Der Berliner Mietspiegel 2019

Inhaltsverzeichnis:
  1. Einleitung
  2. Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels 2019
  3. Die Mieten im Berliner Mietspiegel 2019
  4. Die Gliederung des Berliner Mietspiegels 2019
  5. Die Orientierungshilfe
  6. Der Berliner Mietspiegel 2019 im Internet
  7. Meinungen zum Berliner Mietspiegel 2019
  8. Die Berliner Betriebskostenübersicht 2019
1. Einleitung

Am 13. Mai 2019 hat die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Frau Katrin Lompscher, den mit Spannung erwarteten neuen Berliner Mietspiegel 2019 vorgestellt. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2018 üblichen Mieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB bilden.

Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre (siehe § 558d Absatz 2 Satz 1 BGB) durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt und betrifft rund 1,4 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen. In ihm sind Aussagen zu den üblicherweise in Berlin gezahlten Mieten enthalten.

Wie auch seine Vorgänger ist der Berliner Mietspiegel 2019 ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Anders als sein Vorgänger beruht er nicht auf einer Vollerhebung, sondern auf einer Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”) nach § 558d Absatz 2 Satz 1 BGB. Nach § 558d Absatz 3 BGB wird vermutet, dass die im Berliner Mietspiegel 2019 angegebenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB wiedergeben (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”).

Eine grundlegende Neuerung des Mietspiegels 2019 gegenüber bisherigen Mietspiegeln betrifft das Verfahren zur Wohnlageeinordnung. Über diese hat bisher die Arbeitsgruppe Mietspiegel entschieden. Änderungen erfolgten nur auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter oder Mieterinnen und Mieter. Letzten Endes wurden die Wohnlageneinordnungen ausgehandelt. Um eine objektivere Lageermittlung zu ermöglichen, werden die Wohnlagen jetzt für ganz Berlin mittels eines statistischen Verfahrens eingestuft. Dieses ermittelt in mehreren Rechenstufen anhand aussagekräftiger Daten die Wohnlage. Der gesamte Prozess der Wohnlageeinstufung wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel gemeinsam erarbeitet und begleitet.

An der Erstellung des Mietspiegels haben in der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wieder viele Verbände der Mieter und der Vermieter, Sachverständige, das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, der Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit sowie inhaltlich federführend das beauftragte Institut F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg  mitgewirkt.

Der Berliner Mietspiegel 2019 wurde anders als sein Vorgänger neben dem Land Berlin wieder von allen beteiligten Verbänden anerkannt, also vom Berliner Mieterverein, der Berliner MieterGemeinschaft und dem Mieterschutzbund Berlin auf der Mieterseite sowie dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, dem Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine sowie dem BFW Landesverband Berlin/Brandenburg auf der Vermieterseite.

Der Berliner Mietspiegel 2019 beruht auf den Daten von ca. 11.000 Wohnungen.

Zum Berliner Mietspiegel 2019 gehört auch die neue Berliner Betriebskostenübersicht.

Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden nach Angaben des Senats wieder ausführlich im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2019 dargestellt, der im Sommer 2019 auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eingestellt werden soll.

2. Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels 2019

In Berlin gibt es ca. 1,9 Mio. Wohnungen. Davon sind rund 85 % oder 1,64 Mio. Mietwohnungen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Berlin”). Der Berliner Mietspiegel 2017 gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2017 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Reihenhäusern sowie für preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen). Er gilt auch nicht für Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung, von denen es in Berlin aber kaum noch welche geben dürfte. Daraus ergibt sich eine Anzahl von ca. 1,4 Mio. Wohnungen, auf die der Berliner Mietspiegel 2019 anwendbar ist.

Der Mietspiegel gilt für ganz Berlin. Die Mieten für die gesamte Stadt werden mittlerweile in einer einheitlichen Mietspiegeltabelle gemeinsam ausgewiesen, da die Wohnungsbestände baulich und mietpreislich miteinander vergleichbar sind. Ausnahmen gelten aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen für die Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 bezugsfertig geworden sind. Diese werden in getrennt nach West und Ost in den Spalten 5 und 6 ausgewiesen.

Die Zuordnung einer Adresse im Mietspiegel erfolgt über das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019. Das Straßenverzeichnis enthält die räumliche Zuordnung der Adressen zu den Bezirken sowie die genaue Wohnlagenzuordnung zum Berliner Mietspiegel 2019.

3. Die Mieten im Berliner Mietspiegel 2019

Die Mieten werden im Berliner Mietspiegel 2019 weiterhin in einer Mietspiegeltabelle (Berliner Mietspiegeltabelle 2019) ausgewiesen. Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche, also ohne die Betriebskosten und etwaige Zuschläge für Untervermietung oder Möblierung. Im Berliner Mietspiegel 2019 wird, wie auch im Mietspiegel 2017, der Median ausgewiesen, nicht das arithmetische Mittel.

Die Felder der Mietspiegeltabelle weisen einen Unter-, einen Ober- und einen Mittelwert aus. Die genaue Miete für eine bestimmte Wohnung muss dann durch Anwendung der Orientierungshilfe innerhalb des so gesteckten Rahmens ermittelt werden (siehe unten Ziffer 5.). Einige Felder der Mietspiegeltabelle haben wegen einer zu geringen Zahl der erhobenen Entgelte nur bedingte Aussagekraft. Sie sind mit »*« oder »**« gekennzeichnet. Wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage können diese Werte nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet, sondern nur als einfacher Mietspiegel angewendet werden.

Es findet eine doppelte Bereinigung der erhobenen Werte statt. Zunächst einmal werden die Extremwerte ausgeschlossen, die offensichtlichen Ausreißer nach oben und unten. Von der sich dann ergebenden Spanne werden das untere und das obere Viertel ausgenommen, so dass sich eine mietspiegelrelevante ¾-Spanne ergibt (Wie auch schon im Mietspiegel 2017). Dies ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen den Mieter- und den Vermietervertretern, da erstere lieber eine geringere Spanne zugrundelegen würden. Dies würde in Zeiten steigender Mieten mietpreisdämpfend wirken.

Als Vermieter ist es einfach, die ortsübliche Vergleichsmiete aus der Mietspiegeltabelle oder mit Hilfe des Mietspiegelabfrageservices online zu ermitteln. Der Vermieter verfügt schließlich über alle erforderlichen Informationen. Für den Mieter sieht es schon etwas anders aus. Das beginnt schon mit dem Baualter, dass insbesondere im Bereich Neubau oft nur schwer eingeschätzt werden kann. Da die Mietverträge selten Angaben dazu enthalten, muss man sich auf die Angaben des Vermieters im Mieterhöhungsverlangen verlassen. Die Wohnfläche ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag, die Wohnlage kann man dem allgemein zugänglichen Straßenverzeichnis entnehmen. Schwierig wird es dann wieder mit den Ausstattungsmerkmalen der Orientierungshilfe. Bei manchen wie zum Beispiel den Energiekennwerten oder dem Alter der Heizung ist man wieder auf Angaben des Vermieters angewiesen. Andere wie die Frage ob der Eingangsbereich repräsentativ ist erfordern eine Bewertung, die selbst unter regelmäßig mit der Thematik befassten Juristen häufig umstritten ist.

Die Berliner Mieten sind nach Angaben von Senatorin Lompscher in der Pressekonferenz am 13. Mai 2019 gegenüber dem letzten Berliner Mietspiegel 2017 jährlich um 2,5 % gestiegen. Das sind jährlich rund 17 Cent pro m² Wohnfläche und Monat mehr. Die gewichtete Durchschnittsmiete (Median) nettokalt liegt jetzt bei 6,72 €/m² monatlich im Vergleich zum Mietspiegel 2017 mit 6,39 €/m². Der gewichtete untere Wert der 3⁄4-Spanne im Berliner Mietspiegel 2019 beträgt 5,54 €/m² (+0,23 €/m² bzw. 4,3 % zum Berliner Mietspiegel 2017), der gewichtete obere Wert der 3⁄4-Spanne im Berliner Mietspiegels 2019 beträgt 8,55 €/m² (+0,32 €/m² bzw. 3,9 % zum Berliner Mietspiegel 2017).

Anteil der Neuvertragsmieten, d.h. der ab dem 1. September 2014 abgeschlossenen Mietverträge, beträgt gewichtet 35 %. Der Anteil der Mietänderungen, d.h. der ab dem 1. September 2014 geänderten Mietverträge, beträgt gewichtet 17 %. Die Neuvermietungsmieten liegen im Schnitt rund 1,30 €/m² über den veränderten Bestandsmieten

Die Mieten sind zwar weiterhin gestiegen. Der Anstieg ist aber deutlich geringer ausgefallen als im Mietspiegel 2017. Er liegt auch unter dem langjährigen Mittelwert von 2,8 % jährlich und ist nur etwas höher als die jährliche Inflationsrate. Die Senatorin führt dies auf die mietenstabilisierenden Maßnahmen des Landes Berlin zurück. So begrenze die Kooperationsvereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften den Mietenanstieg in deren Beständen konsequent auf zwei Prozent pro Jahr. Durch Neubau und Ankäufe sorge der Senat dafür, dass diese Bestände kontinuierlich wachsen. Auch die Anzahl der Milieuschutzgebiete werde stetig erhöht. Aktuell seien in 57 Milieuschutzgebieten berlinweit über 873.020 Menschen in 460.000 Wohnungen besser vor Luxusmodernisierungen und den damit verbundenen Mietsteigerungen geschützt.

Gründe für den Anstieg der Mieten sind vor allem die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berlin aufgrund des weiterhin erheblichen Zuzugs in die Stadt, die umfangreichen Modernisierungen insbesondere in mittleren und guten Wohnlagen und die im deutschen und europäischen Vergleich für eine Großstadt weiterhin relativ niedrigen Mieten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Wohnungsmieten”).

Die Mietsteigerungen erfolgten, obwohl es bereits Regelungen gibt, die dem entgegenwirken sollen. Zum einen wurde die Kappungsgrenze in Berlin nach § 558 Absatz 3 BGB seit dem 7. Mai 2013 von 20 % auf 15 % abgesenkt. Zum anderen gibt es seit dem 1. Juni 2015 die Begrenzung der Neuvermietungsmieten durch die Mietpreisbremse. Ohne diese beiden Instrumente wäre der Mietanstieg wohl noch stärker erfolgt.

4. Die Gliederung des Berliner Mietspiegels 2019

Der Berliner Mietspiegel 2019 ist nach den in § 558 Absatz 2 BGB vorgegebenen Kriterien gegliedert. Er weist die ortsübliche Vergleichsmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) daher für die Wohnungen aus gegliedert nach deren

  • Art
  • Größe
  • Ausstattung
  • Beschaffenheit und
  • Lage.

Art bezieht sich auf den sachlichen Geltungsbereich des Mietspiegels. Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2017 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Reihenhäusern sowie für preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen). Untergliederungen gibt es nicht nach der Art. Es ist daher in der Sache eine Voraussetzung für die Anwendung des Mietspiegels, nicht ein Gliederungspunkt.

Größe bezieht sich auf die Wohnfläche (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”) der jeweiligen Wohnung. Die Zahl der Wohnräume spielt dagegen keine Rolle. Gegliedert wird die Mietspiegeltabelle in vier Größenordnungen. Wohnungen

  • bis unter 40 m²,
  • 40 m² bis unter 60 m²,
  • 60 m² bis unter 90 m²,
  • 90 m² und mehr.

Die Ausstattung ist der wichtigste und zugleich der in den meisten Streitfällen umstrittenste Gliederungspunkt im Mietspiegel. Die relevanten Ausstattungsmerkmale ergeben sich aus der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, zu der es unter Ziffer 5 noch gesonderte Ausführungen gibt. Grundsätzlich geht der Mietspiegel davon aus, dass die Wohnungen Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung haben. Bei Minderausstattungen sind in der Mietspiegeltabelle Abschläge vorgesehen. Ausnahme: Auf Wohnungen mit dem WC außerhalb der Wohnung („Klo auf halber Treppe”) ist der Mietspiegel gar nicht erst anwendbar. Die scheint es nicht mehr in relevanter Zahl zu geben. Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum mit Badewanne oder Dusche und Warmwasserversorgung zu verstehen. Die transportable Dusche in der Küche reicht also nicht aus. Bei einer Sammelheizung erfolgt die Energieerzeugung für alle Räume der Wohnung an einem zentralen Punkt, also entweder durch eine Zentralheizung oder eine Etagen- oder Wohnungsheizung.

Die Beschaffenheit einer Wohnung wird durch ihr Baualter definiert, da in den verschiedenen Zeiträumen die übliche Bauweise jeweils anders ausgeprägt war. Eine Modernisierung ändert nichts am Baualter. Die Wohnungen teilen grundsätzlich das Baualter des Gebäudes, auch wenn sie modernisiert wurden. Für Anbauten oder Dachgeschossausbauten gilt das Jahr ihrer Fertigstellung als Baujahr. Der entscheidende Zeitpunkt ist jeweils die Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Die Mietspiegeltabelle unterscheidet 2 Altbauzeiträume und 5 Neubauzeiträume, wobei bei dem Zeitraum 1973 bis 1990 noch zusätzlich zwischen West und Ost unterschieden wird. Die Neubauspalte 8 wurde um die Jahre 2016 und 2017 erweitert.

Die Einteilung der Wohnlagen erfolgt im Berliner Mietspiegel traditionell in 3 Kategorien:

  • einfache Wohnlage: 438.200 Wohnungen (31 %, bisher 37 %)
  • mittlere Wohnlage: 688.200 Wohnungen (49 %, bisher 48 %)
  • gute Wohnlage. 269.400 Wohnungen (19 %, bisher 15 %)

Die Wohnlageeinstufung einer Adresse spiegelt die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wider. Die Einordnung der Wohnlagen unterliegen einer großen Subjektivität und werden von unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen unterschiedlich eingeschätzt. Die Berliner Stadtgestalt ist sehr vielfältig, da die Stadt 1920 aus der Vereinigung von sieben Städten und 59 Landgemeinden entstand. So gibt es in Berlin, anders als in vielen anderen Städten, nicht nur ein Zentrum, sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, was in der Bewertung der Lagequalitäten im Rahmen der Kategorien »Zentren der Stadt« bzw. »Dezentrale Stadtbereiche« berücksichtigt wird. Eine detaillierte Beschreibung der Lagequalitäten kann der offiziellen Broschüre zum Berliner Mietspiegel 2019 entnommen werden.

Im Mietspiegel 2019 wurde die Wohnlage flächendeckend für die gesamte Stadt Berlin neu ermittelt und aktualisiert. Hinweise von Gutachtern und zunehmende gerichtliche Auseinandersetzungen über die Wohnlageneinstufung bedingten die Entscheidung der Arbeitsgruppe zu einem Methodenwechsel. Die Wohnlageeinstufung beruht jetzt auf einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Wohnlageermittlungsmodell. Dabei wurden umfangreiche statistische Indikatoren (Einwohnerdichte, Geschossflächenzahl, Lärmpegel, Feinstaubbelastung, Stickstoffbelastung, Entfernung Zentrumskern, Entfernung Zentrumsbereich, Index Versorgungsgrad, Grünflächenzahl, Entfernung zum Bus oder zur Tram, Entfernung zur U- /S-Bahn, Statusindex, Bodenrichtwert) aufbereitet, in einem Datenmodell verarbeitet, geprüft und plausibilisiert. Auf dieser Grundlage erfolgte dann die Wohnlageeinstufung, die auf wissenschaftlicher Basis erstellt und Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels ist. Das Wohnlagesystem mit seinen drei Wohnlagen wurde dabei aber nicht verändert werden. Im Ergebnis wurden bei diesem Methodenwechsel 53.716 Adressen bzw. 14 % aller Adressen höher- und 33.469 Adressen bzw. 9% aller Adressen runtergestuft.

Die Ausweisung der Wohnlagen erfolgt auf zwei verschiedenen Arten. Zunächst gibt es die Wohnlagenkarte für Berlin, die mit drei verschiedenen Farben einen Überblick über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet gibt. Die eindeutige Wohnlagenzuordnung ergibt sich aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019”, die auch auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen heruntergeladen werden kann.

Unter allen Gliederungspunkten ist dies wohl der umstrittenste und subjektivste. Die Stadt differenziert sich seit 1990 immer weiter aus. Ob man dem mit nur drei Lageeinstufungen gerecht werden kann, ist zweifelhaft und immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen. Trotzdem ist diese Wohnlageneinstufung Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels und von den Gerichten auch so akzeptiert worden.

Das Immobilienportal Immowelt hat unter dem 10. April 2018 eine Untersuchung zum Wohnen mit Balkon veröffentlicht. Ein interessantes Detail: In Berlin bestimmt nach Auffassung von Immowelt besonders stark die Lage den Preis und weniger die Ausstattung. In begehrten Wohnlagen können Wohnungen auch ohne Balkon teuer vermietet werden. Weit abgelegene Objekte ohne gute Anbindung und unsanierte Plattenbauten können hingegen auch mit einer solchen Ausstattung wenig punkten.

5. Die Orientierungshilfe

Die im Mietspiegel in den Tabellenfenstern ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Gebäude und Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können.

Um aus der in der Mietspiegeltabelle abgebildeten Mietenspanne mit Unterwert, Mittelwert und Oberwert die für eine ganz bestimmte Wohnung richtige ortsübliche Vergleichsmiete abzuleiten, wird im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2019 wie auch schon bei den Vorgängern auf die sogenannte „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung” zurückgegriffen. Bei ihr handelt es sich um Einschätzungen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Da es trotzdem nur Einschätzungen sind, gehört die Orientierungshilfe nicht zu dem auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gehörenden qualifizierten Teil des Mietspiegels. Trotzdem kann sie nach einer Entscheidung des BGH vom 20.  April 2005 (VIII ZR 110/04) als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden.

Bis zum Mietspiegel 2015 gab es auch noch sogenannte „Sondermerkmale”. Die sind im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 weggefallen, da sie Gegenstand der Kritik von Sachverständigen am bisherigen Erhebungsverfahren waren. Sie wurden weitgehend in die Orientierungshilfe integriert.

Relevant sind nur die Ausstattungsmerkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat der Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale auf eigene Kosten selbst angeschafft, so bleiben sie bei der Einordnung der Wohnung in der Orientierungshilfe unberücksichtigt. So hat zum Beispiel das Kammergericht Berlin in einem Beschluss vom 16. März 2009 (8 U 216/08) entschieden, dass die Wände eines Bades als nicht gefliest anzusehen sind, wenn sie vom Mieter auf eigene Kosten gefliest wurden und der Vermieter die Kosten nicht erstattet hat. Ein anderes Beispiel ist die Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick vom 28. Oktober 2008 (7 C 220/08), nach der die wohnwertmindernden Merkmale der fehlenden Kochmöglichkeit und der fehlenden Spüle vorliegen, wenn diese Ausstattungsgegenstände vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft wurden. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.01.2011 (67 S 198/10) ist es allerdings unschädlich, wenn der Mieter einen Teil der Kosten bezahlt hat, der allerdings geringer sein muss als der Anteil des Vermieters. Überzeugender ist in dieser Frage allerdings der Ansatz des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 21. Juli 2008 (20 C 103/08), das darauf abstellt, ob man mit dem seitens des Vermieter bezahlten Anteil die nach dem Mietspiegel erforderliche Ausstattung hätte anschaffen können (Im entschiedenen Fall Herd und Spüle als Teil einer vom Mieter erworbenen Einbauküche).  

Auf die Kosten kommt es nicht an. Auch wenn es nur um wenige Euro geht, die aufgewendet werden müssen, um ein Merkmal herzustellen, bleibt es Sache des Vermieters, dies zu tun (Siehe auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2015, 65 S 252/14, zu einem Eckventil, dass noch erforderlich wäre, um eine Geschirrspülmaschine in der Küche anschließen zu können). Der Vermieter muss dann eine Modernisierungsmaßnahme durchführen, um sich bei der nächsten Mieterhöhung auf dieses Merkmal berufen zu können. Aber gerade wenn es nur wenig Geld kostet, ist es unverständlich, warum man über diese Frage auch noch über zwei Instanzen streitet.

Wenn der Mieter an den Ausstattungsmerkmalen etwas ändert, also zum Beispiel das Bad renoviert oder einen neuen besseren Herd anschafft, ändert das an der ursprünglichen Einordnung der Wohnung nichts. Auch wenn die Wohnung dann beispielsweise mit einem Herd mit Ceranfeld ausgestattet ist, bleibt sie für die Einordnung im Mietspiegel eine Wohnung mit einem normalen Herd (Landgericht Berlin, Urteil vom 11. Juli 2008, 63 S 400/07). Daran ändert sich auch nichts, wenn der ursprüngliche Herd defekt war. Denn das wäre eine Frage der Mängelgewährleistung (Der Vermieter hätte den alten Herd reparieren oder gegen einen gleichwertigen austauschen müssen), nicht der Einordnung der Wohnung im Mietspiegel. Hier spricht das Landgericht eine wichtige Unterscheidung an, nämlich die zwischen einem Mangel der Mietsache, der zu einer Mietminderung und einem Gewährleistungsanspruch führen kann, und einem wohnwertmindernen Merkmal, dass zu einer niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmiete führen kann. In einer anderen Entscheidung (Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09) hat das Landgericht Berlin dazu ausgeführt, dass behebbare Mängel im Rahmen der Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel nicht zu berücksichtigen seien. Der Mieter habe insoweit gemäß § 535 Absatz 1 BGB ein Anspruch auf Mangelbeseitigung.

Entscheidend sind immer die mietvertraglichen Vereinbarungen (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07). Sie definieren den vom Vermieter gestellten und zu gewährleistenden Ausstattungsstandard. Werden Ausstattungsmerkmale auf Wunsch der Mieter vom Vermieter entfernt und aus der Wohnungsbeschreibung gestrichen, gehören sie nicht zur vertragsgemäße Leistung des Vermieters. Der hat dann nämlich auch nicht für die Instandhaltung und erforderlichenfalls die Erneuerung einzustehen. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter bereit gewesen wäre, diese Ausstattung zur Verfügung zu stellen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter eine vom Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt, durch eine eigene ersetzt oder sie einfach in den Keller stellt, denn das ändert nur die tatsächliche, nicht aber die vertragliche Situation.

Die Orientierungshilfe enthält 5 wohnungs- und gebäudebezogene Merkmalgruppen, auf die wir in Einzelbeiträgen (Die sich noch auf den Mietspiegel 2017 beziehen) näher eingehen:

  1. Bad/WC (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 1: Bad/WC”)
  2. Küche (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 2: Küche”)
  3. Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 3: Wohnung”)
  4. Gebäude (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 4: Gebäude”)
  5. Wohnumfeld (Mehr dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld”)

In allen Merkmalgruppen gibt es auf der linken Seite der Tabellen wohnwertmindernde Merkmale (Zum Beispiel 3.1-: Überwiegend Einfachverglasung) und auf der rechten Seite wohnwerterhöhende Merkmale (Zum Beispiel 5.2+: Besonders ruhige Lage). Je nach Häufung dieser Merkmale liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unter oder über dem Mittelwert (Eine Anleitung, wie die Berechnung der Miete mit der Orientierungshilfe erfolgt, ist in der offiziellen Mietspiegelbroschüre ab Seite 17 enthalten). Es gibt Merkmale, die nur nach objektiven Kriterien zu beurteilen sind wie etwa die Größe des Badezimmers und solche, die Wertungen verlangen wie die Frage, ob ein Gebäude sich in einer bevorzugten Citylage befindet. Insbesondere die zweite Kategorie macht es in der Regel schwer, eine eindeutige Einordnung vorzunehmen, auch wenn man sich die Mühe macht, alle einzelnen Punkte durchzugehen. Wir haben in unseren Beiträgen versucht, die einzelnen Merkmale zu erläutern und einige Gerichtsentscheidungen beigefügt.

Kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Frage, ob bestimmte wohnwertmindernde oder wohnwerterhöhende Merkmale vorliegen, hat der Mieter die wohnwertmindernden Merkmale darzulegen und zu beweisen, der Vermieter hingegen die wohnwerterhöhenden Merkmale (LG Berlin, Urteil vom 27.11.200763 S 144/07). So hatte beispielsweise nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 4. August 2014 (20 C 50/14) der Mieter die Darlegungslast für das Merkmal „Kleines Bad” als wohnwertminderndes Merkmal aus der Merkmalgruppe 1: Bad/WC. Da er die Fläche des Bades nicht nachvollziehbar dargelegt hat, hat das Amtsgericht das wohnwertmindernde Merkmal nicht zugrundegelegt. Allerdings trifft den Vermieter bezüglich der Ausstattung eine sekundäre Beweislast. Behauptet etwa der Mieter, dass die Wohnung ohne Spüle vermietet worden ist (wohnwertmindernd, näheres dazu in unserem Beitrag „Merkmalgruppe 2: Küche”), darf der Vermieter dies nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten, sondern er muss substantiiert vortragen, dass die Wohnung mit einer Küche vermietet wurde. Das Vorbringen, man verfüge nicht über Unterlagen, die das Fehlen einer Spüle bestätigen, stellt ein unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen dar (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2019, 66 S 153/18).

Die Orientierungshilfe ist weitgehend unverändert. Es gibt 8 kleinere Änderungen, auf die wir in unserem Erläuterungen im einzelnen eingehen.

6. Der Berliner Mietspiegel 2019 im Internet

Der Mietspiegel 2019 und der seit Jahren bewährte Mietspiegelabfrageservice sind im Internet auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen abrufbar. 

Über den Mietspiegelabfrageservice kann man für eine bestimmte Wohnung in 2 Schritten die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: In einem ersten Schritt erfährt man nach Eingabe der Adresse, des Zeitraums der Fertigstellung des Hauses und der Größe der Wohnung als Zwischenergebnis die einschlägige Mietenspanne mit Unterwert, Mittelwert und Oberwert. Möchte man es genau wissen wird man in einem zweiten Schritt durch die 5 Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung geleitet, an dessen Ende die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete steht. Das macht Arbeit, ist aber für beide Mietvertragsparteien lohnenswert, da es über mindestens 15 Monate um viel Geld geht.

7. Meinungen zum Berliner Mietspiegel 2019

Da die Mieten zwar nicht mehr so stark wie noch 2017, aber immer noch um 2,5 % p.a. gestiegen sind, hat auch der neue Berliner Mietspiegel eine lebhafte Diskussion über wohnungspolitische Fragen ausgelöst.

Die Senatorin sieht in dem Umstand, dass sich der Mietanstieg in den vergangenen zwei Jahren abgeflacht, keinen Grund zur Entwarnung, aber ein deutliches Zeichen dafür, dass die mietenstabilisierenden Maßnahmen des Landes Berlin Wirkung zeigen. So begrenze die Kooperationsvereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften den Mietenanstieg in deren Beständen konsequent auf zwei Prozent pro Jahr. Durch Neubau und Ankäufe würden diese Bestände kontinuierlich wachsen. Auch die Anzahl der Milieuschutzgebiete werde stetig erhöht und so über 873.020 Menschen in 460.000 Wohnungen besser vor Luxusmodernisierungen und den damit verbundenen Mietsteigerungen geschützt.

Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass der Berliner Wohnungsmarkt weiterhin angespannt bleibe und daraus weiterhin steigende Mieten resultieren würden. Eine dringend notwendige und umfassende Beschränkung von Mieterhöhungen werde selbst ein qualifizierter und rechtssicherer Mietspiegel nicht leisten können. Hierfür bedürfe es weitergehender Instrumente.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat nach ausführlicher Prüfung und Beratung den neuen Berliner Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

Auch die anderen Vermieterverbände haben den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel  anerkannt

8. Die Berliner Betriebskostenübersicht 2019

Mit den Erhebungen zum Mietspiegel wurden auch wieder Angaben über die einzelnen Betriebskostenarten erhoben und ausgewertet (2.000 Datensätze). Grundlage für die Betriebskostenübersicht waren die bei der Erhebung im September 2018 vorliegenden Abrechnungen des Jahres 2017. Die Betriebskostenübersicht bildet ab, was in Berlin an Kosten für Wasser, Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizung etc. normalerweise abgerechnet wird und ist damit eine wichtige Orientierung für alle Mieterhaushalte sowie Vermieterinnen und Vermieter. Die Ergebnisse fließen in unsere Ausführungen im Bereich Betriebskosten ein.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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