Der Mieterhöhungsprozess

Inhalt:
  1. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
  2. Die Parteien der Mieterhöhungsklage
  3. Überlegungsfrist und Klagefrist
  4. Erneutes Erhöhungsverlangen im Prozess
  5. Das Gerichtsverfahren
  6. Nachteilige Vereinbarungen
1. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Der Vermieter hat bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kein einseitiges Mieterhöhungsrecht wie bei der Mieterhöhung nach einer Betriebskostenabrechnung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) oder nach einer Modernisierung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Vielmehr muss er im Konfliktfall seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558b Absatz 2 BGB gerichtlich geltend machen. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter nach dieser Vorschrift auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Dies hat auch Auswirkungen auf den Klageantrag, der nicht auf Zahlung der erhöhten Miete, sondern auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf einen bestimmten Betrag ab einem bestimmten Zeitpunkt zu richten ist (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 23, 24). Auch sollte die Wohnung genannt werden, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen bezieht. Falls der Mieter einem Teil der Mieterhöhung bereits außergerichtlich zugestimmt hat, ist Streitgegenstand der Klage nur noch der ungeklärte Rest.

Prozessvoraussetzung einer solchen Klage ist unter anderem ein vorangegangenes wirksames Mieterhöhungsverlangen (Nähers dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Unzulässigkeit der Klage (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2004, VIII ZR 234/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. November 2013, VIII ZR 413/12; Landgericht Berlin, Urteil vom 28. Juni 2019, 65 S 39/19). Die Klage kann daher auch nicht höher sein als das Mieterhöhungsverlangen, da hinsichtlich des überschießenden Teils kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Die Klage wäre insoweit ebenfalls unzulässig. Fehlt ein Mieterhöhungsverlangen, kann dies auch nicht im Rechtsstreit nach § 558b Absatz 3 BGB nachgeholt werden. Die Vorschrift beschränkt das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien, setzt aber ein Mieterhöhungsverlangen voraus. Fehlt es daran, ist eine Heilung im Prozess nicht möglich. Relevant ist dieser Punkt vor allem dann, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Er verliert dann den Rechtsstreit wegen Unzulässigkeit und muss mit dem Mieterhöhungsverfahren von vorn beginnen.

Das rechtskräftige Urteil ersetzt gemäß § 894 ZPO die verweigerte Zustimmung des Mieters und hat damit unmittelbar vertragsgestaltende Wirkung. Die Vorschrift lautet:

§ 894 Fiktion der Abgabe einer Willenserklärung

Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, so gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat. Ist die Willenserklärung von einer Gegenleistung abhängig gemacht, so tritt diese Wirkung ein, sobald nach den Vorschriften der §§ 726, 730 eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils erteilt ist.

Das Urteil ist noch kein Zahlungstitel, aus dem der bis zu seinem Erlass bereits aufgelaufene Mietrückstand vollstreckt werden könnte. Hierfür muss vielmehr erforderlichenfalls eine eigene Zahlungsklage angestrengt werden. Eine Klagehäufung in Form einer Zustimmungs- und Zahlungsklage ist unzulässig (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 23). Erst mit der Rechtskraft des Zustimmungstitels wird die höhere Miete fällig.

Sachlich zuständig für die Zustimmungsklage ist nach § 23 Ziffer 2a GVG das Amtsgericht des Ortes in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Es handelt sich nach dem Gesetzestext um eine ausschließliche Zuständigkeit, so dass die Zuständigkeit eines anderen Gerichts weder durch rügelose Einlassung nach § 39 ZPO noch gemäß § 40 Absatz 2 Nummer 2 ZPO durch eine Gerichtsstandsvereinbarung der Parteien  begründet werden kann.

2. Die Parteien der Mieterhöhungsklage

Sämtliche Mietvertragsparteien müssen auch Parteien des Mieterhöhungsprozesses sein. Eine Personenmehrheit führt sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite zu einer notwendigen Streitgenossenschaft gemäß § 62 ZPO, da das die Zustimmung zur Mieterhöhung ersetzende Urteil für und gegen sämtliche Vertragsparteien wirken muss (BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 124/03). Dies gilt auch dann, wenn einzelne Mieter der Mieterhöhung zugestimmt haben. Deren Zustimmung allein führt nicht zu einer Vertragsänderung, auch nicht gegenüber den zustimmenden Mietern.

Entscheidender Zeitpunkt ist die Rechtshängigkeit, also die Zustellung der Klageschrift (§§ 253 Absatz 1 ZPO, 261 Absatz 1 ZPO). Kommt es durch Verkauf oder Erbgang zu einem Wechsel des Vermieters (Näheres dazu in unserem Bereich „Der Wechsel der Vertragsparteien”), so tritt der Erwerber oder Erbe in die Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen ein. Der Kläger muss also nicht identisch mit dem Absender des Mieterhöhungsverlangens sein. Er muss aber identisch mit dem Vermieter im Zeitpunkt der Zustellung der Zustimmungsklage sein.

Gleiches gilt auf Seiten der Mieter. Hat eine Rechtsnachfolge auf Mieterseite stattgefunden (Näheres dazu in unserem Bereich „Der Wechsel der Vertragsparteien”), dann ist die Klage gegen diese Rechtsnachfolger zu richten. Eine Mieterhöhungsklage, die nur gegen einen Teil der Mieter gerichtet wird, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 124/03; Amtsgericht München, Urteil vom 21. März 2002, 453 C 35433/01).

3. Überlegungsfrist und Klagefrist

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens (Überlegungsfrist) zustimmt, kann der Vermieter nach § 558b Absatz 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten (Klagefrist) erhoben werden.

Zum Zeitpunkt der Klageerhebung muss die Überlegungsfrist abgelaufen sein. Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist erhobene Zustimmungsklage ist unzulässig, da der Ablauf der Überlegungsfrist eine Prozessvoraussetzung für die Zustimmungsklage ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2004, VIII ZR 234/03). Allerdings darf der Vermieter die Zustimmungsklage bereits vor Ablauf der Überlegungsfrist erheben, wenn der Mieter die Zustimmung endgültig verweigert hat (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 25).

Die Klagefrist darf dagegen noch nicht abgelaufen sein. Sie wird unterbrochen durch die Zustellung einer Klageschrift (§§ 253 Absatz 1 ZPO, 261 Absatz 1 ZPO). Gibt es mehrere Parteien auf der Mieterseite, müssen alle Klageschriften vor Ablauf der Klagefrist zugestellt sein. Allerdings gilt auch hier § 167 ZPO, so dass die Unterbrechung der Klagefrist bereits mit Eingang der Klage bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Näheres dazu finden Sie bei Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 26. Besser ist es jedoch, wenn man es gar nicht erst so weit kommen lässt, dass es darauf ankommt. 3 Monate sind eine Menge Zeit dafür. Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist, keine prozessuale Notfrist. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 233 ZPO ist daher nicht möglich (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 27).

Die Klagefrist beträgt drei volle Monate und beginnt nach Ablauf der Überlegungsfrist. Da die Überlegungsfrist in der Regel am Ende des Monats endet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”), beginnt die Klagefrist am ersten
Tag des nächsten Monats und endet am letzten Tag des übernächsten Monats.

4. Erneutes Erhöhungsverlangen im Prozess

Häufig wird im Rahmen eines Gerichtsverfahrens deutlich, dass ein Mieterhöhungsverlangen aus Gründen unwirksam ist, die nicht grundsätzlicher Natur sind, sondern auf Verfahrensfehlern oder einer mangelhaften Begründung beruhen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). Dies kann zwar nicht für die Vergangenheit geheilt, aber mit Wirkung für die Zukunft nachgeholt werden, indem ein neues fehlerfreies Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben wird. § 558b Absatz 3 BGB ermöglicht im laufenden Verfahren ein komplett neues Mieterhöhungsverlangen oder statt eines komplett neuen Mieterhöhungsverlangens auch eine Korrektur nur der fehlerhaften Begründungselemente.

Bei einer unsicheren Verfahrenslage kann das zweite Mieterhöhungsverlangen auch unter der Bedingung eingebracht werden, dass es nur dann wirksam sein soll, wenn das erste vom Gericht für unwirksam erachtet werden sollte.

Zu den heilbaren Mängeln zählen Mängel der Form, der Begründung oder ein fehlender Hinweis auf einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558a Absatz 3 BGB. Nicht heilbar ist es hingegen, wenn der falsche Vermieter das Mieterhöhungsverlangen erklärt hat oder dieses nicht an alle Mieter gerichtet war. Gleiches gilt, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist (Näheres dazu unter Ziffer 1).

Ein Mieterhöhungsverlangen kann außerhalb des Gerichtsverfahrens, aber auch in einem Schriftsatz während des Zustimmungsprozesses abgegeben werden. Als Rechtsanwalt sollte man so vorgehen, wenn es Zweifel an der Wirksamkeit des ersten Mieterhöhungsverlangens gibt. Da für das Mieterhöhungsverlangen nur die Textform verlangt wird, reicht die Zustellung einer beglaubigten Abschrift der Klageschrift oder eines weiteren Schriftsatzes für die Wirksamkeit eines darin enthaltenen Mieterhöhungsverlangens. Der Schriftsatz muss aber wirklich ein an den Mieter gerichtetes neues Mieterhöhungsverlangen enthalten. Dazu muss es alle Voraussetzungen erfüllen, die ein Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss. Dazu gehört auch die Aufforderung an den Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen. Wird lediglich die Verurteilung zur Zustimmung beantragt, liegt kein wirksames neues Erhöhungsverlangen vor.

Auch für das zweite Mieterhöhungsverlangen gelten die materiellrechtlichen Fristen, insbesondere die Überlegungsfrist für den Mieter. Wenn diese noch läuft, die Sache aber im übrigen entscheidungsreif ist, muss das Gericht die Klage auch im Falle eines an sich begründeten neuen Mieterhöhungsverlangens als unzulässig abweisen. Hier bietet sich ggfls. eine vergleichsweise Regelung an. Stimmt der Mieter dem Anspruch bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zu, so ist der geltend gemachte Anspruch dadurch erfüllt und die Hauptsache erledigt. Der Vermieter hat aber in der Regel die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

In der Berufungsinstanz ist ein weiteres Mieterhöhungsverlangen eine Klageänderung, die nur dann zulässig ist, wenn der Beklagte zustimmt oder das Gericht sie für sachdienlich hält. Dies kommt nur in Frage, wenn der Sachverhalt zwischen den Parteien unstreitig ist und es nur um Rechtsfragen geht.

5. Das Gerichtsverfahren

Die Klage richtet sich auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf einen bestimmten Betrag ab einem bestimmten Zeitpunkt. Mit den Formalien der Mieterhöhungserklärung und der Klage gibt es in der Regel kein Problem. Der Schwerpunkt der meisten Verfahren liegt bei der Frage, ob die Miete, die der Vermieter verlangt, der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Für das Verfahren gelten die allgemeinen zivilprozessualen Regeln und Vorschriften. Das Gericht bei der Beurteilung des Mieterhöhungsverlangens nicht an die Begründungsmittel aus dem Mieterhöhungsschreiben gebunden. Vielmehr gelten die allgemeinen Darlegungs- und Beweisregeln der ZPO. Das Gericht muss daher am Ende des Prozesses im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO entscheiden, ob die Zustimmungsklage begründet ist oder nicht.

In Städten ohne Mietspiegel oder wenn das Gericht den Mietspiegel für nicht aussagekräftig hält kommt als Beweismittel nur das Sachverständigengutachten nach den §§ 402 ff ZPO in Betracht.

In Städten wie Berlin, in denen die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel begründet wird, muss das Gericht in der Regel überprüfen, wie die streitgegenständliche Wohnung in den örtlichen Mietspiegel einzuordnen ist. Für die Feststellung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden  Wohnwertmerkmale der Wohnung kommen der richterliche Augenschein, die Zeugenvernehmung und ein Sachverständigengutachten in Betracht. Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, so wird nach § 558d Absatz 3 BGB vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”). Es wird dann in der Regel kein weiterer Beweis durch ein Sachverständigengutachten erhoben. Gerade Berlin ist aber auch ein Beispiel dafür, dass es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten an den Gerichten über die Qualität von Mietspiegeln kommen kann (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”).

Dem einfachen Mietspiegel kommt keine Vermutungswirkung zu. Er kann aber von den Gerichten im Rahmen der freien Beweiswürdigung als Indiz bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ebenfalls als Begründungsmittel für das Urteil herangezogen werden (BGH, Urteil vom 3. Juli 2013, VIII ZR 354/12). In der Praxis macht das häufig keinen Unterschied zur Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels.

6. Nachteilige Vereinbarungen

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 558b Absatz 4 BGB unwirksam. Dazu gehören beispielsweise Klauseln, nach denen die Zustimmung nach Ablauf einer bestimmten Zeit als erteilt gilt oder eine Verlängerung der Klagefrist.

Bild: Fontanis_Fotolia

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