Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist das wichtigste Schriftstück, um das es in der Wohnungswirtschaft geht. Er ist das Ziel der Vermietungsaktivitäten der Mietvertragsparteien und die Grundlage des Mietverhältnisses, dass durchaus Jahrzehnte andauern kann. Wegen der Bedeutung der Wohnung ist der Mietvertrag eines der wichtigsten Schriftstücke überhaupt im Leben der meisten Menschen.

Ein Mietvertrag ist nach § 535 BGB ein Vertrag, der einerseits den Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und andererseits den Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”.

Wohnraummietverträge sind auch Verbraucherverträge (Mehr dazu in unserem Beitrag „Verbraucher”), die die Mieter neben dem Wohnraummietrecht auch durch die verbraucherbezogenen Normen des allgemeinen Zivilrechts in den Bereichen Allgemeine Geschäftsbedingungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”) und Haustürgeschäfte (Mehr dazu in unserem Beitrag „Haustürgeschäfte”) besonders schützen.

In diesem Bereich der Website befassen wir uns damit, wie ein Mietvertrag zustandekommt und mit den Punkten, die typischerweise in einem Mietvertrag geregelt werden. Manche müssen geregelt werden, weil es ohne sie gar keinen Mietvertrag gibt. Manche können dort geregelt werden, weil das Mietrecht Mieter und Vermieter insoweit einen Regelungsspielraum lässt. Eine Reihe von Punkten können zwar nicht geregelt werden, weil das Mietrecht insoweit zwingend ist. Man sollte aber trotzdem auf diese Punkte im Mietvertrag hinweisen.

1. Was geregelt werden muss

Nach § 154 Absatz 1 BGB kommt ein Mietvertrag erst dann zustande, wenn sich Mieter und Vermieter über alle Punkte geeinigt haben, die nach ihrem Willen Voraussetzung für den Vertragsschluss sein sollen. Dies wird dadurch dokumentiert, dass das seitens des Vermieters vorgelegte Vertragsformular unterzeichnet wird.

In den meisten Mietverträgen steht allerdings viel mehr, als Mieter und Vermieter konkret besprochen haben. Im besten Fall hat der Mieter den Text ganz durchgelesen und sich zu den Stellen, die er nicht verstanden hat, beraten lassen.

Viele Zeilen in den gängigen Mietverträgen sind nicht erforderlich und führen zu unnötig langen und komplizierten Vertragstexten. Beschränkt man sich darauf, nur das in einem Mietvertrag zu regeln, wofür es eine sachliche Begründung gibt, können diese schlank, übersichtlich und gut verständlich abgefasst werden.

Am wichtigsten sind die Punkte, ohne die von einem Vertrag gar nicht die Rede sein kann, die wesentlichen Vertragsinhalte. Juristen sprechen bei diesen Mindestanforderungen von den „essentialia negotii”. Dazu gehören:

1.1. Die Mietvertragsparteien

Vermieter und Mieter sind die Parteien des Mietvertrages. Wer Mieter und wer Vermieter ist, bestimmt sich allein nach dem Mietvertrag. Wer als Vermieter im Mietvertrag steht, ist der Vermieter. Gleiches gilt für den Mieter. Diese Frage muss daher im Mietvertrag geregelt werden. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”.

1.2. Die Mieträume

Welche Wohnung vermietet wird, ist dem Mieter und dem Vermieter in den meisten Fällen völlig klar, da dem Mietvertrag eine Wohnungsbesichtigung vorausgeht. Trotzdem ist es unerlässlich, die Wohnung im Mietvertrag genau zu bezeichnen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Mieträume”.

1.3. Die Miete

Als Gegenleistung für die Wohnung hat der Mieter nach § 535 Absatz 2 BGB die Miete zu zahlen. Wichtig ist, dass deutlich wird, dass überhaupt eine Gegenleistung geschuldet wird. Das wird fast immer der Fall sein. Unentgeltlich werden Wohnungen nur in ganz seltenen Ausnahmefällen überlassen, z.B. im familiären Bereich.

Sie besteht in den meisten Fällen aus der Grundmiete (Mehr dazu in unserem Bereich „Die Miete”) und den Betriebskostenvorauszahlungen (Mehr dazu in unserem Bereich „Betriebskosten”). In dieser Form wird sie in fast allen Mietverträgen vereinbart. Mehr muss auch nicht vereinbart werden, insbesondere keine bestimmte Miethöhe (Was aber trotzdem in 99,9 % aller Mietverträge erfolgt). Alle anderen Punkte im Zusammenhang mit der Miete betreffen Fragen des abänderbaren Rechts oder sind Erläuterungen gesetzlicher Vorgaben.

1.4. Die Mietzeit

Der Beginn des Mietverhältnisses wird in der Regel im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt.

Das Ende des Mietverhältnisses muss man nicht regeln. Es gibt da auch nicht viel zu regeln, weil fast alle Fragen durch das Mietrecht verbindlich normiert sind.

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Mietzeit”.

Man könnte sich darauf beschränken, diese vier Punkte zu regeln. Dafür bräuchte man noch nicht einmal einen schriftlichen Mietvertrag. Mieter und Vermieter könnten sich in der Wohnung treffen und die Vermietung dieser Wohnung per Handschlag besiegeln. Nicht einmal eine konkrete Miethöhe müssten sie vereinbaren. Alles andere ergibt sich aus dem Gesetz.

2. Was geregelt werden kann

Das soziale Mietrecht soll zu einem fairen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter beitragen. Da der Mieter wirtschaftlich zumeist der schwächere Vertragspartner ist, dienen viele Vorschriften dem Schutz des Mieters. Damit dieser Schutzzweck nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag ausgehebelt werden kann, handelt es sich bei den meisten mieterschützenden Vorschriften um zwingendes Recht. Die gesetzlichen Regelungen können daher durch Vereinbarungen im Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters geändert werden. Ein Beispiel ist § 536 Absatz 4 BGB, nach dem das Recht des Mieters, bei einem Mangel der Mietsache die Miete zu mindern, bei einem Mietverhältnis über Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden kann.

Dies gilt jedoch nicht für alle Vorschriften des Mietrechts. Es gibt eine Reihe von Normen, die durch Vereinbarungen im Mietvertrag, auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, zu Lasten des Mieters geändert werden dürfen (Die Juristen sprechen von „dispositivem Recht“). Ein Beispiel dafür ist die in den meisten Mietverträgen übliche Klausel, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”). Hier bestehen Gestaltungsspielräume, die ausdrücklich mietvertraglich geregelt werden müssen, wenn der Vermieter sie nutzen möchte. Wir werden in den Beiträgen dieses Bereiches auf einige dieser Punkte eingehen. Dazu gehören:

2.1. Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Welches der vertragsgemäße Zustand ist, legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag fest (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536, Rn 19). Die meisten Mietverträge enthalten jedoch nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Zumeist finden sich nur Aussagen zur Lage der Wohnung, zur Zimmeranzahl und zur Wohnfläche. Darüber hinaus wird häufig auf den Zustand verwiesen, wie er sich aus dem Übergabeprotokoll ergibt. Dessen Qualität lässt jedoch leider oft viel zu wünschen übrig. Es ist dann im Streitfall Aufgabe der Gerichte, den vertragsgemäßen Zustand auf dieser wenig aussagekräftigen und umstrittenen Grundlage zu bestimmen. Dies versuchen sie unter Bezugnahme auf die Verkehrsanschauung und den Grundsatz von Treu und Glauben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536, Rn 20).

Viel besser wäre es, wenn Mieter und Vermieter sich die Mühe machen würden, den vertragsgemäßen Zustand bei Abschluss des Vertrages näher zu definieren. Dies lässt sich mit Worten beschreiben, z.B. in einem ausführlichen korrekten Zustandsprotokoll, aber auch mit Fotografien. Insbesondere dann, wenn die Wohnung in keinem guten Zustand ist, lassen sich dadurch Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche der Mieter vermeiden. Auf der anderen Seite kann es durchaus Punkte geben, die einem Mieter besonders wichtig sind, die sich aber nicht ohne weiteres aus den vertraglichen Vereinbarungen oder der Verkehrsanschauung herleiten lassen. Als Beispiel sei eine bestimmte Aussicht oder der Umstand genannt, dass das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist. Auch das könnte man ausdrücklich festhalten. Selbst wenn es nicht zwingend erforderlich ist, um einen Mietvertrag abzuschließen, so empfiehlt es sich daher doch, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung möglichst genau zu definieren und die insoweit bestehenden Gestaltungsspielräume zu nutzen.

Näheres zum vertragsgemäßen Zustand finden Sie in unserem Beitrag „Was ist ein Mangel?”

2.2. Die Wohnfläche

Die meisten Mietverträge enthalten eine Angabe zur Fläche der Wohnung. Eigentlich ist dies ein Unterpunkt der Vereinbarungen zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Er ist jedoch so bedeutend, dass er eine gesonderte Behandlung verdient.

Über diese Thematik kommt es häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Beide Vertragsparteien haben jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag für Klarheit zu sorgen. Wenn für den Mieter die angegebenen Quadratmeter entscheidend sind, so kann er dafür sorgen, dass die genaue Flächenangabe und die Berechnungsmethode in den Mietvertrag mit aufgenommen wird. Wenn sich der Vermieter darauf nicht einlässt, kann der Mieter selbst nachmessen oder auf den Vertragsschluss verzichten. Auch der Vermieter kann für eine seinen Interessen gemäße Formulierung im Mietvertrag sorgen, indem er klarstellt, wie sich die angegebene Fläche genau berechnet oder dass die Flächenangabe im Mietvertrag unverbindlich ist.

Nähere Angaben dazu, was die Wohnfläche ist und wie sie sich berechnet, finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Wohnfläche”.

2.3. Die Betriebskosten

Nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Davon sind auch die Betriebskosten umfasst. Das Gesetz geht also davon aus, dass der Vermieter diese Kosten trägt und aus der Miete refinanziert, ohne dass der Mieter Vorauszahlungen leistet oder über die Betriebskosten abgerechnet wird.

In der wohnungswirtschaftlichen Praxis kommen solche Mietverträge so gut wie nicht mehr vor. In der Regel vereinbaren die Parteien gemäß § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB, dass der Mieter die Betriebskosten separat trägt, darauf angemessene Vorauszahlungen leistet und einmal jährlich darüber abgerechnet wird. Dafür ist eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung erforderlich. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15) reicht es dafür aus, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (Anders bei den sonstigen Betriebskosten, siehe den folgenden Abschnitt). Ohne eine solche Vereinbarung kann der Vermieter die Betriebskosten nicht auf den Mieter abwälzen.

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”.

2.4. Sonstige Betriebskosten

Eine Besonderheit sind die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 der BetrKV. Anders als bei den anderen Betriebskostenarten handelt es sich hier um keine bestimmte Kostenart, sondern um einen Sammelbegriff für eine ganze Reihe unterschiedlicher Kostenarten. Damit der Mieter auch hier weiß welche Betriebskosten er zu tragen hat, ist es erforderlich, dass die Kosten, die neben dem Katalog nach Nr. 1–16 ansatzfähig sein sollen, im Einzelnen im Mietvertrag bezeichnet werden. Der Mieter kann sonst nicht erkennen, welche zusätzlichen Kosten genau umlegbar sind. Daher müssen sie im Mietvertrag genau bezeichnet werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7.4.2004, VIII ZR 167/03).

Weitere Ausführungen finden Sie in unserem Beitrag zu den sonstigen Betriebskosten.

2.5. Neue Betriebskosten

Mietverhältnisse dauern häufig viele Jahre. In dieser Zeit entwickeln sich auch die Anforderungen an das Wohnen fort. Oft sind mit solchen Entwicklungen neue Betriebskosten verbunden. Ein aktuelles Beispiel sind die Legionellenprüfungen nach der TrinkwV oder die Wartungskosten für Rauchmelder in Berlin. Ob und mit welcher Begründung die dadurch verursachten Kosten als Betriebskosten behandelt werden können, ist umstritten. Unabhängig davon ist es ratsam, für solche Fälle im Mietvertrag Vorkehrungen in Form einer sogenannten „Mehrbelastungsklausel“ zu treffen. Darin verpflichtet sich der Mieter, neue Betriebskosten ab dem Zeitpunkt zu tragen, in dem sie entstehen.

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”.

2.6. Der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB legt den Anteil der Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten fest. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGBnach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Dies trifft auf die Kosten für Heizung und  Wassererwärmung zu. Die Wasserkosten sind in vollem Umfang nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, wenn Kaltwasserzähler vorhanden sind. Nach den §§ 7 – 9 der HeizkostenV sind mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind auch hier nach der Wohnfläche zu verteilen. Nach § 6 Absatz 4 Satz 1 der HeizKV bleibt die Wahl des konkreten Abrechnungsmaßstabes dem Vermieter überlassen. Sie sollte bereits im Mietvertrag erfolgen.

Weitere Ausführungen finden Sie in unserem Beitrag zum Abrechnungsmaßstab.

2.7. Die Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehören auch all die Arbeiten, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. BV fallen: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Arbeiten sind von Gesetzes wegen Sache des Vermieters.

Die Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, kann jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, auch durch AGB. Dazu bedarf es aber einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538, Rn 135). Die allgemeine Übung, dass die Schönheitsreparaturen Sache der Mieter sind, reicht dafür nicht aus. In den meisten Mietverträgen gibt es daher Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt werden. Mehr dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”.

2.8. Die Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB  ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden. Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (sogenannte „Kostenklauseln”).

Weiteres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Kleinreparaturen”.

2.9. Die Mietsicherheit

Jeder Mieter weiß, dass er eine Mietsicherheit zu leisten hat, wenn er eine Wohnung anmietet. Die meisten wissen sogar, dass sie drei Monatsmieten beträgt. Fast niemand weiß jedoch, dass der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf hat. Eine Mietsicherheit muss vielmehr ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung kann auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen werden (Schmidt-Futterer/Blank, § 551, Rdnr. 10). Inhalt der Vereinbarung sollten vor allem Art und Höhe der Mietsicherheit sein. Außerdem sollte festgelegt werden, welche Forderungen (Mieten, Nutzungsentschädigung, Schadensersatzansprüche) absichert werden. Im übrigen gilt für Mietsicherheiten § 551 BGB, von dem nach Absatz 4 auch nicht abgewichen werden darf. Weitere Erläuterungen finden Sie in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”.

2.10. Der zeitlich befristete Kündigungsausschluss

Nach der Gesetzeslage kann der Mieter einen Wohnungsmietvertrag jederzeit und ohne Grund kündigen. Er muss nur die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB beachten.  Der Vermieter hat hingegen häufig ein Interesse an einem langfristigen Mietverhältnis. Die Suche nach einem neuen Mieter ist zumeist zeit- und kostenaufwändig. In vielen Fällen muss zuvor auch in die Wohnung investiert werden.

Um diesem Interesse zu entsprechen kann in einem Mietvertragsformular ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart werden. Darin verzichten Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Solche Regelungen sind grundsätzlich möglich. Es sind jedoch einige Voraussetzungen zu beachten.

Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden, nicht jedoch das zur außerordentlichen Kündigung. Das würde gegen § 569 Absatz 5 BGB verstoßen.

Der Kündigungsverzicht muss für Mieter und Vermieter gelten. Ein lediglich einseitiger Verzicht des Mieters verstößt gegen § 307 BGB

Schließlich darf der Ausschluss des Kündigungsrechts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vier Jahre nicht überschreiten. Eine Kündigung des Mieters muss zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein. Die Frist beginnt mit dem Tag des Vertragsschlusses.

Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zum befristeten Ausschluss des Kündigungsrechts.

2.11. Die Empfangsvollmacht

Im Laufe eines Mietverhältnisses sind immer wieder Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben: Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen oder Kündigungen. Dies ist in der Regel unproblematisch, wenn es sich um einen Mieter handelt. Auch bei zwei oder mehr Mietern ergeben sind zumeist keine Probleme, da die Schreiben einfach in den Briefkasten eingeworfen werden, der zu der jeweiligen Wohnung gehört. Damit ist die Erklärung zugegangen. Probleme können sich jedoch ergeben, wenn einer der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist, z.B. der Ehemann nach der Trennung. Für diesen Fall kann man im Mietvertragsformular vereinbaren, dass die Mieter sich gegenseitig bevollmächtigen, Erklärungen des Vermieters mit Wirkung für den anderen entgegenzunehmen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.09.1997, VIII ARZ 1/97).

Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Vollmacht”.

2.12. Die Tierhaltung

Die Haltung von Tieren in einer Wohnung ist grundsätzlich zulässig. Will der Vermieter die Tierhaltung einschränken, so muss dies im Mietvertrag geregelt werden.

Die Haltung von Kleintieren wie Ziervögeln, Kaninchen oder Fischen ist in jedem Fall zulässig. Sie darf weder verboten noch von einer Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden.

Auch die Hundehaltung darf nicht generell verboten werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12). Sie darf aber von der schriftlichen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdnr. 563) Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden.

Näheres dazu in unserem Beitrag „Tierhaltung

Auch bei diesen Punkten sollte man sich jedoch kurz und knapp halten. Es gibt auch viele Stellen, an denen man sich als Vermieter das Leben durch zu viele Formulierungen schwer machen kann. So ist es zum Beispiel nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel möglich, mehrere Gebäude für die Betriebskostenabrechnung zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen. Diese Möglichkeit kann aber auch mietvertraglich ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für den Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten, der nach der Rechtsprechung des BGH nur erforderlich ist, wenn es sonst zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter kommt – es sei denn, es ist mietvertraglich etwas anderes vereinbart. Wer nicht zu viel in einem Mietvertrag regeln will, läuft auch nicht Gefahr, durch falsche oder missverständliche Formulierungen solche Möglichkeiten aus der Hand zu geben.

3. Worauf man hinweisen sollte

Die Möglichkeiten des abänderbaren Rechts sind vielfältig im Vergleich zu den wenigen Punkten, die vereinbart werden müssen. Trotzdem wäre ein Mietvertrag, der sich auf diese beiden Bereiche beschränken würde, nicht länger als zwei oder drei Seiten. Bei allem Bestreben um Kürze wäre das zu viel des Guten. Denn ein guter Text soll kurz, aber nicht zu kurz sein (Mehr dazu in unserem Beitrag „Kürze”)

Es gibt eine Reihe von Fragen, zu denen Mieter und Vermieter nichts vereinbaren müssen oder können, da gesetzliche Regelungen bestehen, die nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden können oder müssen. Sie gelten von Rechts wegen, auch wenn im Mietvertrag nichts darüber steht. Trotzdem sollte man sie ausdrücklich erwähnen, da sie von zentraler Bedeutung für das Mietverhältnis sind. Dabei handelt es sich um Punkte, die in der Regel für viele oder sogar für alle Mietverhältnisse relevant sind und bei denen es erfahrungsgemäß immer wieder zu Missverständnissen auf Seiten der Mieter kommt. Sie sollten daher in einem Wohnungsmietvertrag neben den Mindestanforderungen und den Möglichkeiten des abänderbaren Rechts noch angesprochen werden, um die Verständlichkeit im Sinne der Mieterorientierung zu verbessern. Dazu gehören:

3.1. Die Art der Nutzung der Mieträume

Das ein Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wird, ergibt sich in der Regel schon aus der Überschrift („Wohnungsmietvertrag”) und der Beschreibung des Mietobjektes („…die in dem Gebäude in der 2. Etage links gelegene Wohnung.”). Der Mieter darf die Räume aufgrund eines solchen Vertrages nur zu Wohnzwecken nutzen. Zum Wohnen gehört die Führung eines Haushalts, aber auch die Ausübung beruflicher Tätigkeiten ohne Außenwirkung wie die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die Telearbeit eines Angestellten (Schmidt-Futterer/Blank, Vorbemerkung zu § 535, Rdnr. 95).

Eine geschäftliche Nutzung der Wohnung zu freiberuflichen oder teilgewerblichen Zwecken mit Außenwirkung ist dagegen ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig (Schmidt-Futterer/Blank, Vorbemerkung zu § 535, Rdnr. 95a). Dies gilt auch ohne besondere Vereinbarung von Rechts wegen. Es ist trotzdem zulässig und angemessen, den Vertragszweck „Wohnen” im Mietvertrag ausdrücklich zu nennen und darauf hinzuweisen, dass eine freiberufliche oder teilgewerbliche Nutzung unzulässig ist. Auf diese Weise wird eine wichtige Begrenzung der durch den Mietvertrag erworbenen Rechte des Wohnungsmieters deutlich gemacht: Du darfst die angemietete Wohnung für Dich und Deine Familie nutzen, um dort zu wohnen. Andere Nutzungen sind nur mit Erlaubnis des Vermieters gestattet.

3.2. Untervermietung

Nach § 540 Absatz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Der Mieter darf seine Rechte aus dem Mietvertrag nur selbst ausüben. Der Vermieter entscheidet also nicht nur über seinen Vertragspartner, sondern auch über die Nutzer der Wohnung. Dies muss aufgrund der bestehenden gesetzlichen Regelung nicht gesondert vertraglich vereinbart werden. Eine Ausnahme gilt lediglich für die Aufnahme der nächsten Familienangehörigen. Diese Personen dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden (Schmidt-Futterer/Blank, § 540, Rdnr. 2).

Es ist trotzdem angemessen, diese Grenze des Mietrechts im Vertrag ausdrücklich zu nennen und darauf hinzuweisen, dass es ohne Erlaubnis des Vermieters nicht zulässig ist, Dritten die Nutzung der Wohnung zu erlauben. Auf diese Weise wird eine weitere wichtige Begrenzung der durch den Mietvertrag erworbenen Rechte eines jeden Wohnungsmieters deutlich gemacht: Du darfst die angemietete Wohnung für Dich und Deine Familie nutzen. Weiteren Personen ist die Nutzung jedoch ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet.

Näheres dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”.

3.3. Die Mietzahlung

Nach § 556b Absatz 1 BGB hat der Mieter die Miete bis spätestens zum dritten Werktag am Anfang des Monats zu zahlen. So ist es seit dem 01.09.2001 geltendes Recht. Bis dahin war die Miete von Gesetzes wegen erst am Monatsende zu zahlen. Diese Regelung konnte allerdings abgeändert werden, wovon auch in den meisten Mietverträgen Gebrauch gemacht wurde. Seit der Gesetzesänderung ist es rechtlich nicht mehr erforderlich, diese Bestimmung in den Mietvertrag aufzunehmen. Trotzdem findet sich zu Recht in jedem Mietvertrag eine entsprechende Regelung, um den Mietern zu verdeutlichen, wann sie ihre Zahlungspflicht erfüllen müssen.

Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietzahlung”.

3.4. Die Kontoverbindung

In der überwiegenden Zahl der Fälle wird die Miete per Lastschrift gezahlt, also durch den Vermieter vom Konto des Mieters eingezogen. In den anderen Fällen veranlassen die Mieter die Zahlung der Miete selbst durch eine Überweisung auf ein Konto des Vermieters. Dafür sollte die Kontoverbindung des Vermieters an einer Stelle vermerkt sein, die der Mieter höchstwahrscheinlich gut aufbewahrt und wiederfindet, im Mietvertrag. Dort sollte daher  im Zusammenhang mit den Regelungen zur Miete auch die Kontoverbindung genannt werden, auf die die Miete einzuzahlen ist, falls der Lastschrifteinzug nicht genutzt wird oder fehlschlägt.

Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietzahlung”.

3.5. Mieterumbauten

Man darf als Mieter aus einer Dreizimmerwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keine Zweizimmerwohnung machen. Auch wenn das Mietrecht dem Mieter einer Wohnung eine starke Stellung einräumt, bleibt sie doch das Eigentum des Vermieters. Mieter und Vermieter haben mit dem Mietvertrag vereinbart, wie die Wohnung zu sein hat. Daran dürfen sie nichts ändern, es sein denn mit Zustimmung der anderen Seite. Oder aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung wie § 555b BGB für Modernisierungen.

Dieser Grundsatz, dass eine bauliche Veränderung nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf, ergibt sich aus dem Gesetz. Er dürfte auch den meisten Mietern klar sein. Im Detail ergeben sich jedoch viele Fragen, wenn ein Mieter seine Wohnung umbauen möchte. Die regeln Mieter und Vermieter am besten in einer schriftlichen Modernisierungsvereinbarung. Genau darauf sollte im Mietvertrag mit einer Klausel hingewiesen werden, nach der der Mieter für bauliche Veränderungen eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters benötigt.

Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterumbauten”.

3.6. Die Rückgabe der Wohnung

Bei der Hochzeit schon an die Scheidung denken. So ist es, wenn man in den Mietvertrag Regelungen über die Rückgabe der Wohnung aufnimmt.

Erforderlich ist das nicht. Auch hier hat das Gesetz Vorsorge getroffen. In § 546 Absatz 1 BGB ist geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Wie häufig ist jedoch nur die grundlegende Pflicht des Mieters ausdrücklich im Gesetz geregelt. Was das konkret heißt und was in diesem Zusammenhang noch wichtig ist, ergibt sich für ihn nicht aus dem Gesetz. Da alle Mietverhältnisse irgendwann zu Ende gehen, ist es daher angemessen, im Mietvertrag auf die wichtigsten Punkte hinzuweisen:

  • Die Wohnung muss geräumt sein.
  • Die Wohnung muss vertragsgemäß renoviert sein (Stichwort: Schönheitsreparaturen).
  • Alle Schlüssel müssen zurückgegeben werden.

Ergänzend kann man darauf hinweisen, dass der Mieter dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen hat. Dies ist wichtig für die weitere Korrespondenz, z.B. bezüglich der Kaution oder der Betriebskostenabrechnung.

Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”.

4. Die Form des Mietvertrages

Für Wohnungsmietverträge gibt es keine gesetzliche Formvorschrift. Sie können daher schriftlich, konkludent oder auch mündlich abgeschlossen werden. Trotzdem werden sie in aller Regel schriftlich abgeschlossen. Näheres dazu finden Sie in unserm Beitrag „Die Form des Mietvertrages”.

5. Mietvertragsmuster

In Wohnungsunternehmen oder bei Verwaltern kommen in der Regel vorformulierte Mietvertragsmuster zum Einsatz. Bei kleineren Vermietern sind es zumeist handelsübliche Muster, die etwa von Verlagen oder Verbänden herausgegeben werden. Größere Vermieter lassen sich von Rechtsanwälten individuelle, auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmte Vertragsmuster erstellen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mietvertragsmuster”.

Der einzelne Mietvertrag ist dann das Ergebnis des im Unternehmen festgelegten Vermietungsprozesses. Hier werden die Mietvertragsformulare mit den individuellen Daten des Mieters und der Wohnung versehen und zum Abschluss rechtsverbindlich unterzeichnet.

6. Die Änderung des Mietvertrages

Mieter und Vermieter können einen Mietvertrag auch ändern. Dies kann durch die gemeinsame Änderung des Mietvertrages oder eine einseitige Änderung des Mietvertrages erfolgen. Ein Mietvertrag kann auch einvernehmlich aufgehoben werden. Näheres dazu finden Sie in unserm Beitrag „Die Änderung des Mietvertrages”.

Bild: Fotolia / eccolo

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