Der Wirtschaftsplan

Inhalt:
  1. Wirtschaftsplan
  2. Lasten und Kosten
  3. Vorauszahlungen
  4. Erwerber
  5. Sonderumlagen
  6. Rechtsweg, Aufrechnungsverbot

Das Finanzmanagement der Eigentümergemeinschaft gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Dazu gehören der Wirtschaftsplan, die Einnahme, Verwendung und Verbuchung der Wohngelder, die Anlage der Instandhaltungsrückstellung sowie die spätere Abrechnung.

Inhaber aller Forderungen, Verbindlichkeiten und Konten ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche. Bei allen erforderlichen Maßnahmen wird sie dabei vom Verwalter vertreten, der auch Vollmacht über die Konten benötigt.

Der Wirtschaftsplan ist das zentrale Instrument des Finanzwesens der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihm werden jährlich die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft geplant.

1. Wirtschaftsplan

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber gemäß § 16 Absatz 2 WEG verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.  Aus dieser allgemeinen Verpflichtung ergibt sich jedoch noch kein Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Wohngeldvorauszahlungen gegen den einzelnen Wohnungseigentümer. Ohne Vorauszahlungen kann der Verwalter jedoch die im Laufe des Jahres anfallenden Rechnungen nicht begleichen. Erst ein beschlossener Wirtschaftsplan ist nach § 28 Absatz 2 WEG Anspruchsgrundlage für die Forderung von Wohngeldvorauszahlungen zur Begleichung der Bewirtschaftungskosten gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern (BGH, Urteil vom 7.6.2013 – V ZR 211/12).

Der Verwalter hat gemäß § 28 Absatz 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:

  1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
  3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

Der Bundesgerichtshof schreibt dazu (BGH, Urteil vom 7.6.2013 – V ZR 211/12): 

„Der Plan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten (Nr. 1). Sie müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein. Diese Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation bildet den Gesamtwirtschaftsplan, während die erforderliche Darstellung der anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (Nr. 2) die Pflicht zur Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen betrifft. Die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 V Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (Nr. 3) sind sowohl im Gesamt- als auch in den Einzelwirtschaftsplänen gesondert aufzuführen. Der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan können zusammengefasst werden.”

Der Wirtschaftsplan besteht also aus dem Gesamtwirtschaftsplan (Nummer 1) und den Einzelwirtschaftsplänen (Nummer 2). Im Gesamtwirtschaftsplan werden die gesamten voraussichtlich anfallenden Bewirtschaftungskosten aufgelistet. In den Einzelwirtschaftsplänen werden diese Kosten nach dem für die Eigentümergemeinschaft geltenden Verteilungsmaßstab (In der Regel nach dem Verhältnis der Anteile) auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Die beschlossenen Einzelwirtschaftspläne sind dann die rechtliche Grundlage zur Geltendmachung der Wohngeldvorauszahlungen gegenüber den Miteigentümern (Daran ändert auch die Anfechtung des Wirtschaftsplanes nichts, näheres dazu in unserem Beitrag „Die Beschlussanfechtung”). Die Addition der entsprechenden Kostenanteile führt zu dem Betrag, den ein Eigentümer als Vorauszahlung zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums beizutragen hat.

Nach § 28 Absatz 1 Satz 1 WEG gilt ein Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr. In der Regel werden Wirtschaftspläne ausdrücklich für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember eines jeden Jahres beschlossen. Um zu vermeiden, dass bei einem nicht rechtzeitig beschlossenen neuen Wirtschaftsplan die Vorschusszahlungen der Eigentümer nach dem Jahreswechsel eingestellt werden können, wird in den Beschluss über den Wirtschaftsplan zumeist mit aufgenommen, dass er über das Jahresende hinaus bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fortgilt. Dies kann mehrheitlich beschlossen werden (KG, Beschluss vom 7.1.2004, 24 W 326/ 01).

Wird auf einer erst im Laufe des Wirtschaftsjahres stattfindenden Eigentümerversammlung der Wirtschaftsplan für das laufende Kalenderjahr beschlossen, so ist es zulässig, dessen Gültigkeit bis zum Beginn der laufenden Kalenderjahres zurückzuverlegen. Sofern von den Miteigentümern für den bereits abgelaufenen Zeitraum des Wirtschaftsjahres nach dem alten Wirtschaftsplan niedrigere Vorauszahlungen geleistet wurden, kann zusätzlich beschlossen werden, dass die sich für den abgelaufenen Zeitraum ergebende Differenz nachzuzahlen ist.

Über den Wirtschaftsplan beschließen nach § 28 Absatz 5 WEG die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

2. Lasten und Kosten

Im Wirtschaftsplan sollen die voraussichtlich in einem Wirtschaftsjahr anfallenden Bewirtschaftungskosten erfasst und auf die Wohnungseigentümer nach dem Maßstab von § 16 Absatz 2 WEG verteilt werden. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und die Verwaltungskosten. Zu den Bewirtschaftungskosten gehört auch die Abschreibung für den Verbrauch des Gebäudes. Anstelle einer Abschreibung wird in den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Betrag zur Ansparung einer Instandhaltungsrückstellung nach § 21 Absatz 5 Nummer 4 WEG aufgenommen.

3. Vorauszahlungen

Die von den einzelnen Miteigentümern zu entrichtenden Hausgeldvorvorauszahlungen müssen nicht gesondert als Einnahmen in den Gesamtwirtschaftsplan aufgenommen werden. Vielmehr ist es ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen. Letzteres versteht sich in aller Regel von selbst, da der Wirtschaftsplan gerade das Ziel hat, die erforderlichen finanziellen Mittel durch die Belastung der Wohnungseigentümer entsprechend den geltenden Verteilungsschlüsseln aufzubringen (BGH, Urteil vom 7.6.2013 – V ZR 211/12). Aus den Einzelwirtschaftsplänen muss sich nur die Höhe derjenigen Hausgeldvorauszahlung ergeben, die das jeweilige Sondereigentum betrifft. Die Vorauszahlungen der übrigen Miteigentümer müssen im Wirtschaftsplan weder zusammengestellt noch ausgewiesen werden (BGH, Urteil vom 7.6.2013 – V ZR 211/12). 

4. Erwerber

Der Erwerber einer Eigentumswohnung schuldet die Hausgeldvorauszahlungen ab dem Zeitpunkt, an dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Für rückständige Hausgeldvorauszahlungen des Verkäufers haftet der Erwerber nicht. Diese werden in der Regel dadurch ausgeglichen, dass der Verwalter die für die Abwicklung des Kaufvertrages erforderliche Verwalterzustimmung nur unter der Auflage erteilt, dass die Hausgeldrückstände des Verkäufers aus dem Kaufpreis beglichen werden.  

5. Sonderumlagen

Im Laufe eines Wirtschaftsjahres kann es durch unvorhergesehene Ausgaben oder Einnahmeausfälle dazu kommen, dass die Ansätze des Wirtschaftsplanes nicht mehr ausreichend sind, um die Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu decken. Die Heizung geht kaputt und muss erneuert werden. Ein Eigentümer muss Insolvenz anmelden und kann seine Hausgelder nicht mehr bezahlen. Damit in diesen Fällen die Eigentümergemeinschaft zahlungsfähig bleibt, muss das Geld der Instandhaltungsrücklage entnommen werden (Für die neue Heizung) oder es muss eine Sonderumlage beschlossen werden, um die Lücke zu schließen (Um die ausbleibenden Hausgeldzahlungen zu kompensieren). Eine Sonderumlage ist in der Sache nichts anderes als eine Ergänzung des Wirtschaftsplanes wegen der unvorhergesehenen Deckungslücke.

Für die Sonderumlage gelten die gleichend Voraussetzungen wie für den Wirtschaftsplan. Der Finanzierungsbedarf muss konkret berechnet und unter Angabe des Verteilerschlüssels auf die einzelnen Sondereigentümer verteilt werden. Die Sonderumlage kann in einer einmaligen Zahlunge oder aus mehreren Raten bestehen. 

Ein Erwerber einer Eigentumswohnung schuldet die Sonderumlage ab dem Zeitpunkt, an dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Dabei kommt es nicht auf den Beschluss, sondern auf die sich aus diesem ergebende Fälligkeit an. 

6. Rechtsweg, Aufrechnungsverbot

Gemäß § 27 Absatz 2 Nummer 3 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung (Also in der Teilungserklärung) oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Das gilt vor allem dann, wenn ein Eigentümer beschlossene Wohngelder, Sonderumlagen oder Abrechnungssalden nicht bezahlt. Dies gilt auch dann, wenn der entsprechende Beschluss angefochten worden ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Beschlussanfechtung”).

Es bedarf also in jedem Fall einer gesonderten Ermächtigung durch die Eigentümer. Dies kann auch in Form eines Dauerbeschlusses erfolgen. Es ist nicht notwendig, den Verwalter jeweils von Fall zu Fall mit zur Erhebung einer Zahlungsklage zu ermächtigen.

Gegenüber dem Anspruch auf Wohngeld kann nur mit gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen nach § 21 Absatz 2 WEG (Notmaßnahmen) oder Forderungen aus Geschäftsführung ohne Auftrag aufgerechnet werden, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt (OLG München, Beschluss vom 8.3.2007, 34 Wx 002/07). Gleiches gilt für die Aufrechnung gegenüber einer Forderung. Der Grund für diese Beschränkungen ist das Interesse am Erhalt der Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht dadurch gefährdet werden darf, dass mit den Miteigentümern über die Berechtigung der Wohngeldbeiträge gestritten werden muss. 

Zuständig für eine solche Klage ist nach § 43 WEG ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Bild: fotodo / Fotolia

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