Der Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird seit 1974 von den Kommunen in Zusammenarbeit mit den einschlägigen Interessengruppen (Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. In Berlin ist dafür die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”). In Berlin gibt es seit 1987 Mietspiegel. Seit 2003 werden sie als qualifizierte Mietspiegel erstellt.

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel in § 558c BGB und dem qualifizierten Mietspiegel in § 558d BGB.

Wie bei den anderen Mitteln der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Absatz 2 BGB (Mietdatenbank, Gutachten, Vergleichswohnungen) handelt es sich beim Mietspiegel um ein Instrument, dass den Mietvertragsparteien und dem Gericht im Streitfall eine Schätzung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 ZPO ermöglichen soll (Dazu: Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017). Entscheidend ist daher immer, worauf sich Mieter und Vermieter einigen oder was das Gericht auf der Grundlage der gegebenen Instrumentarien schätzt. Es geht immer um Rechtsanwendung, nicht um Mathematik.

Inhalt:
  1. Allgemeines
  2. Die Regelungen zum Mietspiegel
  3. Der Inhalt eines Mietspiegels
  4. Die Entstehung eines Mietspiegels
  5. Der qualifizierte Mietspiegel
  6. Warum der Mietspiegel als Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen am besten geeignet ist
  7. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018
1. Allgemeines

Mietspiegel gibt es in 67 der 80 deutschen Großstädte (Stand: Februar 2018). Dies ergibt sich aus dem gif–Mietspiegelreport 2019. Sie sind das mit Abstand am meisten genutzte Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies liegt vor allem daran, dass sie schnell und preiswert zu einem rechtlich relevanten Ergebnis führen. Dadurch nutzen sie den Vermietern, den Mietern und den Gerichten, die andernfalls aufwendig Beweis über Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten erheben müssten.

Sie verbessern darüber hinaus die Transparenz auf den Wohnungsmärkten, indem sie einen schnellen und zuverlässigen Überblick über die Mieten in einer Stadt bieten. Dies ist vor allem wegen der geringen Transparenz der Wohnungsmärkte aufgrund der Eigenheiten des Produkts Wohnung (Unterschiede bei Lage, Bauart, Alter, Qualität) eine wichtige Funktion. Sie dienen Mietern als Orientierung, um die ortsübliche Miete einschätzen zu können.

Mietspiegel dienen im wesentlichen der Bestimmung der Mieten in bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmieten). Sie haben aber auch Einfluss auf die Neuvertragsmieten in den Gemeinden, in denen eine Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d ff BGB gilt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”), unter anderem in Berlin.

Das Bundesverfassungsgericht schreibt dazu (BVerfG ( 1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluß vom 03-04-1990 – 1 BvR 268/90 u. a.):

„Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt … auch in dessen (=des Vermieters) Interesse. Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter vielmehr zugleich in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis ruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können.”

2. Die Regelungen zum Mietspiegel

Die grundlegende Vorschrift über den Mietspiegel ist § 558c BGB. Sie lautet:

§ 558c Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Die Vorschrift ergänzt die Regelungen über die Mieterhöhungen in den §§ 558 bis 558b BGB, indem sie den Inhalt und das Zustandekommen von Mietspiegeln beschreibt. Zusammen mit den folgenden Vorschriften über den qualifizierten Mietspiegel in § 558d BGB und die Mietdatenbank in § 558e BGB beschreibt sie die drei allgemeinen Instrumente des Vergleichsmietensystems (Daneben gibt es noch die speziellen Instrumente in Form eines Gutachtens oder dreier Vergleichswohnungen).

Weitere verbindliche Vorschriften zu Mietspiegeln außer der §§ 558c BGB und 558d BGB gibt es nicht. Die Bundesregierung hat von der Verordnungsermächtigung in § 558c Absatz 5 BGB keinen Gebrauch gemacht. Es gibt zwar einen Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 11. April 2016. Dieser wurde jedoch nicht verabschiedet. Es gibt die vom „Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung” im Jahr 2002 erstellten „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln”, die jedoch rechtlich nicht verbindlich sind. Das gilt auch für die „Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln” aus dem Jahr 2013. Dies hat dazu geführt, dass die konkrete Ausgestaltung von Mietspiegeln sehr heterogen ist. Dies ergibt sich aus dem gif–Mietspiegelreport 2019. Für höhere Transparenz fordern die Wissenschaftler daher den Gesetzgeber zum Handeln auf.

Mangels verbindlicher Regelungen dazu besteht weder ein Anspruch auf Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt oder eines bestimmten Mietspiegels, noch kann man sich gegen die Aufstellung eines Mietspiegels rechtlich wehren. Gemeinden sollen nach § 558c Absatz 4 BGB einen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Nach § 558c Absatz 3 BGB sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen zwar veröffentlicht werden. Ein Mietspiegel ist jedoch kein Verwaltungsakt (BVerwG, Urteil vom 26-01-1996 – 8 C 19/94 ), keine Allgemeinverfügung und auch keine  Verwaltungsvorschrift (Blank/Börstinghaus, § 558c BGB, Rdnr. 5). Es ist daher allein Aufgabe der Zivilgerichte, die materielle Richtigkeit eines Mietspiegels im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren zu überprüfen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12).

3. Der Inhalt eines Mietspiegels

Nach § 558c Absatz 1 BGB ist ein Mietspiegel

  • eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete,
  • die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt
  • oder anerkannt worden ist.

Tabellen, Statistiken und Übersichten, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, sind keine Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Einige Beispiele finden Sie in unserem Beitrag „Die Wohnungsmieten”.

Besondere Anforderungen an die Qualität der Daten, die einem einfachen Mietspiegel  zugrundeliegen, gibt es nicht. In der Praxis gibt es viele verschiedene Varianten, wie die einfachen Mietspiegel entstehen, von einer empirischen Datenerhebung bis hin zu einer mietenpolitischen Vereinbarung der beteiligten Institutionen (Einzelheiten bei Blank/Börstinghaus, § 558c BGB, Rdnr. 15).

Der Mietspiegel trifft keine Aussage zum Mietwert einer bestimmten Wohnung. Es handelt sich bei ihm vielmehr um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist z.B. der Berliner  Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus. Die Wohnung ist dann innerhalb der Spanne einzuordnen und so die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2005, VIII ZR 110/04). Dazu ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Februar 2019, VIII ZR 245/17). Dies ist erforderlich, da das Gericht den Mieter im Streitfall zur Zustimmung zu einer bestimmten Miete verurteilen muss.

Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden z.B. in Berlin durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt. Beim Berliner Mietspiegel ist dies die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung”, die jedoch wie der Betriebskostenspiegel nicht zum amtlichen Teil des Mietspiegels gehört. Sie ist immer wieder Gegenstand heftigster Auseinandersetzungen der Mieter- und Vermieterverbände im Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Mietspiegels. Oft enden diese Konflikte mit einem Kompromiss, bei dem jede Seite nachgeben muss. Das ganze wird dann „Rotweinvereinbarung“ genannt, weil diese Deals oft außerhalb der offiziellen Gremiensitzungen getroffen werden.

4. Die Entstehung eines Mietspiegels

Mietspiegel können nach § 558c Absatz 2 BGB für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. In der Regel werden sie von einer Gemeinde für das Gebiet einer Gemeinde erstellt, wie z.B. der Berliner Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”). Mit der Gemeinde als Mietspiegelersteller ist die politische Gemeinde gemeint, also z.B. das Land Berlin oder die Stadt Bielefeld. In vielen Fällen wird sich die Gemeinde dabei von einem wissenschaftlichen Institut wie „Analyse & Konzepte” oder „GEWOS” unterstützen lassen. Mit eingebunden sind in der Regel auch die Interessenvertreter der Vermieter (BBU, LfW, Grundeigentümer) und der Mieter (Berliner Mieterverein, Berliner Mietergemeinschaft). Deren Zustimmung ist jedoch nicht erforderlich, ein Widerspruch unerheblich. So wurde dem letzten Berliner Mietspiegel nur von einem Teil der Vertreter der Vermieterseite zugestimmt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”).

Ein Mietspiegel ist zunächst einmal eine statistisch aufbereitete und erläuterte Sammlung der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde dar. Gemäß § 558c Absatz 1 BGB wird diese Sammlung verbindlich, soweit sie von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Für den einfachen Mietspiegel reicht nach § 558c Absatz 1 BGB die Erstellung des Mietspiegels durch die Gemeinde. Es ist nicht erforderlich, dass ein von der Gemeinde erstellter einfacher Mietspiegel anerkannt, also vom Kommunalparlament verabschiedet wird. Anders sieht es bei einem qualifizierten Mietspiegel aus: dieser muss nach § 558d Absatz 1 BGB von der Gemeinde anerkannt werden.

Mietspiegel können auch ohne die Gemeinde durch Dritte erstellt werden. In diesem Fall müssen sie jedoch nach § 558c Absatz 1 BGB von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden.

Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen gemäß § 558c Absatz 4 Satz 2 BGB veröffentlicht werden. In der Regel werden die Mietspiegel auch in den kommunalen Amtsblättern, dem Internet oder der örtlichen Presse veröffentlicht. Dies ist jedoch keine Voraussetzung für ihre Wirksamkeit. Wichtig ist dies jedoch für die Frage, ob der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel, auf den er es stützt, beifügen muss. Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12. Dezember 2007 (VIII ZR 11/07) nicht, sofern dieser allgemein zugänglich, also veröffentlicht worden ist.

Der Mietspiegel ist ab dem Zeitpunkt wirksam, ab dem er erstellt oder anerkannt worden ist. Der Vermieter kann sich ab diesem Zeitpunkt auf den Mietspiegel berufen. Das Gesetz enthält keine Regelungen darüber, ab wann ein Mietspiegel unwirksam wird. Sie sollen zwar nach § 558c Absatz 3 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Das bedeutet aber nicht, dass ein Mietspiegel nach Ablauf von 2 Jahren automatisch ungültig wird (Blank/Börstinghaus, § 558c BGB, Rdnr. 17). Vielmehr ergibt sich aus § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, dass auch ein veralteter Mietspiegel als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen genutzt werden kann. Allerdings nur, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein aktuellerer Mietspiegel vorliegt.

5. Der qualifizierte Mietspiegel

Der ursprüngliche einfache Mietspiegel wurde im Jahr 2001 um die Alternative eines sogenannten „qualifizierten Mietspiegels” ergänzt. Von den 67 Städten mit Mietspiegel sind insgesamt 44 qualifiziert (=55 Prozent). Der aktuelle Berliner Mietspiegel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”) ist ein qualifizierter Mietspiegel. Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich nach § 558d BGB, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird.

§ 558d BGB ergänzt die allgemeinen Regelungen zum Mietspiegel in § 558c BGB. Auch für den qualifizierten Mietspiegel gelten daher sämtliche Voraussetzungen des § 558c BGB. Für den qualifizierten Mietspiegel müssen zusätzlich die Voraussetzungen des § 558d BGB erfüllt sein.

Im Vordergrund steht beim qualifizierten Mietspiegel seine Wissenschaftlichkeit, was gerade vor dem Hintergrund der wiederholten Versuche von Verbandsvertretern und Politikern, den Mietspiegel politisch zu instrumentalisieren, zu beachten ist. Was das allerdings heißt, erklärt das Gesetz nicht. Es geht vielmehr davon aus, dass es anerkannte wissenschaftliche Grundsätze zur Erstellung von Mietspiegeln gibt. Der Gesetzgeber selbst definiert sie nicht. Es gibt auch keine DIN-Norm noch eine vergleichbare Regelung dazu. Nach Auffassung von Börstinghaus muss es sich bei den Grundsätzen um Regeln handeln, die sich auf Grund wissenschaftlicher Erkenntnis im Bereich der Statistik und der Rechtswissenschaft als richtig und unanfechtbar erweisen und von der überwiegenden Zahl der Anwender als richtig anerkannt werden (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 4). Es gibt dafür Mindeststandards, die beachtet werden müssen, damit man von der Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sprechen kann (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 5):

  • der Mietspiegel muss vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen (näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”);
  • die Daten müssen auf einer repräsentativen Datenerhebung beruhen;
  • die Daten müssen mit einer anerkannten wissenschaftlichen Methode ausgewertet werden;
  • die Einhaltung der genannten Voraussetzungen muss in einer öffentlich zugänglichen Dokumentation niedergelegt sein.

Um den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel zu genügen, dürfen nur Daten verwendet werden, die für diesen Mietspiegel erhoben worden sind, also sogenannte Primärdaten (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 7). Sekundärdaten, die für einen anderen Zweck erhoben wurden, genügen dafür nicht. Da in der Regel keine Volldatenerhebung erfolgt, bei der alle Mieten der Gemeinde erfasst werden, muss darauf geachtet werden, dass die erhobenen Daten repräsentativ sind, also ein möglichst genaues Abbild des örtlichen Wohnungsmarktes ergeben. Wie dies in einem konkreten Beispiel aussieht, kann man im „Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2017” nachlesen.

Um einen rechtlich bindenden qualifizierten Mietspiegel handelt es sich nach § 558d BGB nur dann, wenn er von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird. Diese sind daher in der Regel schon in die Erstellung des Mietspiegels eng einbezogen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Die Anerkennung bezieht sich darauf, dass der Anerkennende den jeweiligen  Mietspiegel „als qualifizierten Mietspiegel mit den gesetzlichen Rechtsfolgen für die Gemeinde” anerkennt (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 11). Das Anerkenntnis ist eine Willenserklärung, die das jeweils zuständige Organ der Gemeinde (Der Rat der Gemeinde bzw. das Landesparlament in den Stadtstaaten) oder der Verbände (Bei diesen handelt es sich in der Regel um Vereine, also deren Vorstand) abgeben muss. Die Anerkennung durch die Gemeinde ist ausreichend, so dass auch bei unüberbrückbaren Meinungsverschiedenheiten zwischen den Verbänden ein gültiger qualifizierter Mietspiegel in Kraft treten kann.

Ob diese Voraussetzungen erkannt und eingehalten worden sind, kann von den Zivilgerichten in vollem Umfang überprüft werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 346/12), auch dann, wenn der qualifizierte Mietspiegel von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wurde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12). Das setzt jedoch voraus, dass diejenige Partei des Mietverhältnisses, die einen qualifizierten Mietspiegel nicht als solchen anerkennen will (In der Regel ist das der Vermieter, der z.B. über Vergleichswohnungen eine höhere Miete erzielen möchte als sie der Mietspiegel hergibt), sich mit dem Inhalt der Mietspiegeldokumentation substanziiert auseinandersetzt, soweit dies ohne Fachkenntnisse, etwa auf dem Gebiet der Statistik, möglich ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12). Das Gericht kann dann ein Sachverständigengutachten einholen, etwaige ergiebige Erläuterungen im Mietspiegel und ergänzend eingeholte amtlicher Auskünfte nutzen, sachverständige Zeugen anhören, aufgrund ausreichender eigener Sachkunde entscheiden oder auf bereits existierende Gutachten verweisen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12). In der Regel wird sich die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 20).

Tatsächlich kommt es jedoch nur selten zu einer Klärung dieser Frage, weil die Gerichte den Mietspiegel auch bei Zweifeln an seiner Qualifizierung anwenden. Fehlt dem Mietspiegel die Qualifikation, kann er nämlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019, VIII ZR 245/17) als einfacher Mietspiegel vom Gericht zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 286 ZPO, § 287 Absatz 2 ZPO benutzt werden (So zum Beispiel die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017; ebenso die 64. Kammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 14.2.2018 – 64 S 74/17 – ebenso zum Berliner Mietspiegel 2017; anders mit schwacher Begründung zum Berliner Mietspiegel 2015 die 63 Zivilkammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 26.03.2019 – 63 S 230/16). Ihm kommt insofern Indizwirkung zu. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; denn das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt (Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017). Der Berliner Mietspiegel ist danach auch als einfacher Mietspiegel als Schätzungsgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten ist in der Regel nicht einzuholen. Dagegen bestehen keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken (VerfGH Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018, VerfGH 122/16).

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so gilt für diesen zunächst die gesetzliche Beweisregel des § 558d Abs. 3 BGB, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Die Gerichte müssen zu Gunsten desjenigen, der sich auf diese Regelung beruft, von den sich aus einem qualifizierten Mietspiegel ergebenden Werten ausgehen, solange nicht positiv geklärt ist, dass er die Merkmale, die für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt sein müssen, nicht vorliegen. Oder es muss bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – beispielsweise auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens – der Beweis des Gegenteils geführt werden, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben. Zur Widerlegung einer gesetzlichen Vermutung genügt es dabei gemäß § 292 Satz 1 ZPO nicht, den Gegenbeweis zu führen, also die Überzeugung des Gerichts vom Vorliegen der vermuteten Tatsache zu erschüttern. Vielmehr ist der Beweis des Gegenteils erforderlich (Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017).

Anders als der einfache Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d Absatz 2 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Auch ein fortgeschriebener Mietspiegel muss wieder als qualifizierter Mietspiegel anerkannt werden. Nach spätestens vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird nach § 558d Absatz 3 BGB im Mieterhöhungsprozess vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. In den meisten Fällen wird der Vermieter auf der Grundlage des qualifizierten Mietspiegels eine höhere Miete verlangen. In diesem Fall muss er darlegen, dass ein verbindlicher qualifizierter Mietspiegel vorliegt und dass die betroffene Wohnung in diesen Mietspiegel eingeordnet werden kann. Für die sich daraus ergebende Miete spricht dann die Vermutung nach § 558d Absatz 3 BGB. Theoretisch kann die Vermutung widerlegt werden (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 25). In der Praxis geht es jedoch zumeist um die Frage, ob überhaupt ein wirksamer qualifizierter Mietspiegel vorliegt.

Im Koalitionsvertrag 2018 haben CDU/CSU und SPD am 7. Februar 2018 vereinbart, dass durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung der qualifizierten Mietspiegel gesichert werden soll. In diesem Zusammenhang soll auch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums (Derzeit 4 Jahre) geprüft werden. Der Bindungszeitraum der qualifizierten Mietspiegel soll von 2 auf 3 Jahre verlängert werden. Durch diese geplanten Veränderungen würde sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die Basis zur Berechnung der zulässigen Miete ist, verändern und dadurch der Anstieg der Vergleichsmieten gebremst, was dann auch Auswirkungen auf die Mietpreisbremse hat.

6. Warum der Mietspiegel als Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen am besten geeignet ist

Wir befassen uns auf dieser Website zum Thema Mieterhöhungen im wesentlichen mit dem Mietspiegel. Die anderen Instrumente, die nach § 558a BGB zur Begründung einer Mieterhöhung genutzt werden können, werden nur am Rand erwähnt. Das liegt zum einen daran, dass der Mietspiegel das in der weit überwiegenden Anzahl der Fälle genutzte Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist. Es liegt aber auch daran, dass der Mietspiegel dass am besten geeignete Instrument dafür ist.

Die Überlegenheit des Mietspiegels ergibt sich bereits daraus, dass Sachverständige oder Vergleichswohnungen ihre Vergleichsangaben nicht auf einer derart breiten und repräsentativen Grundlage erheben könne, wie dies der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter möglich ist. Der Mietspiegel orientiert sich zudem an einem repräsentativen Querschnitt der üblicherweise in der Gemeinde gezahlten Entgelte. Das gilt auch für den Berliner Mietspiegel, dem für 2017 beispielsweise rund 13.190 Wohnungen mietspiegelrelevante Datensätze zu Grunde liegen (Methodenbericht S. 22, 26, 28). Diese Datengrundlage übersteigt die von Sachverständigen regelmäßig herangezogenen Vergleichsdaten um ein Vielfaches. Daher kommt den Sachverständigengutachten jedenfalls kein dem Mietspiegel überlegener Erkenntniswert zu.

Schließlich spricht auch der in § 287 ZPO verkörperte Grundsatz der Prozessökonomie für die Verwendung und Verwertung des Mietspiegels im Zustimmungsprozess, während dieBeweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen des damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwandes dem Grundsatz der Prozessökonomie in jeder Hinsicht zuwiderläuft.

Zu begrüßen wäre daher eine klare bundesgesetzliche Regelung, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, kein anderes Begründungsinstrument mehr herangezogen werden kann. Außerdem wäre es endlich an der Zeit, verbindliche Regelungen über das Verfahren und den Inhalt von qualifizierten Mietspiegeln aufzustellen, damit die ständigen Streitereien darüber endlich der Vergangenheit angehören.

7. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018

Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zum Mietspiegel:

Die Datenbasis für die Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel soll erweitert werden. Zukünftig sollen alle Mietänderungen und Neuabschlüsse der letzten zehn Jahre – und nicht wie bisher der letzten vier Jahre – zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels soll nur noch dieser als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung anerkannt werden.

Die Anforderungen an die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels sollen klarer gefasst werden.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

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