Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen der Verletzung sonstiger Pflichten

Inhalt:
  1. Die Kündigungstatbestände
  2. Gefährdung der Mietsache
  3. Unbefugte Überlassung an Dritte
  4. Störung des Hausfriedens
  5. Form und Frist
  6. Abmahnung 
  7. Hinweis auf Sozialklausel
1. Die Kündigungstatbestände

Eine Pflichtverletzung durch den Mieter kann zu einer ordentlichen und zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Wegen der ordentlichen Kündigung verweisen wir auf unseren Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen einer Pflichtverletzung”. Im folgenden geht es um die außerordentliche fristlose Kündigung wegen der Verletzung sonstiger Pflichten.

Die Regeln über die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum finden sich in den §§ 569 und 543 BGB. Sie gelten, anders als die Vorschriften über die ordentliche Kündigung, für alle  Mietverhältnisse, da sie Vertragsverletzungen voraussetzen, was bei allen Arten von Mietverträgen vorkommen kann. Sie gelten also auch bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (§ 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB) sowie bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat (§ 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB).

Die grundlegende Vorschrift für die außerordentliche fristlose Vermieterkündigung ist § 543 BGB, die für alle Mietverhältnisse gilt, also nicht nur für solche über Wohnraum. Sie lautet:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Für Wohnraummietverhältnisse wird die Vorschrift ergänzt durch § 569 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) ….

Ist es bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter das „berechtigte Interesse”, dass eine Kündigung rechtfertigt, so ist es bei der außerordentlichen Kündigung der „wichtige Grund”. Neben der Generalklausel in § 543 Absatz 1 Satz 1 BGB ergeben sich aus den vorstehenden Vorschriften folgende wesentliche Sachverhalte, die eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen:

1. Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten,

  • indem er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet,
  • oder sie unbefugt einem Dritten überlässt,
  • oder indem er den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

2. Gerät der Mieter im Sinne des § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB mit der Zahlung der Miete in Verzug, so kann ebenfalls außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dies ist die mit Abstand häufigste Kündigung, die von Vermietern ausgesprochen wird. Über diese Kündigung wegen Zahlungsverzuges gibt es einen gesonderten Beitrag.

2. Gefährdung der Mietsache

Ein wichtiger Grund kann vorliegen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (§ 543 Absatz 2 Nr. 2 1. Alt. BGB).

3. Unbefugte Überlassung an Dritte

Ein wichtiger Grund kann desweiteren vorliegen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Absatz 2 Nr. 2 2. Alt. BGB).

4. Störung des Hausfriedens

Ein wichtiger Grund kann schließlich dann vorliegen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 569 Absatz 2 BGB).

Anders als bei der ordentlichen Kündigung muss für die außerordentliche Kündigung nicht nur ein „nicht unerheblicher Verstoß” vorliegen. Der Verstoss muss vielmehr so stark sein, dass er einen „wichtigen Grund“ darstellt, oder, wie beispielhaft in § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB heißt, die Rechte des Vermieters müssen durch den Mieter erheblich verletzt werden. Es hängt also entscheidend vom Grad der Erheblichkeit des Pflichtverstoßes ab, ob überhaupt eine Kündigung ausgesprochen werden kann, ob lediglich eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist oder ob der Verstoß so erheblich war, dass sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Es kommt vor, dass man nicht sicher ist, ob der Pflichtverstoss für eine außerordentliche Kündigung erheblich genug war. Man sollte dann zur Vorsicht zusätzlich ordentlich kündigen.

5. Form und Frist

Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 569 Absatz 4 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.

6. Abmahnung

In der Regel rechtfertigt eine einmalige Pflichtverletzung keine Kündigung. Ein einmaliger Verstoß ist regelmäßig nicht erheblich genug. Eine Ausnahme bilden die  Fälle ganz schwerwiegender Pflichtverletzungen (z.B. eine vorsätzliche Körperverletzung durch den Mieter), die dann allerdings zumeist auch zu einer fristlosen Kündigung führen können.

Erst wiederholte Pflichtverletzungen begründen das Kündigungsrecht. Dies ist für den Fall der außerordentlichen Kündigung ausdrücklich in § 543 Absatz 3 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. 

Damit dem Mieter die Gefahr der Kündigung auch vor Augen geführt wird, ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich. Es darf also erst dann zur Kündigung kommen, wenn sich die Vertragsverletzung, die abgemahnt wurde, wiederholt. Lediglich in den in der Satz 2 der Vorschrift angegebenen Fällen ist die Abmahnung entbehrlich.

In der Abmahnung muss unmissverständlich zum Ausdruck gebracht werden, dass einem erneuten Verstoss derselben Art eine Kündigung des Mietverhältnisses folgen wird. Der Mieter muss gewarnt sein, damit er sein künftiges Verhalten darauf einstellen kann. Um Missverständnisse zu vermeiden sollte das Wort „Abmahnung“ verwendet werden. Es sollte ebenfalls die Kündigung für den Fall weiterer Pflichtverletzungen angedroht werden.

Die Abmahnung bereitet die Kündigung vor. Es gelten daher für sie im Prinzip die gleichen Formvorschriften wie bei der Kündigung, Wir verweisen daher an dieser Stelle auf den entsprechenden Beitrag. Allerdings ist die Abmahnung rein rechtlich auch formfrei möglich. Zur Klarstellung und aus Beweisgründen sollte man sich jedoch immer an den Vorgaben für die durch die Abmahnung vorbereiteten Kündigung orientieren.

Wichtig ist, dass die Pflichtverletzung, die dem Mieter vorgeworfen wird, in der Abmahnung so konkret und detailliert bezeichnet wird, dass dieser genau weiss, was gemeint ist. Es sollte wenn möglich das genaue Datum mit Uhrzeit angegeben werden. Geht es um eine Handlung des Mieters (z.B. eine Lärmbelästigung), so muss er zur zukünftigen Unterlassung aufgefordert werden. Handelt es sich dagegen bei der Pflichtverletzung um einen Zustand (z.B. die nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen), so muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. All diese Umstände müssen im Falle des Falles auch beweisbar sein. Dafür sollten sofort die erforderlichen Beweise gesichert, so z.B. die Aussagen von Zeugen schriftlich festgehalten werden.

Die Abmahnung sollte möglichst unmittelbar auf die Pflichtverletzung folgen. Mehr als 14 Tage sollten nicht vergehen.

Kommt es erst nach längerer Zeit, z.B. nach einigen Monaten, zu einer zweiten Pflichtverletzung, so stellt sich die Frage, ob gleich gekündigt werden darf oder ggfls. erneut abgemahnt werden muss. Hierfür lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Es kommt wieder sehr auf den Einzelfall an, insbesondere die Erheblichkeit des jeweiligen Verstosses. Im Zweifel wird die erste Abmahnung jedoch ausreichen. Es bleibt Sache des Mieters, ggfls. darzulegen, dass wegen der verstrichenen Zeit eine weitere Abmahnung erforderlich gewesen wäre.

Ein weiteres Problem ergibt sich, wenn es sich um verschiedenartige Pflichtverletzungen handelt. Handelt es sich um vollkommen unterschiedliche Pflichtverletzungen, so z.B. eine unpünktliche Mietzahlung und eine Lärmbelästigung, lassen sich diese Pflichtverletzungen nicht addieren. Es muss jeweils gesondert abgemahnt und gekündigt werden. Handelt es sich aber um vergleichbare Pflichtverstöße, wie eine Beleidigung des Vermieters und eine eines Mitmieters, so kann nach dem zweiten Vorfall auf der Grundlage der ersten Abmahnung gekündigt werden.

7. Hinweis auf Sozialklausel

Ein Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB ist bei der außerordentlichen Kündigung eigentlich nicht erforderlich, da diese Regelungen für den Fall der fristlosen Kündigung nicht gelten. Da man jedoch nicht immer sicher sein kann, ob der Pflichtverstoss für eine außerordentliche Kündigung erheblich genug ist, sollte man in diesen Fällen immer auch ordentlich kündigen und dann natürlich auch auf die Sozialklausel hinweisen.

Bild: Delux / Fotolia

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