Die Miete

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Räume verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist die Hauptverpflichtung des Mieters.

In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es dabei um die Zahlung von Geld. Auf die Höhe der Miete kommt es nicht an. Ein Mietverhältnis liegt auch dann vor, wenn nur eine Gefälligkeitsmiete vereinbart ist, die unter der Marktmiete liegt, oder der Mieter nur die Betriebskosten ganz oder anteilig zu tragen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 191/14).

Es können aber auch andere Leistungen als vollständige oder teilweise Gegenleistung vereinbart werden, so z.B. Hauswartleistungen. Bedeutsam ist von diesen anderen Leistungen nur eine, nämlich die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die der BGH als Teil der Gegenleistung des Mieters ansieht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”).

Die Darlegungs- und Beweislast für die Miete trägt grundsätzlich der Vermieter. Anders ist es allerdings bei Verträgen unter Kaufleuten. Im kaufmännischen Verkehr muß nicht der Vermieter die Entgeltlichkeit eines Vertrags als anspruchsbegründende Voraussetzung für das Vorliegen eines Mietvertrags beweisen; vielmehr kehrt § 354 HGB die Beweislast dahingehend um, daß derjenige, der die Unentgeltlichkeit einer in Ausübung eines Handelsgewerbes erbrachten Leistung behauptet, die Unentgeltlichkeit beweisen muss (OLG Rostock, Urteil vom 22. 3. 19993 U 84–98).

Die Höhe der Miete können Vermieter und Mieter grundsätzlich frei vereinbaren. Die Grenze liegt im freifinanzierten Wohnungsbau erst beim Mietwucher, d.h. bei einem Betrag, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreitet. In bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gilt seit einiger Zeit die sogenannte „Mietpreisbremse”.

In bestehenden Mietverhältnissen können die Mieten für freifinanzierte Wohnungen nur unter Beachtung der §§ 557 ff BGB erhöht werden. Preisbindungen bestehen des Weiteren für Wohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.

Die Miethöhe hängt von vielen Faktoren ab, zuallererst aber von der Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt. Ist die Nachfrage höher als das Angebot, wie z.B. in München, so steigen die Wohnungsmieten in kaum verkraftbare Höhen. In Städten mit einem starken Überangebot an Wohnungen, wie in den meisten ostdeutschen Kommunen, betragen die Quadratmetermieten oft nur die Hälfte oder noch weniger der Münchener Verhältnisse.

Doch nicht nur Angebot und Nachfrage wirken sich auf die Miethöhe aus. Auch die Entwicklung der Nebenkosten und staatliche Preisregulierungen wirken auf den Mietpreis ein.

Zusätzlich zur Nettokaltmiete sind in der Regel Betriebskosten in Form von abrechenbaren Vorauszahlungen zu entrichten (§ 556 BGB). Als weitere Mietbestandteile kommen die Umsatzsteuer (Nur für bestimmte gewerbliche Mietverhältnisse) und Zuschläge für eine Untervermietung oder eine teilgewerbliche Vermietung in Betracht.

Im Zusammenhang mit diesen Themen, insbesondere mit den Möglichkeiten zur Mieterhöhung, treten immer wieder vielfältige Probleme auf. Auf diese wollen wir in diesem Bereich näher eingehen. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf dem Berliner Mietspiegel.

Informationen über die Entwicklung der Wohnungsmieten finden Sie in einem eigenen Bereich über die Wohnungsmieten.

Bild: icreative3d / Fotolia

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