Der Bebauungsplan

Die Regelungen über den Bebauungsplan als verbindlichem Bauleitplan stehen im wesentlichen in den §§ 8 – 10a BauGB.

1. Zweck und Inhalt des Bebauungsplans

Nach § 8 Absatz 1 BauGB enthält der Bebauungsplan die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug des BauGB erforderliche Maßnahmen.

a) Festsetzungen aus städtebaulichen Gründen

In § 9 BauGB wird aufgeführt, was in einem Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen alles festgesetzt werden kann:

1. die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2. die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a. vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3. für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4. die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;

5. die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6. die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7. die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8. einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9. der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10. die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11. die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;

12. die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

13. die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14. die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15. die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16a. die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft;

16b. die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses;

16c. Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen;

16d. die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17. die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18a. die Flächen für die Landwirtschaft und;

18b. Wald;

19. die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20. die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21. die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22. die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23a. Gebiete, in denen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,

23 b. Gebiete, in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,

23c. Gebiete, in denen bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24. die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;

25a. für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,

25b. für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26. die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

b) Darstellung nach der besonderen Art der baulichen Nutzung

Im Flächennutzungsplan werden nach § 1 Absatz 1 BauNVO die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Flächennutzungsplan“).

Konkretisiert werden die verschiedenen baulichen Nutzungen dann im Bebauungsplan. Nach § 1 Absatz 2 BauNVO können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

  1. Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  2. reine Wohngebiete (WR)
  3. allgemeine Wohngebiete (WA)besondere Wohngebiete (WB)
  4. Dorfgebiete (MD)
  5. Mischgebiete (MI)
  6. urbane Gebiete (MU)
  7. Kerngebiete (MK)
  8. Gewerbegebiete (GE)
  9. Industriegebiete (GI)
  10. Sondergebiete (SO)

c) Darstellung des Geltungsbereichs

Der Bebauungsplan muss gemäß § 9 Absatz 7 BauGB auch die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs festsetzen.

2. Arten des Bebauungsplans

Es gibt verschiedene Arten und Unterscheidungen von Bebauungsplänen.

a) Unterscheidung nach der Regelungsdichte

Einen Bebauungsplan, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, nennt man einen qualifizierten Bebauungsplan. Nach § 30 Absatz 1 BauGB ist im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans ein Vorhaben zulässig, wenn es seinen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Im Gegensatz dazu richtet sich gemäß § 30 Absatz 3 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB.

b) Unterscheidung nach dem Verhältnis von Flächennutzungs- und Bebauungsplan

Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (reguläre Bebauungspläne).

Ein Flächennutzungsplan ist nach § 8 Absatz 2 Satz 2 BauGB nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen (Was normalerweise die Aufgabe des Flächennutzungsplans ist, näheres dazu in unserem Beitrag “Flächennutzungsplan“). Man spricht in diesem Fall von einem selbständigen Flächennutzungsplan.

Mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann nach § 8 Absatz 3 Satz 1 BauGB gleichzeitig auch der Flächennutzungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden (Parallelverfahren). Dies nennt man parallele Bebauungspläne.

Ein Bebauungsplan kann gemäß § 8 Absatz 4 Satz 1 BauGB aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegenstehen wird. Dies nennt man dann einen vorzeitigen Bebauungsplan.

Im Unterschied zum regulären Bebauungsplan bedürfen die anderen Arten nach § 10 Absatz 2 Satz 1 BauGB der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde, da hier anders als beim regulären Bebauungsplan die Genehmigung nicht schon auf der Ebene des Flächennutzungsplanes erfolgte (Siehe § 6 Absatz 1 BauGB).

3. Erstellung des Bebauungsplans

In der Regel sind die Bebauungspläne nach § 8 Absatz 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Flächennutzungsplan”). Ein Flächennutzungsplan ist allerdings nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen.

Bebauungspläne werden in der Regel für bestimmte Teile des Gemeindegebietes beschlossen, sodass in jeder Stadt oder Gemeinde eine mehr oder minder große Zahl von Bebauungsplänen existiert. In Berlin gibt es hunderte von Bebauungsplänen, die in der Regel von den Bezirken erstellt werden. Ein Beispiel für einen Bebauungsplan mit Erläuterungen hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf ihrer Website veröffentlicht.

Die Bezeichnung der Bebauungspläne besteht aus einer individuellen Nummer (Z.B. “Bebauungsplan VI-150q-2” und einer Beschreibung des betroffenen Gebietes (Z.B. “Gelände zwischen Stresemannstraße, Hallesche Straße und Möckernstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg”).

Nach § 1 Absatz 1 der “Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung – PlanZV)” sind als Unterlagen für Bauleitpläne Karten zu verwenden, die in Genauigkeit und Vollständigkeit den Zustand des Plangebiets in einem für den Planinhalt ausreichenden Grade erkennen lassen (Planunterlagen). Die Maßstäbe sind so zu wählen, daß der Inhalt der Bauleitpläne eindeutig dargestellt oder festgesetzt werden kann. In Berlin sind es häufig Karten im Maßstab 1 : 1.000.

Aus den Planunterlagen für Bebauungspläne sollen sich nach § 1 Absatz 2 PlanZV die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeichnungen in Übereinstimmung mit dem Liegenschaftskataster (Näheres dazu in unserem Beitrag “Liegenschaftskataster“), die vorhandenen baulichen Anlagen, die Straßen, Wege und Plätze sowie die Geländehöhe ergeben. Von diesen Angaben kann insoweit abgesehen werden, als sie für die Festsetzungen nicht erforderlich sind. Der Stand der Planunterlagen (Monat, Jahr) soll angegeben werden.

Als Planzeichen in den Bauleitplänen sollen gemäß § 2 Absatz 1 PlanZV die in der Anlage zu dieser Verordnung enthaltenen Planzeichen verwendet werden (Es handelt sich dabei um eindeutige grafische und textliche Beschreibungen für die Art und das Maß der baulichen Nutzung). Dies gilt auch insbesondere für Kennzeichnungen, nachrichtliche Übernahmen und Vermerke. Die verwendeten Planzeichen sollen nach § 2 Absatz 4 PlanZV im Bauleitplan erklärt werden.

Im sogenannten “Parallelverfahren” kann nach § 8 Absatz 3 BauGB mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans gleichzeitig auch der Flächennutzungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden. Der Bebauungsplan kann dabei vor dem Flächennutzungsplan bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird.

Nach § 8 Absatz 4 BauGB kann ein sogenannter “vorzeitiger Bebauungsplan” aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegenstehen wird.

Die Darstellungen und Festsetzungen in den Bebauungsplänen ergeben sich aus der auf § 9a BauGB beruhenden “Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO)“.

4. Begründung des Bebauungsplans

Dem Bebauungsplan ist nach § 9 Absatz 8 BauGB eine Begründung mit den Angaben nach § 2a BauGB beizufügen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag “Bauleitplanung allgemein“.

5. Beschluss, Genehmigung und Inkrafttreten des Bebauungsplans

Im Unterschied zum Flächennutzungsplan ist der Bebauungsplan eine auch für Dritte verbindliche Rechtsnorm. Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan daher gemäß § 10 Absatz 1 BauGB als Satzung.

Eine Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde ist nach § 10 Absatz 2 BauGB nur in Ausnahmefällen erforderlich, insbesondere wenn kein Flächennutzungsplan vorliegt.

Der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ist gemäß § 10 Absatz 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft. Die Bekanntmachung tritt an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung.

Dem in Kraft getretenen Bebauungsplan ist nach § 10a Absatz 1 BauGB eine zusammenfassende Erklärung beizufügen über die Art und Weise, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Bebauungsplan berücksichtigt wurden, und über die Gründe, aus denen der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde.

Der in Kraft getretene Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung soll nach § 10a Absatz 2 BauGB ergänzend auch in das Internet eingestellt und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich gemacht werden.

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