Die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand und Mieterwechsel

Mieterwechsel (Fluktuation) gehören zum wohnungswirtschaftlichen Alltag. Zumeist erfolgen sie freiwillig, weil der Mieter umzieht. Manchmal erfolgen sie unfreiwillig, weil der Mieter umziehen muss.

Jeder Mieterwechsel zieht auch immer die Frage nach sich, was er für die Abrechnung der Betriebskosten im entsprechenden Jahr bedeutet. Am einfachsten ist der Fall, wenn der Mieterwechsel vom 31.12. auf den 01.01. erfolgt. Dann bekommt der ausgezogene Mieter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr, der eingezogene bekommt sie für das laufende Jahr.

In den meisten Fällen erfolgt der Mieterwechsel jedoch während des Jahres, also zum Beispiel vom 31.05. auf den 01.06. Und manchmal gibt es gar keinen nahtlosen Übergang, sondern zwischen der Mietzeit der beiden Mieter liegt eine Zeit des Leerstandes. In diesen Fällen müssen die Kosten zwischen dem alten Mieter, dem neuen Mieter und für die Leerstandszeit dem Eigentümer aufgeteilt werden. Es kommt gewissermaßen als dritter Mieter noch der Vermieter dazu. Denn das Mietrecht behandelt den Leerstand in Bezug auf die Betriebskosten letztlich wie eine Vermietung an den Vermieter.

In diesen Fällen bleibt es bei dem Prinzip der Jahresabrechnung. Ein unterjährig ein- oder ausziehender Mieter kann nicht verlangen, dass er eine Teilabrechnung bekommt, bei der ihm nur die Kosten des Zeitraumes berechnet werden, in dem er die Wohnung bewohnt hat. Vielmehr bekommt auch er nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung, in der er anteilig nach seiner Wohndauer (1/12 für jeden Monat oder 1/365 für jeden Tag) mit den im Jahr angefallenen Betriebskosten belastet wird. Das gilt auch für den nicht verbrauchsabhängigen Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten. Wer also im April ein- und im Oktober wieder auszieht zahlt so auch für die winterlichen Heizkosten und die Kosten der Schneebeseitigung mit. Andernfalls wäre der Vermieter faktisch verpflichtet, nach Auszug eines jeden Mieters eine neue Abrechnung zu erstellen. Das verlangt das Gesetz aus Gründen der Praktikabilität nicht.

Im Übrigen ist für die Verteilung der Betriebskosten in einem Mietverhältnis anerkannt, dass bei der Umlage der Betriebskosten der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter den Kostenanteil zu tragen hat, der auf die leer stehenden Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt (BGH, Urteil vom 16. 7. 2003VIII ZR 30/03). Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums erhält nach § 25a NMV zum Ausgleich von Betriebskostenausfällen ein Umlageausfallwagnis in Höhe von von 2 % der Betriebskosten. Im Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus muss der Vermieter diese Kosten aus den Nettokaltmieten der vermieteten Wohnungen bestreiten. Er muss sie daher in seiner Kalkulation bei den Leerstandskosten berücksichtigen.

Nicht zulässig ist ein Abrechnungsmaßstab, der das Leerstandsrisiko auf die Mieter abwälzt. Es ist daher nicht möglich, die Kosten nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen zu verteilen oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag vorzusehen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 172).

Anders ist es mit dem verbrauchsabhängigen Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten. Hier findet eine Zwischenablesung statt, so dass jedem Mieter der von ihm verbrauchte Anteil der Kosten zugerechnet werden kann. Dies ergibt sich aus § 9b HeizkostenV. Die Vorschrift lautet:

§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Nach einer Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 14.11.2007VIII ZR 19/07) sind die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. Diese Entscheidung ist zwar falsch (näheres bei  Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 191), muss aber zunächst einmal beachtet werden. In den Mietvertrag sollte daher eine entsprechende Klausel aufgenommen werden, dass der ausziehende Mieter diese Kosten zu tragen hat. Allerdings kann man dem Problem entgehen, indem Mieter und Vermieter die Zählerstände selbst bei der Wohnungsabnahme ablesen. Außerdem dürfte die technische Entwicklung hin zur Funkablesung dazu führen, dass die Frage zunehmend an Bedeutung verliert. Schließlich kann man sich als Vermieter mit guten Argumenten gegen den BGH stellen und die Kosten als Betriebskosten behandeln. Es dürfte um diese Frage nur in Ausnahmefällen zu einem Rechtsstreit kommen. 

Bild: XtravaganT / Fotolia

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