Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die Regeln über die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum finden sich in den §§ 569 und 543 BGB. Sie gelten, anders als die Vorschriften über die ordentliche Kündigung, für alle  Mietverhältnisse, da sie Vertragsverletzungen voraussetzen, was bei allen Arten von Mietverträgen vorkommen kann. Sie gelten also auch bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (§ 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB) sowie bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat (§ 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB).

Ist es bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter das „berechtigte Interesse”, dass eine Kündigung rechtfertigt, so ist es bei der außerordentlichen Kündigung der „wichtige Grund”. Neben der Generalklausel in § 543 Absatz 1 BGB ergeben sich aus den genannten Vorschriften zwei wesentliche Sachverhalte, die eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen:

1. Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten, indem er die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder indem er den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Über diese Kündigung wegen der Verletzung sonstiger vertraglicher Pflichten gibt es einen gesonderten Beitrag.

2. Gerät der Mieter im Sinne des § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB mit der Zahlung der Miete in Verzug, so kann ebenfalls fristlos gekündigt werden. Dies ist die mit Abstand häufigste Kündigung, die von Vermietern ausgesprochen wird. Um diese Kündigung geht es im vorliegenden Beitrag.

Inhalt:
  1. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug
  2. Der Umfang des Zahlungsverzugs
  3. Zeitpunkt des Verzuges
  4. Form und Frist der Kündigung
  5. Die Abmahnung
  6. Verschulden
  7. Ausschluss und Heilung der Kündigung
  8. Ordentliche und außerordentliche Kündigung (Meinung)
  9. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018
  10. Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit
1. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug

Der Hauptanwendungsfall der außerordentlichen fristlosen Kündigung durch den Vermieter ist der der Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist die Hauptleistungspflicht des Mieters. Keine andere Verpflichtung wird von Mietern so oft nicht erfüllt wie diese. Kommt es zu einem Mietrückstand, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos und/oder fristgemäß kündigen.

Die grundlegende Vorschrift für die ordentliche Vermieterkündigung ist § 543 BGB, die für alle Mietverhältnisse gilt, also nicht nur für solche über Wohnraum. Sie lautet:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Für Wohnraummietverhältnisse wird die Vorschrift ergänzt durch § 569 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

(Die für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges relevanten Vorschriften haben wir jeweils fett hervorgehoben)

2. Umfang des Zahlungsverzuges

Es gibt zwei Sachverhalte, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigen.

a.
Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug (§ 543 Absatz 2 Nr. 3.a) BGB). Problemlos ist dieser Fall, wenn der Mieter mit der gesamten Miete in Verzug ist. Es reicht nach der Vorschrift jedoch auch aus, wenn es sich um einen nicht unerheblichen Teil der Miete handelt. Wann dies der Fall ist, regelt § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB: Danach ist der rückständige Teil der Miete dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

b.
Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Absatz 2 Nr. 3.b) BGB) Diese Vorschrift ist auf den notorischen Zu-wenig-Zahler zugeschnitten, der nur einen Teil der monatlichen Miete überweist. Auch dieser Mieter kann fristlos gekündigt werden, allerdings erst dann, wenn seine Mietschulden mindestens zwei komplette Monatsmieten betragen. Ist der Grund dafür eine strittige Mieterhöhung, kann es dauern, bis ein solcher Betrag erreicht ist.

Unter der „Miete“ im Sinne dieser Vorschriften sind nur die laufenden Mietzahlungen zu verstehen, also die Nettokaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen. Andere Zahlungspflichten des Mieters fallen nicht darunter. Dies gilt vor allem für Kautionszahlungen, Abrechnungssalden oder Schadensersatzansprüche. Es kommt also nicht auf die Summe an, die der Mieter dem Vermieter insgesamt schuldet. Bedeutsam ist dies vor allem dann, wenn der Mieter bei einer Zahlung von seinem Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch macht. Nimmt er eine Zahlung auf die laufende Miete vor, kann der Vermieter sie nicht einfach mit einer offenen Nebenkostenabrechnung verrechnen und dann kündigen.

Entsteht der Mietrückstand im Zusammenhang mit einer umstrittenen Mieterhöhung, ist § 569 Absatz 3 Nummer 3 BGB zu beachten. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung bezüglich der Mieterhöhung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten (Also nicht erhöhten) Miete erfüllt sind.

3. Zeitpunkt des Verzuges

Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in Wohnraummietverträgen zu bestimmen, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen war. Gesetz war es damals noch nicht. Jetzt ist diese Frage in § 556b Absatz 1 BGB geregelt (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Mietzahlung”).

4. Form und Frist der Kündigung

Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge „Die Kündigungserklärung” und „Die Kündigungsfristen”. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 569 Absatz 4 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.

5. Die Abmahnung

Anders als im Falle der Kündigung wegen einer sonstigen Pflichtverletzung ist die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung gemäß § 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 BGB entbehrlich. Dies gilt nach einer Entscheidung des BGH auch dann, wenn der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung genommen hat.

6. Verschulden

Grundsätzlich setzt der Verzug gemäß § 286 Absatz 4 BGB Verschulden voraus. Dieses wird bei Geldschulden in aller Regel vorliegen. Von Rechts wegen wird es vermutet. Der Mieter müsste sich also entlasten. Es gilt der alte zivilrechtliche Grundsatz: „Geld hat man zu haben.” Eine Entschuldigung wegen Krankheit oder dem Verlust des Arbeitsplatzes gilt daher nicht.

Probleme kann es bei streitigen Mieterhöhungen oder Mietminderungen geben. Wenn die Position des Mieters hier nicht abwegig ist, sich am Ende aber nicht durchsetzt, so dürfte in der Regel kein Verschulden vorliegen.

Beispielhaft sei ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.03.2009 genannt (65 S 54/08). Dort ging es um eine Mietminderung wegen fehlerhaft verlegten Laminat-Fußbodens. Die Höhe der Minderung wurde seitens des Amtsgerichts und des Landgerichts unterschiedlich beurteilt. Das Landgericht hat daher die auf Zahlungsverzug gegründete Kündigung für nicht begründet erachtet. Sie scheide aus, wenn sich der Mieter im Hinblick auf die geminderte Miete in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befunden habe. Der Schuldner müsse die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich auch Rechtsrat einholen. Lege man diese Maßstäbe zugrunde, so sei bei einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage aber regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen, weil sich nicht eindeutig vorhersehen lasse, wie die zuständigen Gerichte entscheiden würden. Auch sei nicht in jedem Einzelfall vorhersehbar, wie hoch die Gerichte die Minderungsquote bemessen würden.

7. Ausschluss und Heilung der Kündigung

Ausdruck der sozialen Komponente des Wohnungsmietrechts sind verschiedene Regelungen, die die Möglichkeiten zur Kündigung im Falle des Zahlungsverzuges beschränken.

Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter zwar in ausreichender Höhe in Verzug war, der Vermieter aber vorher, d.h. vor Ausspruch der Kündigung, sein Geld vollständig bekommt. Die Kündigungslage muss also im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter noch bestehen. Es wird also nicht die Unzuverlässigkeit des Mieters bestraft, sondern nur der tatsächlich vorhandene Rückstand. Die Unzuverlässigkeit kann Grundlage einer eigenen Kündigung sein, setzt dann aber vor allem eine vorherige Abmahnung voraus.

Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hier zählt nicht die formale, sondern eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Wenn der Mieter vom Vermieter Zahlungen in Höhe der Mietschuld fordern konnte, so soll der die Möglichkeit haben, durch eine Aufrechnung nicht nur die Mietforderung aus der Welt zu schaffen, sondern auch die Kündigung.

Die wichtigste Vorschrift ist in diesem Zusammenhang § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Die Kündigung wird danach auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB vollständig befriedigt wird (Sogenannte „Schonfristzahlung”) oder sich eine öffentliche Stelle (Das Sozialamt oder das JobCenter) zur Befriedigung verpflichtet (Die Zahlung kann hier auch noch später erfolgen). Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist (Grundsatz: Einmal ist keinmal).Die Schonfristzahlung setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15). Es ist insbesondere nicht ausreichend, wenn sich durch die Zahlung oder Aufrechnung die Mietschuld nur auf einen nicht mehr kündigungsrelevanten Betrag vermindert.

Zahlt der Mieter innerhalb der ihm zustehenden Schonfrist oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle in dieser Frist, so kann der Vermieter den Rechtsstreit für erledigt erklären, so dass der Mieter die Verfahrenskosten zu tragen hat (§ 91a ZPO).

8. Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Die Möglichkeit der Heilung der Kündigung durch eine Schonfristzahlung gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 107/12; Urteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 278/13 ) nur für die außerordentliche, nicht aber für die ordentliche Kündigung. Die Kündigung sollte daher aus Sicht des Vermieters sowohl als ordentliche wie als außerordentliche ausgesprochen werden. Die ordentliche Kündigung hat dabei für den Vermieter den Vorteil, dass sie nicht heilbar ist, wodurch sich sein Handlungsspielraum vergrößert. Am besten sollten daher immer beide ausgesprochen werden. Für die ordentliche Kündigung gilt die Sozialklausel des § 574 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”), die aber nur einen temporären Verbleib ermöglicht.

Das Landgericht Berlin hatte allerdings durch Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17 – entschieden, dass in diesem Fall die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam sei, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Von Bedeutung ist das dann, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des Landgerichts bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen.

Der BGH hat sich dieser Argumentation jedoch nicht angeschlossen. Mit zwei Urteilen vom 19. September 2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat er entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlicher Kündigung verbunden werden könne.

Der Bundesgerichtshofs hat in seinen Entscheidungen klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen könne, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam werde. Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lasse die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beschränke sich nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr habe der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt wird. In einer solchen Situation komme eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen solle, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirksam werde.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts habe eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung “ins Leere” gehe. Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt habe, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöst, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge (insbesondere Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Meinung:

Aufgrund dieser Entscheidung ist klar, dass die Möglichkeit, eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen durch eine Nachzahlung zu heilen, auf die fristlose Kündigung beschränkt bleibt. Das ist nach dem bestehenden Recht konsequent, da dieses Recht den Mieter nach der Auslegung des BGH nicht vor dem Verlust der Wohnung an sich, sondern nur vor einer Obdachlosigkeit bewahren soll, die darauf beruht, dass er nach einer fristlosen Kündigung keine Zeit hat, sich eine neue Wohnung zu suchen. 

Diese Regelung entspricht jedoch nicht mehr den gesellschaftlichen Anforderungen an das Wohnraummietrecht und sollte daher geändert werden. Der Grundgedanke, dass Zahlungsrückstände unbedingt zum Verlust der Wohnung führen müssen, ist nicht mehr  überzeugend – wenn er es denn je war. Die Wohnung ist für alle Menschen ein überragendes Wirtschaftsgut, wie schon aus dem gesonderten Schutz in Artikel 13 GG deutlich wird. Daher sollte sie auch bei einem Vertragsverstoß wie einem Zahlungsrückstand anders behandelt werden als beispielsweise ein Zeitschriftenabonnement. Nach dem Motto “Einmal ist keinmal” sollte allen Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden, eine auf einem Zahlungsrückstand beruhende Kündigung durch eine Nachzahlung endgültig zu heilen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine fristlose oder eine fristgemäße Kündigung handelt. 

In vielen Wohnungsmärkten ist es mittlerweile nur noch sehr schwer möglich, überhaupt eine bezahlbare Wohnung zu finden, selbst wenn man 3 Monate Zeit und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Es ist daher nicht mehr eine Frage der Zeit, sondern ob man überhaupt eine Chance hat, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist eine Wohnung zu finden. Vor dieser Entwicklung darf der Gesetzgeber nicht die Augen verschließen. 

Mietschulden gehören zu den folgenreichsten Schulden, da man seine Wohnung verlieren  kann. Es gibt aber auch kaum eine verlockendere Geldquelle als die Miete wenn es mal eng wird: Es geht um hohe Beträge und man hat keine sofortigen Konsequenzen zu befürchten, wenn man nicht zahlt. Schließlich muss der Vermieter erst kündigen, klagen und räumen. Bis dahin kann man das schon irgendwie regeln, mag mancher denken. Aber das dicke Ende kommt, vor dem man am Anfang noch die Augen verschließen kann. Das ändert nichts daran, dass Mietschulden rechtswidrig sind und auch Konsequenzen haben müssen. Aber bei der Abwägung muss bedacht werden, dass die Folge, die Wohnung zu verlieren, in einem angemessenen Verhältnis zu dem Vertragsverstoß steht. Und da ist es meines Erachtens nicht gerechtfertigt, wenn schon die erste Kündigung auch nach Ausgleich des Zahlungsrückstandes den endgültigen Verlust der Wohnung bedeutet.  

Auch die öffentlichen Haushalte werden von einer solchen Neuregelung profitieren. Einmalige Mietschulden zu übernehmen ist günstiger als Obdachlosigkeit zu finanzieren und zu beenden. Und in vielen Fällen läuft es darauf hinaus, dass die Gemeinschaft diese Kosten bezahlen muss. 

Daher sollte das Gesetz geändert werden, so dass die Schonfristzahlung einmalig auch die fristgemäße Kündigung aus der Welt schafft. 

9. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018

Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zum Kündigungsschutz. Der Kündigungsschutz der Mieterinnen und Mieter bei Zahlungsverzug soll verbessert werden. Mieterinnen und Mieter sollen ihre Wohnung auch bei einer ordentlichen Kündigung behalten können, wenn sie den Mietrückstand rechtzeitig nachzahlen (Schonfristzahlung). Bislang besteht diese Möglichkeit nur im Fall einer außerordentlichen Kündigung.

10. Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt nach § 569 Absatz 2a BGB ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”) in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB bedarf es auch hier nicht. Die Möglichkeiten zum Ausschluss oder der Heilung der Kündigung bestehen auch beim Verzug mit der Mietsicherheit.

Durch diese Regelungen wird die Nichtzahlung der Kaution dem Zahlungsverzug im Ergebnis gleichgestellt. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution zunächst geleistet wurde, aber danach vom Vermieter berechtigterweise zur Tilgung offener Ansprüche gegen den Mieter in Anspruch genommen und vom Mieter nicht wieder aufgefüllt wurde.

Bild: Delux / Fotolia

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