Die Indexmiete

Das hauptsächliche Instrument zur Erhöhung der Miete im freifinanzierten Wohnungsbau ist der Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Daneben gibt es noch die Staffelmiete nach § 557a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) und die Indexmiete nach § 557b BGB. Die Indexmiete ist eine variable Miete für eine Wohnung oder einen Gewerberaum. Sie ist geregelt in § 557 b BGB.

In der Sache handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel. Eine Wertsicherungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete wertbeständig werden soll, um sie der Geldentwertung (Inflation) zu entziehen. Der Vermieter soll immer die Miete erhalten, die wertmäßig der vereinbarten Summe im Augenblick des Vertragsschlusses entspricht (Kaufkraftausgleich).

Inhalt:
  1. Die Indexmietvereinbarung
  2. Das Mieterhöhungsverfahren
  3. Die Wirkung der Indexierung
  4. Muster Indexmietvertrag
  5. Muster Indexmieterhöhung
1. Die Indexmietvereinbarung

Die Vertragsparteien können seit dem 1. September 1993 gemäß § 557b Absatz 1 BGB schriftlich (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”) vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Der Verbraucherpreisindex für Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Die Bezugnahme auf andere Indizes, Währungen oder Güter ist im Bereich der Wohnungsmiete nach § 557b Absatz 5 BGB nicht zulässig. Bei Gewerberäumen sind auch andere Bezugsgrößen und kürzere Anpassungsfristen zulässig.

Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nach § 557b Absatz 2 BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierungsumlage, näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) ist ausgeschlossen.

Der Lauf einer Indexmietvereinbarung ist nicht befristet. Eine währungsrechtliche Genehmigung ist nicht erforderlich.

Die Vorschriften über die Indexmiete sind zwingendes Recht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 557b Absatz 5 BGB unwirksam. Man muss dann zur Erhöhung der Miete wieder auf die Möglichkeiten der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zurückgreifen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”).

2. Das Mieterhöhungsverfahren

Eine Änderung der Indexmiete tritt anders als bei der Staffelmiete nicht automatisch ein, sondern muss nach § 557b Absatz 3 BGB durch Erklärung in Textform (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”) geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Anders als in § 558 BGB bei der Erhöhung nach dem Mietspiegel ist bei der Indexmieterhöhung keine Zustimmung durch den Mieter für die Erhöhung erforderlich. Diese hat er quasi schon im Voraus erteilt. Die Berechtigung der Mieterhöhung wird daher auch nicht in einem Zustimmungsprozess, sondern im Rahmen einer Zahlungsklage geprüft. Dies vereinfacht das Verfahren erheblich. Außerdem läßt sich die Begründetheit des Anspruchs einfacher überprüfen als in Mietspiegelfällen.

Anders als bei Staffelmietvereinbarungen führt die Vereinbarung einer Indexmiete nicht automatisch bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses (hier: Veränderung des Indexes) zur Erhöhung der Miete. Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen, so muss er die Mietzinsänderung gegenüber dem Mieter durch eine Erklärung in Textform (§ 126 b BGB) (Mehr dazu in unserem Beitrag „Form”) geltend machen. In der Erklärung ist die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Dazu hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 22. November 2017 (BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16) entschieden, dass die Mietänderungserklärung

  1. den Indexwert zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses,
  2. den aktuellen Indexwert,
  3. den Betrag, um den sich die Miete erhöht,
  4. sowie die künftig geschuldete Kaltmiete

enthalten muss. Die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten muss die Erklärung nicht enthalten. Andererseits ist es nicht ausreichend, die Erhöhung nur in einem Prozentsatz anzugeben.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Die Mietpreisbremse (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”) muss auch bei der Vereinbarung einer Indexmiete eingehalten werden. Die §§ 556d bis 556g BGB sind jedoch nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

Außerhalb der Gebiete mit Mietpreisbremse gelten die allgemeinen Mietpreisgrenzen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”). Die Mieten können insbesondere über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und brauchen sich nicht an den allgemeinen Mietsteigerungen zu orientieren.

3. Die Wirkungen der Indexierung

Mietanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete sind erst seit dem 01.09.1993 zulässig. Bis zur Mietrechtsreform konnten diese Mietverträge nur über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter war ausgeschlossen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 zu Stande gekommen sind, ist eine Mindestlaufzeit nicht mehr vorgeschrieben. Die Verträge können auf unbestimmte Zeit geschlossen werden und es ist auch das Recht auf ordentliche Kündigung nicht mehr ausgeschlossen.

Indexmieten sind in der Wohnraummiete sehr selten. Das liegt vor allem daran, dass durch sie nur eine Wertsicherung der Miete erreicht werden und der Vermieter nicht an der allgemeinen Mietenentwicklung teilhaben kann. Im Vergleich mit der sonst für Wohnraum vorgesehenen Möglichkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) stellt sich die Frage, wie sich die Verbraucherpreise und damit die Indexmieten im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entwickeln. Hier kann es zu deutlichen, auch regional begründeten Abweichungen kommen. Der Index wird bundesweit ermittelt, während die Mietspiegel regional sind und daher in den angespannten Großstadtmärkten über der allgemeinen Preisentwicklung liegen dürften. Andererseits ist zu bedenken, dass die Mietspiegel oft politischer Einflussnahme unterliegen und als Instrument der Mietpreisdämpfung genutzt werden. Diesen Unsicherheiten entgeht man durch eine Indexierung. Entscheidend ist dabei aber letztlich die Einschätzung der weiteren Preisentwicklung bei den Mieten und den allgemeinen Lebenshaltungskosten in den nächsten Jahren und die Frage, ob der Markt es möglich macht, die bei den Mietern tendenziell unbeliebten Indexmieten durchzusetzen.

Ein Hauptproblem aus Vermietersicht ist der Ausschluss der modernisierungsbedingten Mieterhöhung gemäß § 559 BGB. Die Mietpreisbremse gilt bei Indexmietverträgen nach § 557b Absatz 4 BGB nur für die Ausgangsmiete, nicht für die Mieten nach Erhöhung.

4. Muster Indexmietvertrag

Unser Muster eines Indexmietvertrag ist zunächst einmal ein ganz normaler Wohnungsmietvertrag (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mietvertragsmuster”). Er bezieht sich auf den Normalfall der Vermietung einer Wohnung im freifinanzierten Wohnungsbau ohne Stellplatz und Gartenfläche. § 14 gilt nur, wenn Vermieter eine Genossenschaft ist.

Nur bezüglich der Mieterhöhungen sieht der Mietvertrag in § 3 Absatz 3 eine gesonderte Regelung in Form einer Indexierung vor. Die Vertragsparteien können nach § 557b BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Unser Muster soll ein Vorschlag für die Durchführung und Abwicklung der Mehrzahl der normalen Mietverhältnisse sein und einen fairen Interessenausgleich bei hoher Rechtssicherheit bieten. Wer als Vermieter alle mietrechtlichen Möglichkeiten zu seinen Gunsten ausnutzen möchte, sollte besser auf ein Formular eines vermieternahen Anbieters zurückgreifen.

Muster_Indexmietvertrag_20181031

5. Muster Indexmieterhöhung

Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Mieterhöhung einer ordnungsgemäß im Mietvertrag vereinbarten Indexmiete im freifinanzierten Wohnungsbau. Grundlage ist der Mietvertrag gemäß Ziffer 4.

Muster_Mieterhöhung Indexmiete_20181106

Bild: Aleksei / Fotolia

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