Die Anfechtung des Mietvertrages

Die gesetzliche Regelung der Anfechtung

Der Abschluss eines Mietvertrages setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus, nämlich die des Vermieters und die des Mieters. In aller Regel werden diese nach reiflicher Überlegung und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen so abgegeben, dass ein wirksames Mietverhältnis entsteht. Davon lösen kann man sich erst wieder durch eine Kündigung unter Beachtung der dafür erforderlichen Gründe und Fristen.

Nun kann es aber sein, dass die Willenserklärung einer der Mietvertragsparteien mit einem Makel behaftet ist, wenn sie z.B. durch die andere Mietvertragspartei über entscheidungsrelevante Umstände getäuscht wurde. In diesem Fall wird man dem Getäuschten nicht zumuten wollen, erst eine Kündigung auszusprechen und die Kündigungsfrist abzuwarten. Hier geht es nämlich nicht darum, ein ordnungsgemäßes Mietverhältnis zu beenden, sondern das Mietverhältnis trägt den Makel der Täuschung von Anfang an in sich. Die typischen Fälle sind auf der Vermieterseite bewußt falsche Angaben über Eigenschaften der Mietsache und auf der Mieterseite Falschangaben zur eigenen Bonität oder zu den einziehenden Personen.

Der Gesetzgeber stellt für solche Fälle das Rechtsinstitut der Anfechtung zur Verfügung. Geregelt ist sie in den §§ 119 ff BGB. Die Vorschriften lauten:

§ 119 Anfechtbarkeit wegen Irrtums 

(1) Wer bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte, kann die Erklärung anfechten, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde. 

(2) Als Irrtum über den Inhalt der Erklärung gilt auch der Irrtum über solche Eigenschaften der Person oder der Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden. 

§ 120 Anfechtbarkeit wegen falscher Übermittlung 

Eine Willenserklärung, welche durch die zur Übermittelung verwendete Person oder Einrichtung unrichtig übermittelt worden ist, kann unter der gleichen Voraussetzung angefochten werden wie nach § 119 eine irrtümlich abgegebene Willenserklärung. 

§ 121 Anfechtungsfrist 

(1) Die Anfechtung muss in den Fällen der §§ 119, 120 ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die einem Abwesenden gegenüber erfolgte Anfechtung gilt als rechtzeitig erfolgt, wenn die Anfechtungserklärung unverzüglich abgesendet worden ist. 

(2) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind. 

§ 122 Schadensersatzpflicht des Anfechtenden 

(1) Ist eine Willenserklärung nach § 118 nichtig oder auf Grund der §§ 119, 120 angefochten, so hat der Erklärende, wenn die Erklärung einem anderen gegenüber abzugeben war, diesem, andernfalls jedem Dritten den Schaden zu ersetzen, den der andere oder der Dritte dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut, jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, welches der andere oder der Dritte an der Gültigkeit der Erklärung hat. 

(2) Die Schadensersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Beschädigte den Grund der Nichtigkeit oder der Anfechtbarkeit kannte oder infolge von Fahrlässigkeit nicht kannte (kennen musste). 

§ 123 Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung 

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten. 

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste. 

§ 124 Anfechtungsfrist 

(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen. 

(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung. 

(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind. 

§ 142 Wirkung der Anfechtung 

(1) Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen.

(2) Wer die Anfechtbarkeit kannte oder kennen musste, wird, wenn die Anfechtung erfolgt, so behandelt, wie wenn er die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts gekannt hätte oder hätte kennen müssen. 

§ 143 Anfechtungserklärung 

(1) Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Anfechtungsgegner. 

(2) Anfechtungsgegner ist bei einem Vertrag der andere Teil, im Falle des § 123 Abs. 2 Satz 2 derjenige, welcher aus dem Vertrag unmittelbar ein Recht erworben hat. 

(3) Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft, das einem anderen gegenüber vorzunehmen war, ist der andere der Anfechtungsgegner. Das Gleiche gilt bei einem Rechtsgeschäft, das einem anderen oder einer Behörde gegenüber vorzunehmen war, auch dann, wenn das Rechtsgeschäft der Behörde gegenüber vorgenommen worden ist. 

(4) Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft anderer Art ist Anfechtungsgegner jeder, der auf Grund des Rechtsgeschäfts unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt hat. Die Anfechtung kann jedoch, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben war, durch Erklärung gegenüber der Behörde erfolgen; die Behörde soll die Anfechtung demjenigen mitteilen, welcher durch das Rechtsgeschäft unmittelbar betroffen worden ist. 

§ 144 Bestätigung des anfechtbaren Rechtsgeschäfts 

(1) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn das anfechtbare Rechtsgeschäft von dem Anfechtungsberechtigten bestätigt wird. 

(2) Die Bestätigung bedarf nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form. 

In diesen Vorschriften werden eine ganze Reihe von Anfechtungstatbeständen postuliert, die Anfechtung wegen eines Erklärungs- bzw- Inhaltsirrtums in § 119 BGB, die Anfechtung wegen falscher Übermittlung in § 120 BGB sowie die Anfechtungen wegen Drohung bzw. Täuschung in § 123 BGB.

Von Relevanz ist im wohnungswirtschaftlichen Bereich lediglich die Frage nach der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Die andern Anfechtungstatbestände kommen so gut wie nicht vor und können daher hier vernachlässigt werden.

Der wichtigste Fall der arglistigen Täuschung ist der der Falschangaben im Rahmen der Selbstauskunft. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag zu diesem Thema.

Anfechtung oder Kündigung?

Umstritten ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob nach Übergabe der Mietsache an den Mieter überhaupt noch angefochten werden kann oder ob die Kündigungsvorschriften als das speziellere Recht die Möglichkeiten der Anfechtung nicht gänzlich ausschließen. Dies hat immense Bedeutung. Die Kündigung wirkt erst ab ihrer Erklärung, vielleicht erst ab Ablauf der Frist. Die Anfechtung wirkt auf den Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung zurück und beseitigt diese von Anfang an. Die Anfechtung erfordert außer dem Vorliegen des Anfechtungsgrundes nur noch die Anfechtungserklärung. Die Kündigung kann insbesondere für den Vermieter noch mit einer Reihe weiterer inhaltlicher Voraussetzungen verknüpft sein. Vor allem aber gibt es bei der Anfechtung keinen sozialen Mieterschutz, anders wenn man den Vermieter auf die Kündigung verweist.

Eine oft vertretene Meinung geht dahin, dass nach der Überlassung der Mietsache das Anfechtungsrecht vom spezielleren Recht zur Kündigung verdrängt wird. Eine andere Auffassung läßt zwar die Anfechtung auch nach der Übergabe noch zu, aber nur mit Wirkung für die Zukunft, also ohne Rückabwicklung der beiderseitigen Leistungen. Dies kann vor allem dann von Bedeutung sein, wenn die gezahlt Miete über der Marktmiete liegt. Im Falle der Rückabwicklung wäre dann nur noch die Marktmiete zu zahlen.

Die dritte Auffassung läßt die Anfechtung auch nach der Überlassung noch in vollem Umfang zu. Die Anfechtung führt nach dieser Meinung nach § 142 BGB zur rückwirkenden Nichtigkeit. Dies ist auch die Auffassung des 8. Senats des Kammergerichts (KG vom 04.10.2001, 8 U 1086/00, GE 2002,52). Der für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des BGH hat in einer Entscheidung vom 06.08.2008 (XII ZR 67/06) der letztgenannten Meinung angeschlossen und somit die Anfechtung auch nach der Überlassung der Mietsache in vollem Umfang für zulässig erklärt. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung einerseits und das Gewährleistungs- bzw. Kündigungsrecht andererseits regelten unterschiedliche Sachverhalte und dienten verschiedenen Schutzzwecken. Das Anfechtungsrecht schütze die rechtsgeschäftliche Entschlussfreiheit, während es beim Kündigungsrecht bzw. beim Gewährleistungsrecht um den Ausgleich von Leistungsstörungen in bestehenden Rechtsverhältnissen gehe.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH erstmals die rückwirkende Anfechtung eines Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung anerkannt. Ob dies auch für andere Anfechtungsgründe gilt, insbesondere für den Erklärungs- bzw- Inhaltsirrtum, bei denen nicht ein Fehlverhalten des anderen Vertragspartners, sondern ein Fehler des Anfechtenden selbst die Ursache gesetzt hat, ist damit noch nicht gesagt und darf eher bezweifelt werden.  Nicht ohne Grund weist der BGH in seiner Entscheidung darauf hin, dass im Kaufrecht die Gewährleistungsrechte immerhin die Irrtumsanfechtung ausschließen. Ebenso muss abgewartet werden, ob der 8. Zivilsenat sich dieser Rechtsprechung für das Wohnungsmietrecht anschließt. In seinem Urteil merkt der XII. Senat in Rdnr. 42 an: „Schließlich lassen sich bei der Geschäftsraummiete in der Regel auch keine sozialen Belange feststellen, die ggf. einen erhöhten Bestandsschutz in Vollzug gesetzter Mietverträge und deshalb eine Einschränkung der Wirkung der Anfechtung auf den Zeitpunkt des Zugangs der Anfechtungserklärung erforderlich machen könnten.“ Wenn sich der VIII. Senat diesem Hinweis anschließt, könnte dies bedeuten, dass die Anfechtung auch im Wohnungsmietrecht möglich wäre, ihre Wirkung sich aber erst ab Zugang der Anfechtungserklärung entfaltet und nicht rückwirkend, wie es das Anfechtungsrecht eigentlich vorsieht. Für den Vermieter dürfte dies jedoch keinen großen Unterschied ausmachen.

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere