Der Gebrauch der Mietsache

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter zu zweierlei verpflichtet:

  1. Nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (=Wohnung) während der Mietzeit zu gewähren.
  2. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Dies ist Gegenstand unserer Beiträge im Bereich „Mängelhaftung”).

Was das alles im Einzelnen heißt, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Es ist vielmehr Aufgabe der Rechtspraxis und der Rechtsprechung, die Gebrauchsrechte des Mieters, deren Grenzen sowie die Gewährleistungspflichten des Vermieters zu definieren.

In diesem Bereich unserer Website gehen wir auf den ersten Teil der Pflichten des Vermieters ein: Die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Dem Mieter ist nicht jeder mögliche Gebrauch erlaubt. Aus § 535§ 538 und § 541 BGB ergibt sich vielmehr eine Beschränkung auf den „vertragsgemäßen Gebrauch”. Es kommt also entscheidend auf die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter an. In erster Linie wird der schriftliche Vertrag hierüber Auskunft geben. Was die Parteien im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, ist vertragsgemäß. Häufig wird dem Vertrag jedoch keine eindeutige Regelung zu entnehmen sein. Mieter und Vermieter müssen dann im Einzelfall eine gemeinsame Lösung finden. Oder dies dem zuständigen Amtsgericht überlassen, dass über jeden Konflikt entscheiden muss.

Das gilt auch für die Frage, ob der Vermieter dem Mieter ein exklusives Gebrauchsrecht einräumen muss oder ob es ausreicht, wenn der Mieter bestimmte Teile neben anderen Mietern nur mitgebrauchen darf. So ist es bei einem Wohnraummietvertrag in der Regel so, dass dem Mieter an der Wohnung und einem mitvermieteten Kellerraum ein ausschließliches Gebrauchsrecht eingeräumt werden muss, während hinsichtlich eines Spielplatzes oder eines Fahrradkellers Mitgebrauch ausreichend ist.

Ausgangspunkt des vertragsgemäßen Gebrauchs ist bei einem Wohnungsmietvertrag immer der Begriff des „Wohnens”. Er leitet sich her von der Wohnung, um die es in dem Wohnraummietverhältnis zentral geht. Jeder weiß, was eine Wohnung ist: Ein paar Räume hinter einer Tür, mit Küche, Bad und Fenstern zum rausschauen. In 99,9 % aller Fälle dürfte es auch klar sein, ob man es mit einer Wohnung zu tun hat oder nicht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Wohnung die Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet (BVerfG, Urteil vom 27. Februar 2008 – 1 BvR 370/07).

Nach § 48 der Bauordnung für Berlin muss jede Wohnung eine Küche oder Kochnische, ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben.

Die ausführlichste Definition findet sich in § 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

Näheres zum Begriff der Wohnung finden Sie in unserem Beitrag „Wohnung”.

Aber auch diese Definitionen des Begriffs der Wohnung lösen nur einen Teil der Frage nach dem vertragsgemäßen Gebrauch. So ist z.B. klar, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch jeder Wohnung gehört, dass man sie abschließen kann. Eine ganz andere Frage, die sich aus diesen Definitionen nicht herleiten lässt, ist die, ob man dort Haustiere halten darf. Das entscheidet sich durch Auslegung der Mietverträge gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte.

Die Verkehrssitte ergibt sich aus den Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise (Mieter und Vermieter) und ist demgemäß einem laufenden Wandel unterworfen. Was vor 70 Jahren verboten war, ist heute selbstverständlich (Z.B. spielende Kinder auf dem Rasen). Auch technische Neuerungen erweitern den vertragsgemäßen Gebrauch, wenn sie zum allgemeinen Lebensstandard werden.

Grundsätzlich kann jeder Mieter in der Wohnung im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften nach seinen eigenen Vorstellungen wohnen. Wie der Mieter die Wohnung einrichtet, wie und wann er sie nutzt und wen er zu sich einlädt, ist allein seine Sache. Die mietrechtlichen Grenzen sind erst überschritten, wenn Dritte zum Beispiel durch Lärm oder Schmutz belästigt werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten fremdes Eigentum beschädigt (Z.B. die Fensterscheiben) oder er eine konkrete Gefahr für fremde Rechtsgüter verursacht (Brandlasten im Treppenhaus).

In den folgenden Beiträgen befassen wir uns mit einzelnen Gebrauchsrechten der Mieter und deren Grenzen.

Bild: iana_kolesnikova / Fotolia

Schreibe einen Kommentar