Der Vorhaben- und Erschließungsplan

Bebauungsplan

Für große Bauvorhaben eines Vorhabenträgers ist es häufig zu langwierig und kostenintensiv, einen konventionellen Bebauungsplan aufzustellen und abzuwarten, bis das Baugebiet auf herkömmliche Art und Weise erschlossen worden ist.

Als Sonderform des Bebauungsplanes steht dafür der Vorhaben- und Erschließungsplan zur Verfügung. Seine Funktion besteht darin, zügig die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens zu schaffen sowie dem Vorhabenträger die Realisierung des Bauvorhabens einschließlich der erforderlichen Erschließungsbauten zu ermöglichen. Dafür hat er die Planung- und Erschließungskosten zu tragen.

Der vorhabensbezogene Bebauungsplan setzt sich zusammen aus

  • dem Vorhaben- und Erschließungsplan
  • dem Durchführungsvertrag

1. Der Antrag des Vorhabenträgers

Die Gemeinde hat nach § 12 Absatz 2 Satz 1 BauGB auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Ein Rechtsanspruch des Vorhabenträgers besteht nicht.

Auf Antrag des Vorhabenträgers oder sofern sie es nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für erforderlich hält, informiert die Gemeinde den Vorhabenträger nach § 12 Absatz 2 Satz 2 BauGB über den voraussichtlich erforderlichen Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB (Näheres dazu in unserem Beitrag “Bauleitplanung allgemein”).

2. Der Vorhaben- und Erschließungsplan

Die Gemeinde kann nach § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (=Projektentwickler, Bauträger, Investor) auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Absatz 1 BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag).

Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nach § 12 Absatz 3 Satz 2 BauGB nicht an die Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden. Eine Reihe weiterer Vorschriften des öffentlichen Baurechts sind nicht anzuwenden, so z.B. die Vorschriften über die Veränderungssperre nach den §§ 14 bis 18 BauGB oder über die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde nach den §§ 22 bis 28 BauGB.

Als Sonderform eines Bebauungsplanes gelten für den Vorhaben- und Erschließungsplan die allgemeinen Vorschriften über Bebauungspläne in den §§ 1 bis 10 BauGB. Allerdings ist die Gemeinde bei der Festlegung der Vorhaben nicht an die Vorgaben nach § 9 BauGB sowie der BauNVO (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Bebauungsplan”) gebunden. Sie sind daher bei der Festlegung der Zulässigkeit des geplanten Vorhabens flexibler als bei einem normalen Bebauungsplan.

Auch ein Vorhaben- und Erschließungsplan ist zu begründen. Die Begründung des Planentwurfs hat nach § 12 Absatz 1 Satz 2 BauGB die nach § 2a erforderlichen Angaben (Näheres dazu in unserem Beitrag “Bauleitplanung allgemein”) zu enthalten.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird nach § 12 Absatz 3 Satz 1 BauGB Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Nähers dazu in unserem Beitrag “Der Bebauungsplan”).

3. Der Wechsel des Vorhabenträgers

Ein Wechsel des Vorhabenträgers bedarf nach § 12 Absatz 5 BauGB der Zustimmung der Gemeinde. Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplans innerhalb der vereinbarten Frist gefährdet ist.

4. Der Durchführungsvertrag

Der Beschluss über den vorhabenbezogenen Bebauungsplans setzt nach § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB voraus, dass sich der Vorhabenträger zuvor dazu verpflichtet hat, das Vorhaben innerhalb bestimmter Fristen durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Durch eine Klarstellung wurde der frühere Streit, ob der Durchführungsvertrag vor oder nach dem Satzungsbeschluss abgeschlossen werden muss, beendet.

In der Praxis wird zumeist auf Vertragsmuster zurückgegriffen, die neben den Herstellungs- und Erschließungsverpflichtungen des Vorhabenträgers auch Sicherheiten für die Gemeinde vorsehen sowie die Widmung öffentlicher Verkehrsflächen regeln.

Wenn sich aus dem Durchführungsvertrag die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ergibt, bedarf er der nach § 311 b Satz 1 BGB zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Grundstückskaufvertrag”).

5. Die Aufhebung des Vorhaben- und Erschließungsplans

Wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der vereinbarten Frist durchgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan nach § 12 Absatz 6 BauGB aufheben. Aus der Aufhebung können Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde in diesem Fall nicht geltend gemacht werden. Bei der Aufhebung kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet werden.

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