Die Instandhaltungsrückstellung

Nach § 21 Absatz 5 Nummer 4 WEG muss die Wohnungseigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrückstellung ansammeln. Mit ihr soll sichergestellt werden, dass größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnamen finanziert werden können. Die regelmäßige Zuführung zu der Rückstellung ist daher kalkulatorisch bei der Berechnung des von den einzelnen Eigentümern zu leistenden Hausgeldes im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen und auszuweisen. Der auf die Instandhaltungsrückstellung entfallende Anteil des Hausgeldes wird vom Verwalter auf ein gesondertes Konto überwiesen und dort angelegt.

In der Abrechnung sind nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 4. 12. 2009  V ZR 44/09) die tatsächlichen und die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrückstellung in der Gesamt- und in den Einzelabrechnungen in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, darzustellen. Dies sollte optisch abgesetzt und getrennt von der Abrechnung der Sachkostenpositionen erfolgen.

In der Abrechnung selbst sind die Zuführungen zur Rücklage nicht mit ihrem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, wie dies vor der Entscheidung des BGH häufig geschehen ist. Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind, wie die Vorschüsse auf das Hausgeld, eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang, der nicht zu einem Geldabfluss führt. Das schließt, so der BGH, eine Behandlung als Ausgabe aus. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen, was aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich ist, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Dazu muss die Darstellung nach der Entscheidung des BGH sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

Wenn die Instandhaltungsrückstellung in Anspruch genommen werden muss, um Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, so sollte der erforderliche Betrag erst vom Rücklagenkonto auf das laufende Konto der Eigentümergemeinschaft überwiesen werden. Von dort könnend dann die Rechnungen der Baufirma beglichen werden.

Bild: fotodo / Fotolia

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