Der Mietspiegel

Update:

Die Große Koalition hat sich auf eine Reform des Mietspiegelrechts (Siehe unten Ziffer 7.) verständigt. Mittlerweile haben der Bundestag und der Bundesrat dem Reformgesetz zugestimmt. Es wurde am 10. August 2021 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt am 1. Juli 2022 in Kraft.

Anders als im Gesetzentwurf vorgesehen bleibt es bei der Frist von zwei Jahren für die Fortschreibung eines Mietspiegels sowie bei der von vier Jahren für eine Neuerhebung. Zuvor waren drei respektive fünf Jahre vorgesehen. Außerdem haben sich CDU/CSU und SPD darauf verständigt, Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern künftig dazu zu verpflichten, einen Mietspiegel zu erstellen. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird seit 1974 von den Kommunen in Zusammenarbeit mit den einschlägigen Interessengruppen (Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. In Berlin ist dafür die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). In Berlin gibt es seit 1987 Mietspiegel. Seit 2003 werden sie als qualifizierte Mietspiegel erstellt.

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel in § 558c BGB und dem qualifizierten Mietspiegel in § 558d BGB.

Wie bei den anderen Mitteln der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Absatz 2 BGB (Mietdatenbank, Gutachten, Vergleichswohnungen) handelt es sich beim Mietspiegel um ein Instrument, dass den Mietvertragsparteien und dem Gericht im Streitfall eine Schätzung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 ZPO ermöglichen soll (Dazu: Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017). Entscheidend ist daher immer, worauf sich Mieter und Vermieter einigen oder wie das Gericht den Einzelfall auf der Grundlage der gegebenen Instrumentarien bewertet. Es geht immer um Rechtsanwendung, nicht um Mathematik.

1. Allgemeines

Mietspiegel gibt es in 67 der 80 deutschen Großstädte (Stand: Februar 2018). Dies ergibt sich aus dem gif–Mietspiegelreport 2019. Sie sind das mit Abstand am meisten genutzte Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies liegt vor allem daran, dass sie schnell und preiswert zu einem rechtlich relevanten Ergebnis führen. Dadurch nutzen sie den Vermietern, den Mietern und den Gerichten, die andernfalls aufwendig Beweis über Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten erheben müssten.

Sie verbessern darüber hinaus die Transparenz auf den Wohnungsmärkten, indem sie einen schnellen und zuverlässigen Überblick über die Mieten in einer Stadt bieten. Dies ist vor allem wegen der geringen Transparenz der Wohnungsmärkte aufgrund der Eigenheiten des Produkts Wohnung (Unterschiede bei Lage, Bauart, Alter, Qualität) eine wichtige Funktion. Sie dienen Mietern als Orientierung, um die ortsübliche Miete einschätzen zu können.

Mietspiegel dienen im wesentlichen der Bestimmung der Mieten in bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmieten). Sie haben aber auch Einfluss auf die Neuvertragsmieten in den Gemeinden, in denen eine Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d ff BGB gilt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”), unter anderem in Berlin.

Das Bundesverfassungsgericht schreibt dazu (BVerfG ( 1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluß vom 03-04-1990 – 1 BvR 268/90 u. a.):

„Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt … auch in dessen (=des Vermieters) Interesse. Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter vielmehr zugleich in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis ruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können.”

2. Die Regelungen zum Mietspiegel

Die grundlegende Vorschrift über den Mietspiegel ist § 558c BGB. Sie lautet:

§ 558c Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Die Vorschrift ergänzt die Regelungen über die Mieterhöhungen in den §§ 558 bis 558b BGB, indem sie den Inhalt und das Zustandekommen von Mietspiegeln beschreibt. Zusammen mit den folgenden Vorschriften über den qualifizierten Mietspiegel in § 558d BGB und die Mietdatenbank in § 558e BGB beschreibt sie die drei allgemeinen Instrumente des Vergleichsmietensystems. Daneben gibt es noch die speziellen Instrumente in Form eines Gutachtens (Näheres dazu in unserem Beitrag “Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung“) oder dreier Vergleichswohnungen (Näheres dazu in unserem Beitrag “Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung“).

Weitere verbindliche Vorschriften zu Mietspiegeln außer der §§ 558c BGB und 558d BGB gibt es nicht. Die Bundesregierung hat von der Verordnungsermächtigung in § 558c Absatz 5 BGB keinen Gebrauch gemacht. Es gibt zwar einen Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 11. April 2016. Dieser wurde jedoch nicht verabschiedet. Es gibt die vom „Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung” im Jahr 2020 erstellten „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln”, die jedoch rechtlich nicht verbindlich sind. Das gilt auch für die „Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln” aus dem Jahr 2013. Dies hat dazu geführt, dass die konkrete Ausgestaltung von Mietspiegeln sehr heterogen ist. Dies ergibt sich aus dem “gif–Mietspiegelreport 2020“. Für höhere Transparenz fordern die Wissenschaftler daher den Gesetzgeber zum Handeln auf.

Mangels verbindlicher Regelungen dazu besteht weder ein Anspruch auf Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt oder eines bestimmten Mietspiegels, noch kann man sich gegen die Aufstellung eines Mietspiegels rechtlich wehren. Gemeinden sollen nach § 558c Absatz 4 BGB einen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Nach § 558c Absatz 3 BGB sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen zwar veröffentlicht werden. Ein Mietspiegel ist jedoch kein Verwaltungsakt (BVerwG, Urteil vom 26-01-1996 – 8 C 19/94 ), keine Allgemeinverfügung und auch keine  Verwaltungsvorschrift (Blank/Börstinghaus, § 558c BGB, Rdnr. 5). Es ist daher allein Aufgabe der Zivilgerichte, die materielle Richtigkeit eines Mietspiegels im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren zu überprüfen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12).

3. Der Inhalt eines Mietspiegels

Nach § 558c Absatz 1 BGB ist ein Mietspiegel

  • eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete,
  • die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt
  • oder anerkannt worden ist.

Tabellen, Statistiken und Übersichten, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, sind keine Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Einige Beispiele finden Sie in unserem Beitrag „Die Wohnungsmieten”.

Besondere Anforderungen an die Qualität der Daten, die einem einfachen Mietspiegel  zugrundeliegen, gibt es nicht. In der Praxis gibt es viele verschiedene Varianten, wie die einfachen Mietspiegel entstehen, von einer empirischen Datenerhebung bis hin zu einer mietenpolitischen Vereinbarung der beteiligten Institutionen (Einzelheiten bei Blank/Börstinghaus, § 558c BGB, Rdnr. 15).

Der Mietspiegel trifft keine Aussage zum Mietwert einer bestimmten Wohnung. Es handelt sich bei ihm vielmehr um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist z.B. der Berliner  Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus. Die Wohnung ist dann innerhalb der Spanne einzuordnen und so die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2005, VIII ZR 110/04). Dazu ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Februar 2019, VIII ZR 245/17). Dies ist erforderlich, da das Gericht den Mieter im Streitfall zur Zustimmung zu einer bestimmten Miete verurteilen muss.

Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden z.B. in Berlin durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt.

Beim Berliner Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Berliner Mietspiegel 2019“) ist dies die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung”, die jedoch wie der Betriebskostenspiegel nicht zum amtlichen Teil des Mietspiegels gehört. Sie ist immer wieder Gegenstand heftigster Auseinandersetzungen der Mieter- und Vermieterverbände im Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Mietspiegels. Oft enden diese Konflikte mit einem Kompromiss, bei dem jede Seite nachgeben muss. Das ganze wird dann „Rotweinvereinbarung“ genannt, weil diese Deals oft außerhalb der offiziellen Gremiensitzungen getroffen werden.

4. Die Entstehung eines Mietspiegels

Mietspiegel können nach § 558c Absatz 2 BGB für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. In der Regel werden sie von einer Gemeinde für das Gebiet einer Gemeinde erstellt, wie z.B. der Berliner Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”). Mit der Gemeinde als Mietspiegelersteller ist die politische Gemeinde gemeint, also z.B. das Land Berlin oder die Stadt Bielefeld. In vielen Fällen wird sich die Gemeinde dabei von einem wissenschaftlichen Institut wie „Analyse & Konzepte” oder „GEWOS” unterstützen lassen. Mit eingebunden sind in der Regel auch die Interessenvertreter der Vermieter (BBU, LfW, Grundeigentümer) und der Mieter (Berliner Mieterverein, Berliner Mietergemeinschaft). Deren Zustimmung ist jedoch nicht erforderlich, ein Widerspruch unerheblich. So wurde dem letzten Berliner Mietspiegel nur von einem Teil der Vertreter der Vermieterseite zugestimmt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”).

Ein Mietspiegel ist zunächst einmal eine statistisch aufbereitete und erläuterte Sammlung der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde dar. Gemäß § 558c Absatz 1 BGB wird diese Sammlung verbindlich, soweit sie von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Für den einfachen Mietspiegel reicht nach § 558c Absatz 1 BGB die Erstellung des Mietspiegels durch die Gemeinde. Es ist nicht erforderlich, dass ein von der Gemeinde erstellter einfacher Mietspiegel anerkannt, also vom Kommunalparlament verabschiedet wird. Anders sieht es bei einem qualifizierten Mietspiegel aus: dieser muss nach § 558d Absatz 1 BGB von der Gemeinde anerkannt werden.

Mietspiegel können auch ohne die Gemeinde durch Dritte erstellt werden. In diesem Fall müssen sie jedoch nach § 558c Absatz 1 BGB von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden.

Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen gemäß § 558c Absatz 4 Satz 2 BGB veröffentlicht werden. In der Regel werden die Mietspiegel auch in den kommunalen Amtsblättern, dem Internet oder der örtlichen Presse veröffentlicht. Dies ist jedoch keine Voraussetzung für ihre Wirksamkeit. Wichtig ist dies jedoch für die Frage, ob der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel, auf den er es stützt, beifügen muss. Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12. Dezember 2007 (VIII ZR 11/07) nicht, sofern dieser allgemein zugänglich, also veröffentlicht worden ist.

Der Mietspiegel ist ab dem Zeitpunkt wirksam, ab dem er erstellt oder anerkannt worden ist. Der Vermieter kann sich ab diesem Zeitpunkt auf den Mietspiegel berufen. Das Gesetz enthält keine Regelungen darüber, ab wann ein Mietspiegel unwirksam wird. Sie sollen zwar nach § 558c Absatz 3 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Das bedeutet aber nicht, dass ein Mietspiegel nach Ablauf von 2 Jahren automatisch ungültig wird (Blank/Börstinghaus, § 558c BGB, Rdnr. 17). Vielmehr ergibt sich aus § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, dass auch ein veralteter Mietspiegel als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen genutzt werden kann. Allerdings nur, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein aktuellerer Mietspiegel vorliegt.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 15.03.2017 (VIII ZR 295/15) ist der Tatrichter bei der Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen sogenannten “Stichtagszuschlag” vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

5. Der qualifizierte Mietspiegel

Der ursprüngliche einfache Mietspiegel wurde im Jahr 2001 um die Alternative eines sogenannten „qualifizierten Mietspiegels” ergänzt. Von den 67 Städten mit Mietspiegel sind insgesamt 44 qualifiziert (=55 Prozent). Der aktuelle Berliner Mietspiegel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”) ist ein qualifizierter Mietspiegel. Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich nach § 558d BGB, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird.

§ 558d BGB ergänzt die allgemeinen Regelungen zum Mietspiegel in § 558c BGB. Auch für den qualifizierten Mietspiegel gelten daher sämtliche Voraussetzungen des § 558c BGB. Für den qualifizierten Mietspiegel müssen zusätzlich die Voraussetzungen des § 558d BGB erfüllt sein.

Im Vordergrund steht beim qualifizierten Mietspiegel seine Wissenschaftlichkeit, was gerade vor dem Hintergrund der wiederholten Versuche von Verbandsvertretern und Politikern, den Mietspiegel politisch zu instrumentalisieren, zu beachten ist. Was das allerdings heißt, erklärt das Gesetz nicht. Es geht vielmehr davon aus, dass es anerkannte wissenschaftliche Grundsätze zur Erstellung von Mietspiegeln gibt. Der Gesetzgeber selbst definiert sie nicht. Es gibt auch keine DIN-Norm noch eine vergleichbare Regelung dazu. Nach Auffassung von Börstinghaus muss es sich bei den Grundsätzen um Regeln handeln, die sich auf Grund wissenschaftlicher Erkenntnis im Bereich der Statistik und der Rechtswissenschaft als richtig und unanfechtbar erweisen und von der überwiegenden Zahl der Anwender als richtig anerkannt werden (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 4). Es gibt dafür Mindeststandards, die beachtet werden müssen, damit man von der Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sprechen kann (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 5):

  • der Mietspiegel muss vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen (näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”);
  • die Daten müssen auf einer repräsentativen Datenerhebung beruhen;
  • die Daten müssen mit einer anerkannten wissenschaftlichen Methode ausgewertet werden;
  • die Einhaltung der genannten Voraussetzungen muss in einer öffentlich zugänglichen Dokumentation niedergelegt sein.

Um den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel zu genügen, dürfen nur Daten verwendet werden, die für diesen Mietspiegel erhoben worden sind, also sogenannte Primärdaten (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 7). Sekundärdaten, die für einen anderen Zweck erhoben wurden, genügen dafür nicht. Da in der Regel keine Volldatenerhebung erfolgt, bei der alle Mieten der Gemeinde erfasst werden, muss darauf geachtet werden, dass die erhobenen Daten repräsentativ sind, also ein möglichst genaues Abbild des örtlichen Wohnungsmarktes ergeben. Wie dies in einem konkreten Beispiel aussieht, kann man im „Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2017” nachlesen.

Um einen rechtlich bindenden qualifizierten Mietspiegel handelt es sich nach § 558d BGB nur dann, wenn er von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird. Diese sind daher in der Regel schon in die Erstellung des Mietspiegels eng einbezogen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Die Anerkennung bezieht sich darauf, dass der Anerkennende den jeweiligen  Mietspiegel „als qualifizierten Mietspiegel mit den gesetzlichen Rechtsfolgen für die Gemeinde” anerkennt (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 11). Das Anerkenntnis ist eine Willenserklärung, die das jeweils zuständige Organ der Gemeinde (Der Rat der Gemeinde bzw. das Landesparlament in den Stadtstaaten) oder der Verbände (Bei diesen handelt es sich in der Regel um Vereine, also deren Vorstand) abgeben muss. Die Anerkennung durch die Gemeinde ist ausreichend, so dass auch bei unüberbrückbaren Meinungsverschiedenheiten zwischen den Verbänden ein gültiger qualifizierter Mietspiegel in Kraft treten kann.

Ob diese Voraussetzungen erkannt und eingehalten worden sind, kann von den Zivilgerichten in vollem Umfang überprüft werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 346/12), auch dann, wenn der qualifizierte Mietspiegel von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wurde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12). Das setzt jedoch voraus, dass diejenige Partei des Mietverhältnisses, die einen qualifizierten Mietspiegel nicht als solchen anerkennen will (In der Regel ist das der Vermieter, der z.B. über Vergleichswohnungen eine höhere Miete erzielen möchte als sie der Mietspiegel hergibt), sich mit dem Inhalt der Mietspiegeldokumentation substanziiert auseinandersetzt, soweit dies ohne Fachkenntnisse, etwa auf dem Gebiet der Statistik, möglich ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12). Das Gericht kann dann ein Sachverständigengutachten einholen, etwaige ergiebige Erläuterungen im Mietspiegel und ergänzend eingeholte amtlicher Auskünfte nutzen, sachverständige Zeugen anhören, aufgrund ausreichender eigener Sachkunde entscheiden oder auf bereits existierende Gutachten verweisen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12). In der Regel wird sich die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 20).

Tatsächlich kommt es jedoch nur selten zu einer Klärung dieser Frage, weil die Gerichte den Mietspiegel auch bei Zweifeln an seiner Qualifizierung anwenden. Fehlt dem Mietspiegel die Qualifizierung, kann er nämlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019, VIII ZR 245/17; BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20) immer noch als einfacher Mietspiegel vom Gericht zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 286 ZPO, § 287 Absatz 2 ZPO herangezogen werden (So zum Beispiel die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017; ebenso die 64. Kammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 14.2.2018 – 64 S 74/17 – ebenso zum Berliner Mietspiegel 2017; anders mit schwacher Begründung zum Berliner Mietspiegel 2015 die 63 Zivilkammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 26.03.2019 – 63 S 230/16). Ihm kommt insofern Indizwirkung zu. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; denn das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt (Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017). Der Berliner Mietspiegel ist danach auch als einfacher Mietspiegel als Schätzungsgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten ist in der Regel nicht einzuholen. Dagegen bestehen keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken (VerfGH Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018, VerfGH 122/16). Bringt eine Partei daher gegen einen Mietspiegel lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, wird er zumeist als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen.

Nicht möglich ist eine abstrakte Klage gegen einen qualifizierten Mietspiegel vor den Verwaltungsgerichten. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB ist nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 08.10.2020 (M 12 K 18.1072) unzulässig. Effektiver Rechtsschutz bestehe ausschließlich vor den Zivilgerichten.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so gilt für diesen zunächst die gesetzliche Beweisregel des § 558d Abs. 3 BGB, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Die Gerichte müssen zu Gunsten desjenigen, der sich auf diese Regelung beruft, von den sich aus einem qualifizierten Mietspiegel ergebenden Werten ausgehen, solange nicht positiv geklärt ist, dass er die Merkmale, die für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt sein müssen, nicht vorliegen. Oder es muss bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – beispielsweise auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens – der Beweis des Gegenteils geführt werden, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben. Zur Widerlegung einer gesetzlichen Vermutung genügt es dabei gemäß § 292 Satz 1 ZPO nicht, den Gegenbeweis zu führen, also die Überzeugung des Gerichts vom Vorliegen der vermuteten Tatsache zu erschüttern. Vielmehr ist der Beweis des Gegenteils erforderlich (Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 – zum Berliner Mietspiegel 2017).

Anders als der einfache Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d Absatz 2 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Auch ein fortgeschriebener Mietspiegel muss wieder als qualifizierter Mietspiegel anerkannt werden. Nach spätestens vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird nach § 558d Absatz 3 BGB im Mieterhöhungsprozess vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. In den meisten Fällen wird der Vermieter auf der Grundlage des qualifizierten Mietspiegels eine höhere Miete verlangen. In diesem Fall muss er darlegen, dass ein verbindlicher qualifizierter Mietspiegel vorliegt und dass die betroffene Wohnung in diesen Mietspiegel eingeordnet werden kann. Für die sich daraus ergebende Miete spricht dann die Vermutung nach § 558d Absatz 3 BGB. Theoretisch kann die Vermutung widerlegt werden (Blank/Börstinghaus, § 558d BGB, Rdnr. 25). In der Praxis geht es jedoch zumeist um die Frage, ob überhaupt ein wirksamer qualifizierter Mietspiegel vorliegt.

Im Koalitionsvertrag 2018 haben CDU/CSU und SPD am 7. Februar 2018 vereinbart, dass durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung der qualifizierten Mietspiegel gesichert werden soll. In diesem Zusammenhang soll auch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums (Derzeit 4 Jahre) geprüft werden. Der Bindungszeitraum der qualifizierten Mietspiegel soll von 2 auf 3 Jahre verlängert werden. Durch diese geplanten Veränderungen würde sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die Basis zur Berechnung der zulässigen Miete ist, verändern und dadurch der Anstieg der Vergleichsmieten gebremst, was dann auch Auswirkungen auf die Mietpreisbremse hat.

6. Warum der Mietspiegel als Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen am besten geeignet ist

Wir befassen uns auf dieser Website zum Thema Mieterhöhungen im wesentlichen mit dem Mietspiegel. Die anderen Instrumente, die nach § 558a BGB zur Begründung einer Mieterhöhung genutzt werden können, werden nur am Rand erwähnt. Das liegt zum einen daran, dass der Mietspiegel das in der weit überwiegenden Anzahl der Fälle genutzte Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist. Es liegt aber auch daran, dass der Mietspiegel dass am besten geeignete Instrument dafür ist.

Die Überlegenheit des Mietspiegels ergibt sich bereits daraus, dass Sachverständige oder Vergleichswohnungen ihre Vergleichsangaben nicht auf einer derart breiten und repräsentativen Grundlage erheben könne, wie dies der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter möglich ist. Der Mietspiegel orientiert sich zudem an einem repräsentativen Querschnitt der üblicherweise in der Gemeinde gezahlten Entgelte. Das gilt auch für den Berliner Mietspiegel, dem für 2017 beispielsweise rund 13.190 Wohnungen mietspiegelrelevante Datensätze zu Grunde liegen (Methodenbericht S. 22, 26, 28). Diese Datengrundlage übersteigt die von Sachverständigen regelmäßig herangezogenen Vergleichsdaten um ein Vielfaches. Daher kommt den Sachverständigengutachten jedenfalls kein dem Mietspiegel überlegener Erkenntniswert zu.

Schließlich spricht auch der in § 287 ZPO verkörperte Grundsatz der Prozessökonomie für die Verwendung und Verwertung des Mietspiegels im Zustimmungsprozess, während dieBeweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen des damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwandes dem Grundsatz der Prozessökonomie in jeder Hinsicht zuwiderläuft.

Zu begrüßen wäre daher eine klare bundesgesetzliche Regelung, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, kein anderes Begründungsinstrument mehr herangezogen werden kann. Außerdem wäre es endlich an der Zeit, verbindliche Regelungen über das Verfahren und den Inhalt von qualifizierten Mietspiegeln aufzustellen, damit die ständigen Streitereien darüber endlich der Vergangenheit angehören.

7. Die Mietspiegelreform 2020/2021

Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen im Bereich der Mietpreisbremse (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Mietpreisbremse“) zur Bestimmung der zulässigen Neuvertragsmiete und als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen bei bestehenden Mietverhältnissen. Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter sind daher auf gute und aussagekräftige Mietspiegel angewiesen.

Insbesondere die qualifizierten Mietspiegel (Näheres dazu unter Ziffer 5.) sind jedoch in den vergangenen Jahren immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen gewesen. Es gibt keine zuverlässige Bestimmung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze, denen ein qualifizierter Mietspiegel genügen muss. Es gibt beinahe so viele Arten, einen Mietspiegel zu erstellen, wie es Mietspiegel gibt. Und es gibt keine Verpflichtung, überhaupt einen Mietspiegel zu erstellen oder regelmäßig zu aktualisieren.

Vor diesem Hintergrund besteht nach Auffassung der Bundesregierung die Gefahr eines schwindenden Vertrauens in die Güte von qualifizierten Mietspiegeln sowie eines Verlusts an Rechtssicherheit. Das Mietspiegelrecht soll daher überarbeitet werden, um die Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel, ihre Bedeutung und ihre Akzeptanz bei Mietern und Vermietern von Wohnraum zu stärken. Dadurch soll zudem ein Anreiz geschaffen werden, dass qualifizierte Mietspiegel für möglichst viele Gemeinden erstellt werden.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat daher gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eine Reformgesetz für das Mietspiegelrecht (Referentenentwürfe für ein Mietspiegelreformgesetz und für eine Mietspiegelverordnung) erarbeitet und im Dezember 2020 vorgestellt. Deren Ziel ist es, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu erhöhen (Nähere Informationen dazu findet man auf der entsprechenden Webseite des BMJV). Dazu schreibt die Bundesregierung auf Seite 10 der Begründung zum Gesetzentwurf:

“Mietspiegel sind als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und als Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter aber alternativlos. Sie leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Befriedung der Mietvertragsparteien. Dies gilt insbesondere für qualifizierte Mietspiegel, die mit hohem Aufwand erstellt werden und eine besondere Gewähr für eine realitätsgetreue Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete bieten. Es ist daher anzustreben, dass qualifizierte Mietspiegel für möglichst viele Städte, insbesondere für Städte mittlerer Größe und für Großstädte, erstellt werden. Zu fördern ist deshalb die Bereitschaft, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen.”

Der Bundestag hat sich am 19. Mai 2021 in einer Sachverständigenanhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz mit den Regierungsentwürfen befasst. Deren Stellungnahmen finden sich auf der entsprechenden Webseite der Parlamentsdokumentation.

7.1 Das Mietspiegelreformgesetz

Zur Stärkung der Rechtssicherheit von Mietspiegeln sollen die wissenschaftlichen Grundsätze, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, im Gesetz auf das Wesentliche beschränkt werden. Die zukünftig maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätze sollen dann in einer Mietspiegelverordnung konkretisiert werden. Hierzu wird die Ermächtigung für den Erlass dieser Rechtsverordnung klarer gefasst. Dazu soll § 558c BGB einen neuen Absatz 5 bekommen, in dem es heißt:

“Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften zu erlassen über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung.“

Zusätzlich wird vermutet, dass ein Mietspiegel, der den Anforderungen entspricht, die eine solche Verordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt gilt. Eingeführt wird auch eine weitere Vermutung: Wurde ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt, so wird in Zukunft vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Dazu erhält § 558d Absatz 1 BGB folgende Ergänzung:

“Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.“

Zur Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel sollen den zuständigen Behörden in einem neuen Artikel 238 EGBGB erweiterte Befugnisse zur Datenverarbeitung eingeräumt werden. Erleichtert werden soll dabei die Nutzung vorhandener Daten zur Erstellung der Grundgesamtheit. Dies betrifft Daten aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.

Zur Erhöhung der Rückläufe aus den Befragungen und zur Vermeidung von durch selektives Antwortverhalten verursachten Verzerrungen soll eine Auskunftspflicht eingeführt werden: Vermieter und Mieter von Wohnraum sollen verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und über die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Die Auskunftspflichten sollen bußgeldbewehrt werden, damit sichergestellt wird, dass die zur Auskunft verpflichteten Eigentümer, Mieter und Vermieter von Wohnraum ihrer Auskunftspflicht auch tatsächlich nachkommen, damit auf Grundlage ihrer Auskünfte ein qualifizierter Mietspiegel erstellt oder mittels Stichprobe angepasst werden kann.

Zur Senkung des mit der Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln verbundenen Aufwands soll desweiteren der Bindungszeitraum von Mietspiegeln in § 558c Absatz 3 BGB von zwei auf drei Jahre und die Frist für die Neuerstellung bei qualifizierten Mietspiegeln in § 558d Absatz 2 BGB von vier auf fünf verlängert werden.

7.2 Die Mietspiegelverordnung

Desweiteren hat die Bundesregierung den Entwurf einer “Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)” vorgelegt. Der Zweck der MsV wird in der Begründung dazu wie folgt beschrieben:

Die Rechtsverordnung greift das Bedürfnis der Praxis nach Vorgaben für die Erstellung und den Inhalt qualifizierter Mietspiegel auf. Bislang war nur geregelt, dass qualifizierte Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen sind (§ 558d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)). Die Frage, wann anerkannte wissenschaftliche Grundsätze eingehalten sind, war vermehrt Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Eine einheitliche Rechtsprechung zu dieser Frage hat sich nicht entwickelt. Aufgrund dieser Probleme wird in einem ersten Schritt in § 558d Absatz 1 BGB das unklare Erfordernis der Anerkennung der wissenschaftlichen Grundsätze gestrichen (Artikel 1 Nummer 2 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa des Entwurfs eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts). Durch diese Verordnung soll in einem zweiten Schritt konkretisiert werden, wann wissenschaftliche Grundsätze eingehalten sind. Die Verordnung soll es Erstellern eines Mietspiegels erleichtern, einen rechtssicheren qualifizierten Mietspiegel zu fertigen, und dazu beitragen, die Qualität von Mietspiegeln zu erhöhen. Gleichzeitig sollen Anwender eines qualifizierten Mietspiegels leichter als bisher erkennen können, ob ein als qualifiziert bezeichneter Mietspiegel tatsächlich wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Die Erstellung einfacher Mietspiegel soll nicht erschwert werden. Insbesondere für kleinere Gemeinden soll der einfache Mietspiegel weiterhin eine kostengünstige Alternative bleiben.

7.3 Stellungnahmen der Sachverständigen

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt, dass die Bundesregierung die Angriffsmöglichkeiten auf die Mietspiegel – in der Regel durch die Vermieter – reduzieren und den Mietern/Mieterinnen ein geeigneteres Kontrollinstrument zur Seite stellen will. Allerdings bezweifelt der Mieterverein, dass dies mit dem vorliegenden Gesetzentwurf (BT-Drucksache 19/26918) gelingen kann. Es blieben die Beweislast des Mieters/der Mieterin über die Qualifiziertheit des Mietspiegels und die uneingeschränkte freie richterliche Beweisführung, die trotz der Vermutungswirkungen die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Gutachten ermögliche. Im übrigen bedürfe es weiterer Instrumente zur Mietendämpfung. So sollte die Kappungsgrenze (Näheres dazu in unserem Beitrag “Das Mieterhöhungsverfahren“) im freifinanzierten Wohnungsbau in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf auf maximal 2 % pro Jahr eingeschränkt werden, in den anderen Gebieten auf 10 % in drei Jahren. Außerdem befürwortet der Berliner Mieterverein die Einbeziehung aller Mieten in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also auch der Mieten, die sich nicht in den letzten sechs Jahren verändert oder die nicht neu vereinbart wurden (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die ortsübliche Vergleichsmiete“). Desweiteren empfiehlt der BMV, bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels die Begründung einer Mieterhöhung mittels Vergleichswohnungen oder Mietdatenbanken auszuschließen.

Haus & Grund lehnt den Gesetzentwurf ab. Aus Sicht des Verbandes gibt es kein Regelungserfordernis. Der BGH habe insbesondere die Frage nach der Rechtssicherheit vollständig geklärt (BGH, Urteil vom 27. Mai 2020, VIII ZR 45/19 und vom 18. November 2020, VIII ZR 123/20). Das Gericht habe entscheiden, dass sowohl einfachen als auch qualifizierten Mietspiegeln, sofern Einwendungen gegen dessen Qualifizierung vorgebracht werden, Indizwirkung zukomme. Das bedeute, dass sie ein Indiz dafür sind, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wie weit diese Indizienwirkung reiche, hänge von der Qualität des Mietspiegels ab, beispielsweise vom Umfang der dem Mietspiegel zugrunde liegenden Datenlage und ob dieser von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wurde. Das jeweils zuständige Gericht könne auf der Grundlage dieses Indizes sein Urteil bilden und müsse keine weiteren Beweismittel – wie ein teures und aufwendiges Sachverständigengutachten – einholen, wenn die Parteien über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten. Vor diesem Hintergrund sei es – anders als der Gesetzgeber meint – nicht erforderlich, dass die rechtliche Bedeutung qualifizierter Mietspiegel durch zusätzliche Vermutungswirkungen weiter gestärkt werde. Vielmehr zeige die BGH-Rechtsprechung sehr deutlich, dass es die prozessuale Unterscheidung von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln nicht brauche. Der Verband ist auch gegen eine Ausweitung des Geltungszeitraums der Mietspiegel. Die ausgewiesenen Entgelte stellten nicht mehr die ortsübliche Vergleichsmiete dar, je länger der Erhebungszeitraum zurückliege. Damit geht die befriedende Wirkung der Mietspiegel verloren. Haus & Grund plädiert auch dafür, dass der Ausdruck „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ beibehalten wird. Ansonsten liege es allein in der Hand des Verordnungsgebers, „wissenschaftliche Grundsätze“ zu bestimmen. Es stehe zu befürchten, dass gemäß Verordnung Abstriche bei der Wissenschaftlichkeit gemacht würden, wenn die Mietspiegelerstellung den Erstellern zu teuer wird. Dies würde sowohl zu weniger Akzeptanz der Mietspiegel führen als auch die bereits bestehende Indizwirkung schwächen. Die beabsichtigten Maßnahmen führten in der Praxis auch dazu, dass der qualifizierte Mietspiegel als politisches Instrument missbraucht werden könne.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) unterstützt den Gesetzentwurf, insbesondere die konkreten Festlegungen zur Wissenschaftlichkeit in der Mietspiegelverordnung, die neuen gesetzlichen Vermutungen, die Verlängerung des Geltungszeitraums und die Regelungen zur Datenerhebung und den Auskunftspflichten. Die vorgesehenen Maßnahmen sind aus seiner Sicht jedoch nicht weitreichend genug:

  • Er kritisiert, dass weiterhin nur die Mieten einbezogen werden sollen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Nach Auffassung des DMB sollten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete alle Mieten ohne zeitliche Begrenzung einbezogen werden, ebenso geförderte Mieten.
  • Der DMB spricht sich für eine Mietspiegelpflicht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern und unabhängig von der Größe für solche aus, in denen eine Mietpreisbremse gilt. Der Bund und die Länger müssten in diesem Zusammenhang dafür Sorge tragen, dass die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen.
  • Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der im konkreten Fall Angaben für eine Wohnung enthält, sollte die Möglichkeit ausgeschlossen sein, eine Mieterhöhung durch den Verweis auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zu begründen. Andernfalls würde die Absicht konterkariert, die Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels zu stärken.
  • Nach Ansicht des DMB bedürfe es bei Spannenmietspiegeln wie dem Berliner Mietspiegel einer Regelung, dass in der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens darauf hinzuweisen ist, wenn die geforderte Miete vom Mittelwert abweicht. Andernfalls müsse das Mieterhöhungsverlangen bereits unwirksam sein.
  • Vor dem Hintergrund der Verlängerung des Geltungszeitraumes fordert der DMB, den sogenannten “Stichtagszuschlag” (siehe oben Ziffer 6.) auszuschließen.

Der “Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Sachverständigen und Verwalter e.V. (IVD)” meint, Mietspiegel seien nicht dazu bestimmt, Wohnungspolitik zu betreiben. Mietspiegel sollten die Miete abbilden, sie aber nicht machen. Je weiter Angebotsmiete und Mietspiegelmiete auseinanderlägen, desto weniger Akzeptanz und Vertrauen erhielten Mietspiegel.

Der Gesetzentwurf enthalte gute Lösungsansätze, die weiterverfolgt werden sollten. Dies gelte insbesondere für die Datenübermittlung und die Auskunftspflichten, da hierdurch die Datenbasis verbessert werde.

Auf die Mietspiegelverordnung sollte laut IVD verzichtet werden. Das Vergleichsmietensystem habe auch ohne Verordnung gut funktioniert. Die vorhandenen Hinweise des BBSR zur Mietspiegelerstellung genügten. Eine Rechtsverordnung berge zudem die Gefahr, dass sie für politische Zwecke missbraucht werde, indem hierüber unter Missachtung mathematischer und statistischer Grundsätze eine weitere Mietbegrenzung erfolgt. Aus diesem Grund wird auch die geplante Verlängerung der Bindungszeiträume abgelehnt.

Nach Auffassung des IVD wäre es wünschenswert, wenn auch die einfachen Mietspiegel stärker in den Fokus genommen würden. Immerhin gäbe es in Deutschland 746 einfache Mietspiegel. Diese sollten stets von Mieter- und Vermietervertretern anerkannt werden. 

Eine Verlängerung der Bindungszeiträume wird abgelehnt, da dies dazu führe, dass das vom Mietspiegel gezeichnete Bild von der Realität entrückt werde. Dies resultiere auch aus dem Gedanken, dass die Zeiträume, in denen die Mieten zur Erstellung der Mietspiegel erhoben werden, oftmals weit vor der Veröffentlichung lägen. Je älter die Daten seien, desto weniger Vertrauen hätten Vermieter in den Mietspiegel. Die ihm innewohnende Befriedungsfunktion könne dann kaum noch erfüllt werden.

Der IVD spricht sich gegen die vorgesehenen Vermutungen in Bezug auf die qualifizierten Mietspiegel aus. Aus Sicht des IVD könne nicht fingiert werden, dass etwas wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Ein Mietspiegel müsse immer offen für eine Überprüfung sein. Hierzu genüge die bloße Möglichkeit der Widerlegung der Vermutung nicht. Weiche der Mietspiegel von der Rechtsverordnung ab, werde die Fiktion auf dieser Ebene zwar beseitigt. In diesen Fällen würde im Fall der Einigung der zuständigen Stellen bzw. Interessenvertreter aber doch wieder vermutet werden, dass der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspreche, soweit eine Anerkennung erfolgt ist. Dies sei höchst problematisch. Denn aufgrund einer Einigung zwischen einer Behörde und Interessenvertretern könne denklogisch keine Wissenschaftlichkeit vereinbart bzw. fingiert werden.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

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