Der Berliner Mietspiegel 2021

Mietspiegel 2021

Nach dem Mietendeckel ist vor dem Mietspiegel. Nachdem das BVerfG den Berliner Mietendeckel für unwirksam erklärt hat, musste schnell ein neuer Mietspiegel her. Denn der bisherige Mietspiegel aus dem Jahr 2019 endete Mitte Mai.

Am 6. Mai 2021 wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen daher kurz vor Toreschluss der neue Berliner Mietspiegel 2021 veröffentlicht (Siehe Pressemitteilung vom 6. Mai 2021). Er tritt mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 6. Mai 2021 in Kraft und löst den bisherigen Mietspiegel 2019 ab.

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 als qualifizierter Mietspiegel

Mit der Erstellung des Mietspiegels wurde ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Hamburg beauftragt. Der Mietspiegel 2021 ist eine Index-Fortschreibung des Mietspiegels 2019. Der Mietspiegel 2021 wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und die in der Arbeitsgruppe Mietspiegel vertretenen Mieterverbände als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, nicht jedoch durch die Vermieterverbände.

Beim Mietspiegel 2021 handelt es sich um einen Indexmietspiegel nach § 558d Absatz 2 BGB. Er erfüllt nach Auffassung der Senatsverwaltung die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Mietspiegel“). Dies ist umstritten, da bereits der Mietspiegel 2019 als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet wurde.

Unter den Bedingungen des Mietendeckels von Juni 2019 bis März 2021 war es nicht möglich, die für einen Mietspiegel erforderliche Neuerhebung der ortsüblichen Vergleichsmieten vorzunehmen. Nach § 558 Absatz 2 BGB ist es nämlich nicht zulässig, die Mieten von Wohnraum zu berücksichtigen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz festgelegt worden ist. Der Mietendeckel (näheres dazu in unserem Beitrag “Mietendeckel Berlin“), der vom Bundesverfassungsgerichts am 15.04.2021 für unwirksam erklärt wurde, stellt ein solches Gesetz dar. Das ist mit gefördertem Wohnraum vergleichbar, dessen Mieten ebenfalls nicht für einen Mietspiegel berücksichtigt werden dürfen. Da der Mietendeckel zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels 2021 noch nicht für nichtig erklärt war, konnte aufgrund zu weniger »anderer Daten« für den größten Teil des Mietwohnungsmarktes kein auf einer Datenerhebung basierender Mietspiegel erstellt werden (zu viele Leerfelder in der Mietspiegeltabelle).

Das BGB bietet jedoch in § 558d Absatz 2 BGB die Möglichkeit zur einmaligen Fortschreibung eines Mietspiegels mittels Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Ausgangspunkt für den Index-Mietspiegel 2021 ist der Berliner Mietspiegel 2019, für den eine umfangreiche Erhebung von Miet- und Ausstattungsdaten von September 2018 bis Dezember 2018 stattfand. Der Stichtag, zu dem die Mieten erhoben wurden, war der 1. September 2018 – die erhobenen Daten waren also noch nicht durch den Mietendeckel beeinflusst worden. Zur Bestimmung der Marktentwicklung wurde daher die Entwicklung des Preisindex zwischen September 2018 und September 2020 (gemäß Zweijahresfrist BGB = derselbe Monat zwei Jahre später) zugrundegelegt. Die entsprechenden Werte betragen 104,7 für September 2018 und 105,8 für September 2020. Es ergibt sich daraus ein Anstieg von gerundet 1,1 %. Alle Werte der Mietspiegeltabelle werden entsprechend mit dem Faktor 1,011 multipliziert.
Dies bezieht sich einheitlich auf den Mittelwert, die untere und obere Spanne sowie auch auf die berechneten Abschläge für minderausgestattete Wohnungen.

2. Die Mieten im Berliner Mietspiegel 2021

Aufgrund der Steigerung der Mieten in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen diese lediglich um 1,1 Prozent (Im Mietspiegel 2019 noch um 2,5 % jährlich). Da das BGB keine inhaltlich oder regional differenzierten Indizes zulässt, liegt das nun vorgelegten Ergebnis wesentlich niedriger, als es bei Anwendung eines inhaltlich auf die Mieten oder regionalen Berliner Indexes möglicherweise der Fall gewesen wäre.

Der Mietspiegel 2021 wurde nicht wie bisher auf Basis erhobener Mietdaten erstellt, sondern erstmals als sogenannter „Index-Mietspiegel“. Dazu wurde entsprechend der Gesetzeslage für die Weiterentwicklung der Mietwerte auf der Grundlage des Mietspiegels 2019 (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Berliner Mietspiegel 2019“) der deutschlandweite Verbraucherpreisindex zu Grunde gelegt. Die anzusetzende Veränderung des Index ergab eine Steigerung von rd. 1,1 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2019. Alle Mietwerte wurden entsprechend fortgeschrieben. Die Durchschnittsmiete stieg in Berlin entsprechend von 6,72 €/m² im Jahr 2019 auf 6,79 €/m² im Jahr 2021.

Aufgrund der fehlenden Neuerhebung konnte die Neubauspalte des Mietspiegel 2019 (Fertigstellung bis Dezember 2017) nicht um aktuelle Neubaujahre ergänzt werden. Für neuere Baujahre können daher alternative Begründungsmittel (Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) herangezogen werden.

Mietspiegeltabelle 2021

3. Das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2021

Im Straßenverzeichnis wurden keine Umstufungen vorgenommen. Im Rahmen der Indexfortschreibung erfolgte jedoch eine Wohnlageneinstufung für die seit dem Mietspiegel 2019 neu hinzugekommenen Adressen in Anlehnung an das Verfahren 2019. Den neuen Adressen wurde eine Lärmkennzeichnung zugeordnet.

4. Die Orientierungshilfe im Berliner Mietspiegel 2021

Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung wurde unverändert aus dem Mietspiegel 2019 übernommen. Insofern können wir auf unseren Beitrag “Der Berliner Mietspiegel 2019” verweisen.

5. Die Berliner Betriebskostenübersicht

Aufgrund der zeitweiligen Regulierung des Marktes durch den Berliner Mietendeckel konnten keine Daten für Betriebskosten erhoben und somit keine neue Betriebskostenübersicht erstellt werden.

6. Der Berliner Mietspiegel 2021 im Internet

Der Mietspiegel, die Mietspiegeltabelle, dass Straßenverzeichnis zum Mietspiegel sowie die Wohnlagenkarte kann man wie üblich von der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen herunterladen.

Für den Mietspiegel 2021 gibt es auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auch wieder einen Abfrageservice.

7. Der Endbericht

Der Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2021 wird derzeit endabgestimmt und von SenSW voraussichtlich nach der Sommerpause veröffentlicht werden.

8. Zustimmung und Kritik zum Mietspiegel 2021

Kritik an der Fortschreibung des Mietspiegels kommt von Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, Mitglied der gif-Mietspiegelkommission und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform. Sebastian bemängelt, dass laut dem Methodenbericht schon der Mietspiegel 2019 eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017 sei und daher eine nochmalige Fortschreibung unzulässig. Deshalb dürfe der Mietspiegel 2021 nicht als qualifiziert bezeichnet werden, sondern sei nur ein einfacher Mietspiegel.

Der Berliner Mieterverein hat dem Berliner Mietspiegel 2021 zugestimmt und widerspricht dieser Einschätzung. Zwar sei der Mietspiegel 2019 schon als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet worden, de facto habe er aber alle Merkmale einer Neuerhebung erfüllt, so dass der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 sachgerecht ebenfalls als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet werden könne. Der Berliner Mieterverein bedauere, dass die Vermieterverbände wiederholt dem Mietspiegel die Unterstützung versagen würden. Gerade noch hätten die Vermieterverbände im Streit um den Mietendeckel auf den hinreichenden Mieterschutz des BGB verwiesen. Im nächsten Atemzug unterliefen sie diesen Schutz durch die Nichtanerkennung des Mietspiegels.

Der BBU hat dem Berliner Mietspiegel 2021 nicht zugestimmt. Er stellt allerdings auch nach dessen Auffassung einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB dar.

Mietspiegel seien unverzichtbar, weil sie für mehr Rechtsfrieden für Mieter und für Vermieter sorgen. Eine pauschale Fortschreibung der Mieten auf Grundlage der bundesdurchschnittlichen Inflationsrate könne die Vielfalt des Berliner Wohnungsmarktes nicht adäquat abbilden und den Mietspiegel auch inhaltlich und technisch angreifbar machen.

Der Berliner Mietspiegel 2021 sei aufgrund des gescheiterten Mietendeckels gezwungenermaßen ein „Brückenmietspiegel“. Umso mehr wolle der BBU mit seiner Unterstützung dieses Mietspiegels erneut einen Beitrag zur Befriedung der mietenpolitischen Diskussion in Berlin leisten. Gleichwohl dringe er aber darauf, dass schnellstmöglich ein Erhebungsmietspiegel beauftragt wird.

Die Erstellung dieses Indexmietspiegels sei in der Arbeitsgruppe Mietspiegel (SenSW) durch die beteiligten Vermieter- und Mieterverbände intensiv begleitet worden. Der BBU habe nach einem längeren Abwägungsprozess und vor Bekanntwerden der Mietdeckel-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15. April 2021 entschieden, den neuen Berliner Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel zu unterstützen, ihn aber formell nicht mitzuzeichnen. Es müsse nun schnellstmöglich ein Mietspiegel beauftragt werden, der auf einer Erhebung von Daten beruhe.

Auch BFW und Haus & Grund haben den Mietspiegel anders als die drei Mieterverbände nicht mitgezeichnet. Auf die formelle Anerkennung durch die beteiligten Verbände komme es im Hinblick auf die Qualifizierung jedoch nicht an.

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