Die Begründung von Wohnungseigentum

Inhalt:
  1. Gemeinschaftseigentum
  2. Sondereigentum (Wohnungseigentum oder Teileigentum)
  3. Sondernutzungsrechte
  4. Die Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist nach § 1 Absatz 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

1. Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind nach § 1 Absatz 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehört also zunächst der Grund und Boden einschließlich aller Zufahrten und Zuwegungen auf dem Grundstück, gemeinschaftliche Einrichtungen aller Art wie Spiel- und Sportplätze, Müllabstellplätze, Fahrrad- und KFZ-Stellplätze und auch die Bepflanzungen wie Rasen, Bäume und Sträucher. An diesen Einrichtungen und Flächen kann kein Sondereigentum bestehen. Es können allerdings an Gartenflächen oder Stellplätzen Sondernutzungsrechte begründet werden.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören desweiteren alle Teile des Gebäudes, die nicht nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören. Hierzu muss man in der Aufteilungsbeschreibung und dem Aufteilungsplan nachsehen, welche Räume und Flächen des Gebäudes zum Sondereigentum gehören. Alle anderen Räume und Flächen sind Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören in der Regel die Hauseingangsbereiche, die Treppenhäuser, die Flure, Fahrradkeller, Technikräume, der Müllraum, der Aufzug, die Außen- und die tragenden Innenwände, die Dächer, die Fenster, die Wohnungseingangstüren (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12), usw.

2. Sondereigentum (Wohnungseigentum oder Teileigentum)

Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Absatz 1 WEG die zu den Wohnungen gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Hierzu muss man in der Aufteilungsbeschreibung und dem Aufteilungsplan nachsehen, welche Räume und Flächen des Gebäudes zum Sondereigentum gehören.

Auch Balkone und Dachterrassen können trotz fehlender Raumeigenschaft zum Sondereigentum gehören, wenn sie nur über eine ihrerseits baulich abgeschlossene Wohnung zu erreichen sind, diese Wohnung im Sondereigentum steht und Balkon oder Dachterrasse die räumliche Abgeschlossenheit der mit ihr verbundenen Wohnung teilen. Auch von außen erreichbare Terrassen im Erdgeschoß können zum Sondereigentum der Wohnung, an der sie liegen, gehören, wenn sie in der Teilungserklärung dazu erklärt werden. 

Garagenstellplätze können nach § 3 Absatz 2 Satz 2 WEG zum Sondereigentum einer Wohnung gehören, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Dies gilt nur für Garagenstellplätze. An Stellplätzen auf den Freiflächen kann nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden. 

Teileigentum ist nach § 1 Absatz 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (Büros, Geschäfte) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Für das Teileigentum gelten nach § 1 Absatz 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

3. Sondernutzungsrechte

Es besteht immer wieder der Bedarf, einem Miteigentümer an bestimmten Flächen, an denen aus rechtlichen Gründen kein Sondereigentum gebildet werden kann, ein exklusives nicht entziehbares Nutzungsrecht einzuräumen. Die gängigsten Beispiele sind die Nutzung bestimmter Gartenflächen, vor allem für die Eigentümer der Wohnungen im Erdgeschoss, sowie die Nutzung von überirdischen Stellplätzen. Dies kann durch die Bestellung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechtes gesichert werden. Die Fläche bleibt zwar im Gemeinschaftseigentum, darf aber exklusiv nur noch von dem begünstigten Wohnungseigentümer genutzt werden. Der Berechtigte muss sich um seine Sondernutzungsflächen kümmern, sie pflegen und trägt insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht. Die Instandhaltungspflicht verbleibt jedoch grundsätzlich bei der Eigentümergemeinschaft, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart (Zum Beispiel in der Teilungserklärung).

4. Die Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum wird gemäß § 2 WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet.

Bei der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum wird das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs („Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein”) das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. In einem solchen Fall gehört also beispielsweise ein Gebäude mit 4 Wohnungen 4 Miteigentümern. Jeder dieser Miteigentümer ist zu ¼ Miteigentümer des gesamten Gebäudes und kann eine bestimmte Wohnung nur dann nutzen, wenn er eine entsprechende Vereinbarung mit den anderen schließt. In einem solchen Fall könnten die 4 Miteigentümer Wohnungseigentum dadurch begründen, dass sie jedem von ihnen das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung einräumen. Wenn dieser Prozess vollzogen ist gehört jedem der 4 Wohnungseigentümer eine von 4 Wohnungen ganz und die anderen 3 gar nicht. Dieser Fall der Begründung von Wohnungseigentum ist ausgesprochen selten.

Der Regelfall ist die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung gemäß § 8 WEG. In diesem Fall kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Zentral für diesen Vorgang ist die „Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt”, die sogenannte Teilungserklärung.

Bild: fotodo / Fotolia

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