Die Kündigungserklärung

Inhalt:
  1. Inhalt der Kündigungserklärung
  2. Genaue Bezeichnung der Wohnung
  3. Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
  4. Genaue Angabe der Kündigungsdaten
  5. Angabe der Kündigungsgründe
  6. Vollmacht
  7. Die Form der Kündigung
  8. Bedingte Kündigungserklärung
  9. Hinweis auf Sozialklausel
  10. Widerspruch nach § 545 BGB
1. Inhalt der Kündigungserklärung

Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie ist also ein einseitiges Rechtsgeschäft, welches lediglich vom Willen einer Partei abhängt und gegenüber der anderen Partei erklärt werden muss. Die Wirksamkeit der Kündigung hängt nicht davon ab, dass die andere Partei mit ihr einverstanden ist. Andererseits wird eine unwirksame Kündigung auch nicht dadurch wirksam, dass die andere Partei ihr nicht ausdrücklich widerspricht.

Eine Kündigung muss klar und bestimmt erklärt werden. Ein Satz wie „Verlassen Sie sofort mein Haus” reicht dafür nicht aus. Auch eine allzu höfliche Formulierung kann dazu führen, dass aus einer beabsichtigten Kündigung ein freundschaftlicher Hinweis ohne Rechtsfolgen wird. Auch Handlungen des Vermieters wie das Austauschen der Schlösser oder gar das Leerräumen der Wohnung haben höchstens strafrechtliche Konsequenzen für den Vermieter, aber keine mietrechtlichen für den Mieter.

Wie bei einer Abmahnung ist auch bei der Kündigung am wichtigsten, dass die beabsichtigte Rechtsfolge der Erklärung klar und deutlich benannt wird. Es muss daher ausdrücklich zum Ausdruck gebracht werden, dass durch diese Erklärung der Mietvertrag gekündigt wird. Auf Verklausulierungen sollte man in diesem Zusammenhang verzichten und auf Nummer Sicher gehen. Am besten verwendet man das Wort „Kündigung“. Um die Erklärung der Kündigung von ihrer Androhung in einer Abmahnung zu unterscheiden, sollte man ruhig die aktive Formulierung „Hiermit kündige ich den Mietvertrag vom….“ verwenden.

Im folgenden gehen wir noch auf einige formale Aspekte ein, die man zur Vorsicht in jedem Kündigungsfall beachten sollte, auch wenn sie im konkreten Einzelfall unnötig erscheinen. Man sollte sich seine Kündigung nicht jedes Mal neu zusammenbasteln.

2. Genaue Bezeichnung der Wohnung

In der Kündigung sollte genau bezeichnet werden, was genau gekündigt wird. Gegenstand der Kündigung ist der Mietvertrag vom soundsovielten über eine ganz genau zu bezeichnende Wohnung. Zur Bezeichnung der Wohnung sollte man in der Regel auf die auf die Beschreibung des Mietgegenstandes aus dem Mietvertrag zurückgreifen. Die Kündigung bezieht sich immer auf den Mietvertrag als solchen. Eine Teilkündigung einzelner Teile des Vertrages oder des Mietgegenstandes (Z.B. der Garage oder des Kellers) ist in der Regel nicht möglich.

3. Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien 

Ebenso sollte genau angegeben werden, wer wem kündigt. Dies sind in der Regel die Parteien, die im Mietvertrag als Mieter und Vermieter (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”) genannt sind. Verkäufe und ein Wechsel auf der Mieterseite können dies jedoch geändert haben.

Ist der Mietvertrag nicht nur mit einem Mieter geschlossen, sondern mit einer Personenmehrheit, z.B. mit einer Wohngemeinschaft, mit Eheleuten oder einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, so muss die Kündigung gegenüber jedem Mieter ausgesprochen werden. Dies kann in einem Schriftstück erfolgen, dass aber an alle Mieter adressiert sein muss. Ebenso sollte man alle Mieter ausdrücklich als Adressaten anreden.

4. Genaue Angabe der Kündigungsdaten

Die Kündigungserklärung sollte ein Datum enthalten. Ebenso muss angegeben werden, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung wirksam werden soll. Wenn diese Angabe vergessen wird oder falsch ist, so wirkt die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Dies sollte man daher auch ausdrücklich in die Kündigungserklärung mit aufnehmen. Allerdings führt dies bei ordentlichen Kündigungen zu erheblichen Unsicherheiten, wann denn nun das Mietverhältnis endet und ggfls. auf Räumung geklagt werden kann. Daher ist die genaue Berechnung und Mitteilung des Kündigungszeitpunktes sinnvoll.

5. Angabe der Kündigungsgründe

Der Mieter muss in seiner ordentlichen Kündigung in der Regel keine Gründe angeben (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigung durch den Mieter”). Im Falle der außerordentlichen fristlosen Kündigung schreibt § 569 Absatz 4 BGB die Angabe der Kündigungsgründe vor.

Gleiches gilt für den Vermieter im Falle der außerordentlichen fristlosen Kündigung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigung durch den Vermieter”). Der Vermieter muss allerdings gemäß § 573 Absatz 3 BGB auch im Falle der ordentlichen Kündigung die Kündigungsgründe angeben. Andernfalls werden die Gründe im Räumungsprozess nicht berücksichtigt, was in der Regel die Unwirksamkeit der Kündigung und die Abweisung der Klage zur Folge hat, selbst wenn die Kündigung inhaltlich berechtigt war.

Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. März 2010 – VIII ZR 70/09). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. März 2010 – VIII ZR 70/09).

Um die Kündigungsgründe anzugeben reicht es daher nicht, wenn man den Gesetzeswortlaut wiederholt („Ich kündige wegen Eigenbedarfs”). Der kündigende Mieter oder Vermieter muss vielmehr den genauen Sachverhalt beschreiben, auf den er sein Kündigungsrecht stützt („Ich benötige die Wohnung für meine Tochter, die ihr Studium aufnimmt und daher nach Freiburg zieht”). Die genauen Anforderungen an die Darlegung der Kündigungsgründe ergeben sich aus dem jeweiligen gesetzlichen Kündigungsgrund. So sind bei Kündigungen wegen Vertragsverletzungen diese nach Art und Zeitpunkt konkret zu bezeichnen. Insbesondere bei der Kündigung wegen Zahlungsrückständen muss genau dargelegt werden, mit welchen Beträgen der Mieter genau im Rückstand ist. Es empfiehlt sich, hier nicht zu sparsam mit der Darstellung zu sein. Ob die Gründe zutreffen, ist eine Frage der Begründetheit der Kündigung.

Andere Gründe als die, die schon im Kündigungsschreiben stehen, können nach § 573 Absatz 3 Satz 2 BGB nur berücksichtigt werden, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Kündigung muss aber bereits auf Grund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe gerechtfertigt gewesen sein. Eine unwirksamen Kündigung kann nicht geheilt werden, indem man neue Kündigungsgründe nachschiebt (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 573 BGB, Rn. 47). Nachträglich entstandene Gründe haben daher nur dann eine praktische Bedeutung, wenn ein Kündigungsgrund später weggefallen ist. Dann kann die Kündigung aufgrund der nachträglich eingetretenen Umstände aufrechterhalten und weiterhin durchgesetzt werden.

6. Vollmacht

Wer als Verwalter eine Kündigung für den Vermieter ausspricht, muss dies ausdrücklich zum Ausdruck bringen und den Vertretenen genau bezeichnen. Außerdem sollte man wegen § 174 BGB stets eine Originalvollmacht mitschicken, da der Mieter die Kündigung sonst allein deshalb zurückweisen kann (Näheres in unserem Beitrag zur Vollmacht). In größeren Unternehmen muss darüber hinaus darauf geachtet werden, dass die Kündigung am besten vom ständigen Verwalter oder Forderungsmanager ausgesprochen wird und die im Hause geltenden Unterschriftsregelungen eingehalten werden.

7. Die Form der Kündigung

Die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum durch den Mieter oder durch den Vermieter bedarf gemäß § 568 Absatz 1 BGB der Schriftform (Mehr dazu in unserem Beitrag „Form”). Die Vorschrift gilt für alle Kündigungsarten, also sowohl die ordentlichen wie die außerordentlichen Kündigungen. Sie gilt aber auch nur für Kündigungen. Auf Aufhebungsverträge oder die Anfechtung des Mietvertrages ist sie nicht anwendbar.

Dies bedeutet gemäß § 126 BGB, dass der Text der Kündigung niedergeschrieben und abschließend eigenhändig unterschrieben werden muss. Telegramm, Telefax, E-Mail oder eine Faksimile-Unterschrift reichen nicht aus. Die Schriftform ist konstitutiv für die Wirksamkeit der Kündigung (Blank/Börstinghaus, § 568 BGB, Rdnr. 3). Wird sie nicht eingehalten, ist die Kündigung schon aus diesem Grunde unwirksam.

Durch die Formvorschrift soll in erster Linie verhindert werden, dass ein Mietverhältnis unüberlegt durch eine Kündigung beendet wird (Warnfunktion). Daneben dient sie auch noch der Klarstellung der Rechtslage, da eine schriftliche Kündigung leichter nachweisbar ist als eine mündliche.

§ 568 Absatz 1 BGB gilt für alle Mietverhältnisse über Wohnraum. Sie gilt nicht für andere Mietverhältnisse, insbesondere nicht für Mietverhältnisse über Gewerberäume.

Die Vorschrift ist unabdingbar. Die Formvorgabe für die Kündigung kann durch den Mietvertrag weder erleichtert noch erschwert werden (Blank/Börstinghaus, § 568 BGB, Rdnr. 3).

8. Bedingte Kündigungserklärung

Grundsätzlich kann eine Kündigung als sogenannte „Gestaltungserklärung“ nicht unter einer Bedingung erklärt werden. Soll die Kündigung eigentlich gar nicht durchgesetzt, sondern als Druckmittel eingesetzt werden, sollte man sie in einem nochmaligen Abmahnschreiben androhen, vielleicht sogar schon einen noch nicht unterzeichneten Entwurf der Kündigung beilegen. Hilft auch dies nichts, so sollte man unbedingt kündigen mit dem Hinweis darauf, dass der Mietvertrag auch wieder neu abgeschlossen werden kann, wenn der Vertragspartner sich zukünftig entsprechend verhält.

9. Hinweis auf Sozialklausel

Gemäß § 568 Absatz 2 BGB soll der Vermieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs wegen Härte nach §§ 574 bis 574 b BGB sowie auf dessen Form und Frist hinweisen. Ohne diesen Hinweis ist die Kündigung trotzdem wirksam. Es kann dann allerdings noch später im Verfahren widersprochen werden (§ 574 b Absatz 2 Satz 2 BGB). Der Hinweis muss nicht bereits in der Kündigungserklärung erteilt werden. Das ist zwar üblich, aber nicht erforderlich. Auch ein nachfolgendes Schreiben ist ausreichend. Ein bereits im Mietvertrag enthaltener Hinweis reicht allerdings nicht aus. Ein bloßer Hinweis auf die Gesetzesvorschriften reicht nicht aus (Blank/Börstinghaus, § 568 BGB, Rdnr. 25). Am besten übernimmt man den Wortlaut des Gesetzestextes in die Kündigungserklärung.

Das Widerspruchsrecht besteht nur gegenüber einer ordentlichen Kündigung. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht kein Widerspruchsrecht und damit auch keine Hinweispflicht.

10. Widerspruch nach § 545 BGB

Eine gefährliche Vorschrift ist § 545 BGB. Sie lautet wie folgt:

§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses 

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt 

1.  für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, 

2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. 

Hiernach gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nach dem Ablauf der Mietzeit der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen binnen einer Frist von zwei Wochen erklärt. Es bleibt dann nur der Ausspruch einer erneuten Kündigung unter Beachtung der Kündigungsfristen. Ggfls. kann dann aber auch schon der Kündigungsgrund wieder entfallen sein.

Der entgegenstehende Wille kann nicht erst nach Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden, sondern bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses, am besten gleich in dem Kündigungsschreiben selbst (Es ist nicht erforderlich, dass es einen zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Ende des Mietverhältnisses und dem Widerspruch gibt, siehe BGH, Beschluss vom 21. 4. 2010 – VIII ZR 184/09). So ist gewährleistet, dass dies nicht übersehen wird. Seitens der Vermieter dürfte dies in aller Regel auch geschehen, da sie zumeist Formschreiben mit entsprechenden Formulierungen verwenden. Bei den Mietern kann es aber durchaus vorkommen, dass die Vorschrift übersehen wird und sich das Mietverhältnis so kurzerhand um weitere drei Monate verlängert, wo man doch eigentlich nur ein paar Tage länger in der Wohnung bleiben wollte, weil die neue noch nicht fertig war. Es empfiehlt sich daher immer, so etwas ausdrücklich mit dem Vermieter zu klären, am besten schriftlich. Die Formulierung kann wie folgt lauten:

„Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.“

Der Vermieter kann noch früher ansetzen und bereits im Mietvertrag regeln, dass § 545 BGB nicht angewendet werden soll. Das ist nach einem Urteil des BGH vom 15. Mai 1991 (VIII ZR 38/90) möglich. Die Formulierung kann wie folgt lauten:

„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.”

Bild: Delux / Fotolia

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