Der Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt ist ein Teilmarkt des Immobilienmarktes, auf dem die Wohnung als Wirtschaftsgut zum Verkauf oder zur Vermietung gehandelt wird. Auf einem Markt treffen Angebot und Nachfrage aufeinander. Im folgenden soll es um die Arten und die Eigenschaften der Immobilienmärkte gehen.

Arten des Immobilienmarktes

Es gibt nicht den Immobilienmarkt, sondern es gibt viele Immobilienmärkte. Sie können nach verschiedenen Gesichtspunkten unterschieden werden.

Regionale Immobilienmärkte

Immobilien sind immer ortsgebunden. Daher gibt es keinen Immobilienmarkt in Deutschland, sondern es gibt hunderte von örtlichen Immobilienmärkten. Wie man diese genau voneinander abgrenzt, ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Dabei kommt es auch auf die Art der Immobilien an. Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung sind schon die Berliner Bezirke verschiedene Immobilienmärkte, für Spezialimmobilien wie Hotels sind es größere regionale Bereiche.

Immobilienmärkte nach Bauzustand

Jede Immobilie beginnt mit dem Grundstück (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Wohnung als Wirtschaftsgut”). Das Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein.

Unbebaute Grundstücke können weiter unterschieden werden nach ihrem Entwicklungsstand in Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Entwicklungszustand”).

Immobilienmärkte nach Vertragsart

Schon ein Blick in ein Immobilienportal zeigt: Eine grundlegende Unterscheidung ist die nach der Vertragsart. Es gibt einen Markt für Käufer und Verkäufer (Mit dem Unterfall Erbbaurecht) und einen für Mieter und Vermieter.

Immobilienmärkte nach Nutzungsart

Eine weitere Unterscheidung bezieht sich auf die Nutzungsart der Immobilien. Man kann Immobilien zu Wohnzwecken (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnung”) oder zu gewerblichen Zwecken nutzen.

Die Immobilien zu Wohnzwecken lassen sich weiter untergliedern in Mietwohnungen und Eigentumswohnungen sowie in die Unterkategorie der Einfamilienhäuser einschließlich der Doppel- und Reihenhäuser.

Die Gewerbeimmobilien lassen sich noch weiter differenzieren nach den jeweiligen gewerblichen Zwecken (Büro, Handel, Produktion, Logistik, Freizeit, Touristik). Zu den Gewerbeimmobilien gehören auch die sogenannten Sozialimmobilien wie Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen und Kindertagesstätten.

Immobilienmärkte nach Eigenschaften

Immobilien lassen sich auch unterscheiden nach ihren jeweiligen Eigenschaften. Das sind bei den Wohnungen im wesentlichen die Wohnfläche, die Anzahl der Räume, der Bauzustand und das Ausstattungsniveau.

Eigenschaften des Wohnungsmarktes als unvollkommener Markt

Um die Eigenschaften des Wohnungsmarktes bzw. der Wohnungsmärkte besser zu verstehen, sollte man sich zunächst vergegenwärtigen, was einen richtig guten Markt ausmacht. In der Volkswirtschaftslehre spricht man von einem vollkommenen Markt, dem theoretischen Modell eines homogenen Marktes. Sein Gegenteil ist der unvollkommene Markt.

Der vollkommene Markt ist durch folgende Eigenschaften gekennzeichnet:

  • Es bestehen keine persönlichen oder räumlichen Präferenzen zwischen Anbietern und Nachfragern.
  • Der Markt ist vollständig transparent.
  • Die angebotenen Güter sind homogen.
  • Anbieter und Nachfrager reagieren unmittelbar auf veränderte Marktbedingungen.
  • Die Zahl der Anbieter und Nachfrager ist unbegrenzt.

Die genannten Eigenschaften machen einen vollkommenen Markt aus. Je weniger davon auf einen Markt zutreffen, desto unvollkommener ist er. In der Realität gibt es keinen vollkommenen Markt. Die Aktien- und die Devisenmärkte gelten als Märkte, die dem vollkommenen Markt am nächsten kommen.

Der Immobilienmarkt ist ein unvollkommener Markt. Dies gilt besonders für den Wohnungsmarkt und hängt mit den Eigenschaften der Wohnung als Wirtschaftsgut zusammen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Wohnung als Wirtschaftsgut”).

  • Eine Wohnung sucht man immer an einem bestimmten Ort. Dadurch entstehen räumliche und persönliche Präferenzen für eine bestimmte Wohnung.
  • Der Markt ist in großen Teilen intransparent, da die Wohnungen und die Anbieter sehr heterogen sind.
  • Aufgrund der Komplexität der Produktion können die Anbieter nur sehr verzögert auf veränderte Marktbedingungen reagieren (geringe Angebotselastizität).
  • Die Zahl der Anbieter vor Ort ist begrenzt.

Bild: Ingo Bartussek / Fotolia

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