Der Vorvertrag

Nicht immer kommt es zwischen den zukünftigen Mietvertragsparteien sofort zum Abschluss eines endgültigen Mietvertrages. Manchmal sind sich die Parteien über wesentliche Fragen bereits einig, über andere aber noch nicht. Sie sind sich aber sicher, miteinander einen Mietvertrag abschließen zu wollen. In solchen Situationen schließen sie einen Vorvertrag ab. Im Bereich des Wohnraummietrechts kommt es jedoch nur selten dazu. Häufiger gibt es hier sogenannte „Reservierungen“, die rechtlich aber in der Regel für Mieter und Vermieter unverbindlich sind. Der Vermieter sagt einem Mietinteressenten dabei zu, die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum an keinen anderen Interessenten zu vermieten. Zumeist dient die Reservierung dazu, dass der begünstigte Interessent Unterlagen beibringen kann oder bestimmte Erklärungen von Ämtern (Mietübernahme durch das JobCenter) oder anderen Personen (Mietbürgschaft der Eltern).

Der Vorvertrag kommt eher im Bereich des Gewerberaummietrechts zur Anwendung. Durch einen Vorvertrag verpflichten sich die Parteien des späteren Mietvertrages zum Abschluss des Hauptvertrages. Mit Abschluss des Vorvertrages entsteht
die Verpflichtung, den Hauptvertrag abzuschließen, sobald die noch bestehenden Hindernisse ausgeräumt sind. Der Vorvertrag begründet somit einen vertraglichen Abschlusszwang für beide Seiten, der auch vor Gericht geltend gemacht werden kann. Ein Vorvertrag setzt jedoch bereits eine so umfangreiche Einigung der Vertragsparteien voraus, dass der Inhalt des noch abzuschließenden eigentlichen Mietvertrages weitgehend bestimmbar ist. Der Abschluss eines Mietvorvertrages ist formlos möglich. Selbst wenn zwischen den Parteien beabsichtigt ist, einen Hauptmietvertrag für länger als ein Jahr abzuschließen, ist § 550 BGB nicht einschlägig, so dass der Vorvertrag nicht der Schriftform bedarf. Um Beweisprobleme zu vermeiden sollte der Vorvertrag jedoch immer schriftlich abgeschlossen werden.

Vom Vorvertrag ist der aufschiebend bedingte Mietvertrag zu unterscheiden. Bei diesem steht der Mietvertrag bereits in vollem Umfang fest, er ist auch schon unterschrieben. Seine Rechtswirksamkeit ist aber noch vom Eintritt einer Bedingung abhängig. Im Bereich des Wohnraummietrechts kann es z.B. vorkommen, dass Mieter und Vermieter sich bereits über den Mietvertrag geeinigt haben, der Mieter aber noch eine Bürgschaft vorlegen muss. Im Bereich des Gewerberaummietrechts kann es sein, dass noch eine behördliche Genehmigung fehlt, um ein bestimmtes Gewerbe zu betreiben. Beides sind Situationen, die man über einen aufschiebend bedingten Mietvertrag lösen kann. Sobald die Genehmigung vorliegt, tritt der Mietvertrag ohne weiteres in Kraft.

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Vereinbarung einer Option, die es in der Form der Begründungsoption und der Verlängerungsoption gibt. Beide Varianten finden sich nur im Bereich des Gewerberaummietrechts. Eine Begründungsoption liegt vor, wenn der Mieter durch eine einseitige Erklärung einen inhaltlich bereits feststehenden Mietvertrag begründen kann. Eine Verlängerungsoption liegt vor, wenn der Mieter durch eine einseitige Erklärung einen inhaltlich bereits feststehenden Mietvertrag verlängern kann. In beiden Fällen liegt die Ausübung der Option in der freien Entschließung des Berechtigten.

Bild: Fotolia / eccolo

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