Die Kündigung durch den Mieter

Inhalt:
  1. Die ordentliche Kündigung
  2. Die außerordentliche Kündigung
  3. Die Sonderkündigungsrechte
  4. Form und Frist der Kündigung
1. Die ordentliche Kündigung des Mieters

Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573 c BGB kündigen. Die Vorschriften des sozialen Mietrechts, wonach dem vertragstreuen Mieter nur bei Vorliegen der gesetzlich normierten Bedingungen gekündigt werden darf, gelten nur zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters, nicht umgekehrt. Der Mieter benötigt daher für eine ordentliche Kündigung, also eine solche unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, keinen Kündigungsgrund.

Eine Ausnahme davon gilt nur dann, wenn der Mieter im Mietvertrag freiwillig auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”). Der BGH hält einen solchen Kündigungsverzicht auch im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich für zulässig (BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 379/03). Allerdings kann der Kündigungsausschluss im Einzelfall wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Dies ist nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH der Fall bei einem Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04) sowie bei einem einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters, wenn der Verzicht nicht durch einen anderweitigen Vorteil des Mieters kompensiert wird, wie z.B. im Rahmen mit einer Staffelmietvereinbarung  (BGH, Urteil vom 19.11.2008,VIII ZR 30/08). In einer Entscheidung vom 15.07.2009 (VIII ZR 307/08) hat der BGH einen zweijährigen Kündigungsausschluss eines Studenten für unwirksam erklärt. Er hat dabei eine Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Vermieters und dem Veränderungsinteresse des Mieters vorgenommen und zugunsten des Mieters entschieden. Der Grund dürfte das gesetzliche Leitbild sein, dass die Kündigung grundsätzlich zuläßt. Ähnlich wie bei der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen wird man auch in diesem Zusammenhang davon ausgehen müssen, dass der BGH Abweichungen von diesem Leitbild nur mit gutem Grund und nur so weit wie zur Realisierung dieses Grundes unbedingt erforderlich zulassen wird.

2. Die außerordentliche Kündigung des Mieters

An außerordentlichen (=fristlosen) Kündigungsrechten sieht das BGB die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach den verschiedenen Sachverhalten der §§ 543 BGB und 569 BGB vor. Diese lauten wie folgt:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Die beiden wesentlichen Gründe daraus für eine Kündigung durch den Mieter sind:

Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen (§ 543 II Nr.1 BGB).

Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 I BGB). Erforderlich ist nach der Vorschrift eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Eine Gesundheitsbeeinträchtigung muss aber noch nicht eingetreten sein. Geringfügige vorübergehende oder kurzfristig behebbare Gesundheitsbeeinträchtigungen reichen nicht aus. Beispielsfälle sind Asbest (Mehr dazu in unserem Beitrag „Asbest”), sonstige Giftstoffe (Mehr dazu in unserem Beitrag „Giftstoffe”) oder Schimmel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Feuchtigkeit und Schimmel”). In der Regel wird man entsprechende Fachgutachten einholen müssen, um feststellen zu können, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. Die praktische Bedeutung der Vorschrift ist gering, da eine Gesundheitsgefährdung immer auch einen Mangel darstellt und die Mieter in den meisten Fällen die Beseitigung des Mangels verlangen werden statt fristlos zu kündigen.

3. Die Sonderkündigungsrechte des Mieters

Die Sonderkündigungsrechte spielen wegen der jederzeitigen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit nur dann eine Rolle, wenn der Mieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen oder bei einem unbefristeten für einen gewissen Zeitraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet hat. Folgende Sonderkündigungsrechte sieht das BGB vor:

Kündigung wegen versagter Untervermieterlaubnis nach § 540 I 2 BGB:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. 

(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. 

Kündigung nach 30 Jahren nach § 544 BGB:

§ 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre 

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist. 

Kündigung wegen Modernisierung nach § 555e BGB:

§ 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Kündigung wegen Mieterhöhung nach § 561 BGB:

(siehe auch § 11 Abs. 1 WoBindG für Sozialbauwohnungen)

§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung 

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. 

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Kündigung bei Tod des Mieters nach § 580 BGB:

§ 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters 

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. 

4. Form und Frist der Kündigung

Für die Form der Kündigung gilt § 568 Abs. 1 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungserklärung”):

§ 568 Form und Inhalt der Kündigung 

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. 

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Für die Frist der Kündigung gilt § 573c BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungsfristen”):

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung 

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. 

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. 

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. 

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 

Für den Mieter gilt also unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von 3 Monaten.

Bild: Delux / Fotolia

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