Der Verkehrswert

Der Verkehrswert oder auch Marktwert ist der wichtigste Wert im Rahmen der Wertermittlung. Er ist gesetzlich definiert in § 194 BauGB. Die Vorschrift lautet:

§ 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Zeitpunkt. Es dürfen also nur die Umstände berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bekannt sind.

Der Verkehrswert bezieht sich auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr (siehe auch: § 3 Absatz 2 ImmoWertV). Insbesondere Not- und Zwangslagen dürfen daher nicht berücksichtigt werden.

Der Verkehrswert bezieht sich auf die objektiven Gegebenheiten der Immobilie (rechtliche Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit, Lage). Sie müssen geprüft werden und tatsächlich vorliegen. Eine detaillierte Beschreibung der möglichen Gegebenheiten ergibt sich aus § 6 ImmoWertV. Dazu gehören z.B. Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen, die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit. Bei bebauten Grundstücken zusätzlich die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

Der Verkehrswert bezieht sich nicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Z.B. Verwandtschaft). Diese müssen außen vor bleiben, auch wenn sie tatsächlich vorliegen.

Dem Verkehrswert entspricht der „beizulegende Zeitwert” nach § 255 Absatz 4 Handelsgesetzbuch, der für die Bilanzierung wichtig ist. Im internationalen Bereich wird von „Fair Value” gesprochen.

 

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