Die Kündigungsfristen

Eine Kündigung kann fristlos oder fristgemäß ausgesprochen werden.

1. Die fristlose Kündigung

Bei einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis, wenn die Kündigung der anderen Vertragspartei zugeht (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Zugang der Kündigung”). Natürlich muss die Kündigung auch begründet sein, z.B. gemäß § 569 BGB. Ist dies der Fall, muss der Mieter bei einer durch den Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung sofort ausziehen. Allerdings wird man den Mieter in der Regel auffordern, innerhalb einer gewissen Frist von 7 oder 14 Tagen die Wohnung zu räumen. Das ändert allerdings nichts an der Fristlosigkeit der Kündigung, sondern betrifft nur die Durchsetzung der aus ihr folgenden Rechte.

2. Die fristgemäße Kündigung

Bei der ordentlichen fristgemäßen Kündigung sind vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfristen einzuhalten. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 573c BGB.

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung 

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. 

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. 

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. 

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 

Für den Regelfall der Vermietung von normalem Wohnraum ist § 573c Absatz 1 BGB einschlägig. Von dieser Vorschrift darf gemäß § 573c Absatz 4 BGB vertraglich nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden. Egal was im Mietvertrag steht sind diese Fristen für den Vermieter zwingend. Er darf seine Kündigungsfrist nicht verkürzen und die für den Mieter nicht verlängern. Dies gilt auch dann, wenn sich ausnahmsweise der Mieter auf eine verkürzte Kündigungsfrist beruft, weil er schneller aus dem Mietvertrag heraus möchte.

3. Dauer der Kündigungsfristen

Eine ordentliche fristgemäße Kündigung ist nach der gesetzlichen Regelung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats auszusprechen. Sie beträgt also gut drei Monate. Das Mietverhältnis endet damit zum Monatsende des übernächsten Monats, gleichgültig, ob dies ein Werktag, Sonnabend, Sonntag oder Feiertag ist. Dieser Kündigungstermin muss in der Kündigung nicht angegeben werden, es sei denn, die Kündigung soll nicht zum nächstmöglichen Kündigungstermin, sondern erst später wirksam werden.

Für den Mieter bleibt diese Frist immer gleich.

Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei Monate, also auf sechs bzw. neun Monate. Die frühere dritte Verlängerung nach zehn Jahren ist weggefallen. Entscheidend für die Verlängerung der Kündigungsfrist ist nicht der Abschluss des Mietvertrages oder der tatsächliche Bezug der Wohnung, sondern der Zeitpunkt, in dem der Mieter die tatsächliche Gewalt über die Wohnung erhalten hat, in der Regel also die Übergabe der Wohnung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”). Keinen Einfluss auf die Dauer der Frist hat ein Wechsel der Vertragsparteien, also z.B. ein Verkauf der Wohnung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Wechsel der Vertragsparteien”). Entscheidender Zeitpunkt ist der Zugang des Kündigungsschreibens. Die nach Zugang des Kündigungsschreibens laufende Kündigungsfrist ist nicht einzubeziehen.

Entscheidend ist, dass die Kündigung am letzten möglichen Tag dem jeweils anderen Vertragspartner zugeht. Dies kann nach der gesetzlichen Regelung noch bis zum dritten Werktag des jeweils ersten Fristenmonats geschehen (Sogenannte „Karenzzeit”). Ist dieser Tag ein Sonntag oder ein Feiertag, so reicht nach § 193 BGB auch noch der Zugang am folgenden Werktag. Bei der Berechnung ist allerdings der Sonnabend als Werktag nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 27. April 2005VIII ZR 206/04) mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (In diesem Fall gilt die Sonderregelung des § 193 BGB). Wenn möglich sollte man die Fristen jedoch nicht ausreizen, sondern so bald wie möglich die Kündigung aussprechen. Man hat so noch einen Puffer, sollte es z.B. bei der Zustellung zu Problemen kommen.

Geht die Kündigung dem anderen Vertragspartner erst nach dem dritten Werktag zu, ist die Kündigung dadurch nicht unwirksam, sondern die Frist zählt dann erst ab dem dritten Werktag des Folgemonats. Dies gilt auch dann, wenn in dem Kündigungsschreiben die Frist falsch berechnet ist, weil der Kündigende noch von einem Zugang der Kündigung bis zum dritten Werktag ausgegangen ist.

Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt) ist die Kündigung gemäß § 573c Absatz 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Der als spätester Kündigungstag genannte 15. des Monats ist strikt einzuhalten, unabhängig davon, ob es sich um einen Werktag, Sonnabend, Sonntag oder Feiertag handelt (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 573c BGB, Rn. 9).

Eine zum Nachteil des Mieters von diesen Vorgaben abweichende Vereinbarung ist nach § 573c Absatz 4 BGB unwirksam (Eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter wäre also möglich, ebenso eine Verlängerung der Kündigungsfrist für den Vermieter, kommt aber in der Praxis nicht vor). Allerdings kann nach § 573c Absatz 2 BGB bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Möglich ist allerdings ein befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”).

Bild: Delux / Fotolia

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