Der genossenschaftliche Mietvertrag

Einer Wohnungsgenossenschaft tritt man nicht bei, um Kapital renditenstark anzulegen, sondern letzten Endes um einen Mietvertrag über eine Wohnung der Genossenschaft abschließen zu können. In § 2 Absatz 1 der GdW-Mustersatzung 2017 heißt es dazu: „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.” Ein Anspruch auf eine Wohnung kann daraus nach § 14 Absatz 2 der GdW-Mustersatzung 2017 aber nicht abgeleitet werden, sondern nur ein Anspruch auf eine Entscheidung im Rahmen der Satzung und der Möglichkeiten der Genossenschaft. Letzteres ist häufig mit Wartezeiten verbunden. Als Entscheidungsgrundlage gibt es in der Regel Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen, die nach § 28 b) der Mustersatzung vom Vorstand und vom Aufsichtsrat festgelegt werden.

Wenn ein Mitglied in einer Genossenschaftswohnung wohnt, hat es ein doppeltes Rechtsverhältnis zu der Wohnungsgenossenschaft: Zum einen ist das Mitglied Teil der Genossenschaft und damit den genossenschaftlichen Regelungen unterworfen. Zum anderen ist das Mitglied als Mieter Partei eines Mietvertrages, der den allgemeinen mietrechtliche Vorschriften unterliegt. Manchmal kommt es zwischen diesen beiden Rechtskreisen zu Wertungskollisionen, die die Rechtsprechung in der Vergangenheit allerdings immer wieder zugunsten des Mietrechts gelöst. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass beide Vertragsverhältnisse unabhängig voneinander beendet werden müssen. Die Kündigung der Mitgliedschaft beendet beispielsweise nicht den Mietvertrag, die Kündigung des Mietvertrages beendet nicht die Mitgliedschaft.

In vielen Genossenschaften wird der Mieter Nutzer genannt und der Mietvertrag ist dort ein Nutzungsvertrag. Der Begriff „Nutzer” für den Mieter einer Genossenschaftswohnung soll den Einfluss des Genossenschaftsrechts auf das Mietverhältnis widerspiegeln. Tatsächlich ist es aber, von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen, ein ganz normales Mietverhältnis (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. September 2003VIII ZR 22/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Oktober 2009VIII ZR 159/08; Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. März 2010VIII ZR 177/09; Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Mai 2012 − VIII ZR 327/11). Auch die abweichende Begrifflichkeit ändert daran nichts. Daher kann auf die allgemeinen Ausführungen zum Wohnraummietrecht verwiesen werden. So gibt allein die Tatsache, dass ein Mieter gleichzeitig Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft ist, bei der er seine Wohnung angemietet hat, dem Mieter gegenüber dieser Genossenschaft keine erweiterten Auskunftsansprüche (Amtsgericht Köln, Urteil vom 19. April 2018 – 127 C 404/17).

Einer der Punkte, an denen das Genossenschaftsrecht Bedeutung für das Mietrecht hat, ist die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietvertrages nach § 573 Absatz 1 BGB. Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft ist in der Regel Voraussetzung dafür, dass man eine Genossenschaftswohnung anmieten kann. Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen oder tritt es freiwillig aus der Genossenschaft aus und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 10.9.2003VIII ZR 22/03) ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ob dies auch für die Beendigung der Mitgliedschaft durch Tod, wenn Nichtmitglieder die Wohnung mit genutzt und daher ein Eintrittsrecht nach § 563 BGB haben, oder durch Gläubigerkündigung nach § 66 GenG gilt, hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Auch wenn das Genossenschaftsrecht in diesem Urteil eine wichtige Rolle spielt, geht es doch am Ende nur um die mietrechtliche Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Absatz 1 BGB vorliegt.

Ein anderer Punkt ist der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 14. Oktober 2009VIII ZR 159/08) nicht nur für die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern gilt, sondern auch für die Rechte und Pflichten, die sich für die einzelnen Mitglieder aus der Anmietung von Genossenschaftswohnungen ergeben. Er fordert im genossenschaftlich geprägten Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmieter. Daraus ergibt sich kein Anspruch auf absolute Gleichbehandlung, sondern nur auf eine sachlich begründete Entscheidung, die durchaus auch differenzieren kann. Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Daher darf eine Genossenschaft die Miete bei einem Mieter erhöhen, der als einziger im Rahmen einer Modernisierung eine Mietminderung geltend gemacht hat, während von den anderen Mietern, die darauf verzichtet haben, keine Modernisierungsumlage verlangt wird (Bundesgerichtshof, a.a.O.). Eine Genossenschaft darf auch im Hinblick auf ein ungünstiges Marktumfeld zur Vermeidung von Leerstand die Nutzungsentgelte für den Neuabschluss von Wohnraummietverhältnissen herabsetzen, ohne dass aus dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz ein Anspruch der anderen Mieter erwächst, dass auch die Mieten bereits bestehender Mietverhältnisse entsprechend zu reduzieren wären.

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