Die Art der baulichen Nutzung

Planzeichen allgemeines Wohngebiet

Im Bauplanungsrecht geht es in erster Linie um die planungsrechtliche Festlegung der Bebaubarkeit und Bebauung von Grundstücken. Es regelt dazu vor allem Art und Maß der baulichen Nutzung.

Nach § 5 Absatz 2 Nummer 1 BauGB sind die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) in erster Linie im Flächennutzungsplan darzustellen (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Flächennutzungsplan“). Dabei können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

  1. Wohnbauflächen (W)
  2. gemischte Bauflächen (M)
  3. gewerbliche Bauflächen (G)
  4. Sonderbauflächen (S).

Konkretisiert werden die Vorgaben des Flächennutzungsplans im Bebauungsplan. Nach § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB kann im Bebauungsplan die (konkrete) Art der baulichen Nutzung festgelegt werden (Näheres dazu in unserem Beitrag “Der Bebauungsplan“). Dabei sind die Gemeinden aber nicht frei, sondern müssen sich an die Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) halten. Die möglichen und zulässigen Arten der baulichen Nutzung ergeben sich aus § 1 Absatz 2 BauNVO. Die Details dazu regeln die §§ 2 ff BauNVO.

Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind jedoch im Einzelfall nach § 15 Absatz 1 BauNVO unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

Als Planzeichen in den Bauleitplänen sollen gemäß § 2 Absatz 1 PlanZV die in der Anlage zu dieser Verordnung enthaltenen Planzeichen verwendet werden (Es handelt sich dabei um eindeutige grafische und textliche Beschreibungen für die Art und das Maß der baulichen Nutzung).

Auf die Einzelheiten der danach möglichen Arten der baulichen Nutzung gehen wir im folgenden in Orientierung an den Vorgaben der BauNVO ein. Dabei ist zu beachten, dass die BauNVO mit dessen Festsetzung Bestandteil des jeweiligen Bebauungsplans wird. Spätere Änderungen der BauNVO ändern nichts daran, dass die in dem Bebauungsplan einbezogenen Festlegungen in der Fassung weiter anzuwenden sind, wie sie sich aus der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes geltenden BauNVO ergeben.

Die Regelungen der BauNVO zu den jeweiligen Gebietstypen sind alle gleich aufgebaut: In Absatz 1 wird der Gebietscharakter umschrieben, Abs. 2 bestimmt die zulässigen baulichen Nutzungen und Abs. 3 die ausnahmsweise zulässigen baulichen Nutzungen.

§ 2 BauNVO: Kleinsiedlungsgebiete

Nach § 2 Absatz 1 BauNVO dienen Kleinsiedlungsgebiete vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

Zulässig sind nach § 2 Absatz 2 BauNVO

  1. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
  2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

Ausnahmsweise können nach § 2 Absatz 3 BauNVO zugelassen werden

  1. sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
  2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
  3. Tankstellen,
  4. nicht störende Gewerbebetriebe.

Als Planzeichen für Kleinsiedlungsgebiete schreibt Ziffer 1.1.1. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Kleinsiedlungsgebiete”

§ 3 BauNVO: Reine Wohngebiete

Nach § 3 Absatz 1 BauNVO dienen reine Wohngebiete dem Wohnen.

Zulässig sind nach § 3 Absatz 2 BauNVO

  1. Wohngebäude,
  2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

Ausnahmsweise können nach § 3 Absatz 3 BauNVO zugelassen werden

  1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  2. sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören gemäß § 3 Absatz 4 BauNVO auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Als Planzeichen für reine Wohngebiete schreibt Ziffer 1.1.2. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “reine Wohngebiete”

§ 4 BauNVO: Allgemeine Wohngebiete

Nach § 4 Absatz 1 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen.

Zulässig sind nach § 4 Absatz 2 BauNVO

  1. Wohngebäude,
  2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
  3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können nach § 4 Absatz 3 BauNVO zugelassen werden 

  1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
  3. Anlagen für Verwaltungen,
  4. Gartenbaubetriebe,
  5. Tankstellen.

Als Planzeichen für allgemeine Wohngebiete schreibt Ziffer 1.1.3. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “allgemeine Wohngebiete”

§ 4a BauNVO: Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

Besondere Wohngebiete sind nach § 4a Absatz 1 BauNVO überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

Zulässig sind nach § 4a Absatz 2 BauNVO

  1. Wohngebäude,
  2. Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
  3. sonstige Gewerbebetriebe,
  4. Geschäfts- und Bürogebäude,
  5. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können nach § 4a Absatz 3 BauNVO zugelassen werden 

  1. Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
  2. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
  3. Tankstellen.

Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), nach § 4a Absatz 4 BauNVO festgesetzt werden, dass 

  1. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
  2. in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Als Planzeichen für besondere Wohngebiete schreibt Ziffer 1.1.4. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “besondere Wohngebiete”

§ 5 BauNVO: Dorfgebiete

Dorfgebiete dienen nach § 5 Absatz 1 BauNVO der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

Zulässig sind nach § 5 Absatz 2 BauNVO 

  1. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
  2. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
  3. sonstige Wohngebäude,
  4. Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
  5. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  6. sonstige Gewerbebetriebe,
  7. Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
  8. Gartenbaubetriebe,
  9. Tankstellen.

Ausnahmsweise können nach § 5 Absatz 3 BauNVO Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 zugelassen werden.

Als Planzeichen für Dorfgebiete schreibt Ziffer 1.2.1. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Dorfgebiete”

§ 5a Dörfliche Wohngebiete

Dörfliche Wohngebiete wurden 2021 mit dem Baulandmobilisierungsgesetz (Näheres dazu in unserem Beitrag “Öffentliches Baurecht“) eingeführt und dienen nach § 5a Absatz 1 BauNVO dem Wohnen sowie der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

Zulässig sind nach § 5a Absatz 2 BauNVO:

  1. Wohngebäude,
  2. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
  3. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten,
  4. nicht gewerbliche Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung,
  5. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften,
  6. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  7. sonstige Gewerbebetriebe,
  8. Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können nach § 5a Absatz 3 BauNVO zugelassen werden

  1. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
  2. Gartenbaubetriebe,
  3. Tankstellen.

Als Planzeichen für Dorfgebiete schreibt Ziffer 1.2.2. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Dörfliche Wohngebiete”

§ 6 BauNVO: Mischgebiete

Mischgebiete dienen nach § 6 Absatz 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

Zulässig sind nach § 6 Absatz 2 BauNVO:

  1. Wohngebäude,
  2. Geschäfts- und Bürogebäude,
  3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  4. sonstige Gewerbebetriebe,
  5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
  6. Gartenbaubetriebe,
  7. Tankstellen,
  8. Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

Ausnahmsweise können nach § 6 Absatz 3 BauNVO Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Als Planzeichen für Mischgebiete schreibt Ziffer 1.2.3. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Mischgebiete”

§ 6a BauNVO: Urbane Gebiete

Urbane Gebiete wurden 2017 als neue Baugebietskategorie eingeführt und dienen nach § 6a Absatz 1 BauNVO dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

Zulässig sind nach § 6a Absatz 2 BauNVO

  1. Wohngebäude,
  2. Geschäfts- und Bürogebäude,
  3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  4. sonstige Gewerbebetriebe,
  5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können nach § 6a Absatz 3 BauNVO zugelassen werden 

  1. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
  2. Tankstellen.

Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann nach § 6a Absatz 4 BauNVO festgesetzt werden, dass in Gebäuden 

  1. im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
  2. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
  3. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder
  4. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.

Als Planzeichen für urbane Gebiete schreibt Ziffer 1.2.4. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “urbane Gebiete”

§ 7 BauNVO: Kerngebiete

Kerngebiete dienen nach § 7 Absatz 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

Zulässig sind nach § 7 Absatz 2 BauNVO

  1. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
  2. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
  3. sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
  4. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
  5. Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
  6. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
  7. sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

Ausnahmsweise können nach § 7 Absatz 3 BauNVO zugelassen werden 

  1. Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
  2. Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), nach § 7 Absatz 4 BauNVO festgesetzt werden, dass 

  1. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
  2. in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

Als Planzeichen für Kerngebiete schreibt Ziffer 1.2.5. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Kerngebiete”

§ 8 BauNVO: Gewerbegebiete

Gewerbegebiete dienen nach § 8 Absatz 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

Zulässig sind nach § 8 Absatz 2 BauNVO

  1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
  2. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
  3. Tankstellen,
  4. Anlagen für sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können nach § 8 Absatz 3 BauNVO zugelassen werden 

  1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
  2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
  3. Vergnügungsstätten.

Als Planzeichen für Gewerbegebiete schreibt Ziffer 1.3.1. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Gewerbegebiete”

§ 9 BauNVO: Industriegebiete

Industriegebiete dienen nach § 9 Absatz 1 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

Zulässig sind nach § 9 Absatz 2 BauNVO

  1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
  2. Tankstellen.

Ausnahmsweise können nach § 9 Absatz 3 BauNVO zugelassen werden 

  1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
  2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Als Planzeichen für Industriegebiete schreibt Ziffer 1.3.2. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Industiegebiete”

§ 10 BauNVO: Sondergebiete, die der Erholung dienen

Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen nach § 10 Absatz 1 BauNVO insbesondere in Betracht

  • Wochenendhausgebiete,
  • Ferienhausgebiete,
  • Campingplatzgebiete.

Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind nach § 10 Absatz 2 BauNVO die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

In Wochenendhausgebieten sind nach § 10 Absatz 3 BauNVO Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

In Ferienhausgebieten sind nach § 10 Absatz 4 BauNVO Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

In Campingplatzgebieten sind nach § 10 Absatz 5 BauNVO Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Als Planzeichen für Sondergebiete, die der Erholung dienen, schreibt Ziffer 1.4.1. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “Sondergebiete, die der Erholung dienen”

§ 11 BauNVO: Sonstige Sondergebiete

Als sonstige Sondergebiete sind nach § 11 Absatz 1 BauNVO solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

Für sonstige Sondergebiete sind nach § 11 Absatz 2 BauNVO die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht

  • Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
  • Ladengebiete,
  • Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
  • Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
  • Hochschulgebiete,
  • Klinikgebiete,
  • Hafengebiete,
  • Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.
  1. Einkaufszentren,
  2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
  3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

sind nach § 11 Absatz 3 BauNVO außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.

Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2 überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2 Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2 Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Als Planzeichen für sonstige Sondergebiete (hier: Klinikgebiet) schreibt Ziffer 1.4.2. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen “sonstige Sondergebiete”

§ 12 BauNVO: Stellplätze und Garagen

Stellplätze und Garagen sind nach § 12 Absatz 1 BauNVO in allen Baugebieten zulässig, soweit sich aus den Absätzen 2 bis 6 nichts anderes ergibt.

In Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten sowie Sondergebieten, die der Erholung dienen, sind Stellplätze und Garagen nach § 12 Absatz 2 BauNVO nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig.

Unzulässig sind nach § 12 Absatz 3 BauNVO 

  1. Stellplätze und Garagen für Lastkraftwagen und Kraftomnibusse sowie für Anhänger dieser Kraftfahrzeuge in reinen Wohngebieten,
  2. Stellplätze und Garagen für Kraftfahrzeuge mit einem Eigengewicht über 3,5 Tonnen sowie für Anhänger dieser Kraftfahrzeuge in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten.

Im Bebauungsplan kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), nach § 12 Absatz 4 BauNVO festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen nur Stellplätze oder Garagen und zugehörige Nebeneinrichtungen (Garagengeschosse) zulässig sind. Eine Festsetzung nach Satz 1 kann auch für Geschosse unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden. Bei Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 sind Stellplätze und Garagen auf dem Grundstück nur in den festgesetzten Geschossen zulässig, soweit der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt.

Im Bebauungsplan kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), nach § 12 Absatz 5 BauNVO festgesetzt werden, dass in Teilen von Geschossen nur Stellplätze und Garagen zulässig sind. Absatz 4 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.

Im Bebauungsplan kann nach § 12 Absatz 6 BauNVO festgesetzt werden, dass in Baugebieten oder bestimmten Teilen von Baugebieten Stellplätze und Garagen unzulässig oder nur in beschränktem Umfang zulässig sind, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

Die landesrechtlichen Vorschriften über die Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen sowie die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen außerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Bereiche bleiben nach § 12 Absatz 7 BauNVO bei Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 6 unberührt.

§ 13 BauNVO: Gebäude und Räume für freie Berufe

Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind nach § 13 BauNVO in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig.

§ 13a: BauNVO Ferienwohnungen

Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören nach § 13a BauNVO unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 und § 4 Absatz 3 Nummer 2 oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2 Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

§ 14 BauNVO: Nebenanlagen; Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen

Außer den in den §§ 2 bis 13 genannten Anlagen sind nach § 14 Absatz 1 BauNVO auch untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen zulässig, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Soweit nicht bereits in den Baugebieten nach dieser Verordnung Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung, einschließlich der Kleintiererhaltungszucht, zulässig sind, gehören zu den untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des Satzes 1 auch solche für die Kleintierhaltung. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Nebenanlagen und Einrichtungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenden Nebenanlagen können in den Baugebieten nach § 14 Absatz 2 BauNVO als Ausnahme zugelassen werden, auch soweit für sie im Bebauungsplan keine besonderen Flächen festgesetzt sind. Dies gilt auch für fernmeldetechnische Nebenanlagen sowie für Anlagen für erneuerbare Energien, soweit nicht Absatz 1 Satz 1 Anwendung findet.

Soweit baulich untergeordnete Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie in, an oder auf Dach- und Außenwandflächen oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen innerhalb von Gebäuden nicht bereits nach den §§ 2 bis 13 zulässig sind, gelten sie nach § 14 Absatz 3 BauNVO auch dann als Anlagen im Sinne des Absatzes 1 Satz 1, wenn die erzeugte Energie vollständig oder überwiegend in das öffentliche Netz eingespeist wird.

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