Die Insolvenz des Vermieters

Inhalt:
  1. Fortbestand des Mietverhältnisses im Insolvenzverfahren des Vermieters
  2. Zahlung der Miete im Insolvenzverfahren des Vermieters
  3. Mangelbeseitigung und Mietminderung im Insolvenzverfahren des Vermieters
  4. Betriebskosten im Insolvenzverfahren des Vermieters
  5. Die Mietsicherheit in der Insolvenz des Vermieters
  6. Der Verkauf des Grundstücks in der Insolvenz des Vermieters

Vermieterinsolvenzen sind glücklicherweise sehr selten, vor allem im Wohnungsbereich. Das ist derzeit auch dem robusten Wohnungsmarkt zu verdanken, der dazu führt, dass es in Städten wie Berlin kaum Leerstände gibt. Das war Ende der Neunziger und Anfang der Zweitausender Jahre anders, als eine ganze Reihe von Investoren insolvent wurden, die sich in dem Boom bis Mitte der Neunziger Jahre verspekuliert hatten. Das betraf auch eine ganze Reihe bekannter Namen der West-Berliner Bauszene. Zu weiteren Insolvenzen kam es dann in der Folge der Entscheidung des Landes Berlin aus dem Jahr 2003, im sozialen Wohnungsbau keine Anschlussförderung mehr zu gewähren. Aber auch wenn sie selten sind kommen im Bereich der Wohnungswirtschaft Insolvenzen immer wieder vor. Wir stellen daher in diesem Beitrag die Konsequenzen für das Mietverhältnis und vor allem die Ansprüche der Mieter dar.

1. Fortbestand des Mietverhältnisses im Insolvenzverfahren des Vermieters

Nach § 108 Absatz 1 Satz 1 InsO bestehen die Mietverhältnisse des insolventen Vermieters  über die Wohnräume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Insolvenzverwalter kann daher, anders als nach § 103 InsO bei anderen gegenseitigen Verträgen, nicht wählen, ob er den Mietvertrag erfüllen möchte oder nicht.

2. Zahlung der Miete im Insolvenzverfahren des Vermieters

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Vermieters, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, nach § 80 Absatz 1 InsO auf den Insolvenzverwalter über. Der Mieter darf daher die Miete ab diesem Zeitpunkt nur noch an den Insolvenzverwalter zahlen. In dem davor liegenden Insolvenzeröffnungsverfahren kommt es darauf an, ob das Insolvenzgericht einen starken oder einen schwachen Insolvenzverwalter bestellt hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Insolvenzverfahren” unter Ziffer 5.).

3. Mangelbeseitigung und Mietminderung im Insolvenzverfahren des Vermieters

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird der Mangelbeseitigungsanspruch zur Masseforderung nach § 55 InsO. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist (BGH, Urteil vom 3.4.2003 – IX ZR 163/02).

Auch die Minderungsrechte aufgrund von Mängeln bleiben im Insolvenzverfahren erhalten (Schach, Mietrecht, § 9, Rn. 98). Hat der Mieter allerdings vor der Eröffnung des Verfahrens trotz eines Mangels die Miete unter Vorbehalt voll bezahlt, so ist sein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch eine Insolvenzforderung nach § 38 InsO und muss zur Tabelle angemeldet werden. Gleiches gilt für Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche aus § 536a BGB.

4. Betriebskosten im Insolvenzverfahren des Vermieters

Über die Betriebskosten muss der Insolvenzverwalter im eröffneten Verfahren abrechnen. Eine Nachzahlung muss der Mieter an den Insolvenzverwalter leisten. Guthaben aus einer Abrechnungsperiode vor Eröffnung des Verfahrens sind eine Insolvenzforderung nach § 38 InsO, Guthaben aus der Zeit danach sind Masseverbindlichkeiten nach § 55 InsO. Aus diesem Grund sollte man als Mieter immer darauf achten, dass man nicht zu hohe Vorauszahlungen leistet und im Fall eines Guthabens eine Senkung der Vorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB verlangen.

Leider kommt es auch vor, dass der Vermieter mit Zahlungsschwierigkeiten die von den Mietern geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für Wasser, Gas, Strom und Fernwärme nicht an die entsprechenden Versorgungsunternehmen weiterleiten und diese daraufhin ihre Leistungen einstellen. Dann sitzen die Mieter ohne eigenes Verschulden auf dem Trockenen, im Kalten und im Dunkeln. Allerdings kündigen die Versorger ein solches Vorgehen mehrfach an. Auch die Mieter können informiert werden. Diese können sich dann zusammentun und die Betriebskosten direkt an die Versorger überweisen. Auch Rückstände können sie übernehmen und sich die Gelder durch Aufrechnung gegen die Mietforderungen wiederholen. Spätestens der Insolvenzverwalter (Oder ein Zwangsverwalter) wird jedoch wieder dafür sorgen, dass das Gebäude ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. 

5. Die Mietsicherheit in der Insolvenz des Vermieters

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter für die Mietforderungen des Vermieters eine Mietsicherheit nach § 551 BGB leisten muss. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme nach § 551 Absatz 3 BGB bei einem Kreditinstitut anzulegen. Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, damit sie vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters sicher ist. Hat der Vermieter die Kaution entsprechend angelegt, so hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Insolvenzverwalter einen Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Mietsicherheit und ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO. Wurde die Mietsicherheit vom Vermieter vertragswidrig nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt, kann der Mieter kein Aussonderungsrecht geltend machen (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06). Der Rückzahlungsanspruch ist in diesem Fall eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Als Mieter sollte man sich daher immer schon am Anfang des Mietverhältnisses einen Nachweis geben lassen, dass die Mietsicherheit getrennt angelegt wurde. Wird der Nachweis nicht erbracht, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrags im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB zu verweigern (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06).

Die Insolvenz als solche gibt dem Mieter kein Recht, die Mietsicherheit zurückzufordern. Allerdings sollte der Mieter spätestens dann, wenn er von der Insolvenz seines Vermieters erfährt, einen Beleg dafür verlangen, dass der Vermieter sie seinen Verpflichtungen gemäß getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat.

Wird die Immobilie allerdings im Laufe des Insolvenzverfahrens veräußert und besteht das Mietverhältnis fort, tritt der Erwerber nach § 566 BGB in alle Pflichten des Vermieters ein und haftet damit auch für den Kautionsrückzahlungsanspruch, unabhängig davon, ob er die Kaution vom Verkäufer bekommt oder nicht.

6. Der Verkauf des Grundstücks in der Insolvenz des Vermieters

Das Insolvenzverfahren dient nach § 1 InsO dazu, die Gläubiger des Schuldners gemeinschaftlich zu befriedigen, indem sein Vermögen verwertet und der Erlös verteilt wird. Dazu wird in der Regel auch das Immobilienvermögen des Schuldners im Wege der Zwangsversteigerung oder freihändig durch den Insolvenzverwalter veräußert.

Wird der vermietete Wohnraum vom Insolvenzverwalter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach § 111 InsO kann der Erwerber das Mietverhältnis allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Diese Regelung privilegiert den Erwerber aber nur hinsichtlich der Kündigungsfrist, nicht hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeit. Für den Bereich des Wohnraummietrechts bedeutet dies, dass auch der Erwerber nur kündigen kann, wenn er eine der Kündigungsmöglichkeiten des § 573 BGB geltend machen kann. Dasselbe gilt nach § 57a ZVG für den Verkauf im Wege der Zwangsversteigerung.

Bild: Fotolia / fotodo

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