Der Mieterhöhungsprozess

Wie in dem Beitrag über das Mieterhöhungsverfahren ausgeführt, hat der Vermieter bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kein einseitiges Mieterhöhungsrecht, sondern er muss im Konfliktfall seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558b Absatz 2 BGB gerichtlich geltend machen. Dies hat auch Auswirkungen auf den Klageantrag, der nicht auf Zahlung der erhöhten Miete, sondern auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf einen bestimmten Betrag ab einem bestimmten Zeitpunkt gerichtet sein muss. Auch sollte die Wohnung genannt werden, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen bezieht. Falls der Mieter einem Teil der Mieterhöhung bereits außergerichtlich zugestimmt hat, ist Streitgegenstand nur noch der ungeklärte Rest.

Das rechtskräftige Urteil ersetzt gemäß § 894 ZPO die verweigerte Zustimmung des Mieters und hat damit unmittelbar vertragsgestaltende Wirkung. Die Vorschrift lautet:

§ 894 Fiktion der Abgabe einer Willenserklärung

Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, so gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat. Ist die Willenserklärung von einer Gegenleistung abhängig gemacht, so tritt diese Wirkung ein, sobald nach den Vorschriften der §§ 726, 730 eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils erteilt ist.

Das Urteil ist jedoch noch kein Zahlungstitel, aus dem der bis zu seinem Erlass bereits aufgelaufene Mietrückstand vollstreckt werden könnte. Hierfür muss vielmehr erforderlichenfalls eine eigene Zahlungsklage angestrengt werden.

Parteien

Sämtliche Mietvertragsparteien müssen auch Parteien des Mieterhöhungsprozesses sein. Eine Personenmehrheit führt sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite zu einer notwendigen Streitgenossenschaft gemäß § 62 ZPO, da das die Zustimmung zur Mieterhöhung ersetzende Urteil für und gegen sämtliche Vertragsparteien wirken muss. Dies gilt auch dann, wenn einzelne Mieter der Mieterhöhung zugestimmt haben. Deren Zustimmung allein führt nicht zu einer Vertragsänderung, auch nicht gegenüber den zustimmenden Mietern. Die Mieter werden untereinander gemäß § 62 ZPO durch ihre Mitmieter vertreten, so dass ein Versäumnisurteil nur dann ergehen kann, wenn gar keiner vor Gericht erscheint.

Erneutes Erhöhungsverlangen im Prozess

Häufig wird im Rahmen eines Gerichtsverfahrens deutlich, dass ein Mieterhöhungsverlangen aus Gründen unwirksam ist, die nicht grundsätzlicher Natur sind, sondern auf Verfahrensfehlern oder einer mangelhaften Begründung beruhen. Dies kann zwar nicht für die Vergangenheit geheilt, aber mit Wirkung für die Zukunft nachgeholt werden, indem ein neues fehlerfreies Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben wird. Bei einer unsicheren Verfahrenslage kann das zweite Mieterhöhungsverlangen auch unter der Bedingung eingebracht werden, dass es nur dann wirksam sein soll, wenn das erste vom Gericht für unwirksam erachtet werden sollte. Auch für das zweite Mieterhöhungsverlangen gelten die materiellrechtlichen Fristen, insbesondere die Überlegungsfrist für den Mieter. Wenn diese noch läuft, die Sache aber im übrigen entscheidungsreif ist, muss das Gericht die Klage auch im Falle eines an sich begründeten neuen Mieterhöhungsverlangens abweisen. Hier bietet sich ggfls. eine vergleichsweise Regelung an.

§ 558b Absatz 3 BGB ermöglicht statt eines komplett neuen Mieterhöhungsverlangens auch eine Korrektur nur der fehlerhaften Begründungselemente.

In der Berufungsinstanz ist ein weiteres Mieterhöhungsverlangen eine Klageänderung, die nur dann zulässig ist, wenn der Beklagte zustimmt oder das Gericht sie für sachdienlich hält. Dies kommt nur in Frage, wenn der Sachverhalt zwischen den Parteien unstreitig ist und es nur um Rechtsfragen geht.

Zustimmung im Prozess

Die Zustimmung des Mieters im Prozess führt zur Erfüllung des Anspruchs und somit zur Erledigung in der Hauptsache. Ein Anerkenntnisurteil kann nicht mehr ergehen.

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