Der Berliner Mietspiegel 2017

Inhaltsverzeichnis:
  1. Einleitung
  2. Sachlicher Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels 2017
  3. Die Mieten im Berliner Mietspiegel 2017
  4. Die Gliederung des Berliner Mietspiegels 2017
  5. Die Orientierungshilfe
  6. Der Berliner Mietspiegel 2017 im Internet
  7. Meinungen zum Berliner Mietspiegel 2017
  8. Die Berliner Betriebskostenübersicht 2017
1. Einleitung

Am 19. Mai 2017 hat die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Frau Katrin Lompscher, den mit Spannung erwarteten neuen Berliner Mietspiegel 2017 vorgestellt. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2016 üblichen Mieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB bilden.

Der Berliner Mietspiegel wird aller zwei Jahre (siehe § 558d Absatz 2 Satz 1 BGB) durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt und betrifft knapp 1.382.400 nicht preisgebundene Wohnungen. In ihm sind Aussagen zu den üblicherweise in Berlin gezahlten Mieten enthalten. Wie auch seine Vorgänger ist der Berliner Mietspiegel 2017 ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen primärstatistischen (=Extra für diesen Zweck) Repräsentativerhebung erstellt wurde. Nach § 558d Absatz 3 BGB wird daher vermutet, dass die im Berliner Mietspiegel 2017 angegebenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB wiedergeben.

An der Erstellung des Mietspiegels haben in der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wieder viele Verbände der Mieter und der Vermieter, Sachverständige, das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, der Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit sowie inhaltlich federführend das beauftragte Institut F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg  mitgewirkt.

Zum Berliner Mietspiegel 2017 gehört auch die neue Berliner Betriebskostenübersicht.

Der Berliner Mietspiegel 2017 wurde anerkannt vom Berliner Mieterverein, der Berliner MieterGemeinschaft und dem Mieterschutzbund Berlin auf der Mieterseite. Auf der Vermieterseite hat ihn lediglich der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU anerkannt. Der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine sowie der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg haben ihn nicht anerkannt, sondern wie es so schön in Ziffer 1. der Erläuterungen zum Mietspiegel heißt „beratend mitgewirkt”.

2. Sachlicher Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels 2017

Der Berliner Mietspiegel 2017 gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2015 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Reihenhäusern sowie für preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen).

Die Zuordnung einer Adresse im Mietspiegel erfolgt über das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017. Das Straßenverzeichnis enthält die räumliche Zuordnung der Adressen zu den Bezirken sowie die genaue Wohnlagenzuordnung zum Berliner Mietspiegel 2017.

3. Die Mieten im Berliner Mietspiegel 2017

Die Mieten werden im Berliner Mietspiegel 2017 weiterhin in einer Mietspiegeltabelle (Berliner Mietspiegeltabelle 2017) ausgewiesen. Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche, also ohne die Betriebskosten und etwaige Zuschläge für Untervermietung oder Möblierung.

Es findet eine doppelte Bereinigung der erhobenen Werte statt. Zunächst einmal werden die Extremwerte ausgeschlossen, die offensichtlichen Ausreißer nach oben und unten. Von der sich dann ergebenden Spanne werden das untere und das obere Viertel ausgenommen, so dass sich eine mietspiegelrelevante ¾-Spanne ergibt. Dies ist einer der häufigen Streitpunkte zwischen den Mieter- und den Vermietervertretern, da erstere lieber eine ⅔-Spanne zugrundelegen würden. Dies würde in Zeiten steigender Mieten mietpreisdämpfend wirken.

Die Vermieterverbände Haus & Grund sowie BfW hatten eine 4/5-Spanne gefordert. Dies hätte zur Folge gehabt, dass die Spannenoberwerte gegenüber 2015 im Schnitt um 1,50 €/qm monatlich oder 21,4 % angestiegen wären. Dies haben sowohl die Mieterverbände als auch Senatorin Lompscher abgelehnt. Mit der nun beschlossenen 3/4-Spanne steigen die Spannenoberwerte nur um 17,4 % von 7,01 €/qm in 2015 auf jetzt 8,23 €/qm.

Bis 2015 gab es im Berliner Mietspiegel eine variable Spanne für jedes Mietspiegelfeld zwischen 2/3 und 3⁄4 aller Mietwerte, je nach Streuungsbreite der Mietwerte. Diese variable Spanne wurde allerdings von den beteiligten Statistik-Experten skeptisch bewertet und wurde daher für den Mietspiegel 2017 beseitigt.

Als Vermieter ist es einfach, die ortsübliche Vergleichsmiete aus der Mietspiegeltabelle oder mit Hilfe des Mietspiegelabfrageservices online zu ermitteln. Der Vermieter verfügt schließlich über alle erforderlichen Informationen. Für den Mieter sieht es schon etwas anders aus. Das beginnt schon mit dem Baualter, dass insbesondere im Bereich Neubau oft nur schwer eingeschätzt werden kann. Da die Mietverträge selten Angaben dazu enthalten, muss man sich auf die Angaben des Vermieters im Mieterhöhungsverlangen verlassen. Die Wohnfläche ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag, die Wohnlage kann man dem allgemein zugänglichen Straßenverzeichnis entnehmen. Schwierig wird es dann wieder mit den Ausstattungsmerkmalen der Orientierungshilfe. Bei manchen wie zum Beispiel den Energiekennwerten oder dem Alter der Heizung ist man wieder auf Angaben des Vermieters angewiesen. Andere wie die Frage ob der Eingangsbereich repräsentativ ist erfordern eine Bewertung, die selbst unter regelmäßig mit der Thematik befassten Juristen häufig umstritten ist.

Die Berliner Mieten sind gegenüber dem letzten Berliner Mietspiegel 2015 jährlich um 4,6 % gestiegen. Das sind jährlich rund 28 Cent pro m² Wohnfläche und Monat mehr. Die gewichtete Durchschnittsmiete nettokalt liegt jetzt bei 6,39 €/m² monatlich im Vergleich zum Mietspiegel 2015 mit 5,84 €/m². Der relative Anstieg ist mit 13,1 % in zwei Jahren bei den Altbauten, die bis 1918 bezugsfertig wurden, am höchsten. Im Schnitt erhöhten sich die Nettokaltmieten hier um 0,77 €/qm auf 6,66 €/qm. In diesem Bereich sind potentiell mehr als 400.000 Haushalte betroffen. Absolut hingegen stiegen die Mieten in den Neubauten, bezugsfertig von 2003 bis 2015, mit 0,82 €/qm auf jetzt 10,20 €/qm, was 8,7 % ausmacht, am stärksten.

Dieser Anstieg liegt deutlich über der Entwicklung der Lebenshaltungskosten in Berlin. So lagen die Verbraucherpreise im Mai 2017 um nur 1,2 % über denen im Mai 2016 (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 117 vom 30. Mai 2017). Im gesamten Zeitraum 2015 bis 2017 stiegen die Preise in Berlin nur um 1,5 %. Da die Reallöhne in Berlin 2016 trotzdem um 2 % gestiegen sind (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 77 vom 6. April 2017), konnten zumindest die Haushalte, die von Arbeitseinkommen leben, die hohen Mietsteigerungen mehr als kompensieren. Ein Problem dürften sie daher vor allem für die sein, die von staatlichen Leistungen leben.

Noch deutlicher sind mit einer Steigerung von 17,4 % die Oberwerte des Mietspiegels von 7,01 € auf 8,23 € gestiegen. Wegen der umfangreichen Sanierungstätigkeit in der Stadt sind sie für zukünftige Mieterhöhungen von besonderer Bedeutung.

Gründe für den Anstieg der Mieten sind vor allem die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berlin aufgrund des weiterhin erheblichen Zuzugs in die Stadt, die umfangreichen Modernisierungen insbesondere in mittleren und guten Wohnlagen, Vorzieheffekte vor der Einführung der Mietpreisbremse und die im deutschen und europäischen Vergleich für eine Großstadt weiterhin relativ niedrigen Mieten. In München liegt der Durchschnittswert bei 11,23 Euro je Quadratmeter und Monat, in Hamburg bei 8,02 Euro.

Die Mietsteigerungen erfolgten, obwohl es bereits Regelungen gibt, die dem entgegenwirken sollen. Zum einen wurde die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 BGB seit dem 7. Mai 2013 von 20 % auf 15 % abgesenkt. Zum anderen gibt es seit dem 1. Juni 2015 die Begrenzung der Neuvermietungsmieten durch die Mietpreisbremse. Ohne diese beiden Instrumente wäre der Mietanstieg wohl noch stärker erfolgt.

Die aktuellen Neuvermietungsmieten liegen nach Angaben des Instituts F + B im Schnitt rund 1,70 € pro m² über den Werten des Berliner Mietspiegels 2017. Das sind über 25 %, die ein Neumieter mehr bezahlen muss als ein Bestandsmieter. Es bleibt abzuwarten, ob dieses Differenz durch die Mietpreisbremse im nächsten Mietspiegel sinkt.

4. Die Gliederung des Berliner Mietspiegels 2017

Der Berliner Mietspiegel 2017 ist nach den in § 558 Absatz 2 BGB vorgegebenen Kriterien gegliedert. Er weist die ortsübliche Vergleichsmiete daher für die Wohnungen aus gegliedert nach deren

  • Art
  • Größe
  • Ausstattung
  • Beschaffenheit und
  • Lage.

Art bezieht sich auf den sachlichen Geltungsbereich des Mietspiegels. Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2015 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Reihenhäusern sowie für preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen). Untergliederungen gibt es nicht nach der Art. Es ist daher in der Sache eine Voraussetzung für die Anwendung des Mietspiegels, nicht ein Gliederungspunkt.

Größe bezieht sich auf die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung. Die Zahl der Wohnräume spielt dagegen keine Rolle. Gegliedert wird die Mietspiegeltabelle in vier Größenordnungen. Wohnungen

  • bis unter 40 m²,
  • 40 m² bis unter 60 m²,
  • 60 m² bis unter 90 m²,
  • 90 m² und mehr.

Die Ausstattung ist der wichtigste und zugleich der in den meisten Streitfällen umstrittenste Gliederungspunkt im Mietspiegel. Die relevanten Ausstattungsmerkmale ergeben sich aus der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, zu der es unter Ziffer 5 noch gesonderte Ausführungen gibt. Grundsätzlich geht der Mietspiegel davon aus, dass die Wohnungen Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung haben. Bei Minderausstattungen sind in der Mietspiegeltabelle Abschläge vorgesehen. Ausnahme: Auf Wohnungen mit dem WC außerhalb der Wohnung („Klo auf halber Treppe”) ist der Mietspiegel gar nicht erst anwendbar. Die scheint es nicht mehr in relevanter Zahl zu geben. Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum mit Badewanne oder Dusche und Warmwasserversorgung zu verstehen. Die transportable Dusche in der Küche reicht also nicht aus. Bei einer Sammelheizung erfolgt die Energieerzeugung für alle Räume der Wohnung an einem zentralen Punkt, also entweder durch eine Zentralheizung oder eine Etagen- oder Wohnungsheizung.

Die Beschaffenheit einer Wohnung wird durch ihr Baualter definiert, da in den verschiedenen Zeiträumen die übliche Bauweise jeweils anders ausgeprägt war. Eine Modernisierung ändert nichts am Baualter. Die Wohnungen teilen grundsätzlich das Baualter des Gebäudes, auch wenn sie modernisiert wurden. Für Anbauten oder Dachgeschossausbauten gilt das Jahr ihrer Fertigstellung als Baujahr. Der entscheidende Zeitpunkt ist jeweils die Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Die Mietspiegeltabelle unterscheidet 2 Altbauzeiträume und 5 Neubauzeiträume, wobei bei dem Zeitraum 1973 bis 1990 noch zusätzlich zwischen West und Ost unterschieden wird.

Die Einteilung der Wohnlagen erfolgt im Berliner Mietspiegel traditionell in 3 Kategorien:

  • einfache Wohnlage
  • mittlere Wohnlage
  • gute Wohnlage

Die Wohnlageneinstufung einer Adresse folgt der Bewertung der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich mit anderen Adressen in der Stadt. Die Ausweisung der Wohnlagen erfolgt auf zwei verschiedenen Arten. Zunächst gibt es die Wohnlagenkarte für Berlin, die mit drei verschiedenen Farben einen Überblick über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet gibt. Die eindeutige Wohnlagenzuordnung ergibt sich aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017”, die auch auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen heruntergeladen werden kann.

Unter allen Gliederungspunkten ist dies wohl der umstrittenste und subjektivste. Die Stadt differenziert sich seit 1990 immer weiter aus. Ob man dem mit nur drei Lageeinstufungen gerecht werden kann, ist zweifelhaft und immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen. Trotzdem ist diese Wohnlageneinstufung Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels und von den Gerichten auch so akzeptiert worden.

Allerdings hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in einer Pressemitteilung vom 19. September 2017 mitgeteilt, dass das Verfahren zur Wohnlagenbestimmung ab dem nächsten Mietspiegel 2019 geändert werden soll. Die Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses für den Berliner Mietspiegel erfolge bislang nicht flächendeckend, sondern nur auf Antrag, was vor allem von der Vermieterseite genutzt werde. Über 70 % der Änderungswünsche für den Mietspiegel 2017 wurden von Vermietern eingereicht. Im Ergebnis sei es bei knapp 90 % aller überprüften Wohnungen an den jeweiligen Adressen zu einer Aufwertung gekommen. Ab dem nächsten Mietspiegel sei eine flächendeckende Überprüfung der Wohnlagen aller Adressen vorgesehen. Diese solle auf Basis einer auf Indikatoren gestützten statistischen Analyse erfolgen. Das Wohnlagesystem mit seinen drei Wohnlagen solle dabei nicht verändert werden. Eine befürchtete pauschale Aufwertung der Innenstadtgebiete sowie eine Abwertung der Außenbereiche sei nicht zu erwarten. Hierzu würden Veränderungen der Wohnlage, die ein größeres Gebiet betreffen, vorab einer zusätzlichen Plausibilitätsprüfung unterzogen. Die Mehrheit der Mieter- und der Vermieterverbände habe in der AG Mietspiegel der geplanten Veränderung zugestimmt und erarbeite gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bereits die weiteren Details.

Das Immobilienportal Immowelt hat unter dem 10. April 2018 eine Untersuchung zum Wohnen mit Balkon veröffentlicht. Ein interessantes Detail: In Berlin bestimmt nach Auffassung von Immowelt besonders stark die Lage den Preis und weniger die Ausstattung. In begehrten Wohnlagen können Wohnungen auch ohne Balkon teuer vermietet werden. Weit abgelegene Objekte ohne gute Anbindung und unsanierte Plattenbauten können hingegen auch mit einer solchen Ausstattung wenig punkten.

5. Die Orientierungshilfe

Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Gebäude und Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können.

Um aus der in der Mietspiegeltabelle abgebildeten Mietenspanne mit Unterwert, Mittelwert und Oberwert die für eine ganz bestimmte Wohnung richtige ortsübliche Vergleichsmiete abzuleiten, wird im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 wie auch schon bei den Vorgängern auf die sogenannte „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung” zurückgegriffen. Bei ihr handelt es sich um Einschätzungen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Da es trotzdem nur Einschätzungen sind, gehört die Orientierungshilfe nicht zu dem auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gehörenden qualifizierten Teil des Mietspiegels. Trotzdem kann sie nach einer Entscheidung des BGH vom 20.  April 2005 (VIII ZR 110/04) als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden.

Bis zum Mietspiegel 2015 gab es auch noch sogenannte „Sondermerkmale”. Die sind im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 weggefallen, da sie Gegenstand der Kritik von Sachverständigen am bisherigen Erhebungsverfahren waren. Sie wurden weitgehend in die Orientierungshilfe integriert.

Relevant sind nur die Ausstattungsmerkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat der Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale auf eigene Kosten selbst angeschafft, so bleiben sie bei der Einordnung der Wohnung in der Orientierungshilfe unberücksichtigt. So hat zum Beispiel das Kammergericht Berlin in einem Beschluss vom 16. März 2009 (8 U 216/08) entschieden, dass die Wände eines Bades als nicht gefliest anzusehen sind, wenn sie vom Mieter auf eigene Kosten gefliest wurden und der Vermieter die Kosten nicht erstattet hat. Ein anderes Beispiel ist die Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick vom 28. Oktober 2008 (7 C 220/08), nach der die wohnwertmindernden Merkmale der fehlenden Kochmöglichkeit und der fehlenden Spüle vorliegen, wenn diese Ausstattungsgegenstände vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft wurden. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.01.2011 (67 S 198/10) ist es allerdings unschädlich, wenn der Mieter einen Teil der Kosten bezahlt hat, der allerdings geringer sein muss als der Anteil des Vermieters. Überzeugender ist in dieser Frage allerdings der Ansatz des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 21. Juli 2008 (20 C 103/08), das darauf abstellt, ob man mit dem seitens des Vermieter bezahlten Anteil die nach dem Mietspiegel erforderliche Ausstattung hätte anschaffen können (Im entschiedenen Fall Herd und Spüle als Teil einer vom Mieter erworbenen Einbauküche).  

Auf die Kosten kommt es nicht an. Auch wenn es nur um wenige Euro geht, die aufgewendet werden müssen, um ein Merkmal herzustellen, bleibt es Sache des Vermieters, dies zu tun (Siehe auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2015, 65 S 252/14, zu einem Eckventil, dass noch erforderlich wäre, um eine Geschirrspülmaschine in der Küche anschließen zu können). Der Vermieter muss dann eine Modernisierungsmaßnahme durchführen, um sich bei der nächsten Mieterhöhung auf dieses Merkmal berufen zu können. Aber gerade wenn es nur wenig Geld kostet, ist es unverständlich, warum man über diese Frage auch noch über zwei Instanzen streitet.

Wenn der Mieter an den Ausstattungsmerkmalen etwas ändert, also zum Beispiel das Bad renoviert oder einen neuen besseren Herd anschafft, ändert das an der ursprünglichen Einordnung der Wohnung nichts. Auch wenn die Wohnung dann beispielsweise mit einem Herd mit Ceranfeld ausgestattet ist, bleibt sie für die Einordnung im Mietspiegel eine Wohnung mit einem normalen Herd (Landgericht Berlin, Urteil vom 11. Juli 2008, 63 S 400/07). Daran ändert sich auch nichts, wenn der ursprüngliche Herd defekt war. Denn das wäre eine Frage der Mängelgewährleistung (Der Vermieter hätte den alten Herd reparieren oder gegen einen gleichwertigen austauschen müssen), nicht der Einordnung der Wohnung im Mietspiegel. Hier spricht das Landgericht eine wichtige Unterscheidung an, nämlich die zwischen einem Mangel der Mietsache, der zu einer Mietminderung und einem Gewährleistungsanspruch führen kann, und einem wohnwertmindernen Merkmal, dass zu einer niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmiete führen kann. In einer anderen Entscheidung (Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09) hat das Landgericht Berlin dazu ausgeführt, dass behebbare Mängel im Rahmen der Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel nicht zu berücksichtigen seien. Der Mieter habe insoweit gemäß § 535 Absatz 1 BGB ein Anspruch auf Mangelbeseitigung.

Entscheidend sind immer die mietvertraglichen Vereinbarungen (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07). Sie definieren den vom Vermieter gestellten und zu gewährleistenden Ausstattungsstandard. Werden Ausstattungsmerkmale auf Wunsch der Mieter vom Vermieter entfernt und aus der Wohnungsbeschreibung gestrichen, gehören sie nicht zur vertragsgemäße Leistung des Vermieters. Der hat dann nämlich auch nicht für die Instandhaltung und erforderlichenfalls die Erneuerung einzustehen. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter bereit gewesen wäre, diese Ausstattung zur Verfügung zu stellen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter eine vom Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt, durch eine eigene ersetzt oder sie einfach in den Keller stellt, denn das ändert nur die tatsächliche, nicht aber die vertragliche Situation.

Die Orientierungshilfe enthält 5 wohnungs- und gebäudebezogene Merkmalgruppen, auf die wir in Einzelbeiträgen näher eingehen:

  1. Bad/WC (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 1: Bad/WC”)
  2. Küche (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 2: Küche”)
  3. Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 3: Wohnung”)
  4. Gebäude (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 4: Gebäude”)
  5. Wohnumfeld (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld”)

In allen Merkmalgruppen gibt es auf der linken Seite der Tabellen wohnwertmindernde Merkmale (Zum Beispiel 3.1-: Überwiegend Einfachverglasung) und auf der rechten Seite wohnwerterhöhende Merkmale (Zum Beispiel 5.2+: Besonders ruhige Lage). Je nach Häufung dieser Merkmale liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unter oder über dem Mittelwert (Eine Anleitung, wie die Berechnung der Miete mit der Orientierungshilfe erfolgt, ist in der offiziellen Mietspiegelbroschüre enthalten). Es gibt Merkmale, die nur nach objektiven Kriterien zu beurteilen sind wie etwa die Größe des Badezimmers und solche, die Wertungen verlangen wie die Frage, ob ein Gebäude sich in einer bevorzugten Citylage befindet. Insbesondere die zweite Kategorie macht es in der Regel schwer, eine eindeutige Einordnung vorzunehmen, auch wenn man sich die Mühe macht, alle einzelnen Punkte durchzugehen. Wir haben in unseren Beiträgen versucht, die einzelnen Merkmale zu erläutern und einige Gerichtsentscheidungen beigefügt.

Kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Frage, ob bestimmte wohnwertmindernde oder wohnwerterhöhende Merkmale vorliegen, hat der Mieter die wohnwertmindernden Merkmale darzulegen und zu beweisen, der Vermieter hingegen die wohnwerterhöhenden Merkmale (LG Berlin, Urteil vom 27.11.200763 S 144/07). So hatte beispielsweise nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 4. August 2014 (20 C 50/14) der Mieter die Darlegungslast für das Merkmal „Kleines Bad” als wohnwertminderndes Merkmal aus der Merkmalgruppe 1: Bad/WC. Da er die Fläche des Bades nicht nachvollziehbar dargelegt hat, hat das Amtsgericht das wohnwertmindernde Merkmal nicht zugrundegelegt.

6. Der Berliner Mietspiegel 2017 im Internet

Der Mietspiegel 2017 und der seit Jahren bewährte Mietspiegelabfrageservice sind im Internet auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen abrufbar. 

Über den Mietspiegelabfrageservice kann man für eine bestimmte Wohnung in 2 Schritten die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: In einem ersten Schritt erfährt man nach Eingabe der Adresse, des Zeitraums der Fertigstellung des Hauses und der Größe der Wohnung als Zwischenergebnis die einschlägige Mietenspanne mit Unterwert, Mittelwert und Oberwert. Möchte man es genau wissen wird man in einem zweiten Schritt durch die 5 Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung geleitet, an dessen Ende die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete steht. Das macht Arbeit, ist aber für beide Mietvertragsparteien lohnenswert, da es über mindestens 15 Monate um viel Geld geht.

7. Meinungen zum Berliner Mietspiegel 2017

Da die Mieten stark gestiegen sind, hat der neue Berliner Mietspiegel eine lebhafte Diskussion über wohnungspolitische Fragen ausgelöst.

Die Senatorin sieht es als dringende Aufgabe an, mit einer konsequenten Wohnungs- und Mietenpolitik dafür zu sorgen, dass Wohnen für alle leistbar bleibt (Ohne allerdings zu verraten, was sie damit meint). Der großen Nachfrage insbesondere nach preiswerten Wohnungen müsse durch weiteren Neubau entgegengewirkt werden. Auf Bundesebene müssten die Mieterhöhungsmöglichkeiten in Bestandsmietverträgen, bei Neuvermietung und nach Modernisierung stärker begrenzt werden.

Der Berliner Mieterverein kritisiert vor allem, dass in den Mietspiegel auch die Mieten von Neuverträgen eingeflossen sind, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Er schlägt der Berliner Landesregierung eine Bundesratsinitiative vor, mit der  Mieterhöhungen durch eine verschärfte Kappungsgrenze von 10 % in 5 Jahren in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf beschränkt werden sollen. Desweiteren sollen bei Mieterhöhungen Überschreitungen des Mietspiegelmittelwertes nur zulässig sein, wenn die Abweichung zwingend im Mieterhöhungsschreiben durch entsprechende Merkmale (In Berlin aus der Orientierungshilfe) nachgewiesen ist. Die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen sollen der Höhe nach auf warmmietneutrale Energieeinsparungen beschränkt werden. Schließlich soll die Mietpreisbremse verschärft werden, indem die  Ausnahmen gestrichen werden, der Mieter bei Vertragsabschluss vom Vermieter über die preisrechtlich zulässige Miete informiert werden muss, überhöhte Mieten vom Beginn des Mietverhältnisses an zurückerstattet werden müssen (Jetzt erst ab einer Rüge des Mieters) und fünftens ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gemäß Wirtschaftsstrafgesetz mit einer Ordnungsstrafe von 50.000 Euro belegt werden kann.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat den Berliner Mietspiegel 2017 anerkannt, weil die Mietspiegelergebnisse plausibel seien, der Mietspiegel die gesetzlichen Kriterien des BGB und die Arbeitshinweise des Bundesbauministeriums einhalte und die wissenschaftlichen Kriterien erfüllt seien. Außerdem werde der Mietspiegel durch den Senat anerkannt, so dass es für seine Wirksamkeit auf die Anerkennung der Verbände sowieso nicht ankäme.

Die anderen Vermieterverbände haben den Mietspiegel nicht anerkannt (Siehe oben in der Einleitung). Sie sind der Auffassung, dass er nicht nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und daher nicht qualifiziert sei. Eine Reihe von privaten Vermietern, allen voran die Deutsche Wohnen, erkennen den Mietspiegel daher ebenfalls nicht an und gehen gerichtlich dagegen vor. Vor den Berliner Gerichten sind sie mit ihren Argumenten jedoch in den meisten Verfahren nicht durchgedrungen. Das Landgericht lässt die Frage, ob die Berliner Mietspiegel wissenschaftlichen Ansprüchen genügen und damit als qualifiziert anzusehen seien, in seinen Entscheidungen offen, da es darauf nicht ankäme. Auch als einfacher Mietspiegel reiche er zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. In einer Entscheidung vom 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17 – hat das Landgericht zuletzt nochmals betont, dass der Berliner Mietspiegel eine taugliche Schätzgrundlage für die ortsüblichen Vergleichsmiete sei. Die Kammer halte insoweit an ihrer ständigen Rechtsprechung nicht nur für den Mietspiegel 2015, sondern auch für den Mietspiegel 2017 einschränkungslos fest.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin hat in einem Urteil vom 16. Mai 2018 (171/16) diese Haltung der Berliner Gerichte gestärkt.

8. Die Berliner Betriebskostenübersicht 2017

Mit den Erhebungen zum Mietspiegel wurden auch Angaben über die einzelnen Betriebskostenpositionen erhoben und ausgewertet. Grundlage für die Betriebskostenübersicht waren die bei der Erhebung im September 2016 vorliegenden Abrechnungen des Jahres 2015. Die Betriebskostenübersicht bildet ab, was in Berlin an Kosten für Wasser, Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizung etc. normalerweise abgerechnet wird und ist damit eine wichtige Orientierung für alle Mieterhaushalte sowie Vermieterinnen und Vermieter. Die Ergebnisse fließen in unsere Ausführungen im Bereich Betriebskosten ein.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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