Die Form des Mietvertrages

Inhalt:
  1. Allgemeines
  2. Schriftform
  3. Konkludenter Vertragsabschluss (§ 545 BGB)
  4. AGB-Klauseln zur Form
1. Allgemeines

Auch wenn es manchen überraschen mag: Für Mietverträge gibt es keine generelle gesetzliche Formvorschrift. Sie können daher schriftlich, konkludent oder auch mündlich abgeschlossen werden (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 38).

Die Rechtswirklichkeit sieht dagegen ganz anders aus. Fast alle Mietverträge werden schriftlich abgeschlossen. Mündliche oder konkludente Mietverträge sind die absolute Ausnahme. Dafür gibt es eine Reihe von Gründen. Zunächst geht es in der Regel um sehr viel Geld. Zumindest für die meisten Mieter wird der Wohnungsmietvertrag ihre kostspieligste finanzielle Verpflichtung sein. So etwas regelt man gerne schriftlich. Dann ist da noch der Umstand, dass ein Mietverhältnis anders als der Kauf einer Tüte Brötchen ein ausgesprochen komplexes Rechtsgebilde mit vielen gegenseitigen Rechten und Pflichten ist, bei denen auch noch viele Dritte eine Rolle spielen. Letztlich darf man auch nicht vergessen, dass das Mietrecht zumeist auf der Seite der Mieter steht. An den wenigen Stellen, wo es überhaupt möglich ist, versuchen die Vermieter daher schon, die Waage ein wenig zu ihren Gunsten zu neigen. Auch dafür braucht man klare, eindeutige und nachweisbare schriftliche Regeln. Gerade in der Mieterstadt Berlin mit ihrem hohen Anteil an kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen ist schon aufgrund dieser Vermieterstruktur in der Regel gewährleistet, dass in einer Geschäftsstelle eines solchen Wohnungsunternehmens ein standardisierter schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wird.

Trotzdem gilt: Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden (Mehr zu den Formvorgaben im Mietrecht in unserem Beitrag „Form”).

Allein die tatsächliche Nutzung der Wohnung begründet für sich allein noch kein Mietverhältnis (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 32). Darum waren auch die Hausbesetzer keine Mieter.

2. Schriftform

Nun gibt es § 550 BGB. Die Vorschrift lautet:

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Ein für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag bedarf nach dieser Vorschrift der Schriftform. Die Vorschrift ändert aber nichts daran, dass Mietverträge keiner besonderen Form bedürfen. Sie sagt nicht, dass ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr unwirksam ist, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Auch dieser Vertrag ist gültig. Er gilt aber nicht für längere Zeit als ein Jahr, sondern nach dem Jahr als unbefristeter Mietvertrag und kann dann ordentlich gekündigt werden.

Da es befristete Wohnungsmietverträge kaum noch gibt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietzeit”), werden die meisten sowieso auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, fallen also nicht unter diese Regelung. Auch ein Mietvertrag mit vereinbartem Kündigungsausschluss ist weiterhin ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”). Er endet nicht automatisch nach einer bestimmten Zeit. Trotzdem ist § 550 BGB anwendbar, wenn das Recht des Vermieters zur Kündigung für eine längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen wird (Blank/Börstinghaus, § 550 BGB, Rdnr. 16), da ein Erwerber von dem Kündigungsausschluss in gleicher Weise betroffen ist wie von einer festen Laufzeit.

Anders im Gewerbemietrecht: Bei Büros, Geschäften und Lagern werden Mietverträge in der Regel auf Zeit und damit für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen. Dort spielt die Vorschrift eine große Rolle.

Das Schriftformgebot des § 550 BGB soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der nach § 566 BGB auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung”), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 – XII ZR 69/06). Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Tatsächlich wird die Vorschrift aber häufig in einem anderen Sinne genutzt: Sie wird regelmäßig von reuigen Mietern oder Vermietern in Anspruch genommen, um sich von langlaufenden Mietverträgen zu lösen, an die man nicht mehr gebunden sein möchte (Blank/Börstinghaus, § 550 BGB, Rdnr. 6). So wird aus einem ungünstigen Zehnjahresvertrag rasch  einer von 15 Monaten (1 Jahr zuzüglich 3 Monate Kündigungsfrist). In den seltensten Fällen ist es dabei jedoch so, dass gar kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Zumeist liegt zwar ein schriftlicher Mietvertrag vor, der jedoch angeblich mangelhaft ist, weil er z.B. den Mietgegenstand nicht in allen Einzelheiten beschreibt oder einen sonstigen Punkt gar nicht oder nur lückenhaft regelt. Findige Anwälte habe sich zu wahren Spezialisten auf dem Gebiet der Mangelsuche in solchen Mietverträgen entwickelt. Es stellt sich dann die Frage, wie sich solche Mängel im Lichte von § 550 BGB auswirken. Wie weit geht das Schriftformerfordernis?

Unter den Juristen ist diese Frage umstritten. Die eine Schule erstreckt das Schriftformerfordernis auf alle Vertragsabreden, ohne Unterscheidung in wesentliche oder unwesentliche. Die Folge davon wäre, dass ein Mietvertrag über 5 Jahre nach 12 Monaten gekündigt werden könnte, wenn der Kellerraum, über den im übrigen unter den Parteien Einigkeit herrscht, nicht ordnungsgemäß im Vertrag aufgenommen wurde. Nach der anderen Auffassung erstreckt sich das Schriftformerfordernis nur auf die wesentlichen Vertragsabreden, also z.B. die Vertragsparteien oder die Höhe der Miete (näheres dazu in unserem Beitrag „Was geregelt werden muss”). Zum Glück ist dies auch die ständige Rechtsprechung des BGH. In einem Urteil vom 12.03.2008 (VIII ZR 71/07) hat er z.B. entschieden, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht für Abreden gilt, die nur von nebensächlicher Bedeutung sind (Im entschiedenen Fall ging es um die Bezeichnung eines mitvermieteten Kellerraumes). Abreden über Lage und Größe eines mitvermieteten Kellerraumes gehörten wegen dessen untergeordneter Bedeutung nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietvertrages. Der VIII. Senat argumentiert in dieser Frage in Einklang mit dem für das Gewerbemietraumrecht zuständigen XII. Senat. Dies kann daher  mittlerweile als gefestigte Rechtsprechung angesehen werden.

Im konkreten Fall wird es sicher nicht immer ganz einfach sein, die wesentlichen von den unwesentlichen Vertragsinhalten zu unterscheiden. Der BGH hat jedoch klar gemacht, dass er den Missbrauch des § 550 BGB nicht hinnimmt. Wer versucht, sich wegen einer Petitesse von wesentlichen vertraglichen Verpflichtungen zu lösen, wird es damit schwer haben.

Lange gab es auch Streit darum, wann die Form bei einem mehrseitigen Vertragswerk eingehalten ist, um das es sich bei einem Mietvertrag in der Regel handelt. § 126 BGB fordert die eigenhändige Namensunterschrift. Dies ist bei einem Vertrag von nur einer Seite kein Problem. Wie ist es aber bei mehrseitigen Dokumenten, die in der Regel nur auf der letzten Seite unterzeichnet werden? Hier ist die Schriftform nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur dann gewahrt, wenn die einzelnen Teile eines Vertragswerkes fest, d.h. nicht ohne Zerstörung trennbar miteinander verbunden sind, sondern auch dann, wenn sich die Einheit des Vertragswerkes aus fortlaufende Paginierung (Seitenzahlen), sonstiger fortlaufender Nummerierung, aus einer einheitlichen grafischen Darstellung oder aus dem inhaltlichen Zusammenhang des Textes zweifelsfrei ergibt.

In der Regel werden Mietverträge so abgeschlossen, dass Mieter und Vermieter in einem gemeinsamen Termin am Tisch sitzen und 2 Vertragsexemplare unterschreiben, von denen je eines der Mieter und der Vermieter bekommt. Dann kommt dadurch der Vertrag zustande und die Schriftform ist gewahrt. Es gibt aber auch Fälle, in denen der Vermieter zwei Vertragsexemplare aufsetzt, unterschreibt und dem Mieter zusendet mit der Bitte, ihm ein gegengezeichnetes Exemplar zurückzusenden. Wenn der Mieter dem nachkommt, ist der Mietvertrag ebenfalls formgerecht zustandekommen. Nach § 126 Absatz 2 Satz 2 BGB  genügt es aber auch, wenn jede Partei nur die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

Der BGH geht sogar noch einen Schritt weiter: Nach einem Urteil vom 17.6.2015 (XII ZR 98/13) ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB auch dann gewahrt, wenn der Mietvertrag mündlich oder konkludent zustandekommen, aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden ist, die inhaltlich vollständig die Bedingungen des später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält. Das kann zum Beispiel bei einer verspäteten Annahme nach § 150 Absatz 1 BGB der Fall sein. Wie man daran sieht, ist die Schriftform nicht konstitutiv für den Vertragsschluss, sondern vor allem wichtig für die Dokumentation des Vertragsinhalts.

Nach allgemeiner Ansicht kann die Vorschrift nicht abbedungen werden (Blank/Börstinghaus, § 550 BGB, Rdnr. 4).

3. Konkludenter Vertragsabschluss (§ 545 BGB)

Ein Mietvertrag kann auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Handeln abgeschlossen werden. Diese Variante ist im Bereich des Wohnraummietrechts noch unwahrscheinlicher als der mündliche Mietvertrag. Sie kann vorkommen, wenn ein Vermieter einer Person Wohnraum überlässt, über längere Zeit einen Herausgabeanspruch nicht geltend macht und Mietzinszahlungen fordert oder vorbehaltlos entgegennimmt. So geschehen vielleicht in der Zeit der Hausbesetzungen.

Einen wichtigen Fall eines konkludenten Mietvertrages gibt es aber in § 545 BGB. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem anderen Teil erklärt. Das Gesetz knüpft hier an das Unterlassen von Beendigungshandlungen (Auszug oder Aufforderung dazu) die Folge einer Mietvertragsverlängerung. Auch dieser Fall kommt jedoch in der Praxis nicht oft vor. Zumeist wird § 545 BGB schon im Mietvertrag ausgeschlossen. Ansonsten schreiben zumindest Vermieter in aller Regel den Widerspruch schon in ihre Kündigungen hinein.

4. AGB-Klauseln zur Form

In standardisierten Mietverträgen finden sich am Schluss gerne Klauseln wie die folgenden:

„Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich niedergelegt sind.“

„Zusätzliche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.“

„Mit dem Abschluss des vorliegenden Vertrages treten alle bisherigen und sonstigen mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen außer Kraft.“

Klauseln dieser Art sind nach gängiger Rechtsprechung unwirksam. Selbstverständlich können die Parteien den Mietvertrag jederzeit auch außerhalb der Vertragsurkunde wirksam abändern. So hat z.B. am 29.10.2007 das Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 67 S 413/06 entschieden, dass Schriftformklauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß den §§ 305b, 307 BGB unwirksam sind, wenn sie für Vertragsänderungen (hier: Mieterhöhungen) konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern.

Der BGH hat in einem Urteil vom 15. Mai 1991 (VIII ZR 38/90) entschieden, dass eine Schriftlichkeitsklausel immer dadurch außer Kraft gesetzt werden kann, daß die Vertragsschließenden zum Ausdruck bringen, eine mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet dieser Klausel gelten. Durch die beanstandete Klausel könne der Mieter jedoch von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abgehalten werden. Eine Klausel, die dem Vermieter die Gelegenheit eröffne, begründete Ansprüche des Mieters unter Hinweis auf eine in der Sache nicht – stets – zutreffende Darstellung der Rechtslage in seinen AGB abzuwehren, benachteilige den Vertragspartner daher entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.

Dabei ist eines allerdings für den Streitfall zu bedenken: Die Vertragsurkunde hat gemäß § 416 ZPO die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich. Wer sich auf eine von der Urkunde abweichende Vereinbarung beruft, muss vor Gericht den vollen Beweis dafür erbringen. Und das ist ausgesprochen schwierig.

Bild: Fotolia / eccolo

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