Die Grunderwerbsteuer

Inhalt:
  1. Die Grunderwerbsteuer
  2. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
  3. Share-Deals
  4. Die Grunderwerbsteuer in der Koalitionsvereinbarung 2018
1. Die Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer ist die wichtigste Verkehrssteuer. Ihr unterliegen nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Gleiches gilt nach § 1 Absatz 1 Nummer 4 GrEStG für das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren.

Unter Grundstücken im Sinne des GrEStG sind nach § 2 Absatz 1 Satz 1 GrEStG Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen, also auch Eigentumswohnungen. Nach § 2 Absatz 2 Nummer 1 GrEStG stehen Erbbaurechte Grundstücken gleich.

Die Grunderwerbsteuer steht den Ländern zu, die seit einer Änderung des Grundgesetzes im Jahre 2006 den Steuersatz bestimmen. Sie berechnet sich nach dem Kaufpreis (§ 9 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG). Der Grunderwerbsteuersatz beträgt nach § 11 Absatz 1 GrEStG 3,5 %. Die Bundesländer können jedoch davon abweichende Sätze festlegen. Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 3 des Gesetzes über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2014 in Berlin 6 %. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer betrugen 2016 ca. 12,4 Mrd. € und 2017 ca. 13,14 Mrd. €.

Steuerschuldner sind nach § 13 Nummer 1 GrEStG regelmäßig die an dem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen, also der Erwerber und der Veräußerer. In den meisten Verträgen wird jedoch vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Das Finanzamt wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt der Erwerber die Steuer nicht, kann das Finanzamt die Steuer aber auch vom Veräußerer fordern.

Für Berliner Grundstücke ist für die Grunderwerbsteuer zentral das Finanzamt Spandau zuständig. Ansonsten ist in der Regel das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt.

Der Erwerber eines Grundstücks darf nach § 22 Absatz 1 GrEStG in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung (=steuerliche Unbedeklichkeitsbescheinigung)  des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt hat die Bescheinigung nach § 22 Absatz 2 Satz 1 GrEStG zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.

Aufgrund von § 4 Nr. 9a UStG werden die Umsätze aus dem Verkauf von Wohnungen ausdrücklich für steuerfrei erklärt, da sie in der Regel unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Statt Umsatzsteuer (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Umsatzsteuer”) zahlt man für Veräußerungsumsätze Grunderwerbsteuer. 

2. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer

Nach § 3 GrEStG gibt es verschiedene Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht:

  • der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt;
  • der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes;
  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers;
  • der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung;
  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind.

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in eine WEG durch den Eigentümer (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Begründung von Wohnungseigentum”) ist kein grunderwerbsteuerlich relevanter Vorgang.

3. Share-Deals

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, daß mindestens 95 vom Hundert der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies nach § 1 Absatz 2a GrEStG als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. Beträgt der übertragene Gesellschaftsanteil hingegen weniger als 95 %, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies wird insbesondere bei der Übertragung großer Immobilienbestände häufig genutzt, um die Grunderwerbsteuer zu sparen. Statt die Immobilien selbst zu veräußern (=Asset-Deal), werden 94,9 % der Anteile an der Gesellschaft veräußert, der die Immobilien gehören (=Share-Deal). Bei Personengesellschaften war es dem Mehrheitsgesellschafter bisher zudem möglich, nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer der ersten 94,9% hinzuzukaufen. Tat er dies, musste er lediglich die Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1% zahlen.

Nicht zu den Share-Deals gehört die Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen in Konzerten nach § 6a GrEStG, da sich hier die wirtschaftliche Zuordnung nicht ändert.

Die Share-Deals sind politisch umstritten, da durch sie insbesondere große Immobiliengeschäfte von professionellen Marktteilnehmern von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Dem Staat entgehen durch diese „Share Deals” geschätzt bis zu 1 Mrd. EUR an Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer pro Jahr. Die Finanzminister der Bundesländer haben daher am 21. Juni 2018 beschlossen, den Bund zu bitten, die Regelungen zu verschärfen. Dabei geht es um folgende Maßnahmen (Näheres dazu in der Pressemitteilung des Hessischen Ministeriums der Finanzen vom 21. Juni 2018):

Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften

Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90% herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen „mitgebrachten“ Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.

Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre

Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Bislang wird bspw. Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Bisher waren bestimmte Share Deals derart ausgestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 % der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergegangen sind und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 % auf diesen Gesellschafter übertragen wurden. Nach der Verlängerung sämtlicher Fünfjahresfristen auf 10 Jahre dürfen die restlichen 5,1 % erst nach Ablauf von 10 Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden. Die Verlängerung der Frist auf 10 Jahre erschwert folglich u.a. solche Gestaltungen. Die Gesellschaften sind zudem innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.

Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %

Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

Ob diese Maßnahmen ausreichen, ist umstritten. So fordert die finanzpolitische Sprecherin der Grünen im Bundestag, Lisa Paus, die Möglichkeit die Grunderwerbsteuer bei “„Share Deals” zu sparen mittelfristig ganz abzuschaffen. Von einem „Tropfen auf den heißen Stein” sprach der Linken-Finanzexperte Jörg Cezanne und forderte, anteiligen Grunderwerb auch anteilig zu besteuern. So würden bei Übernahme von mehr als 50 % der Anteile eines Grundstückseigentümers auch 50 % der entsprechenden Grunderwerbsteuer fällig, bei Erwerb von mehr als 75 % entsprechend 75 %.

Das diese Skepsis nicht von der Hand zu weisen ist, zeigt ein Beitrag in der ImmobilienZeitung vom 28. Juni 2018 unter der Überschrift „Share-Deals bleiben lukrativ”, unterstrichen durch ein Foto mit jubelnden Businessmenschen. Danach überwiegt in der Branche die Erleichterung – es hätte schlimmer kommen können. Vor allem, da die Absenkung der steuerauslösenden Anteilsgrenze von 95% auf 90% doch recht moderat ausgefallen ist. Im Bundestagswahlkampf waren weit größere Schritte auf 75 % oder 50 % diskutiert worden. Eine Beteiligung von 10% sei für die meisten Partner zu verkraften. Die Zeitung zitiert einen Steuerjuristen mit der Prognose, dass die Reform der Grunderwerbsteuer nicht die von der Politik erhofften Ergebnisse bringen werde.

4. Die Grunderwerbsteuer in der Koalitionsvereinbarung 2018

In der Koalitionsvereinbarung 2018 haben CDU/CSU und SPD vereinbart, dass geprüft werden soll, ob für Familien in Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken eingeführt wird.

Außerdem sollen missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share-Deals beendet werden. Die gewonnenen Mehreinnahmen sollen von den Ländern zur Senkung der Steuersätze verwendet werden können.

Bild: kamasigns / Fotolia

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