Die Beschlussanfechtung

Inhalt:
  1. Anfechtungsklage
  2. Negativbeschluss und Verpflichtungsbeschluss
  3. Zitterbeschluss
  4. Einstweilige Verfügung
  5. Nichtige Beschlüsse
1. Anfechtungsklage

Beschlüsse, die in einer Wohnungseigentümerversammlung zustande gekommen sind, sind ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung wirksam. Die Wohnungseigentümer müssen sie beachten und der Wohnungseigentumsverwalter muss sie umsetzen.

Halten ein Wohnungseigentümer oder der Verwalter einen Beschluss für rechtswidrig, müssen sie dagegen nach § 46 Absatz 1 Satz 1 WEG klagen. Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist nach § 46 Absatz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss gemäß § 46 Absatz 1 Satz 2 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die Frist beginnt mit der Beschlussfassung, nicht mit der Zusendung des Protokolls. Wer also nicht an der Versammlung teilgenommen hat, muss sich aktiv um Informationen über die Beschlüsse kümmern.

Für die Anfechtungsklage ist kein besonderes Rechtsschutzbedürfnis erforderlich. Daher können auch Eigentümer gegen einen Beschluss klagen, die nicht an der Versammlung teilgenommen, die sich in der Versammlung enthalten und sogar die, die zugestimmt haben.

Unternehmen der Wohnungseigentümer oder der Verwalter nichts gegen den nach ihrer Meinung rechtswidrigen Beschluss, so bleibt dieser nach Ablauf der Monatsfrist auch dann wirksam, wenn er tatsächlich rechtswidrig ist. Dieser Grundsatz führt dazu, dass Beschlüsse auch dann erst einmal weitergelten und sowohl vom Verwalter ausgeführt als auch von den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft zu beachten sind, wenn sie angefochten worden sind. Allerdings wird der Verwalter in der Regel bei umstrittenen Beschlüssen den Ablauf der Klagefrist abwarten, bevor er rechtliche und finanzielle Verpflichtungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingeht.

Betrifft die Beschlussfassung einen Zahlungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen oder alle Wohnungseigentümer (Einzelwirtschaftsplan, Einzeljahresabrechnung, Sonderumlage), so bleibt die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers bestehen, auch wenn der Beschluss angefochten wurde und das Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange der Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, ist er gültig und begründet die Zahlungspflicht (BGH, Urteil vom 04.04.2014V ZR 167/13). 

Wird eine Wahl angefochten, zum Beispiel die Bestellung zum Mitglied des Verwaltungsbeirats, bleibt diese solange wirksam, bis sie durch das Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Rechtshandlungen, die der Verwaltungsbeirat während der Dauer des Anfechtungsprozesses vornimmt, sind und bleiben rechtsgültig, da der Beirat ungeachtet der Anfechtung erst einmal wirksam bestellt ist. Wird die Wahl für ungültig erklärt, führt dies auch nicht zur rückwirkenden Unwirksamkeit der vom Beirat vorgenommenen Rechtshandlung, da diese zum Zeitpunkt ihrer Vornahme von einem wirksam bestellten Beirat veranlasst wurden.

Zuständig für eine Anfechtungsklage ist nach § 43 WEG ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

2. Negativbeschluss und Verpflichtungsklage

In der Ablehnung eines Beschlussantrages steckt auch immer ein Beschluss dahingehend, etwas nicht zu tun. Ist ein Miteigentümer mit diesem Ergebnis nicht einverstanden, so kann er auch diesen Negativbeschluss anfechten und durch das Gericht feststellen lassen, dass die von der Wohnungseigentümerversammlung beabsichtigte Untätigkeit gegen das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. 

Ist er der Auffassung, dass es nur eine zwingende Handlungsmöglichkeit für die  Eigentümergemeinschaft gibt, kann er zusammen mit der Anfechtung des Negativbeschlusses auch einen Verpflichtungsantrag stellen, mit dem ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Durchführung der konkret benannten Maßnahme durch das Gericht ersetzt werden soll.

3. Zitterbeschluss

Häufig werden von Eigentümerversammlungen Beschlüsse gefasst, bei denen den Eigentümern bewusst ist, dass sie formell oder materiell-rechtlich fehlerhaft sind. Die Eigentümergemeinschaft möchte mit diesem Beschluss ein bestimmtes Abstimmungsziel erreichen, dass sich mit einem rechtmäßigen Beschluss nicht erreichen lässt. So kommt es immer wieder vor, dass in den Wohnungseigentümerversammlungen spontan über Punkte abgestimmt wird, die nicht im Einberufungsschreiben standen. Ein solcher Beschluss ist fehlerhaft und könnte angefochten werden. Da auch fehlerhafte Beschlüsse in Bestandskraft erwachsen, wenn sie nicht rechtzeitig innerhalb Monatsfrist angefochten werden, wird das Anfechtungsrisiko in der Erwartung in Kauf genommen, dass eine Anfechtung nicht stattfindet. Genau weiss man das aber erst nach Ablauf der Frist. Bis dahin muss man zittern, ob der Beschluss Bestand haben wird. Solche Beschlüsse werden daher  „Zitterbeschluss” genannt. 

4. Einstweilige Verfügung

Will ein Miteigentümer verhindern, dass der Verwalter einen Beschluss vor der gerichtlichen Entscheidung über seine Wirksamkeit ausführt, so kann er dies nur durch eine einstweilige Verfügung erreichen, mit dem das Gericht dem Verwalter bis zur Entscheidung in der Hauptsache untersagt, den Beschluss auszuführen.

5. Nichtige Beschlüsse

Neben den anfechtbaren gibt es auch noch nichtige Beschlüsse. Nichtige Beschlüsse sind von Anfang an rechtlich unbeachtlich, ohne dass es dazu einer gerichtlichen Feststellung ihrer Unwirksamkeit bedürfte. Sie müssen daher auch nicht angefochten werden.

Nichtig sind zum Beispiel Beschlüsse, für die die Wohnungseigentümergemeinschaft gar nicht zuständig ist. Dazu gehören Beschlüsse, die die innere Gestaltung des Sondereigentums betreffen. Nichtig sind auch Beschlüsse, die gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, auf deren Einhaltung die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verzichten kann, wie zum Beispiel § 27 Absatz 4 WEG. Auch Beschlüsse, die gegen die ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstoßen, sind nichtig.

Auf die Nichtigkeit kann sich jeder Wohnungseigentümer zu jedem Zeitpunkt und damit auch nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist berufen. Wenn die Frage streitig ist, ob der Beschluss gültig oder nichtig ist, kann dies im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 43 Nummer 4 WEG zu jeder Zeit geklärt werden.

Bild: fotodo / Fotolia

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