Die Betriebskosten

„Umsonst ist nicht einmal der Tod“. Diese alte Weisheit des Volksmundes gilt auch für den Bereich der Betriebskosten. Bei 40 Millionen Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 92,1 m² und einem Betrag in Höhe von 2,17 € pro m² (laut Betriebskostenspiegel des DMB) kommt man mittlerweile auf mehr als 90 Mrd. € p.a. Allein in Berlin mit seinen knapp 140 Millionen m² geht es um  über 3,6 Mrd. € p.a. Auf so viel Geld werden wir ein besonderes Augenmerk legen.

Der Vermieter schuldet dem Mieter nämlich mehr als nur die Überlassung der Wohnung. Er schuldet die Gewährleistung ihres Gebrauchs. Und dazu gehören all die Annehmlichkeiten, die in den vergangenen Jahrhunderten Teil des modernen, kultivierten Wohnens geworden sind. Die Wohnung muss zum Beispiel beheizbar sein, es muss Wasser zur Verfügung stehen und Anschlussmöglichkeiten für Fernsehen, Telefon und Radio sollten auch vorhanden sein. Diese Leistungen sind in den letzten Jahren immer umfangreicher geworden. Infolge dessen sind auch die Kosten für sie, Betriebskosten genannt, erheblich gestiegen. Man spricht schon von der “zweiten Miete”. Es gibt eigene Vorschriften darüber (z.B. § 556 BGB oder die Betriebskostenverordnung) und in der täglichen Praxis in den Wohnungsunternehmen stellen sie einen Tätigkeitsschwerpunkt dar.

Die Betriebskosten sind in den letzten Jahren zumeist stärker gestiegen als die dem Eigentümer zufließende “erste Miete”. So stieg die Nettokaltmiete von 1995 bis 2016 im Durchschnitt um 31,9 %, die Betriebskosten stiegen dagegen um 44,5 % (http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/miete-nebenkosten-wohnungsgroesse-so-wohnt-deutschland-a-1158941.html). Da der Mieter nur auf seine Gesamtbelastung sieht, interessiert es ihn nicht, ob dem Vermieter das von ihm gezahlte Geld verbleibt oder ob er es an einen Versorger, Dienstleister oder den Staat durchreichen muss (BBU-Betriebskostenstudie 2017, Seite 3). Rund um das Thema „Einsparung von Betriebskosten“ gibt es daher inzwischen viel Literatur, viele gute Vorschläge und eine Menge Dienstleister, die helfen wollen. In dieses Dickicht wollen wir ein wenig Licht bringen.

Leider sind die Betriebskosten in dieser Zeit auch der Schwerpunkt der Auseinandersetzungen zwischen den Mietern und den Vermietern geworden (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozessstatistik”). Konfliktpotential gibt es auf diesem weiten Feld reichlich. Dies hängt natürlich damit zusammen, dass sie in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Es hat aber auch damit zu tun, dass das Bewusstsein der Mietvertragsparteien für dieses Thema durch vielerlei Publikationen geschärft worden ist. Auch wenn man manchmal den Eindruck bekommt, Mieter und Vermieter seien in Sachen Betriebskosten natürliche Gegner, ist das doch ein Irrtum. Verursacher der Kosten sind vielmehr die Anbieter der verschiedenen zum Wohnen notwendigen Leistungen, vor allem aber der Staat und die Kommunen. Nur gemeinsam können Mieter und Vermieter die Betriebskosten im Griff behalten. Vor allem die Vermieter sollten in dieser Beziehung eine enge Kommunikation und Zusammenarbeit mit den Mietern suchen. Jeder kann in dieser Frage vom anderen profitieren. Ein Beispiel dafür ist der Betriebskostenbeirat der DEGEWO in Marzahn.

In den ersten Beiträgen im Bereich „Betriebskosten“ geht es um allgemeine Fragen, die für alle Betriebskostenarten gelten. Dabei geht es um rechtliche Problemstellungen, aber auch um kaufmännische und technische Sachverhalte. Im Bereich „Betriebskostenarten“ gehen wir dann auf die einzelnen Leistungsbereiche ein, wie sie durch die BetrKV vorgegeben sind. Auch dort bemühen wir uns, neben rechtlichen auch die kaufmännischen und technischen Fragestellungen zu erörtern, die mit der jeweiligen Betriebskostenart verbunden sind. Unser besonderer Augenmerk gilt dabei den speziellen Verhältnissen in Berlin.

Bild: XtravagenT / Fotolia

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