Die Betriebskostenvereinbarung

 

Inhalt:
  1. Die Betriebkostenvereinbarung
  2. Nettokaltmiete und Vorauszahlungen
  3. Bruttowarmmiete
  4. Bruttokaltmiete
  5. Teilinklusivmiete
1. Die Betriebskostenvereinbarung

Nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dazu gehören auch die Betriebskosten. In den meisten Wohnungsmietverhältnissen trägt jedoch der Mieter die Betriebskosten. Es besteht aber weder eine gesetzliche Verpflichtung noch eine allgemeine Vermutung, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete auch noch die Betriebskosten tragen muss. Es muss daher ausdrücklich zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart werden, wenn der Mieter die Betriebskosten tragen soll. Das dies möglich ist, ist auch gesetzlich geregelt. Die grundlegende Vorschrift dafür ist § 556 BGB. Sie lautet:

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Vereinbarung darüber, dass der Mieter die Betriebskosten gesondert trägt, muss inhaltlich klar bestimmt sein. Insbesondere muss der Mieter feststellen können, mit welchen Betriebskosten er zu rechnen hat (Dies gilt für die Art der Betriebskosten, für die Höhe nur mit Einschränkungen). Die zu tragenden Betriebskosten sollten daher im Mietvertrag klar und unmißverständlich im einzelnen benannt werden.  Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15) reicht es aus, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Wir empfehlen jedoch, ausdrücklich auf die BetrKV zu verweisen und dadurch zu einem Teil des Mietvertrages zu machen. Dies beseitigt alle Unklarheiten. Insbesondere dann, wenn man unter Ziffer 17 -sonstige Betriebskosten- noch weitere Kostenarten in den Vertrag einfügen möchte, muss dies sowieso durch ausdrückliche Benennung erfolgen. Ansonsten ist eine spätere Umlage solcher Kosten nicht möglich.

Bei Wohnraummietverträgen muss man sich an den Katalog der BetrKV halten. Man kann diesen nicht erweitern, z.B. um Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 11.5.2016 – VIII ZR 209/15). Dies ergibt sich aus § 556 Absatz 1 BGB. Das Landgericht Berlin hat dazu ausgeführt (LG Berlin, Urteil vom 12.10.201767 S 196/17), dass die Vereinbarung einer „Verwaltungskostenpauschale” gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 BGB abweiche. Danach sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages über die Grundmiete hinaus nur gestattet, die Umlage von Betriebskosten, nicht aber die von Verwaltungskosten oder anderen Kostenarten auf den Mieter zu vereinbaren. 

Im Rahmen der Nr. 17 zu § 2 der BetrKV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde. Es ist zwar in der Rechtsprechung anerkannt, daß für eine Umlage von Betriebskosten an sich der Verweis darauf genügt, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Etwas anderes gilt jedoch für die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17. Denn während der allgemeine Verweis auf die BetrKV hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 „sonstige Betriebskosten“ nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, daß nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten“ im einzelnen zu benennen (vgl.  z.B. BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92; Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03). Neben diesem formalen Aspekt gibt es aber auch noch inhaltliche Einschränkungen. Wie die Bezugnahme auf die „Betriebskosten im Sinne des § 1“ zeigt, muss es sich zumindest im Bereich der Wohnraummietverhältnisse um Kosten handeln, die der Legaldefinition in § 1 Absatz 1 Satz 1 der BetrKV genügen. Kosten im Sinne von § 1 Absatz 2 der BetrKV, also Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Anschaffungskosten, können auch über § 2 Nr. 17 nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden.

Bei Gewerberaummietverhältnissen kann dagegen auch die Umlage anderer Kosten wie z.B. von Verwaltungskosten vereinbart werden.

2. Nettokaltmiete und Vorauszahlungen

Die Mietvertragsparteien können die Miete in verschiedener Weise strukturieren. Die gängigste Variante ist die, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, über die der Vermieter dann jährlich abrechnet (Näheres dazu in unserem Bereich zur „Betriebskostenabrechnung”). Es sind aber auch auch andere Varianten möglich, so die Bruttowarmmiete, die Bruttokaltmiete und die Teilinklusivmiete. Haben die Parteien sich auf eine Variante festgelegt, was in der Regel im Mietvertrag erfolgt, bedarf eine Änderung dieser Struktur grundsätzlich einer neuen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Formularklauseln, die dem Vermieter ein einseitiges Änderungsrecht einräumen, sind unwirksam.

Die Nettokaltmiete zahlt der Mieter für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Daneben zahlt der die kalten und warmen Betriebskosten. In der Regel werden dafür Vorauszahlungen vereinbart, über die der Vermieter einmal jährlich abzurechnen hat. Auch wenn § 556 Abs. 2 BGB von „können“ spricht, sollte klar sein, dass mit dem Mieter angemessene Vorauszahlungen vereinbart werden. Andernfalls muss der Eigentümer die Kosten bis zur Abrechnung vorfinanzieren, und  der Mieter ist selbst dann, wenn er weiß, welche Summe in etwa auf ihn zukommt, in der Situation, den gesamten Jahresbetrag auf den Tag der Abrechnung ansparen zu müssen. Dies geht sicher so manches Mal schief und macht daher keinen Sinn. Es ist auch absolut unüblich.

Vorauszahlungen dürfen gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Angemessen sind die Vorauszahlungen dann, wenn sie sich an den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten orientieren. Die bisherigen Kosten kennt der Verwalter, ebenso kann er Veränderungen einkalkulieren, die etwa durch angekündigte Preiserhöhungen im laufenden Wirtschaftsjahr entstehen. Was er nur schwer kalkulieren kann ist das individuelle Verhalten seines neuen Mieters. Er kann insoweit auf keine Erfahrungswerte zurückgreifen. Bei der Bemessung der Vorauszahlungen hat sich daher als probate Kalkulationsgrundlage der Mittelwert der Wirtschaftseinheit erwiesen. So vermeidet man einerseits zu niedrige Vorauszahlungen, die dann bei der Abrechnung zu Frustrationen bei den Mietern wegen hoher Nachzahlungen führen, andererseits zu hohe, die die Wohnung gerade in der Vermietungsphase nur unnötig teuer machen und damit die Vermietung erschweren.

In Zeiten hoher Wohnungsleerstände und auch heute noch bei nur schwierig zu vermietenden Wohnungen kommt es vor, dass Vermieter die Vorauszahlungen sehr niedrig ansetzen, damit die monatliche Gesamtmiete günstig erscheint. Das böse Erwachen kommt dann mit der ersten Abrechnung, wenn der Mieter erkennt, dass die tatsächlichen Betriebskosten deutlich höher sind als die vereinbarten Vorauszahlungen. Hier wenden Mieter immer wieder ein, sie müssten die Nachzahlung nicht oder zumindest nicht in voller Höhe zahlen, da der Vermieter sie getäuscht habe. Der BGH hat jedoch entschieden, dass der Vermieter keine Pflichtverletzung begeht, wenn  er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH, Urteil vom 11.2.2004VIII ZR 195/03). Er verweist darauf, dass es den Parteien freistehe, ob sie sich überhaupt auf Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einigen. Sie könnten von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. Sei es dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, könne es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlange, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs „Vorauszahlungen” drücke nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, dass dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen seien. Dieser Begriff lege aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründe für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand. Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden sei, sei i.d.R. kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter ist daher nach Auffassung des BGH nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind. Anderes könne nur dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen habe, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen. Solche Umstände dürften in der Regel nicht nachzuweisen sein, so dass der Mieter nur dann Sicherheit bekommt, wenn er sich entsprechende nachweisbare Zusicherungen geben lässt (Näheres dazu bei Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 243ff) oder zumindest die Abrechnung des Vermieters einsieht.

Die Mietstruktur aus Nettomiete und Vorauszahlungen hat sich mittlerweile in den meisten Bereichen als Standard durchgesetzt. Ihr Hauptvorteil liegt für den Vermieter darin, dass sie ihm den Bestand der Nettokaltmiete sichert. Wann immer sich die Betriebskosten erhöhen, kann er diese Erhöhung an den Mieter spätestens in der Abrechnung weitergeben. Er vermeidet so die Risiken, die sich bei den anderen Mietstrukturen dadurch ergeben, dass die Betriebskosten steigen.

Über die Vorauszahlungen ist gemäß § 556 Absatz 3 BGB jährlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes prüfbar abzurechnen. Der Anspruch des Vermieters auf die Vorauszahlungen endet mit der Betriebskostenabrechnung, spätestens aber mit Ablauf der Abrechnungsfrist (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10). Danach richten sich die Ansprüche von Mieter und Vermieter nur noch nach dem Ergebnis der Abrechnung. Dies ändert nach Auffassung des BGH aber nichts an den Folgen eines Schuldnerverzuges (Verzugszinsen, Kündigung), in dem sich der Mieter bis dahin befand. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter erhalten, so dass ihm auch dann noch Zinsen auf rückständige Vorauszahlungen zustehen, wenn er die Vorauszahlungen selbst nicht mehr verlangen kann. Für diese Beurteilung ist es auch unerheblich, ob sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Saldo zu Gunsten des Vermieters ergibt oder nicht.

Wenn es erforderlich ist können die Betriebskostenvorauszahlungen auch erhöht werden. Diese Möglichkeit ist nun ausdrücklich in § 560 Absatz 4 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet wie folgt:

§ 560 Veränderungen von Betriebskosten

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ergibt sich aus einer Betriebskostenabrechnung ein erheblicher Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters oder ein erhebliches Guthaben zu seinen Gunsten, so kann jede Partei gemäß dieser Vorschrift durch eine einseitige Erklärung in Textform (§ 126 b BGB) eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Aber Achtung: Die Grundlagen der Abrechnung können sich verändert haben. So kann es schon nach der letzten Abrechnung eine Erhöhung der Vorauszahlungen gegeben haben, die sich in der aktuellen Abrechnung noch nicht niedergeschlagen hat. Oder es ist jemand zusätzlich in die Wohnung eingezogen. Oder der Abrechnungsmaßstab hat sich verändert. Oder es sind einfach nur die Preise gestiegen. All diese Umstände sind bei der Berechnung der neuen Vorauszahlungen mit zu beachten, so dass eine Nachzahlung oder ein Guthaben nicht automatisch zu einer Veränderung führen.

3. Bruttowarmmiete

Die Mietvertragsparteien können eine Regelung treffen, nach der die gesamte Miete aus einem Betrag besteht, also nicht nach Nettokaltmiete und Betriebskosten aufgeteilt wird. Die umlagefähigen Betriebskosten sind mit dieser Miete abgegolten.

Diese Lösung hat den Vorteil, dass sie dem Vermieter, insbesondere dem nicht-professionellen Kleinvermieter, die Vorbereitung und Erstellung der Betriebskostenabrechnung erspart. Auch für manchen Mieter mag es als Vorteil erscheinen, wenn er sich nicht einmal jährlich mit einer Betriebskostenabrechnung herumplagen muss. Für die Vertragsparteien ergibt sich obendrein der Vorteil, dass die Miete fest ist, so dass sie besser disponieren können und keinen Nach- oder Rückzahlungsforderungen ausgesetzt sind.

Der Vermieter ist allerdings dem Risiko ausgesetzt, dass die von ihm zu tragenden Betriebskosten steigen, die er zur Grundlage seiner Mietkalkulation gemacht hat. Dies ist zwar in der sonstigen Wirtschaft auch ein ständiger Kalkulationsposten. In anderen Wirtschaftszweigen ist es jedoch nicht so schwierig, die Preise den gestiegenen Kosten anzupassen wie in dem hochregulierten und beschränkten Bereich der Wohnungsmiete. Es stellt sich daher die Frage, ob und wie der Vermieter eine Mehrbelastung durch eine Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen kann. Dies erfolgt durch eine Mieterhöhung nach § 560 Absatz 1 BGB.

Achtung: Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist nicht möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit einer Zentralheizung handelt, da dann die Vorschriften der Heizkostenverordnung einschlägig sind, die eine Abrechnung über die warmen Betriebskosten zwingend vorschreiben. Nach § 2 der HeizKV gehen deren Vorschriften vertraglichen Vereinbarungen vor. Bei solchen Gebäuden ist daher lediglich die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete möglich.

Man findet solche Vereinbarungen über Bruttowarmmieten daher vornehmlich in Altbauten mit Gas- oder Kohleöfen und einer Warmwasserbereitung, die ebenfalls über Gas oder elektrisch erfolgt.

4. Bruttokaltmiete

Bei der Bruttokaltmiete trägt der Mieter in einem Betrag die Nettokaltmiete und die kalten Betriebskosten, über die nicht abgerechnet wird. Der Vermieter ist wie bei der Bruttowarmmiete dem Risiko ausgesetzt, dass die von ihm zu tragenden kalten Betriebskosten steigen. Es stellt sich dann auch hier die Frage, ob und wie der Vermieter eine Mehrbelastung durch eine Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen kann.

Die warmen Kosten werden gesondert erhoben und über sie im Rahmen einer Heizkostenabrechnung abgerechnet.

5. Teilinklusivmiete

Bei der Teilinklusivmiete verpflichtet sich der Mieter, neben den warmen Kosten auch einen Teil der kalten Betriebskosten separat zu bezahlen. Bei diesen gibt es dann ebenfalls in der Regel Vorauszahlungen und eine Abrechnung. Bei dieser Variante werden in der Regel die Teile der kalten Betriebskosten, die stark verbrauchsanhängig sind, separat berechnet, so z.B. die Wasserkosten und die Kosten der Müllabfuhr.

Wie in den vorangegangenen beiden Fällen stellt sich hinsichtlich der in der Miete enthaltenen Betriebskosten die Frage nach der Mieterhöhung bei erhöhten Kosten.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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