Die Betriebskosten

Nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Davon sind auch die Betriebskosten umfasst. Das Gesetz geht also davon aus, dass der Vermieter diese Kosten endgültig trägt und aus der Miete refinanziert, ohne dass der Mieter Vorauszahlungen leistet oder über die Betriebskosten abgerechnet wird.

In der wohnungswirtschaftlichen Praxis kommen solche Mietverträge so gut wie nicht mehr vor. In der Regel vereinbaren die Parteien gemäß § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB, dass der Mieter die Betriebskosten separat trägt, darauf angemessene Vorauszahlungen leistet und einmal jährlich darüber abgerechnet wird. Dafür ist eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung erforderlich. Aus dieser muss sich ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Nettokaltmiete tragen soll. Dies kann in der Form erfolgen, dass im Mietvertrag die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt werden, die der Mieter tragen soll. Da es sich im Regelfall um sämtliche Betriebskostenarten gemäß der BetrKV handelt, wird der Mietvertrag dadurch jedoch unnötig aufgebläht. Es ist ausreichend, wenn stattdessen auf die Betriebskostenarten gemäß den Vorschriften der Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15) reicht es sogar aus, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Wir empfehlen jedoch, ausdrücklich auf die BetrKV zu verweisen und ihre Regelungen dadurch zu einem Teil des Mietvertrages zu machen. Dies beseitigt alle Unklarheiten. Insbesondere dann, wenn man unter Ziffer 17 -sonstige Betriebskosten- noch weitere Kostenarten in den Vertrag einfügen möchte, muss dies sowieso durch ausdrückliche Benennung erfolgen. Ansonsten ist eine spätere Umlage solcher Kosten nicht möglich.

Weitere Ausführungen finden Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenvereinbarung.

Bild: XtravagenT / Fotolia

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