Der Zugang der Kündigung

Wie in dem Beitrag über die Kündigungserklärung ausgeführt handelt es sich bei ihr um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Kündigung muss dem Kündigungsempfänger daher zugehen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Zugang”). Da bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 Absatz 1 BGB Schriftformzwang besteht, muss die schriftliche Kündigung zugehen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungserklärung”).

Inhalt:
  1. Wann ist die Kündigung zugegangen
  2. Nachweis des Zugangs der Kündigung
  3. Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung
1. Wann ist die Kündigung zugegangen

Die Kündigung ist zugegangen, wenn sie dem Kündigungsempfänger übergeben oder in seinen Briefkasten eingeworfen wird. Wird die Kündigung erst am späten Abend in den Briefkasten eines Mieters eingeworfen, so gilt er erst am nächsten Tag als zugegangen, da abends oder nachts niemand mehr damit rechnen muss, dass Schriftstücke eingeworfen werden.

2. Nachweis des Zugangs der Kündigung

Es kommt nicht oft vor, dass der Zugang einer Kündigung bestritten wird. Aber es kommt vor, weshalb man leider in allen Fällen Vorkehrungen treffen muss, um den Zugang nachweisen zu können. Die Beweislast liegt nämlich immer bei dem, der sich auf die Kündigung beruft, im Regelfall also beim Vermieter.

Beim Einschreiben übergibt der Zusteller die Kündigung persönlich gegen Unterschrift an den Empfänger oder einen Empfangsberechtigten wie z.B. den Ehegatten. Beim Einschreiben mit Rückschein erhält man zusätzlich eine Empfangsbestätigung mit der Originalunterschrift des Empfängers/Empfangsberechtigten, die den Erhalt der Sendung dokumentiert.

Das Problem ist hier jedoch ein anderes, nämlich die Beachtung der Fristen. Wenn nämlich der Postbote den Empfänger oder einen Empfangsberechtigten nicht antrifft, nimmt er die Kündigung wieder mit und hinterlässt einen Benachrichtigungsschein. Damit ist das Schreiben aber noch nicht zugegangen. Erst wenn der Mieter das Schreiben abgeholt hat, ist es zugegangen. Dann kann es jedoch schon zu spät sein.

Holt er es nicht ab, geht das Schreiben gar nicht zu. Es wird vielmehr nach Ablauf der siebentägigen Lagerfrist zurückgeschickt. Das muss nicht einmal böser Wille des Mieters sein, wenn dieser beispielsweise einige Tage verreist ist.

Beim Einwurfeinschreiben dokumentiert die Post, dass die Sendung in den Briefkasten oder das Postfach des Empfängers eingeworfen wurde. Dieser Beleg kann im Zweifel vorgelegt werden. Es gibt jedoch Gerichte, die dies nicht genügen lassen. Daher wird man den Beweis in letzter Konsequenz nur durch Vernehmung des einwerfenden Postboten führen können. Ob dieser sich jedoch nach Monaten an den konkreten Fall noch erinnern kann, ist zumindest zweifelhaft.

Die einfachste und sicherste Methode ist die Zustellung per Boten. Dies ist innerhalb derselben Ortschaft kaum teurer, berechenbarer und sicherer. Der Bote sollte sich das Schriftstück ansehen und auf einer Zweitschrift den Einwurf dieses Schreibens in den Briefkasten des Kündigungsempfängers durch seine Unterschrift bestätigen. Die Uhrzeit sollte mit angegeben werden. Im Fall des Falles kann diese Bestätigung in einen Gerichtsprozess eingeführt werden. Wird der Zugang danach immer noch bestritten, wird der Bote vom Gericht als Zeuge gehört.

Als Boten kommen neben Taxifahrern oder gewerblichen Kurierdiensten auch eigene Mitarbeiter wie z.B. der Hausmeister in Betracht. Solange diese nicht als notorische Lügner gerichtsbekannt sind, spricht überhaupt nichts dagegen.

Man kann die Kündigung als Mieter oder Vermieter auch persönlich in den Briefkasten des Vertragspartners einwerfen. Dann sollte man sich zur Sicherheit aber von einem Zeugen begleiten lassen, der dies im Falle des Falles bestätigen kann.

Eine der sichersten, aber auch aufwändigsten und zeitintensivsten Methoden der Zustellung einer Kündigung ist die förmliche Zustellung nach den § 132 Absatz 1 BGB.

3. Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung

Manchmal rechnen Mieter damit, eine Kündigung zu erhalten. Wer mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist und bereits einige Mahnungen bekommen hat, könnte der Versuchung erliegen, den Zugang der zu erwartenden Kündigung zu vereiteln. Wer die Annahme jedoch grundlos verweigert oder den Zugang der Kündigung auf andere Art vereitelt (Z.B. Entfernen des Namensschildes vom Briefkasten) und dadurch den Zugang einer Kündigung verzögert oder vereitelt, muss sich nach § 162 Absatz 1 BGB so behandeln lassen, als wäre die Kündigung zu dem Zeitpunkt der Annahmeverweigerung bzw. sonstigen Zugangsvereitelung zugegangen.  

Dabei muss man jedoch beachten, dass der Zugang in jedem Fall erfolgen muss, wenn auch ggfls. verspätet.

Bild: Delux / Fotolia

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