Der Gebrauch der Mietsache

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter zu zweierlei verpflichtet:

  1. Nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (=Wohnung) während der Mietzeit zu gewähren.
  2. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Dies ist Gegenstand unserer Beiträge im Bereich „Mängelhaftung”).

Was das alles im Einzelnen heißt, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Es ist vielmehr Aufgabe der Rechtspraxis und der Rechtsprechung, die Gebrauchsrechte des Mieters, deren Grenzen sowie die Gewährleistungspflichten des Vermieters zu definieren.

In diesem Bereich unserer Website gehen wir auf den ersten Teil der Pflichten des Vermieters ein: Die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Dem Mieter ist nicht jeder mögliche Gebrauch erlaubt. Aus § 535§ 538 und § 541 BGB ergibt sich vielmehr eine Beschränkung auf den „vertragsgemäßen Gebrauch”. Es kommt also entscheidend auf die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter an. In erster Linie wird der schriftliche Vertrag hierüber Auskunft geben. Was die Parteien im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, ist vertragsgemäß.

Häufig wird dem Vertrag jedoch keine eindeutige Regelung zu entnehmen sein. Mieter und Vermieter müssen dann im Einzelfall eine gemeinsame Lösung finden. Oder dies dem zuständigen Amtsgericht überlassen, dass über jeden Konflikt entscheiden muss.

Das gilt auch für die Frage, ob der Vermieter dem Mieter ein exklusives Gebrauchsrecht einräumen muss oder ob es ausreicht, wenn der Mieter bestimmte Teile neben anderen Mietern nur mitgebrauchen darf. So ist es bei einem Wohnraummietvertrag in der Regel so, dass dem Mieter an der Wohnung und einem mitvermieteten Kellerraum ein ausschließliches Gebrauchsrecht eingeräumt werden muss, während hinsichtlich eines Spielplatzes oder eines Fahrradkellers Mitgebrauch ausreichend ist.

In den folgenden Beiträgen befassen wir uns mit einzelnen Gebrauchsrechten der Mieter und deren Grenzen.

Bild: iana_kolesnikova / Fotolia

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