Der Zwangsverwalter

Es gibt einen umfangreichen Theorienstreit über die Frage der Stellung des Zwangsverwalters. Da gibt es die „Amtstheorie“, die „Vertretertheorie“, die „Organtheorie“ oder die „Neutralitätstheorie“. Wir wollen darauf an dieser Stelle nicht näher eingehen, da dies den Rahmen unserer Website sprengen würde. Er führt in konkreten Situationen bei der Tagesarbeit des Zwangsverwalters auch nicht wirklich weiter. Richtigerweise wird man sagen müssen, dass der Zwangsverwalter sein Amt wie ein Verwalter in erster Linie im Interesse des Objektes und seiner Nutzer auszuüben hat. Wenn er dies gut und richtig tut, dient er damit zugleich den Interessen der anderen Beteiligten.

Inhalt:
  1. Auswahl des Zwangsverwalters
  2. Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters
  3. Aufsicht durch das Gericht
  4. Haftung des Zwangsverwalters
1. Auswahl des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter wird vom Gericht ausgewählt. Hierbei ist es frei und an Wünsche und Vorschläge der Beteiligten nicht gebunden.

In § 1 Absatz 2 der ZwVwV (=Zwangsverwalterverordnung) sind Kriterien festgelegt, die der Zwangsverwalter erfüllen muss. Die Vorschrift lautet:

§ 1 Stellung 

(1) Zwangsverwalter und Zwangsverwalterinnen führen die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Sie sind jedoch an die vom Gericht erteilten Weisungen gebunden. 

(2) Als Verwalter ist eine geschäftskundige natürliche Person zu bestellen, die nach Qualifikation und vorhandener Büroausstattung die Gewähr für die ordnungsgemäße Gestaltung und Durchführung der Zwangsverwaltung bietet. 

Neben der erforderlichen Sachkunde (einschließlich rechtlicher Grundkenntnisse) sollte es sich beim Zwangsverwalter um eine unabhängige und sozial kompetente Persönlichkeit handeln, die in der Lage ist, das Amt interessengerecht und zuverlässig zu führen und mit den Beteiligten (Banken, Behörden, Mietern, Versorgern, etc.) die notwendigen Gespräche erfolgreich zu führen.

Niemand ist verpflichtet, das Amt des Zwangsverwalter anzunehmen.

2. Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters

Die grundlegenden Pflichten des Zwangsverwalters sind in § 152 Absatz 1 ZVG niedergelegt. Die Vorschrift lautet:

§ 152 ZVG

(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. 

Im Zentrum steht also die Aufgabe, das zu betreuende Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Insoweit unterscheidet sich die Aufgabe des Zwangsverwalters nicht von der jedes anderen Immobilienverwalters. Projektentwicklungsaufgaben gehören allerdings nicht dazu. So hat er zwar dafür zu sorgen, dass die Miete geltend gemacht wird. Modernisierungen muss er hingegen nicht durchführen, auch wenn sie naheliegend sind. Wobei in Abstimmung mit allen Beteiligten sicher vieles möglich ist, wenn es dem Objekt und den Bewohnern dient.

Die Einzelheiten der Aufgaben des Zwangsverwalter sind in der ZwVwV geregelt.

Nach § 1 Absatz 3 der ZwVwV ist der Zwangsverwalter verpflichtet, seine Aufgaben persönlich zu erfüllen. Er darf die Verwaltung also nicht einem Dritten übertragen. Dies bedeutet nicht, dass er jeden Handschlag selbst ausführen muss. Nach § 1 Absatz 3 Satz 3 der ZwVwV ist es ihm gestattet, Hilfskräfte zu unselbständigen Tätigkeiten unter seiner Verantwortung heranzuziehen, also z.B. buchhalterische Aufgaben unter seiner Anleitung durch einen Buchhalter erledigen zu lassen. Er darf aber nicht die Verwaltung als solche im Rahmen eines Dienstleistungsvertrages auf einen Hausverwalter übertragen.

Der Zwangsverwalter ist insbesondere berechtigt, neue Mietverträge abzuschließen. In die bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG ein. Durch diese Rechtsfolge wird kein Rechtsübergang bewirkt, sondern eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. März 2005VIII ZR 330/03). Der Zwangsverwalter kann alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen. Er kann die Mieten geltend machen und erhöhen, das Mietverhältnis kündigen, Schadenersatzansprüche oder Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen verfolgen und muss die Mietsicherheit verwalten.

Dazu ist der Verwalter im Interesse einer wirtschaftlichen Verwaltung auch verpflichtet. Es steht ihm zwar ein gewisses Ermessen zu. Zwischen mehreren wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungen darf er wählen, insbesondere darf der aus mehreren Interessenten den ihm am geeignetsten erscheinenden Mieter auswählen. Er darf aber keine Entscheidungen treffen, die wirtschaftlich unvernünftig sind (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 200). Insbesondere hat er dafür zu sorgen, dass leerstehende Wohnungen zu den ortsüblichen Konditionen vermietet werden. Insoweit genügt es allerdings, wenn der Zwangsverwalter einen Makler beauftragt.

In die sonstigen Bewirtschaftungsverträge zwischen dem Eigentümer und Dritten (Mit der Reinigungsfirma, der Aufzugsfirma, der Versicherung, den kommunalen Ver- und Entsorgungsbetrieben, etc.) tritt der Zwangsverwalter nicht ein. Er hat sie aber im Rahmen der auf ihn übergegangenen Verwaltungsbefugnis zu erfüllen, kann sie aber auch beenden und sich neue Vertragspartner suchen.

Der Zwangsverwalter ist auch für die vertragsgemäße Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26. März 2003VIII ZR 333/02) muss er die Betriebskosten für den laufenden und alle zurückliegenden Abrechnungszeiträume abrechnen. Unerheblich ist dabei, ob er oder der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen erhalten haben (Z.B. weil die Mieten gepfändet waren oder der Mieter mit eigenen Ansprüchen aufgerechnet hat).

In steuerlicher Hinsicht gilt der Zwangsverwalter hinsichtlich der Verwaltung der Immobilie als Vermögensverwalter im Sinne von § 34 Abs. 3 AO (Bundesfinanzhof, Urteil v. 10. Februar 2015 – IX R 23/14). Daher hat er neben dem Grundstückseigentümer die steuerlichen Pflichten zu erfüllen.

Falls es wegen der Ansprüche aus dem Mietvertrag zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, ist der Zwangsverwalter als solcher Kläger bzw. Beklagter. Seine Haftung ist auf das Verwaltungsvermögen beschränkt. Bei einem Urteil ist daher darauf zu achten, dass diese Beschränkung zum Ausdruck kommt, damit der Zwangsverwalter nicht persönlich in Anspruch genommen werden kann.

3. Aufsicht durch das Gericht

Der Zwangsverwalter übt seine Tätigkeit unter der Aufsicht und nach den Weisungen des Gerichts aus. Dabei ist die Aufsicht obligatorisch, eine Weisung gibt es nur bei Bedarf. Die grundsätzliche Regelung dazu findet sich in § 153 ZVG. Sie lautet:

§ 153 ZVG

(1) Das Gericht hat den Verwalter nach Anhörung des Gläubigers und des Schuldners mit der erforderlichen Anweisung für die Verwaltung zu versehen, die dem Verwalter zu gewährende Vergütung festzusetzen und die Geschäftsführung zu beaufsichtigen; in geeigneten Fällen ist ein Sachverständiger zuzuziehen.

Die Einzelheiten regelt § 16 der ZwVwV. Danach hat der Verwalter jederzeit dem Gericht oder einem mit der Prüfung beauftragten Sachverständigen Buchführungsunterlagen, die Akten und sonstige Schriftstücke vorzulegen und alle weiteren Auskünfte im Zusammenhang mit seiner Verwaltung zu erteilen. Der Antrag dazu kann nach § 13 Absatz 4 der ZwVwV auch vom Gläubiger oder vom Schuldner kommen. Die Entscheidung obliegt auch in diesem Fall dem Gericht.

In seiner alltäglichen Amtsführung ist der Zwangsverwalter jedoch frei. Insofern gilt § 1 Absatz 1 der ZwVwV:

§ 1 Stellung

(1) Zwangsverwalter und Zwangsverwalterinnen führen die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Sie sind jedoch an die vom Gericht erteilten Weisungen gebunden.

Anweisungen sind daher immer die Ausnahme, die freie Entschließung des Verwalters im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens ist die Regel. Das Gericht darf sein Ermessen nicht an die Stelle des Ermessens des Verwalters setzen. Dies ist in letzter Konsequenz auch eine Frage der Kompetenz. Bei allem Respekt vor der Ausbildung und dem Können der Rechtspfleger, durch die das Gericht in der Regel handelt, so sind sie doch nicht spezialisiert auf die vielfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen, die die Bewirtschaftung von Immobilien mit sich bringt.

Das Gericht darf und sollte sich daher nicht in das Tagesgeschäft einmischen. Es ist aber ebenso nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, Weisungen im Einzelfall zu erteilen, wenn dies erforderlich ist. Die anderen Beteiligten (§ 9 ZVG) können dies bei Gericht anregen. Vor der Entscheidung über eine solche Weisung wird das Gericht jedoch stets den Verwalter anhören.

Wie sich aus § 1 Absatz 1 Satz 2 der ZwVwV ergibt, ist der Zwangsverwalter an die gerichtlichen Anweisungen gebunden. Hat er gegen die Weisung Bedenken, wird er sich diesbezüglich mit dem Gericht verständigen müssen. Ein Verstoß gegen eine berechtigte Anweisung kann zu Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter und im schlimmsten Fall sogar zu seiner Entlassung durch das Gericht führen.

Die Weisungen des Gerichts entfalten keine Außenwirkungen. Nimmt der Zwangsverwalter eine weisungswidrige Rechtshandlung vor, so ist diese trotzdem Dritten gegenüber in vollem Umfang wirksam.

Nimmt der Zwangsverwalter sein Amt nicht so wahr, wie es seinen Pflichten entspricht, hat das Gericht verschiedene Sanktionsmöglichkeiten. Geregelt sind sie in § 153 Absatz 2 ZVG. Die Vorschrift lautet:

§ 153 ZVG

(2) Das Gericht kann dem Verwalter die Leistung einer Sicherheit auferlegen, gegen ihn Zwangsgeld festsetzen und ihn entlassen. Das Zwangsgeld ist vorher anzudrohen.

Die Sicherheitsleistung hat keine praktische Bedeutung, schon wegen der Versicherungspflicht. Sie wird daher an dieser Stelle nicht weiter behandelt.

Das Gericht kann dem Verwalter nach vorheriger Androhung ein Zwangsgeld auferlegen, um zu veranlassen, dass er etwas tut oder unterlässt. In der Praxis geht es dabei zumeist um die Erstellung von Abrechnungen oder Berichten, die nicht eingereicht werden.

Das Gericht kann den Verwalter auch entlassen, wenn keine mildere Maßnahme in Betracht kommt, um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu ermöglichen. Ein Verschulden des Verwalters ist dafür, anders als beim Schadensersatz, nicht erforderlich. Es genügt, dass der Verwalter nach der Überzeugung des Gerichts nicht mehr geeignet ist, das Amt zu führen.

4. Haftung des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter haftet für Schäden, die er durch Fehler verursacht. Er benötigt daher eine Versicherung zur Abdeckung von Vermögensschäden. Dies ist geregelt in § 1 Absatz 4 ZwVwV. Die Vorschrift lautet:

§ 1 Stellung

(4) Der Verwalter ist zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für seine Tätigkeit mit einer Deckung von mindestens 500.000 Euro verpflichtet. Durch Anordnung des Gerichts kann, soweit der Einzelfall dies erfordert, eine höhere Versicherungssumme bestimmt werden. Auf Verlangen der Verfahrensbeteiligten oder des Gerichts hat der Verwalter das Bestehen der erforderlichen Haftpflichtversicherung nachzuweisen.

Die Kosten der Versicherung hat der Zwangsverwalter zu tragen. Er kann sie nicht gesondert geltend machen. Berufsträger wie z.B. Rechtsanwälte unterliegen ohnehin aufgrund ihrer Berufsordnung einer Versicherungspflicht (siehe § 51 BRAO).

Bild: kwarner / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere