Der Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag ist das zentrale Rechtsgeschäft zur Eigentumsübertragung an einem Grundstück. Es geht dabei um die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Zahlung des Kaufpreises sowie in den meisten Fällen um die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld und/oder einer Dienstbarkeit. Ein wesentlicher Teil des Grundstückskaufvertrages ist die Formbedürftigkeit, die es erforderlich macht, dass ein Notar eingebunden wird. Dieser muss gewährleisten, dass der Verkäufer am Ende seinen Kaufpreis und der Käufer das Eigentum am Grundstück bekommt

Inhalt:
  1. Formbedürftigkeit
  2. Die Beurkundung
  3. Der Inhalt des Grundstückskaufvertrages
  4. Wohnungseigentum und Erbbaurecht

1. Formbedürftigkeit

Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. 

Ist durch Gesetz notarielle Beurkundung eines Vertrags vorgeschrieben, so bedeutet dies nach § 128 BGB, dass der Antrag und die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet werden muss. Die notarielle Beurkundung von Erklärungen ist nach den Vorschriften des Beurkundungsgesetzes den Notaren vorbehalten. Deren Mitwirkung soll eine sachkundige Beratung der Parteien sowie die eindeutige Feststellung des erklärten Willens sicherstellen (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 125, Rn 7). 

Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, hat dies nach § 125 BGB zur Folge, dass der Vertrag nichtig ist. Aus einem nichtigen Vertrag kann keine Partei  Erfüllungs- oder Schadensersatzansprüche herleiten. 

Die Beurkundungspflicht betrifft alle Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien, nicht nur den eigentlichen Grundstückskauf. Um dem Formerfordernis zu genügen, müssen die beurkundeten Erklärungen daher vollständig und richtig sein. Es müssen alle Abreden, ohne die auch nur eine Partei den Vertrag nicht abgeschlossen hätte, beurkundet werden, auch wenn es sich um objektiv unwesentliche Punkte handelt. Dazu gehört bei einem Wohnungskaufvertrag beispielsweise auch die Regelung, wann der Verkäufer aus der Wohnung ausziehen muss. 

Ist ein Vertrag unvollständig oder falsch beurkundet, so ist in jedem Fall der nicht beurkundete Teil des Vertrages nach § 125 BGB nichtig. In diesem Fall ist nach § 139 BGB  das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Dies dürfte bei Grundstückskaufverträgen in der Regel nicht der Fall sein. 

Der häufigste Fall in der Praxis ist die Beurkundung eines niedrigeren als des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises, um Grunderwerbssteuer und Kosten beim Notar und Grundbuchamt zu sparen. Der beurkundete Vertrag mit dem niedrigeren Kaufpreis ist in diesem Fall gemäß § 117 BGB als Scheingeschäft nichtig. Der wirklich von den Parteien gewollte Vertrag mit dem höheren Kaufpreis ist wegen Formmangels ebenfalls nichtig, weil er nicht ordnungsgemäß beurkundet wurde. 

Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird gemäß § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Ist also ein Kaufvertrag als Scheingeschäft wegen Beurkundung eines zu niedrigen Kaufpreises nichtig und die wirklich gewollte Vereinbarung mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis wegen fehlender Beurkundung ebenfalls nichtig, so bleibt die in der Regel gleichzeitig erklärte Auflassung, d. h. die Einigung über den Eigentumsübergang,  aufgrund des Abstraktionsprinzips wirksam. Wird dann der Erwerber im Grundbuch eingetragen, so wird der Formmangel des Kaufvertrages geheilt. Die Heilung umfasst hierbei die Gesamtheit der vertraglichen Vereinbarungen. An der Strafbarkeit eines solchen Verhaltens (Steuerhinterziehung) ändert das allerdings nichts. 

2. Die Beurkundung

Die Beurkundung selbst ist im Beurkundungnsgesetz (BeurkG) geregelt. 

Nach § 8 BeurkG muss bei der Beurkundung von Willenserklärungen, also auch bei einem Grundstückskaufvertrag, eine Niederschrift über die Verhandlung aufgenommen werden.

Die Niederschrift muß gemäß § 9 BeurkG enthalten

  • Ort und Tag der Beurkundung,
  • die Bezeichnung des Notars und der Beteiligten,
  • die Erklärungen der Beteiligten.

Erklärungen in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und das dieser beigefügt wird, gelten als in der Niederschrift selbst enthalten. Dies gilt entsprechend, wenn die Beteiligten unter Verwendung von Karten, Zeichnungen oder Abbildungen Erklärungen abgeben. Beides kommt bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen häufig vor. 

Nach § 13 Absatz 1 BeurkG muss die Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden; soweit die Niederschrift auf Karten, Zeichnungen oder Abbildungen verweist, müssen diese den Beteiligten anstelle des Vorlesens zur Durchsicht vorgelegt werden. In der Niederschrift soll festgestellt werden, daß dies geschehen ist. 

Abschließend muss die Niederschrift nach § 13 Absatz 3 BeurkG von dem Notar eigenhändig unterschrieben werden. Der Notar soll der Unterschrift seine Amtsbezeichnung beifügen.

Damit die Beurkundung auch die mit ihr beabsichtigten Wirkungen hat, sieht das Gesetz umfangreiche Aufklärung- und Belehrungspflichten für den Notar vor. Nach § 17 Absatz 1 BeurkG soll er den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, daß Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. 

Auf die erforderlichen gerichtlichen oder behördlichen Genehmigungen oder Bestätigungen oder etwa darüber bestehende Zweifel soll der Notar die Beteiligten gemäß § 18 BeurkG hinweisen und dies in der Niederschrift vermerken. Gleiches gilt nach § 19 BeurkG für die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Grunderwerbsteuer“). 

Bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, wie einem Grundstückskaufvertrag, soll sich der Notar nach § 21 Absatz 1 BeurkG über den Grundbuchinhalt unterrichten. Sonst soll er nur beurkunden, wenn die Beteiligten trotz Belehrung über die damit verbundenen Gefahren auf einer sofortigen Beurkundung bestehen; dies soll er in der Niederschrift vermerken.

3. Der Inhalt des Grundstückskaufvertrages

In einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich nach § 311b Absatz 1 BGB der eine Teil dazu, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der andere, es zu erwerben und den Kaufpreis dafür zu bezahlen. 

Bezeichnung des Grundstücks

Das Grundstück ist so zu bezeichnen, wie es auf dem Deckblatt (Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Nummer des Bandes, Nummer des Blattes) und im Bestandsverzeichnis des Grundbuches (Bezeichnung der Gemarkung, der Flur und Flurstücksnummer, der Lage mit Straße und Hausnummer, der Wirtschaftsart und der Größe) aufgeführt wird. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf den Beitrag „Das Grundbuch“.

Soll nur ein Teil eines Grundstücks verkauft werden, muss man mit dem Vertrag nicht abwarten, bis das Verfahren zur Teilung (Näheres dazu in unserem Beitrag “Teilung, Vereinigung, Zuschreibung“) abgeschlossen ist. Man kann auch eine unvermessene Teilfläche verkaufen. Die ist in der Urkunde genau zu beschreiben. Dies geschieht zumeist durch Beifügung eines Lageplanes, in welchem die Teilfläche farblich gekennzeichnet ist. 

Zumeist werden solche Kaufverträge zunächst ohne Auflassung geschlossen und diese erst dann nachträglich erklärt, wenn der Veränderungsnachweis des Katasteramtes vorliegt. Man kann die Auflassung jedoch schon vor Vermessung zusammen mit dem Kaufvertrag beurkunden und muss dann nach Vorliegen des Veränderungsnachweises die nach § 28 GBO geforderte Bezeichnung des aufgelassenen Teilstückes übereinstimmend mit dem Grundbuch in der Form des § 29 GBO durch eine sogenannte Identitätserklärung nachholen.  

Auflassungsvormerkung

Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages sowie der Auflassung und Umschreibung des Eigentums auf den Käufer liegt in der Regel eine Zeitspanne von ein par Wochen bis zu mehreren Monaten, da behördlichen Genehmigungen einzuholen und die Finanzierung abzusichern ist. Außerdem müssen auch beim Grundbuchamt Bearbeitungszeiten beachtet werden. Um zu gewährleisten, dass der Verkäufer am Ende seinen Kaufpreis und der Käufer das Eigentum am Grundstück bekommt, arbeitet die Rechtspraxis mit solchen Auflassungsvormerkungen. 

Nach § 883 Absatz 1 Satz 1 BGB kann zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück (= auf Übertragung des Eigentums) eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vormerkung bewirkt, dass eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, gemäß § 883 Absatz 2 BGB insoweit unwirksam ist, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies bedeutet, dass der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums durch die Vormerkung im Grundbuch geschützt wird. Weder der Verkäufer noch Dritte (Gläubiger, Insolvenzverwalter) können verhindern, dass der Käufer Eigentümer wird, wenn der Kaufvertrag durchgeführt wird. Daher wird in Grundstückskaufverträgen in der Regel vereinbart, dass zunächst eine erstrangige Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Erst danach und nach Vorliegen der üblichen Genehmigungen einschließlich des Verzichts der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht ist der Kaufpreis zu zahlen. Nach Zahlung des Kaufpreises reicht der Notar dann den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ein. 

Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsüberlassung aufgrund eines Mietvertrages kann nicht mit einer Vormerkung gesichert werden, da es sich dabei nicht um einen Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück, also einen sachenrechtlichen Anspruch, handelt. 

Zur Eintragung im Grundbuch sind die Bewilligung des Eigentümers und ein Antrag erforderlich, die direkt in den Grundstückskaufvertrag mit aufgenommen werden. Der Notar übernimmt in der Regel die Abwicklung.   

Kaufpreis

Der Grundstückskaufpreis wird in der Regel als bestimmter Betrag in Euro im Kaufvertrag ausgewiesen. 

Eine wichtige Frage für Käufer und Verkäufer sowie den Notar ist die Fälligkeit und Auszahlung des Kaufpreises. Es muss einerseits sichergestellt werden, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält, andererseits darf er ihn erst dann bekommen, wenn der Eigentumsübergang auf den Käufer gewährleistet ist. Dafür gibt es verschiedene Wege. 

Eine Möglichkeit besteht darin, dass der Kaufpreis zunächst auf ein Notaranderkonto gezahlt wird. Der Notar darf ihn erst dann an den Verkäufer auszahlen, wenn die Umschreibung des Eigentums gewährleistet ist. 

Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die weiteren erforderlichen Genehmigungen und sonstigen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung vorliegen. Üblicherweise wird in diesen Fällen in den Kaufvertrag  aufgenommen, dass der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises nach Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen mitteilt. Der Käufer ist dann verpflichtet, den Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist an den Verkäufer zu zahlen. 

Die Zahlung über ein Notaranderkonto wird auch dann vereinbart, wenn das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet ist, die nicht übernommen werden, die aber noch in bestimmter Höhe valutieren. In diesem Fall löst der  Verkäufer die Grundpfandrechte in der Regel aus dem Kaufpreis ab. Da dieser aber erst dann zu zahlen ist, wenn sichergestellt ist, dass die Grundpfandrechte gelöscht werden können, wird vereinbart, dass der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird mit der Maßgabe, die Löschungsbewilligungen einzuholen und die Darlehen aus dem Kaufpreis abzulösen. Wenn die Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung einschließlich der  Löschung der Grundpfandrechte vorliegen, dar der Notar den verbleibenden Restkaufpreis an den Verkäufer auszahlen. 

Zwangsvollstreckungsunterwerfung und Rücktrittsrecht

Um sicherzustellen, dass der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, solange er den Kaufpreis nicht erhalten hat, darf von der zur Umschreibung erforderlichen Auflassung nur der beurkundende Notar Gebrauch machen (s.u.).

Um darüber hinaus den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern wird in Grundstückskaufverträgen üblicherweise eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreisforderung mit beurkundet. Der Käufer unterwirft sich dabei der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Kaufvertrag in sein gesamtes Vermögen. Hierdurch erhält der Verkäufer einen Titel, mit dem er im Wege der Zwangsvollstreckung gegen den Käufer vorgehen kann. Er ist dann nicht mehr auf eine langwierige Titulierung in einem Gerichtsverfahren angewiesen. Eventuelle Meinungsverschiedenheiten muss der Käufer aktiv vor Gericht bringen, etwa in Form einer Vollstreckungsgegenklage. 

Jedoch nutzt die Zwangsvollstreckungsunterwerfung dem Verkäufer nichts, wenn der Käufer mittellos ist. Aus diesem Grunde werden in Grundstückskaufverträgen zumeist zusätzlich für den Fall des Zahlungsverzuges Rücktrittsrechte vereinbart, damit der Verkäufer das Grundstück erneut verkaufen kann. 

Belastungsvollmacht

In den meisten Fällen ist der Käufer nicht in der Lage sein, den Kaufpreis aus Barmitteln zu zahlen, sondern ist zur Kaufpreisfinanzierung auf ein Darlehen angewiesen. Um dieses mit einer Grundschuld (Näheres in unserem Beitrag “Grundstücksbelastungen”) abzusichern steht in der Regel nur das zu erwerbende Grundstück zur Verfügung. Dieses kann der Käufer jedoch erst dann aus eigenem Recht belasten, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Aus diesem Grunde muss der Verkäufer bei der Belastung mitwirken. 

Dies geschieht in der Regel mit einer im Kaufvertrag eingeräumten Belastungsvollmacht. Durch diese wird der Käufer berechtigt, zur Darlehensfinanzierung eine Grundschuld im Grundbuch des zu erwerbenden Grundstückes eintragen zu lassen. Zur Absicherung des Verkäufers darf von dieser Vollmacht nur vor dem beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden. Zugleich wird die Abtretung des zu besichernden Darlehens in Höhe der Kaufpreisforderung an den Verkäufer vereinbart. 

Eigentumsübertragung

Der Kaufvertrag ist erfüllt, wenn der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer das Eigentum am Grundstück erhalten hat. Die Übertragung des Eigentums ist eine Rechtsänderung durch Rechtsgeschäft (Näheres dazu in unserem Beitrag “Eigentumsübertragung und Grundstücksbelastung“). Sie erfordert nach § 873 Absatz 1 BGB die Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Eigentumsübergang und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Die zur Übertragung des Eigentums erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers, die sogenannte Auflassung, muss gemäß § 925 Absatz 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. 

In vielen Fällen wird die Auflassung bereits im Kaufvertrag erklärt. Jedoch darf der Notar dann Ausfertigungen zunächst nur ohne die Auflassung an die Beteiligten und das Grundbuchamt herausgeben, damit der Käufer die Umschreibung nicht beantragen kann, bevor die Kaufpreiszahlung gesichert ist. Erst wenn die vertraglichen Voraussetzungen für die Umschreibung vorliegen, dürfen Ausfertigungen mit Auflassung herausgegeben werden.  

Um zu vermeiden, dass eine Vertragsurkunde versehentlich vorzeitig mit erklärter Auflassung ausgehändigt wird, können Verträge auch ohne Auflassung beurkundet werden. Im Kaufvertrag werden dann einer oder mehreren Notariatsangestellten die Vollmacht zur Erklärung der Auflassung erteilt. Wenn alle Voraussetzungen zur Durchführung des Kaufvertrages vorliegen wird dann von den Notariatsangestellten in einer gesonderten Urkunde für die Parteien die Auflassung erklärt und diese sodann zum Grundbuchamt gereicht.  

4. Wohnungseigentum und Erbbaurecht

Die Beurkundungspflicht bezieht sich auch auf die Verpflichtung, Sondereigentum an Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG, näheres dazu in unserem Bereich “Wohnungseigentum“) einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben. 

Bild: AdobeStock_peterschreiber.media

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