Der Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von den Kommunen in Zusammenarbeit mit den einschlägigen Interessengruppen (Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. In Berlin ist dafür die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig. Es besteht weder ein Anspruch auf Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt oder eines bestimmten Mietspiegels, noch kann man sich gegen die Aufstellung eines Mietspiegels rechtlich wehren.

Die grundlegende Vorschrift ist § 558c BGB. Sie lautet:

§ 558c Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Der Mietspiegel trifft keine Aussage zum Mietwert einer bestimmten Wohnung. Es handelt sich bei ihm vielmehr um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus.

Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden z.B. in Berlin durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt. Beim Berliner Mietspiegel ist dies die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“, die jedoch wie der Betriebskostenspiegel nicht zum amtlichen Teil des Mietspiegels gehört. Sie ist immer wieder Gegenstand heftigster Auseinandersetzungen der Mieter- und Vermieterverbände im Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Mietspiegels. Oft enden diese Konflikte mit einem Kompromiss, bei dem jede Seite nachgeben muss. Das ganze wird dann „Rotweinvereinbarung“ genannt, weil diese Deals oft außerhalb der offiziellen Gremiensitzungen getroffen werden.

Der aktuelle Berliner Mietspiegel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”) ist ein qualifizierter Mietspiegel. Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich nach § 558d BGB, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieteranerkannt wird. Im Vordergrund steht jedoch seine Wissenschaftlichkeit, was gerade vor dem Hintergrund der wiederholten Versuchen von Politikern, den Mietspiegel als Mietpreisdämpfungsinstrument zu verwenden, zu beachten ist.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird nach § 558d Absatz 3 BGB im Mieterhöhungsprozess vermutet, dass die darin genannten Mieten zutreffen.

Den Berliner Mietspiegel findet man auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml

Im Koalitionsvertrag 2018 haben CDU/CSU und SPD am 7. Februar 2018 vereinbart, dass durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung der qualifizierten Mietspiegel gesichert werden soll. In diesem Zusammenhang soll auch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums (Derzeit 4 Jahre) geprüft werden. Der Bindungszeitraum der qualifizierten Mietspiegel soll von 2 auf 3 Jahre verlängert werden. Durch diese geplanten Veränderungen wird sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die Basis zur Berechnung der zulässigen Miete ist, verändern. Aller Voraussicht nach wird der Anstieg der Vergleichsmieten gebremst, was dann auch Auswirkungen auf die Mietpreisbremse hat.

Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018

Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zum Mietspiegel:

Die Datenbasis für die Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel soll erweitert werden. Zukünftig sollen alle Mietänderungen und Neuabschlüsse der letzten zehn Jahre – und nicht wie bisher der letzten vier Jahre – zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels soll nur noch dieser als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung anerkannt werden.

Die Anforderungen an die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels sollen klarer gefasst werden.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

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