Die Kündigung bei Trennung der Mieter

Inhalt:
  1. Allgemeines
  2. Die Kündigung bei Trennung der Ehegatten
  3. Trennungszeit bis zur Scheidung
  4. Die Ehewohnung nach der Scheidung
1. Allgemeines

Wenn Ehegatten, Lebenspartner oder sonstige Lebensgemeinschaften gemeinsam Mieter einer Wohnung sind, stellt sich im Falle der Trennung immer die Frage, was das für das Mietverhältnis bedeutet. Darauf wollen wir im Folgenden näher eingehen. Besonderheiten gibt es bei der Trennung von Ehegatten oder Lebenspartnern, die wir daher gesondert behandeln.

Rein praktisch passiert häufig gar nichts. Einer der beiden Partner zieht aus der Wohnung aus, ohne dass der Vermieter davon Kenntnis erlangt. Oft zieht dann nach gewisser Zeit ein neuer Lebenspartner ein, wiederum ohne Wissen und Wollen des Vermieters. So kann es durchaus sein, dass noch nach ein paar Jahren jemand rein rechtlich Mieter ist, der oder die schon lange nicht mehr in der Wohnung wohnt.

Denn das ist zunächst einmal der Grundsatz: Eine Trennung oder gar eine Scheidung hat auf das Mietverhältnis als solches keinerlei Auswirkungen. Geschieden werden nur die Ehegatten, nicht Mieter und Vermieter. 

Führt die Trennung dazu, dass beide Mieter die Wohnung aufgeben wollen, so müssen sie den Mietvertrag gemeinsam gegenüber dem Vermieter kündigen. Wenn sie beide Mieter sind, müssen sie auch beide die Kündigung erklären. Wenn beide ausziehen wollen, ist das in der Regel auch kein Problem. Es wird dann ein Kündigungsschreiben aufgesetzt, dass von den Mietern unterschrieben und dem Vermieter übersandt wird. Außer bei einem temporären Verzicht auf das Kündigungsrecht ist das mit einer Frist von drei Monaten im Rahmen einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages möglich.

Schwieriger wird es, wenn einer der beiden Mieter in der Wohnung bleiben möchte. Durch den Auszug aus der gemeinsamen Wohnung kann sich der ausziehende Lebenspartner oder Ehegatte, der Mieter oder Mitmieter ist, nicht von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen, vor allem der Pflicht zur Mietzahlung, befreien. Der ausgezogene Partner kann aus dem Mietverhältnis nur mit dem Einverständnis des Vermieters und des anderen Mieters ausscheiden. Der Vermieter wird seine Entscheidung in der Regel davon abhängig machen, ob es dem verbleibenden Mieter nach seinen wirtschaftlichen Verhältnissen möglich ist, die Miete allein aufzubringen. Ist dies nicht gesichert, wird er seine Zustimmung nicht erteilen. Der ausziehende Mieter muss sich dann entweder damit zufrieden geben, dass er von dem verbleibenden Mieter im Innenverhältnis freigestellt wird, oder er muss das Mietverhältnis kündigen. Das geht jedoch nur gemeinsam mit dem anderen Mieter. Macht der nicht freiwillig mit, was in einer emotionsgeladenen Trennungssituation nicht unwahrscheinlich ist, muss der ausziehende Mieter ihn auf Zustimmung zur Kündigung gerichtlich in Anspruch nehmen. Aus dem Innenverhältnis der beiden Mietparteien ergeben sich unabhängig von der konkreten rechtlichen Einordnung Mitwirkungspflichten des jeweils anderen bei der Beendigung des Mietverhältnisses in Form eines Anspruchs auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt, wenn weder unterhaltsrechtliche Gründe noch Gesichtspunkte der nachehelichen Solidarität entgegenstehen (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 234). Die Folge einer solchen erzwungenen gemeinsamen Kündigung ist dieselbe wie eine einvernehmliche gemeinsame Kündigung, nämlich die Beendigung des Mietverhältnisses zum Kündigungszeitpunkt.

Ist nur einer (oder eine) der Lebenspartner Mieter der Wohnung, kann er von dem (der) anderen verlangen, dass er (sie) aus der gemeinsamen Wohnung auszieht und die Schlüssel herausgibt. Mangels besonderer vertraglicher Beziehungen hat der nicht in den Mietvertrag aufgenommene Partner keinen Kündigungsschutz und muss dem Räumungsbegehren des anderen entsprechen. Allerdings darf der Mieter dem (der) anderen nicht einfach die Sachen vor die Tür stellen, sondern muss im Zweifel gerichtliche Hilde in Anspruch nehmen. Möchten die beiden dass der andere Lebenspartner den Mietvertrag fortführt, so ist das nur mit der Zustimmung des Vermieters möglich, auf die aber bei unverheirateten Paaren kein Anspruch besteht. Der Mieter darf die Wohnung auch nicht einfach dem anderen Lebenspartner überlassen und aus der Wohnung ausziehen. Denn auch dazu ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich (Näheres dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”). Liegt diese nicht vor, kann der Vermieter den Mietvertrag nach Abmahnung des Mieters kündigen. Ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung besteht in diesem Fall nicht, anders als beim Einzug des Lebenspartners in die dann gemeinsam genutzte Wohnung. Kündigt der Mieter den Mietvertrag, muss nach Ablauf der Kündigungsfrist auch der Lebenspartner aus der Wohnung ausziehen. Er hat keinen Anspruch auf Fortsetzung der Nutzung und kann vom Vermieter ggfls. auf Räumung verklagt werden.

2. Die Ehewohnung bei Trennung der Ehegatten

Wenn Ehegatten sich voneinander trennen, muss geregelt werden, was mit der gemeinsamen Ehewohnung geschieht. In aller Regel wird dies kein Problem sein. Einer der beiden Ehegatten wird aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, der andere wird in ihr verbleiben. Dann muss noch dauerhaft eine Regelung mit dem Vermieter erreicht werden, was aber zumeist auch gelingt. Wenn die Wohnung für einen allein zu groß oder zu teuer ist, ziehen über kurz oder lang beide Ehegatten aus der Wohnung aus.

Stimmt der Vermieter einer Änderung der mietvertraglichen Regelungen nicht zu, so können die Eheleute zumindest im Innenverhältnis eine Vereinbarung treffen, nach der der verbleibende den Ausziehenden von allen Verbindlichkeiten freistellt. Dies ist aber auf Dauer keine befriedigende Lösung, weshalb das Gesetz hier einen Eingriff in das Mietverhältnis zuläßt (siehe unten).

Regelungsbedarf besteht aber auch dann, wenn sich die Ehegatten über die Ehewohnung nicht einig werden. Für diesen Fall hat das Gesetz Vorsorge im BGB getroffen. Unterschieden werden muss dabei zwischen der Trennungszeit bis zur Scheidung und der Zeit danach.

3. Trennungszeit bis zur Scheidung

Leben die Ehegatten bereits voneinander getrennt (Ohne geschieden zu sein) oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann er unter bestimmten Voraussetzungen von dem anderen verlangen, das er ihm die Ehewohnung oder einen Teil davon zur alleinigen Benutzung überlässt. Geregelt ist dies in § 1361 b BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 1361b Ehewohnung bei Getrenntleben 

(1) Leben die Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine unbillige Härte kann auch dann gegeben sein, wenn das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist. Steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten das Eigentum, das Erbbaurecht oder der Nießbrauch an dem Grundstück zu, auf dem sich die Ehewohnung befindet, so ist dies besonders zu berücksichtigen; Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht. 

(2) Hat der Ehegatte, gegen den sich der Antrag richtet, den anderen Ehegatten widerrechtlich und vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder der Freiheit verletzt oder mit einer solchen Verletzung oder der Verletzung des Lebens widerrechtlich gedroht, ist in der Regel die gesamte Wohnung zur alleinigen Benutzung zu überlassen. Der Anspruch auf Wohnungsüberlassung ist nur dann ausgeschlossen, wenn keine weiteren Verletzungen und widerrechtlichen Drohungen zu besorgen sind, es sei denn, dass dem verletzten Ehegatten das weitere Zusammenleben mit dem anderen wegen der Schwere der Tat nicht zuzumuten ist. 

(3) Wurde einem Ehegatten die Ehewohnung ganz oder zum Teil überlassen, so hat der andere alles zu unterlassen, was geeignet ist, die Ausübung dieses Nutzungsrechts zu erschweren oder zu vereiteln. Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht. 

(4) Ist nach der Trennung der Ehegatten im Sinne des § 1567 Abs. 1 ein Ehegatte aus der Ehewohnung ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten nach seinem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht dem anderen Ehegatten gegenüber nicht bekundet, so wird unwiderleglich vermutet, dass er dem in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. 

Wegen der Schwere des Eingriffs in die Rechte der Ehegatten ist eine Zuweisung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung nur unter der Voraussetzung möglich, dass eine unbillige Härte vermieden werden soll und wenn eine Aufteilung der Wohnung nicht dazu geeignet ist, diese unbillige Härte zu vermeiden. Allerdings wurde die Eingriffsschwelle durch eine Neuregelung vor einigen Jahren abgesenkt. Früher war sogar eine schwere Härte erforderlich. Der Begriff der „unbilligen Härte“ wurde schon vorher in der HausratVO verwendet. Der Gesetzgeber hat jetzt klargestellt, dass die Voraussetzungen für eine vorübergehende Wohnungsüberlassung bei Trennung nicht strenger sein sollen als für eine endgültige Zuweisung bei Scheidung.

Die Anhängigkeit eines Scheidungsantrages ist dafür nicht erforderlich. Es kommt nur auf die Trennung oder die Trennungsabsicht an. Da das Schicksal der Ehe bis zum Abschluss des Scheidungsverfahrens ungewiss ist, ist die gerichtliche Wohnungsregelung nach § 1361 b BGB lediglich vorläufiger Natur. Eine endgültige Zuweisung der Ehewohnung oder eine Umgestaltung der Rechtslage an der Wohnung können hingegen nicht verlangt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Eheleute sich über das weitere Schicksal der Ehewohnung einig sind und nur der Vermieter bei einer Einigung nicht mitspielt. Eine endgültige Zuweisung der Wohnung kann erst mit der Scheidung erfolgen.

Unbeachtlich sind die Rechtsverhältnisse, die der Nutzung der Ehewohnung zugrundeliegen, so dass die Regelung unabhängig vom Eigentum, dass durchaus auch bei einem der Ehegatten liegen kann, oder der mietrechtlichen Konstellation erfolgen kann.

4. Die Ehewohnung nach der Scheidung

Wenn die Ehegatten für die Ehewohnung während der Trennungszeit noch keine einvernehmliche Regelung zwischen sich und mit dem Vermieter erreicht haben, muss das Familiengericht eine entsprechende Regelung treffen. Die Vorschrift dafür findet sich seit dem 01.09.2009 in § 1568a BGB. Sie lautet:

§ 1568a Ehewohnung

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

(2) Ist einer der Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Ehewohnung befindet, oder steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten ein Nießbrauch, das Erbbaurecht oder ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück zu, so kann der andere Ehegatte die Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht.

(3) Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt

1. zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder

2. mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. § 563 Absatz 4 gilt entsprechend.

(4) Ein Ehegatte kann die Begründung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die die Ehegatten auf Grund eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses innehaben, das zwischen einem von ihnen und einem Dritten besteht, nur verlangen, wenn der Dritte einverstanden oder dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden.

(5) Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf deren Überlassung hat, als auch die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Unter den Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 oder wenn die Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig ist, kann der Vermieter eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses verlangen. Kommt eine Einigung über die Höhe der Miete nicht zustande, kann der Vermieter eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen.

(6) In den Fällen der Absätze 3 und 5 erlischt der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis oder auf seine Begründung ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht worden ist.

Das Verfahren nach § 1568a BGB ersetzt seit dem 1.9.2009 die Regelungen der bisherigen Hausratverordnung, die mit Wirkung zum 1.9.2009 aufgehoben wurde. Anstelle des früheren gerichtlichen Zuweisungsverfahrens tritt nun eine zivilrechtliche Anspruchsgrundlage für die Wohnungsüberlassung.

Die Vorschrift besteht aus sechs Absätzen, in denen familienrechtliche (Abs. 1 und 2) und mietrechtliche Sachverhalte (Abs. 3 bis 6) geregelt sind. Die Absätze 1 und 2 regeln den Fall, dass sich die Eheleute nicht über die künftige Nutzung der Ehewohnung einigen können. Die Absätze 3 bis 6 geben den Eheleuten einen Anspruch gegen den Vermieter auf Umgestaltung eines bestehenden oder Neubegründung eines Mietverhältnisses. Das besondere ist hier weiterhin insbesondere die Kompetenz der Parteien und des Richters, Rechtsverhältnisse auch mit Dritten (hier dem Vermieter) zu begründen und zu beenden. Der Vermieter ist daher an dem Verfahren zu beteiligen.

Sind beide Eheleute Mieter und soll das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten als alleinigem Mieter fortgesetzt werden, so kann der Mietvertrag durch dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden, wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Ist der Vermieter jedoch mit der Entlassung eines Ehegatten nicht einverstanden, so haben die Eheleute nunmehr nach § 1568a Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen ihn auf die Umgestaltung des Mietvertrags. Die Mieter müssen dazu gegenüber dem Vermieter erklären, dass der Mietvertrag mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll. Der Zugang der Mitteilung hat die Vertragsänderung zur Folge. Das Mietverhältnis wird mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten alleine fortgesetzt und der andere Ehegatte scheidet aus dem Mietverhältnis aus. Der Vermieter kann dies nicht verhindern. Die gleiche Wirkung tritt ein mit der Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren nach Absatz 1, wenn sich die Ehegatten auch untereinander nicht einig sind.

§ 1568a Abs. 3 ist zwingendes Recht. Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter im Falle der Scheidung der Mieter ein Kündigungsrecht zusteht, ist unwirksam (§§ 573 Abs.4, 569 Abs. 5 Satz 2 BGB). Ebensowenig kann das Mietverhältnis unter der auflösenden Bedingung der Scheidung geschlossen werden. Da eine Mithaftung des ausscheidenden Ehegatten für die Miete nicht vorgesehen ist, stellt sich die Frage nach den berechtigten Interessen des Mieters. Dieser ist auf seine normalen mietrechtlichen Befugnisse angewiesen. Kommt der verbleibende Ehegatte in Zahlungsverzug, so kann er gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen. Außerdem kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn in der Person des verbleibenden Mieters ein wichtiger Grund vorliegt. Nach h.M. kann ein wichtiger Grund dann vorliegen, wenn der Eingetretene nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen, wobei bei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit öffentliche Hilfen (Wohngeld, Sozialhilfe) zu berücksichtigen sind. Diese Möglichkeit wird daher nur selten gegeben sein. Der Fall dürfte allerdings auch nicht allzu häufig vorkommen, da der verbleibende Ehegatte in der Regel kein Interesse an einer zu teuren Wohnung hat.

Ist nur ein Ehegatte Mieter und sind sich die Eheleute darin einig, dass der Mieter in der Wohnung verbleiben soll und der andere Ehegatte die Wohnung verlässt, so sind eine Entscheidung des Familiengerichts und eine Mitwirkung des Vermieters entbehrlich. Sind sich die Eheleute mit dem Vermieter darin einig, dass das Mietverhältnis mit dem Ehegatten fortgesetzt werden soll, der nicht der Mieter ist, so ist eine Änderung des bisherigen Mietvertrages erforderlich, durch die der andere Ehegatte anstelle des bisherigen neuer Mieter wird. Ist der Vermieter mit dem Mieterwechsel nicht einverstanden, so hat der Mieter gem. § 1568a Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen ihn auf Änderung des Mietvertrags. Die Eheleute müssen gegenüber dem Vermieter erklären, dass das Mietverhältnis mit dem anderen Ehegatten fortgesetzt werden soll. Mit dem Zugang der Mitteilung tritt der Ehegatte in das von dem anderen Ehegatten begründete Mietverhältnis ein.

Nach § 1568 a Abs. 6 BGB erlischt der Anspruch auf Eintritt in den Mietvertrag oder auf Fortsetzung des Vertrags ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht worden ist. Ebenso ist nach Ablauf der Jahresfrist keine gerichtliche Entscheidung nach Abs. 1 mehr möglich.

Bild: Fotolia / fotodo

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