Der Tod des Mieters

Gemäß § 1922 Absatz 1 BGB geht mit dem Tode einer Person (Erbfall) deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über. Dies geschieht ganz automatisch von Rechts wegen. Zum Vermögen eines Mieters gehört grundsätzlich auch ein bestehendes Mietverhältnis, so dass auch dieses mit dem Tod des Mieters nicht endet, sondern eigentlich auf den oder die Erben übergeht. Es gibt in diesem Zusammenhang jedoch einige mietrechtliche Besonderheiten, die man beachten muss. Abweichend von den erbrechtlichen Bestimmungen gibt das Gesetz nämlich dem überlebenden Ehegatten und dem Lebenspartner ebenso wie den Kindern das Recht, eine Sonderrechtsnachfolge bezüglich der Wohnung herbeizuführen, auch wenn sie nicht selbst Mieter oder Erben sind. Sie haben dann Vorrang vor den Erben, weil die Wohnung auch ihr Lebensmittelpunkt war. Voraussetzung dafür ist daher, dass sie mit dem Erblasser in der Wohnung gewohnt haben.

Inhalt:
  1. Eintrittsrecht von Personen, die nicht Mieter sind (§ 563 BGB)
  2. Vertragsfortsetzung mit Personen, die Mitmieter sind (§ 563a BGB
  3. Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung (§ 563b BGB)
  4. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (§ 564 BGB)
1. Eintrittsrecht von Personen, die nicht Mieter sind (§ 563 BGB)

Wenn der Mieter mit einer anderen Personen in der Wohnung wohnt, die nicht Mieter sind, richtet sich das Schicksal des Mietverhältnisses nach § 563 BGB.

Führt der Mieter in der Wohnung mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt, so treten diese nach § 563 Absatz 1 BGB mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Von einem gemeinsamen Haushalt kann ausgegangen werden, wenn zwischen dem Mieter und seinem Ehegatten oder Lebenspartner wie im Regelfall eine häusliche Gemeinschaft und eine gemeinsame Wirtschaftsführung bestand. Eine persönliche und geistige Gemeinschaft ist nicht erforderlich. Auch eine gescheiterte Ehe besteht zumeist noch in einem gemeinsamen Haushalt. Dieser wird aber nicht erst dann aufgelöst, wenn einer der Partner auszieht, sondern schon dann, wenn sie in der Absicht, sich dauerhaft zu trennen, die Haushaltsgemeinschaft in der Wohnung beenden (Trennung von Tisch und Bett).

Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese nach § 563 Absatz 2 Satz 1 BGB mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner nach § 563 Absatz 1 BGB eintreten. Der Ehegatte und der Lebenspartner sind also privilegiert. Für ein in der Wohnung lebendes Kind fordert das Gesetz keine gemeinsame Wirtschaftsführung, sondern nur ein „Leben” im Haushalt des verstorbenen Mieters.

Andere Familienangehörige (Geschwister, Eltern, sonstige Verwandte und Verschwägerte sowie Pflegekinder), die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten nach § 563 Absatz 2 Satz 2 BGB mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner nach § 563 Absatz 1 BGB eintreten. Dasselbe gilt nach § 563 Absatz 2 Satz 3 BGB für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, also vor allem die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Es muss sich aber um keine Liebesbeziehung handeln. Entscheidend ist die gemeinsame Haushaltsführung.

Nach der gesetzlichen Regelung treten die erwähnten Personen automatisch in das Mietverhältnis ein. Nicht immer wollen die eingetretenen Personen jedoch tatsächlich Mieter der Wohnung sein. Sie können daher gemäß § 563 Absatz 3 BGB  innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Die Erklärung ist nicht formbedürftig, muss aber in ihrer gewählten Form innerhalb der Monatsfrist dem Vermieter zugehen. In diesem Fall gilt der Eintritt als nicht erfolgt. An Stelle der Person die abgelehnt hat (Z.B. der Ehegatte) tritt dann automatisch die nächstgenannte Person, also z.B. ein Kind, oder der Erbe. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben. Ist der Ehegatte auch Erbe und schlägt er die Erbschaft nicht aus, so muss er von seinem Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB Gebrauch machen, wenn er die Wohnung nicht behalten will.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem oder den Eingetretenen nach § 563 Absatz 4 BGB innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unzumutbar ist. Das kann der Fall sein bei begründeter und anhaltender persönlicher Feindschaft oder nachweisbarer Zahlungsunfähigkeit. Die Kündigung muss gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen und nach § 573 Absatz 3 BGB das Interesse darlegen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungserklärung”).

Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist nach § 563 Absatz 5 BGB unwirksam. Es handelt sich also um zwingendes Recht.

2. Vertragsfortsetzung mit Personen, die Mitmieter sind (§ 563a BGB)

Wenn der Mieter mit einer anderen Person in der Wohnung wohnt, die ebenfalls Mieter ist, richtet sich das Schicksal des Mietverhältnisses nach § 563a BGB.

Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 BGB, also z.B. Ehegatten oder Lebenspartner, gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters gemäß § 563a Absatz 1 BGB mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Der Vermieter hat in diesem Fall auch kein Sonderkündigungsrecht wie bei § 563 Absatz 4 BGB. Er bekommt ja keinen neuen Vertragspartner, sondern behält einen, den er sich selbst ausgesucht hat.

Der überlebende Mieter kann das Mietverhältnis nach § 563a Absatz 2 BGB innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist nach § 563a Absatz 3 BGB unwirksam. Es handelt sich also auch hier um zwingendes Recht.

3. Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung (§ 563b BGB)

Wenn jemand nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintritt oder es nach § 563a BGB mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt wird, ergibt sich die Frage, was mit offenen Problemen aus der Zeit vor dem Erbfall passiert. Dies regelt § 563b BGB.

Zunächst stellt sich die Frage, was mit Mietschulden des Erblassers ist. Die gehen unabhängig vom Schicksal des Mietverhältnisses zunächst einmal nach § 1922 Absatz 1 BGB auf den Erben über. Damit hätte jedoch der Vermieter, falls der Erbe nicht in das Mietverhältnis einrückt, die Druckmittel nicht mehr, die ihm normalerweise zur Verfügung stehen, um den Mieter zur Mietzahlung und zum Ausgleich eventueller Mietschulden zu veranlassen. § 563b Absatz 1 BGB ordnet daher an, dass die Personen, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a BGB fortgesetzt wird, neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner haften. Dadurch kann er zum Beispiel auch auf die Mietsicherheit zurückgreifen. Im Verhältnis zu diesen Personen haftet aber der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a BGB fortgesetzt wird, nach § 563b Absatz 2 BGB verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.

Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a BGB fortgesetzt wird, gemäß § 563b Absatz 3 BGB nach Maßgabe des § 551 BGB eine Sicherheitsleistung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”) verlangen. Diese 2001 nachträglich in das Gesetz aufgenommene Vorschrift beruht darauf, dass der Vermieter sich seine neuen Mieter anders als den Erblasser als Mieter nicht ausgesucht hat. Dann soll er wenigstens eine Sicherheit von ihnen fordern können.

4. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (§ 564 BGB)

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es nach § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt. Dies ist auch die normale Rechtsfolge die sich aus § 1922 Absatz 1 BGB ergibt.

Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind in diesem Fall nach § 564 Satz 2 BGB  berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist für die Kündigung anders als bei § 563 Absatz 4 BGB nicht erforderlich, da die Erben in der Wohnung nicht ihren Lebensmittelpunkt hatten und daher keines mietrechtlichen Schutzes bedürfen. Die Frist zur Überlegung, ob der Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden soll, beträgt für Mieter und Vermieter gleichermaßen einen Monat. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 573d Abs. 2).

Bild: andyller / Fotolia

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