Die Geislinger Konvention

Eine detailliertere Aufgliederung der Betriebskosten als in der BetrKV ergibt sich aus der Geislinger Konvention. Die Geislinger Konvention ist eine bundesweite, verbandsübergreifende Vereinbarung über die Inhalte und die Strukturen der für ein Betriebskosten-Benchmarking verwendeten Daten. In einer Arbeitsgruppe aus Vertretern von Verbänden, Wohnungsunternehmen und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern unter Federführung von Prof. Dr. Hansjörg Bach von der Fachhochschule Nürtingen wurde die Geislinger Konvention erarbeitet und berücksichtigt sowohl die Anforderungen des unternehmensbezogenen als auch des unternehmensübergreifenden Benchmarkings. Ziel ist es, die Vergleichbarkeit der Betriebskostenpositionen und ihrer kostenbeeinflussenden Gebäudemerkmale sicherzustellen.

Seit dem Jahr 2000 arbeitet der Arbeitskreis „Geislinger Konvention“ mit den Betriebskostenexperten der deutschen Wohnungswirtschaft daran, diese Standards für den Vergleich von Strukturdaten und Betriebskosten von Immobilien zu entwickeln. Durch das Projekt wird die unübersichtliche und komplexe Situation der Betriebskosten transparenter und es wird das Betriebskosten-Benchmarking auf eine wissenschaftliche Basis gestellt. Die „Geislinger Konvention“ ist seit September 2007 die vertragliche Grundlage für Betriebskosten-Vergleiche von bundesweit mehr als 3,5 Millionen Wohneinheiten. Durch sie wurde eine Leistungs- und Kostentransparenz für Mieter und Vermieter möglich und die Grundlage für Optimierungs-maßnahmen geschaffen.

Sie finden die Geislinger Konvention im Internet auf der Website der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Grundlagen der Geislinger Konvention

Die grundsätzliche Idee hinter der Geislinger Konvention ist die Optimierung der Wohnnebenkosten durch ein Benchmarking, also einen Vergleich von Wohnungen in Bezug auf ihre Wohnnebenkosten. Ziel ist es, bei jeder Kostenart herauszufinden, bei welcher Wohnung die Wohnnebenkosten optimal sind und dann die Gründe dafür zu ergründen, um die so gewonnenen Erkenntnisse anschließend auf die andern Wohnungsbestände anwenden zu können. Dieses Verfahren kann man sowohl intern, also innerhalb der eigenen Bestände, als auch extern, d.h. im Vergleich mit anderen Wohnungsbeständen, durchführen.

Als Hauptproblem bei dieser Methode hat sich die mangelnde Vergleichbarkeit bezüglich Kosten, Objekt und Ort herausgestellt. Es gibt trotz der BetrKV keine einheitliche Handhabung der 17 Betriebskostenarten. Man muss bei den Vergleichen auch die Objektart und den Ort berücksichtigen. Die Grünpflegekosten pro qm Wohnfläche werden z.B. bei einem Hochhaus in der City andere sein als bei einem kleinen Mehrfamilienhaus auf dem Lande. Ebenso wird die Schneebeseitigung in Garmisch natürlich höhere Kosten verursachen als in Flensburg. All diese Faktoren müssen für einen sinnvollen Vergleich berücksichtigt werden. Aus diesem Grunde entzieht sich ein professionelles Betriebskostenbenchmarking bei Immobilien einfachen Lösungen, was z.B. das Problem des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes ist. Er kann nur ein erster Anhaltspunkt für Relationen, aber kein Arbeitsinstrument für ein Betriebskostenmanagement sein.

Die Geislinger Konvention stellt daher ein Verfahren zur systematischen Erfassung und Auswertung von Betriebskosten zur Verfügung. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Vergleichbarkeit in den einzelnen Kategorien gewahrt ist.

In einem ersten Schritt wurden die 17 Betriebskostenarten weiter untergliedert und definiert. So soll sichergestellt werden, dass die Kosten deutschlandweit einheitlich verbucht werden. Insgesamt haben sich so 142 Einzelpositionen ergeben, mit denen man die meisten anfallenden Betriebskosten sicher zuordnen kann (Wir haben sie bei den Beiträgen zu den einzelnen Kostenarten jeweils am Ende hinzugefügt).

Die Unternehmen müssen dann für ihre Bestände eine Reihe von Struktur- und Bewegungsdaten auf der Ebene der Wirtschaftseinheit erfassen. Damit soll die Vergleichbarkeit der Objekt in Bezug auf ihre Art und ihren Ort gewährleistet werden, damit eben nicht das Hochhaus in Charlottenburg mit dem 4-Familien-Haus im Bayerischen Wald verglichen wird.

Seit einigen Jahren kann man sich mit dem Siegel „Geislinger Konvention“ zertifizieren lassen. Dadurch soll vor allem den Mietern gezeigt werden, dass man als Vermieter mit dem Thema Betriebskosten professionell umgeht.

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