Die Gründung und Grundlagen einer Genossenschaft

Inhalt:
  1. Die Satzung der Wohnungsgenossenschaft
  2. Vorstand und Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft
  3. Die Eintragung in das Genossenschaftsregister
  4. Die Firma der Wohnungsgenossenschaft
  5. Der Sitz der Wohnungsgenossenschaft
  6. Der Gegenstand der Wohnungsgenossenschaft
1. Die Satzung der Wohnungsgenossenschaft

Zur Gründung einer Genossenschaft sind nach § 4 GenG mindestens 3 Mitglieder erforderlich. Bis zur großen Genossenschaftsreform 2006 waren wie in § 56 BGB für die Gründung eines eingetragenen Vereins 7 Mitglieder für die Gründung einer Genossenschaft erforderlich. Dieses Erfordernis hat der Gesetzgeber herabgesetzt, um die Gründung einer Genossenschaft zu erleichtern. Als Mitglieder kommen natürliche Personen, juristische Personen und Personenvereinigungen in Betracht.

Die Gründer müssen nach § 5 GenG eine schriftliche Satzung beschließen. Dies bedeutet, dass die Satzung von den Gründungsmitgliedern eigenhändig unterschrieben werden muss. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Form von Texten.

Die Satzung darf nach § 18 GenG von den Bestimmungen dieses Gesetzes nur insoweit abweichen, als dies ausdrücklich für zulässig erklärt ist. Sie muss nach § 6 GenG enthalten:

  1. die Firma und den Sitz der Genossenschaft;
  2. den Gegenstand des Unternehmens;
  3. Bestimmungen darüber, ob die Mitglieder für den Fall, dass die Gläubiger im Insolvenzverfahren über das Vermögen der Genossenschaft nicht befriedigt werden, Nachschüsse zur Insolvenzmasse unbeschränkt, beschränkt auf eine bestimmte Summe (Haftsumme) oder überhaupt nicht zu leisten haben;
  4. Bestimmungen über die Form für die Einberufung der Generalversammlung der Mitglieder sowie für die Beurkundung ihrer Beschlüsse und über den Vorsitz in der Versammlung; die Einberufung der Generalversammlung muss durch unmittelbare Benachrichtigung sämtlicher Mitglieder in Textform oder durch Bekanntmachung in einem öffentlichen Blatt erfolgen; das Gericht kann hiervon Ausnahmen zulassen; die Bekanntmachung im Bundesanzeiger oder in einem anderen öffentlich zugänglichen elektronischen Informationsmedium genügt nicht;
  5. Bestimmungen über die Form der Bekanntmachungen der Genossenschaft sowie Bestimmung der öffentlichen Blätter für Bekanntmachungen, deren Veröffentlichung in öffentlichen Blättern durch Gesetz oder Satzung vorgeschrieben ist; als öffentliches Blatt kann die Satzung öffentlich zugängliche elektronische Informationsmedien bezeichnen.

Die Satzung muss nach § 7 GenG ferner bestimmen:

  1. den Betrag, bis zu welchem sich die einzelnen Mitglieder mit Einlagen beteiligen können (Geschäftsanteil), sowie die Einzahlungen auf den Geschäftsanteil, zu welchen jedes Mitglied verpflichtet ist; diese müssen bis zu einem Gesamtbetrage von mindestens einem Zehntel des Geschäftsanteils nach Betrag und Zeit bestimmt sein;
  2. die Bildung einer gesetzlichen Rücklage, welche zur Deckung eines aus der Bilanz sich ergebenden Verlustes zu dienen hat, sowie die Art dieser Bildung, insbesondere den Teil des Jahresüberschusses, welcher in diese Rücklage einzustellen ist, und den Mindestbetrag der letzteren, bis zu dessen Erreichung die Einstellung zu erfolgen hat.

§ 7a (Mehrere Geschäftsanteile; Sacheinlagen), § 8 (Satzungsvorbehalt für einzelne Bestimmungen) und § 8a (Mindestkapital) enthalten weitere Bestimmungen über Sachverhalte, die in der Satzung geregelt werden können. 

Spätere Änderungen der Satzung können nach § 16 Absatz 1 GenG nur durch die Generalversammlung beschlossen werden. Nach § 16 Absatz 6 GenG werden sie erst mit der Eintragung in das Genossenschaftsregister wirksam. Die Generalversammlung kann aber mit dem Beschluss zur Satzungsänderung auch einen späteren Zeitpunkt nach der Eintragung festlegen, zu dem die Änderung wirksam werden soll.

Soweit wir im folgenden beispielhaft Satzungsbestimmungen erwähnen, stammen diese aus der Mustersatzung 2017 des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. An dieser sollte man sich insbesondere vor dem Hintergrund von § 18 GenG orientieren. 

2. Vorstand und Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft

Die Genossenschaft muss nach § 9 Absatz 1 Satz 1 GenG einen Vorstand und einen Aufsichtsrat haben, die in der Gründungsversammlung durch die zuständigen Organe bestellt werden müssen.

3. Die Eintragung in das Genossenschaftsregister

Die Satzung sowie die Mitglieder des Vorstands sind nach § 10 Absatz 1 GenG in das Genossenschaftsregister bei dem Gericht einzutragen, in dessen Bezirk die Genossenschaft ihren Sitz hat. In Berlin ist dafür zentral das Amtsgericht Charlottenburg zuständig.

Nach § 11 Absatz 1 GenG hat der Vorstand die Genossenschaft bei dem Gericht zur Eintragung in das Genossenschaftsregister anzumelden. Die Anmeldung ist von allen Vorstandsmitgliedern durch einen Notar elektronisch in öffentlich beglaubigter Form einzureichen (§ 11 Absatz 1 und 4 GenG, § 12 Absatz 2 HGB, § 157 Alternative 1 GenG, § 39a BeurkG).

Der Anmeldung sind nach § 11 Absatz 2 GenG beizufügen:

  1. die Satzung, die von mindestens drei Mitgliedern unterzeichnet sein muss;
  2. eine Abschrift der Urkunden über die Bestellung des Vorstands und des Aufsichtsrats;
  3. die Bescheinigung eines Prüfungsverbandes, dass die Genossenschaft zum Beitritt zugelassen ist, sowie eine gutachtliche Äußerung des Prüfungsverbandes, ob nach den persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen, insbesondere der Vermögenslage der Genossenschaft, eine Gefährdung der Belange der Mitglieder oder der Gläubiger der Genossenschaft zu besorgen ist.

In der Anmeldung ist nach § 11 Absatz 3 GenG ferner anzugeben, welche Vertretungsbefugnis die Vorstandsmitglieder haben.

Das Gericht hat nach § 11a Absatz 1 GenG zu prüfen, ob die Genossenschaft ordnungsmäßig errichtet und angemeldet ist. Ist dies nicht der Fall, so hat es die Eintragung abzulehnen. Das Gericht hat nach § 11a Absatz 2 GenG die Eintragung auch abzulehnen, wenn offenkundig oder auf Grund der gutachtlichen Äußerung des Prüfungsverbandes eine Gefährdung der Belange der Mitglieder oder der Gläubiger der Genossenschaft zu besorgen ist. Ausgangspunkt der Prüfung durch das Registergericht ist das Gutachten des Prüfungsverbands. Das Gericht ist zwar nicht an die Beurteilung des Prüfungsverbands gebunden, es dient ihm aber als Grundlage für seine eigene Entscheidung. 

Wenn keine Einwände bestehen hat das Gericht die Genossenschaft einzutragen. Mit der Eintragung entsteht die Genossenschaft als juristische Person.

4. Die Firma der Wohnungsgenossenschaft

Nach § 6 Nummer 1 GenG muss die Satzung die Firma der Genossenschaft enthalten. Unter der „Firma” versteht man im Handels- und Gesellschaftsrecht nicht wie im allgemeinen Sprachgebrauch das Unternehmen als Ganzes, sondern nach § 17 Absatz 1 HGB den Namen, unter dem ein kaufmännisches Geschäft betrieben und die Unterschrift abgegeben wird. Vermietet also eine Genossenschaft Wohnungen an ihre Mitglieder, so geschieht dies unter ihrer Firma. Die Firma wird im Genossenschaftsregister eingetragen (§ 12 Absatz 2 GenG). Da die Firma Teil der Satzung ist, ist eine Firmenänderung nur durch eine Satzungsänderung möglich. 

Bei der Bestimmung der Firma muss dieGenossenschaft die allgemeinen Grenzen des Handels- und Wettbewerbsrechts einhalten. Das bedeutet insbesondere, dass die Firma nach § 18 Absatz 1 HGB zur Kennzeichnung des Kaufmanns geeignet sein und Unterscheidungskraft besitzen muss, die Firma nach § 18 Absatz 2 HGB keine Angaben enthalten darf, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für die angesprochenen Verkehrskreise wesentlich sind, irrezuführen, und sich die neue Firma nach § 30 HGB von allen an demselben Ort oder in derselben Gemeinde bereits bestehenden und in das Handelsregister oder in das Genossenschaftsregister eingetragenen Firmen deutlich unterscheiden muss.

Die Firma der Genossenschaft muss nach § 3 GenG  als Rechtsformzusatz die Bezeichnung “eingetragene Genossenschaft” oder die Abkürzung “eG” enthalten. Der Rechtsverkehr wird dadurch darauf hingewiesen, dass ihm nach § 2 GenG in der Regel nur das Vermögen der Genossenschaft haftet.

5. Der Sitz der Wohnungsgenossenschaft

Nach § 6 Nummer 1 GenG muss die Satzung den Sitz der Genossenschaft bestimmen. Sitz ist in der Regel der Ort, an dem sich die Hauptverwaltung der Genossenschaft befindet. Dies ist jedoch nicht zwingend. In Anknüpfung an § 5 AktG ist der Sitz der Gesellschaft der Ort im Inland, den die Satzung bestimmt. Allerdings wird nach einhelliger Ansicht verlangt, dass die Genossenschaft zum Ort des Sitzes eine „juristische oder betriebliche“ Beziehung hat. Der Sitz der wird daher auch heute noch gewöhnlich definiert als der Ort, an dem sich die Geschäftsleitung, die Verwaltung und ein Betrieb der Genossenschaft befinden (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 71).

Anknüpfungspunkt für den Sitz der eG ist der kommunalrechtliche Begriff der Gemeinde. Der Sitz einer Wohnungsgenossenschaft, deren Verwaltung und Wohnungsbestände in Charlottenburg liegen, ist daher Berlin.  

Der Sitz wird im Genossenschaftsregister eingetragen (§ 12 Absatz 2 GenG). Da der Sitz Teil der Satzung ist, ist eine Änderung des Sitzes nur durch eine Satzungsänderung möglich.

Der Sitz ist nach § 10 Absatz 1 GenG wichtig für die Zuständigkeit des Genossenschaftsregisters. Außerdem wird der allgemeine Gerichtsstand der  Genossenschaften nach § 17 ZPO durch ihren Sitz bestimmt. Das Gericht, bei dem Genossenschaften den allgemeinen Gerichtsstand haben, ist nach § 22 ZPO auch für die Klagen zuständig, die von ihnen oder von dem Insolvenzverwalter gegen die Mitglieder als solche oder von den Mitgliedern in dieser Eigenschaft gegeneinander erhoben werden.

6. Der Gegenstand der Wohnungsgenossenschaft

Nach § 6 Nummer 2 GenG muss die Satzung den Gegenstand der Genossenschaft bestimmen. Der Gegenstand des Unternehmens ergibt sich aus ihrem Zweck. Bei Wohnungsgenossenschaften geht es darum, die Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen. Der Unternehmensgegenstand umfasst alle Tätigkeiten, durch die dieser Förderzweck verwirklicht werden soll. Der Unternehmensgegenstand konkretisiert somit die Umsetzung des  Förderzwecks. Welche Maßnahmen davon konkret umfasst sind, muss nach § 6 Nummer 2 GenG in der Satzung festgelegt werden. So heißt es in § 2 Absatz 2 der GdW- Mustersatzung 2017: „Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, vermitteln, veräußern und betreuen; sie kann alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen.”

Zum Gegenstand der Genossenschaft können auch Beteiligungen an anderen Unternehmen gehören. Auch dies muss in der Satzung ausdrücklich festgelegt werden. In § 2 Absatz 4 der Mustersatzung 2017 heißt es dazu: „Die Genossenschaft kann Beteiligungen im Rahmen von § 1 Abs. 2 des Genossenschaftsgesetzes übernehmen.” Nach § 1 Absatz 2 GenG ist eine Beteiligung an Gesellschaften und sonstigen Personenvereinigungen einschließlich der Körperschaften des öffentlichen Rechts ist zulässig, wenn sie der Förderung des Erwerbes oder der Wirtschaft der Mitglieder der Genossenschaft oder deren sozialer oder kultureller Belange oder, ohne den alleinigen oder überwiegenden Zweck der Genossenschaft zu bilden, gemeinnützigen Bestrebungen der Genossenschaft zu dienen bestimmt ist. Es genügt also nicht, wenn die Beteiligung nur den allgemeinen Vermögensinteressen der Genossenschaft oder der Mitglieder dient (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 91). Wohnungsgenossenschaften halten Beteiligungen oft an Tochtergesellschaften, die zum Beispiel das Bauträgergeschäft abwickeln, Facility-Management-Leistungen erbringen oder den Mitgliedern soziale Dienste anbieten. 

Die in der Satzung genannten Maßnahmen ermöglichen der Genossenschaft in diesen Bereichen geschäftlich tätig zu werden. Ob sie dies tut, ist abhängig von den Entscheidungen  des jeweiligen Einzelfalles, insbesondere in wirtschaftlicher Hinsicht. Eine Pflicht, in allen Bereichen des Unternehmensgegenstandes tätig zu sein, besteht nicht. Die Genossenschaft kann daher Neubauten errichten, sie muss es aber nicht (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 82).

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