Der Beleihungswert

Der Begriff des Beleihungswerts stammt aus der Kreditwirtschaft. Er ist gesetzlich definiert in § 16 Absatz 2 Pfandbriefgesetz:

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Anders als der Verkehrswert, der auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogen ist, ist der Beleihungswert auf einen Zeitraum bezogen. Das beruht auf seiner Funktion zur Bestimmung des nachhaltig erzielbaren Wertes einer Immobilie, die als Sicherheit für ein Grundpfandrecht dient. Der Wert muss so bestimmt werden, dass er während des gesamten Sicherungszeitraumes erzielbar ist. Das sind in der Regel zwischen 10 und 25 Jahren.

Da niemand die zukünftige Entwicklung sicher voraussagen kann, liegen der Beleihungswertermittlung besonders vorsichtige und zurückhaltende Annahmen zugrunde.

Neben dem Beleihungswert gibt es auch noch die Beleihungsgrenze. Sie ist gesetzlich definiert in § 14 Pfandbriefgesetz:

§ 14 Beleihungsgrenze

Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden.

Die Beleihungsgrenze beträgt 60 % des schon vorsichtig ermittelten Beleihungswertes. Kredite, die so bemessen und abgesichert sind, gelten als besonders sicher.

 

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