Die Insolvenz des Mieters

Inhalt:
  1. Das Insolvenzverfahren des Mieters
  2. Mietforderungen vor dem Insolvenzantrag des Mieters
  3. Mietforderungen im Insolvenzeröffnungsverfahren des Mieters
  4. Mietforderungen im Insolvenzverfahren des Mieters
  5. Die Nutzungsentschädigung im Insolvenzverfahren des Mieters
  6. Die Mietsicherheit im Insolvenzverfahren des Mieters
  7. Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzverfahren des Mieters
  8. Kündigung und die Freigabe in der Insolvenz des Mieters
  9. Der Genossenschaftsanteil in der Insolvenz des Mieters

Der häufigste und daher wohnungswirtschaftlich wichtigste Fall ist der der Wohnungsmieterinsolvenz. Da Wohnungsmieter in der Regel Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind, ist jeder Fall einer solchen Insolvenz zugleich ein Fall der Verbraucherinsolvenz, für den neben den allgemeinen Insolvenzvorschriften auch noch die besonderen über die Verbraucherinsolvenz in den §§ 304 ff InsO gelten.

Kommt ein Wohnungsmieter in finanzielle Schwierigkeiten, ist der Vermieter häufig einer der ersten Geschäftspartner, die darunter zu leiden haben. Das liegt daran, dass er dem Mieter die Mietsache Monat für Monat quasi in Vorleistung überlassen muss, ohne sicher sein zu können, dass er auch sein Geld bekommt. Der Bäcker reicht die Brötchen erst über die Theke, wenn der Euro in die Gegenrichtung wandert. Als Vermieter kann man die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Miete abhängig machen, ist aber danach in der Sache Monat für Monat Vorleistender. Die Versuchung ist daher groß, erst alles andere zu bezahlen, da die Konsequenzen der nicht bezahlten Miete nicht sofort spürbar sind.

Kommt es zu keinem Insolvenzverfahren, entstehen Mietschulden mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen wie Kündigung, Klage und Vollstreckung. Dies führt zumeist zu einem ungeordneten Verfahren, nach dessen Abschluss der Vermieter die Mietsicherheit für Verfahrenskosten aufwenden und die ausgebliebenen Mieten und die Kosten für die Wiedervermietung abschreiben muss. Im Falle eines Mieterinsolvenzverfahrens kann das wirtschaftliche Ergebnis am Ende das gleiche sein, es läuft aber wenigstens in geordneten Bahnen ab.

1. Das Insolvenzverfahren des Mieters

Mit dem Insolvenzantrag beginnt das Insolvenzeröffnungsverfahren. In diesem wird untersucht, ob das vorhandene Vermögen, die sogenannte „Masse”, ausreicht, um die Kosten des Verfahrens zu decken. Geht es um die Insolvenz eines Wohnungsmieters, so wird der Antrag in aller Regel durch den Mieter selbst gestellt.

Von einem Insolvenzantrag erfährt der Vermieter in der Regel durch den vorläufigen Insolvenzverwalter, der sich bei ihm meldet und Informationen zum Mietverhältnis einholt. Zu diesem Zeitpunkt bestehen in der Regel bereits Mietschulden aus der Zeit, bevor der Mieter den Insolvenzantrag gestellt hat. Die Mietschulden erhöhen sich in vielen Fällen auch während des Insolvenzeröffnungsverfahrens.

Ist keine ausreichende Masse vorhanden, weist das Insolvenzgericht nach § 26 Absatz 1 Satz 1 InsO  den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab. Andernfalls mündet das Insolvenzeröffnungsverfahren mit dem Insolvenzbeschluss nach § 27 InsO in das Insolvenzverfahren. Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, gemäß § 80 InsO auf den Insolvenzverwalter über. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter in der Regel die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück.

Informationen über Insolvenzverfahren veröffentlichen die Gerichte auf dem gemeinsamen Justizportal

https://www.insolvenzbekanntmachungen.de

2. Mietforderungen vor dem Insolvenzantrag des Mieters

Mietforderungen, die bis zu dem Zeitpunkt entstehen, in dem der Insolvenzantrag gestellt wird, sind Insolvenzforderungen nach § 108 Absatz 3,  § 38 InsO. Diese Forderungen muss der Vermieter zur Tabelle anmelden.

3. Mietforderungen im Insolvenzeröffnungsverfahren des Mieters

Grundsätzlich sind auch Mietforderungen, die im Insolvenzeröffnungsverfahren entstehen,  Insolvenzforderungen nach § 108 Absatz 3,  § 38 InsO. Diese Forderungen muss der Vermieter zur Tabelle anmelden.

Allerdings können Mietforderungen auch schon während des Insolvenzeröffnungsverfahrens zu Masseverbindlichkeiten nach § 55 Absatz 2 InsO werden. Das Insolvenzgericht kann nämlich schon im Insolvenzeröffnungsverfahren gemäß § 21 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Wenn es zugleich dem Schuldner nach § 21 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 InsO ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt, so geht damit nach § 22 Absatz 1 Satz 1 InsO die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners auf den vorläufigen Insolvenzverwalter über. Der Schuldner kann nicht mehr selbst handeln. Dies kann nur noch der vorläufige Insolvenzverwalter. In diesem Fall spricht man von einem starken vorläufigen Insolvenzverwalter. Handelt der starke vorläufige Insolvenzverwalter, so entsteht auch während des Insolvenzeröffnungsverfahrens eine sogenannte „Massseverbindlichkeit” nach § 55 Absatz 2 InsO, die vorweg aus der Insolvenzmasse zu begleichen ist (BGH, Urteil vom 18.7.2002IX ZR 195/01). Damit wären auch die Mieten aus der Phase nach Antragstellung als Masseverbindlichkeiten vollständig vorab zu bezahlen, wenn der Insolvenzverwalter die Räumlichkeiten weiter nutzt. Allerdings ist die Bestellung eines starken Insolvenzverwalters auch aus diesem Grund eine Ausnahme.

4. Mietforderungen im Insolvenzverfahren des Mieters

Nach § 108 Absatz 1 Satz 1 InsO bestehen Mietverhältnisse über Wohnräume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Die daraus folgenden Mietforderungen sind Masseverbindlichkeiten nach § 55 Absatz 1 Nummer 2 InsO und müssen vom Insolvenzverwalter aus der Masse befriedigt werden. Da Wohnraummietverträge vom Insolvenzverwalter in der Regel unverzüglich nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO freigegeben werden, endet die Haftung der Masse für die Wohnraummieten mit Ablauf der dort genannten 3-Monats-Frist. Die Mietforderungen für die Zeit danach sind wieder Insolvenzforderungen. Da der Anspruch auf die Miete im Insolvenzverfahren also mindestens für die Dauer der gesetzlichen Kündigungsfrist aus der Masse vorab zu bezahlen ist, sollte sich der Vermieter bei Mietschulden im Insolvenzeröffnungsverfahren gut überlegen, ob er den Mietvertrag kündigt (Schach, Mietrecht, § 9, Rn. 76). Denn danach hat er nur noch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung (Sie nachfolgend Ziffer 5.), der in der Regel nur eine Insolvenzforderung ist.

5. Die Nutzungsentschädigung im Insolvenzverfahren des Mieters

Gibt der Mieter die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig zurück, so hat er dem Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Nutzungsentschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete zu zahlen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”). Ansprüche auf Nutzungsentschädigung aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind Insolvenzforderungen nach § 108 Absatz 3,  § 38 InsO. Diese Forderungen muss der Vermieter zur Tabelle anmelden. Dies gilt in der Regel aber auch für Nutzungsentschädigungsansprüche für Zeiträume im Insolvenzeröffnungsverfahren oder im Insolvenzverfahren (BGH, Urteil vom 21.12.2006IX ZR 66/05). Ist das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gekündigt worden, so sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofes der Rückgabeanspruch gemäß § 546 BGB sowie alle daraus resultierenden Abwicklungsansprüche grundsätzlich Insolvenzforderungen nach § 38 InsO. Dies schließe den Anspruch des Vermieters auf Entschädigung bei verspäteter Rückgabe ein; auf dessen Fälligkeit komme es insoweit nicht entscheidend an. Nur unter den Voraussetzungen des § 55 InsO komme eine Masseverbindlichkeit in Betracht. Diese erfordere jedoch eine aktive Inanspruchnahme der Wohnung durch den Insolvenzverwalter, die nicht darin gesehen werden kann, dass er die Herausgabe durch den Mieter nicht aktiv betreibt oder die Freigabeerklärung nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO nicht abgibt. 

6. Die Mietsicherheit im Insolvenzverfahren des Mieters

Da die Mieten bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens in der Regel nur eine Insolvenzforderung sind, die lediglich quotal bedient wird, muss der Vermieter wegen der Rückstände in den meisten Fällen auf die Mietsicherheit zurückgreifen, die der Mieter gestellt hat. Ist der Vermieter zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kraft Gesetzes oder auf Grund einer Vereinbarung zur Aufrechnung berechtigt, so wird dieses Recht nach § 94 InsO durch das Verfahren nicht berührt. Die Aufrechnung gegen die Kaution ist daher weiterhin zulässig, auch mit solchen Ansprüchen, die lediglich Insolvenzforderungen sind.

Die Rückzahlung der Mietsicherheit kann nur an den Insolvenzverwalter erfolgen, da er die Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners hat. Während des Eröffnungsverfahrens muss danach unterschieden werden, ob es sich um einen starken oder einen schwachen Insolvenzverwalter handelt. Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab (Näheres dazu finden Sie in den Ausführungen unter Ziffer 8.), wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei (BGH, Beschluss vom 16.3.2017IX ZB 45/15). Die Kaution ist dann wieder an den Wohnungsmieter auszuzahlen.

7. Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzverfahren des Mieters

Das Vermieterpfandrecht spielt im wohnungswirtschaftlichen Alltag keine große Rolle (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Vermieterpfandrecht”). Dies liegt daran, dass bei Mietern, die noch nicht einmal ihre Wohnungsmiete bezahlen können, in aller Regel auch nur wenig zu pfänden ist. Nach § 562 Absatz 1 Satz 2 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Welche dass sind, ergibt sich aus § 811 ZPO. Nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen danach insbesondere der in Deutschland übliche Hausrat und Bargeld, soweit es zum unpfändbaren Teil des Arbeitseinkommens gehört. In der Praxis bedeutet das in den meisten Fällen, dass die Gegenstände, die sich in der Wohnung eines Mietschuldners befinden, nicht pfändbar sind und somit auch nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen.

Der Vermieter ist aufgrund des Vermieterpfandrechts nach § 50 Absatz 1 InsO für seine Hauptforderungen, Zinsen und Kosten zur abgesonderten Befriedigung aus den dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Pfandgegenständen berechtigt. Dies gilt allerdings nach § 50 Absatz 2 InsO nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als die letzten zwölf Monate vor der Eröffnung des Verfahrens sowie wegen der Entschädigung, die infolge einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen ist (Ist nur im Gewerberaummietrecht relevant). Auch dieses Absonderungsrecht setzt aber voraus, dass überhaupt ein Vermieterpfandrecht besteht, es sich insbesondere nicht um pfändungsfreie Gegenstände handelt. Dies dürfte jedoch im Wohnungsbereich die Regel sein.

Die Verwertung der Gegenstände erfolgt nicht durch den Vermieter, sondern gemäß den §§ 166 ff InsO durch den Insolvenzverwalter. Dieser ist zum freihändigen Verkauf berechtigt. Da der Insolvenzverwalter das Wohnungsmietverhältnis jedoch in der Regel freigibt, bleibt es bei den allgemeinen Regeln.

8. Kündigung und die Freigabe in der Insolvenz des Mieters

Nach § 108 Absatz 1 Satz 1 InsO bestehen Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners (Egal ob die Insolvenz den Mieter oder den Vermieter betrifft) über unbewegliche Gegenstände oder Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Insolvenzverwalter kann daher, anders als nach § 103 InsO bei anderen gegenseitigen Verträgen, nicht wählen, ob er einen Mietvertrag erfüllen möchte oder nicht.

Nach § 109 InsO hat der Insolvenzverwalter des Mieters ein Sonderkündigungsrecht, dass allerdings nach § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO nicht für Wohnungsmietverträge gilt. Stattdessen hat er nach dieser 2001 in die InsO eingefügten Vorschrift das Recht, den Wohnraummietvertrag aus dem Insolvenzverfahren freizugeben, also zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Kündigungsfrist (3 Monate nach § 109 Absatz 1 Satz 1 InsO) fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Von dieser Möglichkeit wird in der Regel auch Gebrauch gemacht. Diese Regelung soll dem Schuldner die Wohnung erhalten, auch wenn für die Zahlung der Miete nicht genügend Masse vorhanden ist. Es liegt dann am Schuldner selbst (Eventuell mit Unterstützung der Familie oder aus dem pfändungsfreien Einkommen) oder an den für die soziale Daseinsfürsorge zuständigen Stellen (JobCenter, Sozialämter), die Zahlung der Wohnungsmiete sicherzustellen. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Absatz 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter in der Regel die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt wieder dem Mieter gegenüber auszusprechen, auch wenn das Insolvenzverfahren im übrigen noch nicht abgeschlossen ist.

Besonders wichtig: Im Falle der Mieterinsolvenz kann der Vermieter nach § 112 InsO nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Wird allerdings die nach dem Eröffnungsantrag fällig werdende Miete nicht vertragsgemäß gezahlt, steht § 112 InsO einer Kündigung des Mietvertrages gemäß den allgemeinen Regeln nicht entgegen (BGH, Urteil vom 18. 7. 2002IX ZR 195/01). Auch alle weiteren zur Kündigung berechtigenden Vertragsverletzungen werden durch die Kündigungssperre nicht berührt (Schach, Mietrecht, § 9, Rn. 78), unabhängig vom Zeitpunkt, zu dem sie geschehen. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt jedoch nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 I 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 I 2 InsO (Also nach Ablauf der Frist von 3 Monaten) sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 19/14).

Wurde der Mietvertrag schon vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gekündigt, greift § 112 InsO nicht ein. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch (Siehe dazu unseren Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”) ist gegen denjenigen geltend zu machen, der über das Vermögen des Schuldners verfügen darf (Siehe dazu die Ausführungen zu Ziffer 5. in unserem Beitrag „Das Insolvenzverfahren”). Dabei ist zu beachten, dass die Ansprüche auf Räumung und Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder nicht erbrachter Schönheitsreparaturen als einfache Insolvenzforderungen nach § 38 InsO zur Tabelle anzumelden sind (BGH, Urteil vom 5. 7. 2001IX ZR 327/99). Der Herausgabeanspruch des Vermieters begründet nämlich nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ein Aussonderungsrecht im Konkurs nur in demselben Umfang wie derjenige nach § 985 BGB. Ein weitergehender mietvertraglicher Räumungsanspruch ist daher lediglich eine Insolvenzforderung. 

9. Der Genossenschaftsanteil in der Insolvenz des Mieters

Wer eine Genossenschaftswohnung mieten möchte, muss Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft werden. Dazu muss man die in der Satzung festgelegten Genossenschaftsanteile erwerben und bezahlen. Diese Genossenschaftsanteile stellen einen Vermögenswert dar. Mit der Kündigung der Mitgliedschaft entsteht nach den Regeln des Genossenschaftsgesetzes und der jeweiligen Satzung der Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben, dass die Genossenschaft an das ausscheidende Mitglied auszahlen muss. Das Genossenschaftsverhältnis ist zu unterscheiden vom Mietverhältnis. Daher gelten auch in der Insolvenz für das Genossenschaftsverhältnis nicht die Regelungen für das Mietverhältnis.

Bis 2013 haben die Insolvenzverwalter regelmäßig die Mitgliedschaft von insolventen Genossenschaftsmitgliedern gekündigt, um das Auseinandersetzungsguthaben für die Masse zu vereinnahmen. Die Mitgliedschaft ist in den meisten Wohnungsgenossenschaften laut Satzung Voraussetzung dafür, dass man eine Genossenschaftswohnung anmieten darf. Daraus ergab sich in vielen Fällen die Gefahr, dass die Genossenschaft auf die Kündigung der Mitgliedschaft mit einer Kündigung des Mietvertrages reagiert, was in vielen Fällen nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB möglich ist, wenn andere Genossenschaftsmitglieder die Wohnung anmieten möchten.

Zum 19. Juli 2013 erfolgte eine gesetzliche Neuregelung dieser Problematik. Nach § 66a GenG kann nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Insolvenzverwalter grundsätzlich das Kündigungsrecht des Mitglieds an dessen Stelle ausüben. Die Kündigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch den Insolvenzverwalter ist nach § 67c Absatz 1 GenG jedoch ausgeschlossen, wenn die Mitgliedschaft Voraussetzung für die Nutzung der Wohnung des Mitglieds ist und das Geschäftsguthaben des Mitglieds höchstens das Vierfache des auf einen Monat entfallenden Nutzungsentgelts ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten oder höchstens 2.000 Euro beträgt. Übersteigt das Geschäftsguthaben des Mitglieds diesen Betrag, ist die Kündigung der Mitgliedschaft insgesamt auch dann ausgeschlossen, wenn das Geschäftsguthaben durch Kündigung einzelner Geschäftsanteile nach § 67b GenG auf einen zulässigen Betrag vermindert werden kann.

10. Die Restschuldbefreiung

Ist der Schuldner eine natürliche Person, so kann er nach § 286 InsO unter bestimmten Voraussetzungen von den im Insolvenzverfahren nicht erfüllten Verbindlichkeiten befreit werden. Diese sogenannte Restschuldbefreiung setzt nach § 287 Absatz 1 Satz 1 InsO einen Antrag des Schuldners voraus, der mit seinem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens verbunden werden soll.

Die Restschuldbefreiung setzt nach § 287 Absatz 2 InsO vor allem voraus, daß der Schuldner seine pfändbaren Forderungen auf Bezüge aus einem Dienstverhältnis oder an deren Stelle tretende laufende Bezüge für die Zeit von sechs Jahren nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens (Abtretungsfrist, Wohlverhaltensphase) an einen vom Gericht zu bestimmenden Treuhänder abtritt. Eine Verkürzung der Frist ist unter den Voraussetzungen des § 300 Absatz 1 InsO möglich.

Wird die Restschuldbefreiung erteilt, so wirkt sie nach § 301 Absatz 1 InsO gegen alle Insolvenzgläubiger, also auch den Vermieter in Bezug auf seine Insolvenzforderungen. Dies gilt auch für Gläubiger, die ihre Forderungen nicht angemeldet haben. Die von der Restschuldbefreiung betroffenen Forderungen erlöschen.

Bild: Fotolia / fotodo

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