Der vertragsgemäße Zustand

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daran knüpft auch § 536 Absatz 1 BGB hinsichtlich einer Minderung der Miete an.

Welches der vertragsgemäße Zustand ist, legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag fest (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536, Rn 19). Die meisten Mietverträge enthalten jedoch nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Zumeist finden sich nur Aussagen zur Lage der Wohnung, zur Zimmeranzahl und zur Wohnfläche. Darüber hinaus wird häufig auf den Zustand verwiesen, wie er sich aus dem Übergabeprotokoll ergibt. Dessen Qualität lässt jedoch leider oft viel zu wünschen übrig.

Es ist dann im Streitfall Aufgabe der Gerichte, den vertragsgemäßen Zustand auf dieser wenig aussagekräftigen und umstrittenen Grundlage zu bestimmen. Dies versuchen sie unter Bezugnahme auf die Verkehrsanschauung und den Grundsatz von Treu und Glauben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536, Rn 20).

Viel besser wäre es, wenn Mieter und Vermieter sich die Mühe machen würden, den vertragsgemäßen Zustand bei Abschluss des Vertrages näher zu definieren. Dies lässt sich mit Worten beschreiben, z.B. in einem ausführlichen korrekten Zustandsprotokoll, aber auch mit Fotografien. Insbesondere dann, wenn die Wohnung in keinem guten Zustand ist, lassen sich dadurch Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche der Mieter vermeiden. Auf der anderen Seite kann es durchaus Punkte geben, die einem Mieter besonders wichtig sind, die sich aber nicht ohne weiteres aus den vertraglichen Vereinbarungen oder der Verkehrsanschauung herleiten lassen. Als Beispiel sei eine bestimmte Aussicht oder der Umstand genannt, dass das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist. Auch das könnte man ausdrücklich festhalten.

Selbst wenn es nicht zwingend erforderlich ist, um einen Mietvertrag abzuschließen, so empfiehlt es sich daher doch, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung möglichst genau zu definieren und die insoweit bestehenden Gestaltungsspielräume zu nutzen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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