Der Wohnungseigentumsverwalter

Die Bestellung eines Verwalters kann nach § 20 Absatz 2 WEG nicht ausgeschlossen werden. An dieser Vorschrift erkennt man, wie wichtig dem Gesetzgeber die Verwaltung durch einen professionellen unabhängigen Dritten ist.

Die Verwaltung des Wohnungseigentums bezieht sich nach § 20 Absatz 1 WEG ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf das Sondereigentum. Allerdings kann das Sondereigentum Gegenstand eines gesonderten Vertrages über die Sondereigentumsverwaltung sein. Der Verwalter des Gemeinschaftseigentums oder ein anderer Verwalter verwaltet dann auch um das Sondereigentum. Dies ist in der Praxis jedoch nur bei vermieteten Eigentumswohnungen der Fall. Entscheidungen über das Sondereigentum und damit auch über die Bestellung eines Sondereigentumsverwalters dürfen im Prinzip auch nur von dem einzelnen Eigentümer selbst getroffen werden, nicht von der Eigentümergemeinschaft.

Im folgenden erläutern wir die Bestellung, die Aufgaben und die Befugnisse des Wohneigentumsverwalters.

Inhalt:
  1. Die Qualifikation des Wohnungseigentumsverwalters
  2. Die Bestellung des Wohnungseigentumsverwalters
  3. Der Verwaltervertrag
  4. Die Beendigung der Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters
  5. Die Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters
1. Die Qualifikation des Wohnungseigentumseigentumsverwalters

Der Verwalter muss eine einzelne natürliche oder juristische Person sein. Die Bestellung einer Personenmehrheit zum Verwalter ist nicht zulässig. Unzulässig ist es daher auch, mehrere oder alle Wohnungseigentümer gemeinsam zum Verwalter zu wählen. Auch die Bestellung des Verwaltungsbeirates zum Verwalter ist unzulässig (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 9.1.2006, 3 W 103/ 06). Auch der Beschluss über die Bestellung von Unterverwaltern für einzelne Häuser einer Mehrhausanlage wäre aus diesem Grunde nichtig (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23.9.2009, 14 S 1754/ 09; LG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2009, 19 S 40/ 09).

Zum Verwalter können nur voll geschäftsfähige natürliche oder juristische Personen sowie Gesellschaften, die als rechtlich selbständige Einheiten handlungsfähig sind, gewählt werden. Da jede geschäftsfähige natürliche Person für das Verwalteramt in Frage kommt, kann neben einem außenstehenden Dritten auch ein Wohnungseigentümer gewählt werden. Scheidet dieser später aus der Eigentümergemeinschaft aus, so hat dies auf die Verwalterbestellung keinen Einfluss. Als juristische Personen treten als Verwalter insbesondere Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) und Aktiengesellschaften (AG) in Erscheinung. Auch Personenhandelsgesellschaften wie die OHG, die KG und die GmbH & Co. KG können zum Verwalter bestellt werden.

Persönlichen Voraussetzungen, um das Verwalteramt ausüben zu können, sind in Deutschland gesetzlich noch nicht geregelt. Daran ändert auch das im Herbst 2017 verabschiedete „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter und Makler” nichts. In Deutschland existieren für diesen Beruf keine inhaltlichen Zugangsvoraussetzungen. Ein Verwalter muss weder irgendwelche Befähigungen noch sonstige Qualifikationen nachweisen, um das Amt eines Verwalters ausüben zu dürfen. Dies ist im Hinblick auf die an eine qualifizierte Verwaltertätigkeit zu stellenden Anforderungen nicht angemessen. Unabhängig davon sollte eine Verwaltertätigkeit nur derjenige übernehmen, der den an dieses Berufsbild gestellten Anforderungen auch gerecht werden kann. So muss ein Verwalter nach einer Zählung des Dachverbandes der Immobilienverwalter mehr als 60 Gesetze und Rechtsverordnungen rechtssicher anwenden können. Das lernt man nicht nebenbei. Rechtliche Kenntnisse sind daher unabdingbar. Über eigene technische Kenntnisse muss der Verwalter nicht verfügen. Er muss aber erkennen können, wann es erforderlich ist, einen Fachhandwerker oder vielleicht sogar einen Fachingenieur hinzuzuziehen.

2. Die Bestellung des Wohnungseigentumsverwalters

Bei durch den Bauträger oder den teilenden Eigentümer neugegründeten Eigentümergemeinschaften findet sich in der Regel bereits in der Teilungserklärung eine Bestimmung darüber, wer zum ersten Verwalter bestellt wird. Eine solche Bestimmung hat ihre Berechtigung, da es für neu entstehende Wohnungseigentümergemeinschaften mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist, eine Verwalterwahl nach den Regeln des WEG durchzuführen.

Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer ansonsten nach § 26 Absatz 1 WEG mit Stimmenmehrheit im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Diese Begrenzung beruht auf der Überlegung, dass der erste Verwalter in der Regel nicht gewählt, sondern vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bestimmt wird. Dies führte immer wieder zu Problemen bei der Durchsetzung der nach 5 Jahren verjährenden Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese soll die Möglichkeit haben, nach 3 Jahren gegebenenfalls einen vom Bauträger unabhängigen Verwalter zu wählen. Eine Mindestdauer für die Bestellung sieht das Gesetz nicht vor. Sie sollte jedoch 1 Jahr nicht unterschreiten. Es steht den Eigentümern auch frei, einen Verwalter unbefristet zu wählen. Die Bestellung endet dann durch Abwahl. Auch durch dieses Verfahren dürfen jedoch 5 Jahre nicht überschritten werden.

Die wiederholte Bestellung ist nach § 26 Absatz 2 WEG zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer. Dieser darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden. Dadurch soll verhindert werden, dass die Bestellung eines Verwalters faktisch doch auf längere Zeit als 5 Jahre erfolgt. Der bisherigen Verwalter darf dabei erneut für 5 Jahre gewählt werden.

3. Der Verwaltervertrag

Die Bestellung macht den Wohneigentumsverwalter zu einem Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Davon zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der die Grundlage für die Dienstleistung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft bildet, insbesondere seine vertraglichen Pflichten, seine Befugnisse und seinen Honoraranspruch regelt. Es ist wie mit dem Vorstand einer Wohnungsgenossenschaft: Durch die Wahl erhält er seine organschaftliche Stellung, die er dann auf der Grundlage eines Dienstvertrages ausübt.

Der Verwaltervertrag ist zwischen dem gewählten Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft zu schließen. Der bestellte  Verwalter darf sich beim Abschluss des Verwaltervertrages aber wegen des Verbotes von Insichgeschäften nach § 181 BGB nicht vertreten. Es bedarf daher in diesem Fall einer besonderen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Üblicherweise wird für den Abschluss des Verwaltervertrages einzelnen Miteigentümern im Rahmen des Bestellungsbeschlusses eine gesonderte Vollmacht erteilt. Existiert ein Verwaltungsbeirat, so werden meist dessen Mitglieder ermächtigt, den Verwaltervertrag zu unterzeichnen. Der Inhalt des Verwaltervertrages sollte dabei bereits bei der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung so weit wie möglich vorliegen. Wenn die Wohnungseigentümerversammlung über die Person des Verwalters, die Bestellungsdauer und die Grundvergütung beraten und beschlossen und damit die wesentlichen Eckdaten für den Abschluss eines Verwaltervertrages vorgegeben hat, ist es zulässig, das Aushandeln des Vertrages im Übrigen auf einzelne Eigentümer oder den Verwaltungsbeirat zu delegieren (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 25.7.2003, 2 Wx 112/ 02).

4. Die Beendigung der Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters

In den meisten Fällen wird ein Verwalter auf bestimmte Zeit gewählt. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG beträgt die Höchstdauer der Amtszeit fünf bzw. drei Jahre. Erfolgt nicht rechtzeitig vor Ablauf des Bestellungszeitraumes eine Wiederwahl, so endet die Verwalterstellung automatisch mit dem Tag, an dem die Amtszeit abläuft. Daran ändert auch eine Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag nichts. Diese ersetzt nicht den Beschluss der Eigentümer, sondern nur die Notwendigkeit eines neuen Vertragsschlusses. Endet die Verwalterstellung, so endet damit nach § 26 Absatz 1 Satz 5 WEG automatisch auch der Verwaltervertrag. Um Unklarheiten in dieser Frage zu vermeiden, sollte die Laufzeit des Verwaltervertrages an den Bestellungszeitraum gekoppelt werden.

Wurde der Verwalter (Was selten ist) auf unbestimmte Zeit bestellt, so kann er jederzeit ohne Begründung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Über die Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer nach § 26 Absatz 1 WEG mit Stimmenmehrheit.

Wurde der Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, kann er vor Ablauf der Bestellungsdauer nur aus wichtigem Grunde von seinem Amte abberufen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 26 Absatz 1 Satz 4 WEG regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Wird ein Verwalter abberufen und der Beschluss für unwirksam erklärt, ist die Wahl eines zwischenzeitlich bestellten neuen Verwalters nichtig, da es nur einen Verwalter geben kann (OLG Hamm, Beschluss vom 4.6.2002, 15 W 66/ 02).

Eine Abberufung kann auch durch Gerichtsurteil erzwungen werden, wenn die Mehrheit in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Antrag ablehnt, obwohl es aufgrund der objektiven Gegebenheiten keine andere Möglichkeit gibt und nur die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Absatz 4 WEG entspricht.

Wird der Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, sollte in einem weiteren Beschluss auch der Verwaltervertrag gekündigt werden, wenn er nicht sowieso an die Laufzeit der Bestellung geknüpft ist.

5. Die Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters

Die Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters ergeben sich in erster Linie aus § 27 Absatz 1 WEG. Danach ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

  1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
  2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
  3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
  4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  6. eingenommene Gelder zu verwalten;
  7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist;
  8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Weitere Aufgaben können sich aus der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und Beschlüssen der Wohnungseigentümer ergeben.

Jeder Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflichten erfüllt, insbesondere die zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG. Er kann diesen Anspruch auch im Klageweg gegen den Verwalter durchsetzen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. Juni 2018V ZR 125/17). Dies dürfte allerdings die Ausnahme bleiben. In den meisten Fällen führen Mängel bei der Amtsführung zur Abberufung des Verwalters. Da die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft, begründen Pflichtverletzungen in diesem Bereich keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur gegen den Verwalter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. Juni 2018V ZR 125/17). Auch aus diesem Grunde sollte man bei der Auswahl des Verwalters immer auf eine gute Haftpflichtversicherung achten.

Um seine Aufgaben erledigen zu können, stattet § 27 Absatz 2 und Absatz 3 WEG den Verwalter mit den erforderlichen Befugnissen und Vollmachten aus. Er ist danach insbesondere berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
  • der Verwalter ist nach § 45 Absatz 1 WEG in der Regel in gerichtlichen Verfahren Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
  • die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
  • im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen (Der Verwalter ist insoweit nach § 27 Absatz 5 Satz 1 WEG verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.);
  • sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

In Rechtsstreitigkeiten, in denen die Eigentümer verklagt werden, ist der Verwalter berechtigt, auch ohne gesonderten Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der beklagten Eigentümer zu beauftragen.

Die dem Verwalter nach danach zustehenden Aufgaben und Befugnisse können gemäß § 27 Absatz 4 WEG durch die Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Dies gilt für Regelungen in der Teilungserklärung wie für Beschlüsse der Wohnungseigentümer.

Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern nach § 27 Absatz 6 WEG die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Bild: fotodo / Fotolia

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