Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungen des Wohnungsbestands sind notwendig und wünschenswert, um u. a. die Klimaschutzziele zu erreichen und um den Komfort der Nutzer zu erhöhen. Sie sind die Grundlage für eine längere und bessere Nutzung der Wohnungen. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf energetischen Maßnahmen, da rund 30 % der Treibhausgasemissionen auf dem Gebäudesektor fußen. Da sanierte Wohnungen einen deutlich geringeren Energieverbrauch als unsanierte Wohnungen aufweisen, liegt hier ein großes Potenzial für die Energiewende als auch die Klimaschutzziele.

Nach § 555b BGB darf der Vermieter einer Wohnung diese modernisieren, auch wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist (Näheres dazu können Sie in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen” nachlesen). Die dafür anfallenden Baukosten muss der Vermieter mit den in seinem Finanzierungsplan vorgesehenen Eigen- und Fremdmitteln finanzieren. Um diese Mittel zu refinanzieren kann der Vermieter für bestimmte Maßnahmen vor allem im Bereich der energetischen Modernisierung auf staatliche Fördermittel zurückgreifen. Im wesentlichen erfolgt die Refinanzierung jedoch durch eine Erhöhung der Miete. Dies ist prinzipiell auch gerechtfertigt, da das Gebäude und die Wohnung durch die Modernisierung verbessert werden. Ob die nach der derzeitigen Rechtslage gegebene Möglichkeit der Modernisierungsumlage die Finanzierungslasten gerecht auf Mieter, Vermieter und die Gesellschaft verteilt, ist aktuell Gegenstand politischer Diskussionen, auf die wir am Ende dieses Beitrages eingehen werden.

Inhalt:
  1. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung
  2. Modernisierung durch den Vermieter
  3. Eingesparte Kosten der Instandhaltung
  4. Die für die Wohnung aufgewendeten Kosten
  5. Der Aufteilungsschlüssel
  6. Die Berechnung der neuen Miete
  7. Ausschluss der Mieterhöhung (Härteeinwand)
  8. Geltendmachung der Mieterhöhung
  9. Abweichende Vereinbarungen
  10. Kritik
  11. Die Modernisierungsumlage in der Koalitionsvereinbarung 2018
  12. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018
  13. Die Kritik des Instituts der deutschen Wirtschaft vom 27. Juni 2018
1. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Die Rechtsgrundlage für die Modernisierungsumlage ist § 559 BGB. Die Vorschrift ermöglicht dem Vermieter eine einseitige Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Sie wird ergänzt durch § 559a BGB, der die Anrechnung von Förder- oder Drittmitteln regelt, sowie § 559b BGB, der die Formalien und die Rechtsfolgen der Mieterhöhung nach einer Modernisierung enthält.

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB schließt andere Mieterhöhungen nach einer Modernisierung nicht aus. Der Vermieter kann auch nach § 558 BGB vorgehen, da für die modernisierte Wohnung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete gilt als für die noch nicht modernisierte (Näheres zur Mieterhöhung nach § 558 BGB finden Sie in unserem Bereich „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Die beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten können auch miteinander kombiniert werden. Dabei darf allerdings keine Modernisierungsmaßnahme doppelt berücksichtigt werden (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 3). Der Vorteil der Modernisierungsumlage besteht darin, dass sie kein umständliches Zustimmungsverfahren voraussetzt, keine Kappungsgrenze kennt, keine Wartefrist einzuhalten ist und die Mieterhöhung nicht durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt wird. Aus diesen Gründen gehen die meisten Vermieter nach einer Modernisierung nach § 559 BGB vor. Der Vorteil von § 558 BGB besteht darin, dass es auf die Höhe der aufgewendeten Kosten nicht ankommt und diese daher auch nicht aufwändig dargelegt und nachgewiesen werden müssen.

Nach § 559 Absatz 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Bei Maßnahmen nach den §§ 555b Nr. 2 und 7 BGB (Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie und Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird) ist daher keine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich.

Die §§ 555b BGB und 559 BGB sind zwar aufeinander bezogen. Bei der Frage, ob der Mieter eine Modernisierung zu dulden hat, bleiben aber nach § 555d Absatz 2 Satz 2 BGB die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 BGB bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Außerdem ist die Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB unabhängig davon möglich, ob der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB hat zukommen lassen. Entscheidend ist allein, dass der Vermieter eine Baumaßnahme durchgeführt hat, die eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB darstellt.

Die Modernisierungsumlage wird Teil der vom Mieter zu zahlenden Miete. Sie ist kein Zuschlag, der bei späteren Mieterhöhungen außen vor bleibt (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 3).

§ 559 BGB gilt nur für reguläre Wohnraummietverhältnisse. Sie gilt nicht für die Mietverhältnisse nach § 549 Absatz 2 BGB (möblierte Wohnungen, Studentenwohnheime). Bei diesen können die Vermieter die Miete über eine Änderungskündigung erhöhen. Sie gilt gemäß § 578 BGB auch nicht für Gewerberaummietverhältnisse. Sie gilt auch nicht im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, bei dem eine Kostenmiete nach den Vorschriften des WoBindG, der NMV und der 2. BV zu zahlen ist. Wurde eine Staffelmietvereinbarung abgeschlossen, ist die Modernisierungsumlage nach § 557a Absatz 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Gleiches gilt nach § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB im Falle einer Indexmiete, außer im Falle des § 555b Nummer 6 BGB.

2. Modernisierung durch den Vermieter

Die Modernisierungsmieterhöhung setzt nach § 559 Absatz 1 voraus, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt hat (Insoweit verweisen wir auf unseren Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). In den meisten Fällen werden im Rahmen einer Modernisierung mehrere Tatbestände des § 555b BGB erfüllt. Wird einfach nur ein altes Bauteil durch ein funktionsgleiches neues Bauteil ersetzt, handelt es sich um keine Modernisierung, sondern um eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht einer Mieterhöhung berechtigt.

Die Modernisierung muss nach Beginn des Mietverhältnisses begonnen worden sein. Arbeiten, die schon vor Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen waren, rechtfertigen keine Mieterhöhung nach § 559 BGB, weil der Zustand der Wohnung bereits in die Berechnung der Neuvertragsmiete einfließt.

Der Vermieter entscheidet über die Frage, ob modernisiert wird, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden und wie sie durchgeführt werden. Er ist dabei nicht gehalten, die einfachste und preiswerteste Ausführungsart zu wählen. Selbst für einen über dem durchschnitt liegender Standard darf sich der Vermieter entscheiden und die Kosten auf die Mieter umlegen. Nur unnötiger und unwirtschaftlicher Aufwand ist nicht umlegbar (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 12).

Die Modernisierung muss der Vermieter durchführen. Der Vermieter muss also der Bauherr der Modernisierungsarbeiten sein. Bauherr ist derjenige, der im eigenen Namen und auf eigene Rechnung baut (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 7), also die Bauaufträge erteilt und bezahlt. Das ist bei Wohnungsunternehmen in der Regel der Fall, unabhängig davon, wie die Baukosten finanziert werden. Nicht aber beispielsweise bei Erschließungsbeiträgen, die der Vermieter zwar am Ende bezahlen muss, bei denen er aber nicht die zugrundeliegenden Arbeiten beauftragt hat.

Der Erwerber eines Grundstücks, der nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, unabhängig davon, ob die Modernisierungsarbeiten vor oder nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind (Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 2).

3. Eingesparte Kosten der Instandhaltung

Wenn der Vermieter ein altes Fenster gegen ein neues Fenster austauscht, so handelt es sich dabei in der Regel um eine Modernisierung, da das neue Fenster eine bessere Wärmedämmung hat und sich leichter bedienen lässt. Das alte Fenster war wahrscheinlich auch instandhaltungsbedürftig, weil es schon viele Jahre in Gebrauch und Wind und Wetter und dem Zugriff der Bewohner ausgesetzt war. Dieser Verschleiß ist ganz natürlich und tritt an allen genutzten Bauteilen ein. Hätte der Vermieter das alte Fenster nicht durch das neue ersetzt, hätte er das alte instandhalten lassen müssen, damit es keine Mängel aufweist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”). Die für diese Instandhaltung anfallenden Kosten hat er durch die Modernisierung gespart. Diese eingesparten Instandhaltungskosten muss der Vermieter sich bei der Berechnung der Modernisierungskosten anrechnen lassen, da der Mieter sie bereits über die bisherigen Mieten bezahlt hat. Aus dieser Überlegung folgt der Grundsatz: Ersparte Kosten der Instandhaltung sind keine Modernisierungskosten. Daher bestimmt § 559 Absatz 2 BGB, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Modernisierungskosten gehören.

Modernisierungskosten sind nur der Teil der Gesamtkosten, der über die Instandhaltung hinausgeht. Die Kosten, die auch für die Instandhaltung angefallen wäre, dürfen nicht angesetzt werden. Das gilt auch für die so genannten Sowieso-Kosten, z. B. die Gerüstkosten. Muss ein Gerüst auch für die Instandhaltungsarbeiten aufgestellt werden, dann gehören die Gerüstkosten weder ganz noch anteilig zu den Modernisierungskosten, sondern insgesamt zu den Instandhaltungsskosten. Erforderlich ist ein Vergleich der Kosten, die für die Instandhaltung angefallen wären, und den tatsächlich angefallenen Kosten. Nur die Differenz zwischen den beiden Rechnungen stellt den Modernisierungsanteil dar und kann nach § 559 BGB auf die Miete umgelegt werden.

Werden wie meistens gleichzeitig Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, so muss der auf die Modernisierung entfallende Teil nachvollziehbar berechnet und erläutert werden. Die auf die Instandhaltung entfallenden Kosten müssen herausgerechnet werden. Das bedeutet, dass mit einer Vergleichsrechnung dargelegt werden muss, welche Kosten entstanden wären, wenn statt der Modernisierung nur eine Instandsetzung stattgefunden hätte. Dafür greift man in der Regel auf Alternativangebote oder die fachkundige Einschätzung von Handwerkern, Architekten oder Ingenieuren zurück. Die Kosten können, soweit erforderlich, gemäß § 559 Absatz 2 BGB durch Schätzung ermittelt werden. Im Streitfall wird die Schätzung durch das Gericht vorgenommen, soweit die Erhöhungserklärung dafür eine Grundlage enthält. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters.

4. Die für die Wohnung aufgewendeten Kosten

Nach § 559 Absatz 1 BGB kann der Vermieter jährlich 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umlegen. Dazu zählen insbesondere die Baukosten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Baukosten”) einschließlich der Baunebenkosten, allerdings keine Grundstückskosten und auch nicht die Kosten der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens.

Umlagefähig sind nur tatsächliche Kosten, keine fiktiven Kosten. Ist also der Schwager des Vermieters Handwerker und erledigt die Arbeiten zum halben Preis, darf die andere Hälfte nicht fiktiv angesetzt werden. Rabatte und Skonti sind abzuziehen. Bei Arbeiten in Eigenleistung darf der Vermieter entsprechend der Regelung in § 9 Absatz 1 der II. BV einen Betrag in Rechnung stellen, der bei Beauftragung eines Handwerkers entstanden wäre, jedoch analog § 1 Absatz 1 BetriebskostenVO ohne Mehrwertsteuer (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 15). Keine umlagefähigen Kosten sind die Finanzierungskosten des Vermieters sowie Mietminderungen und sonstiger Mietausfall, die durch die Modernisierungsarbeiten entstehen.

Es dürfen nur Kosten angesetzt werden, die erforderlich sind. Ob dies der Fall ist muss in jedem Einzelfall anhand der konkret durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entschieden werden. Ein Architektenhonorar ist daher nur dann ansatzfähig, wenn Art und Umfang der Arbeiten die Beauftragung eines Architekten notwendig machen. Dabei ist aber ein großzügiger Maßstab zu Gunsten des Bauherrn anzulegen. Bei einer bloßen Fenstermodernisierung oder dem Einbau einer Gasetagenheizung soll die Einschaltung eines Architekten nicht erforderlich sein (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 16).

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nach § 559a Absatz 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB. Dies ist besonders wichtig für die häufig anzutreffenden Mietermodernisierungen. Wenn ein Mieter beispielsweise die Küche oder das Bad modernisiert, kann der Vermieter damit weder eine Modernisierungsumlage begründen, noch die vom Mieter erbrachten Leistungen im Rahmen der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB berücksichtigen.

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB gemäß § 559a Absatz 2 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.

5. Der Aufteilungsschlüssel

§ 559 Absatz 1 BGB geht zunächst einmal von dem Fall aus, dass Modernisierungskosten nur für eine konkrete Wohnung anfallen und so ermittelt werden können. Werden, wie zumeist, Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten nach § 559 Absatz 3 BGB angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Dabei handelt es sich um Kosten für eine neue Zentralheizung, für eine Fassaden- und Dachdämmung oder für das Baugerüst.

Soweit möglich sind die Modernisierungskosten für die einzelnen Wohnungen zu erfassen. Die verbleibenden gemeinsamen Kosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Das Gesetz gibt keinen Aufteilungsschlüssel vor. Auch in den Mietverträgen findet sich dazu nur selten eine Regelung. Nach § 316 BGB ist es Sache des Vermieters, den Aufteilungsschlüssel zu bestimmen. Die Bestimmung hat er nach § 316 Absatz 1 BGB nach billigem Ermessen zu treffen. Bei Wohngebäuden ist in der Regel eine Aufteilung der Kosten nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche der einzelnen Wohnung zur tatsächlichen Gesamtfläche der Wohnungen, die modernisiert wurde, angemessen (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 19). Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kosten trägt der Vermieter. Ein anderer Maßstab wäre möglich, wenn nur neue Fenster eingebaut werden. In diesem Fall könnte man die Kosten auch nach der Anzahl und der Größe der Fenster verteilen. Wenn wie üblich eine ganze Reihe verschiedener Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, ist der Vermieter nicht verpflichtet, für die einzelnen Maßnahmen unterschiedliche Aufteilungsschlüssel zu nutzen. Er kann die Kosten insgesamt nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilen. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, bei der Aufteilung der Kosten den unterschiedlichen Nutzen für die Mieter zu berücksichtigen und zum Beispiel die Mieter in den oberen Stockwerken stärker an den Kosten für den Einbau oder die Modernisierung eines Aufzuges zu beteiligen als die in den unteren Stockwerken.

6. Die Berechnung der neuen Miete

Nach § 559 Absatz 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Mit der Miete ist die Nettokaltmiete gemeint, also ohne die Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Der Erhöhungsbetrag wird der Jahresnettokaltmiete hinzugerechnet. Durch 12 geteilt ergibt sich dann die neue monatliche Nettokaltmiete. Der Erhöhungsbetrag wird zum Teil der Nettokaltmiete, ist also kein von dieser unabhängiger Zuschlag, der zur Nettokaltmiete hinzukommt. Das ist bei späteren Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu beachten. Die Mieterhöhung entfällt deshalb auch nicht, wenn die Maßnahme sich amortisiert hat oder abgeschrieben ist oder selbst keinen Wert mehr hat (Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 20). 

In den meisten Fällen liegt die neue Nettokaltmiete (Also einschließlich der Modernisierungsumlage) über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB, da es keine Kappungsgrenze und keine Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt. Zukünftige Mieterhöhungen nach § 558 BGB sind dann erst wieder möglich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die Wohnungsmiete überschritten hat.

Für die Modernisierungsumlage gelten auch die allgemeinen Mietpreisgrenzen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”). Es müssen dafür aber alle Voraussetzungen der verbotenen Mietpreisüberhöhung oder des Wuchers vorliegen. Das betrifft insbesondere die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen. In Berlin könnten diese Voraussetzungen sogar vorliegen. Das Land Berlin geht davon jedenfalls aus, wie man an den Regelungen zur Mietpreisbremse, zur Zweckentfremdung und zur verringerten Kappungsgrenze sieht. Zwar verlangt der Vermieter die Erhöhung gemäß § 559 BGB auf Grund einer Modernisierung, er nutzt das geringe Angebot aber auch bei einer solchen Mieterhöhung aus, wenn der Mieter wegen dieses geringen Angebots von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB keinen Gebrauch machen kann, weil er anderweitig keine vergleichbare Wohnung findet (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 22). Das könnte in der Tat ein Weg sein, um überzogenen Modernisierungsumlagen zu entgehen.

Neben der Erhöhung der Nettokaltmiete sind nach einer Modernisierungen häufig auch Erhöhungen der Betriebskosten möglich (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”), zum Beispiel nach dem Anbau eines Aufzuges. Diese Erhöhung wird jedoch nicht nach § 559 BGB, sondern nach § 560 BGB vorgenommen.

7. Ausschluss der Mieterhöhung (Härteeinwand)

Bis zur Mietrechtsänderung 2013 war der Mieter nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die zu erwartende Mieterhöhung für ihn eine Härte bedeuten würde. Die Mieterhöhung spielt nach § 555d Absatz 2 Satz 2 BGB seit der Mietrechtsänderung für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung dulden muss, keine Rolle mehr. Sie ist seitdem erst bei der Prüfung der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen. Der Vermieter kann zwar modernisieren, aber gegebenenfalls die Miete nicht erhöhen (Jedenfalls nicht nach § 559 BGB).

Die Mieterhöhung ist nach § 559 Absatz 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es geht bei dieser Abwägung, anders als bei der in § 555d Absatz 2 BGB, nur um die finanziellen Verhältnisse der konkreten Mietvertragsparteien. Da die Vermieter in der Regel leistungsfähig und die Finanzierung der Modernisierung zumeist nicht von der Mieterhöhung gegenüber einem Mieter abhängt, geht es letzten Endes bei der Abwägung um die Frage, ob sie für den konkreten Mieter nach seinen finanziellen Verhältnissen unzumutbar ist. Das mag bei einem privaten Einzelvermieter mit einem kleinen Mehrfamilienhaus anders aussehen als bei einer Wohnungsgesellschaft oder Wohnungsgenossenschaft. Es muss im Einzelfall beurteilt werden.

Ausgangspunkt der durchzuführenden Abwägung ist die zu erwartende Mieterhöhung. Da die Modernisierung in diesem Zeitpunkt bereits durchgeführt ist und die Modernisierungskosten bekannt sind, kann die Mieterhöhung konkret berechnet werden. Eine absolute Grenze hinsichtlich der Kosten oder des Erhöhungsbetrages gibt es nicht (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 28, 29). Ob die vom Vermieter beabsichtigte Mieterhöhung mit Rücksicht auf die für den Mieter damit verbundenen finanziellen  Belastungen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen – etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittlerem Einkommen noch zuzumuten sind – verbieten sich (BGH, Hinweisbeschluss vom 10.12.2013 – VIII ZR 174/13). Entscheidend sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des konkreten Mieters. Hier kommt es vor allem auf sein verfügbares Einkommen an. Dabei sind sämtliche Einkünfte des Mieters zu berücksichtigen. Der Mieter ist verpflichtet, Wohngeld zu beantragen, wenn er einen Anspruch darauf hat. Auf die sonstigen Ausgaben des Mieters, insbesondere Ratenzahlungsverpflichtungen, kommt es nicht an. Nach Abzug der Miete muss dem Mieter ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Es ist eine Gesamtschau der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters vorzunehmen und so eine Belastungsquote zu ermitteln. Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 29 schlagen vor, sich an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten durchschnittlichen Mietbelastungsquoten zu orientieren (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnkosten”). Das wären Quoten zwischen 25 % und 30 %. Belastungen über 30 % des verfügbaren Einkommens werden von der Rechtsprechung als problematisch angesehen (Nachweise bei Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 29). Starre Grenzen gibt es aber nicht. Allgemein kann man sagen, dass Quoten unter 25 % grundsätzlich unproblematisch sind, Quoten über 50 % grundsätzlich unzumutbar. Im Bereich dazwischen muss jeder Einzelfall für sich betrachtet werden.

Nach § 559 Absatz 4 Satz 2 BGB greift der Härteeinwand grundsätzlich nicht, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Allgemein üblich ist ein Zustand, der bei der überwiegenden Mehrheit aller Mietwohnungen vorliegt. Davon ist auszugehen, wenn der angestrebte Zustand bei mindestens zwei Drittel der Gebäude gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 36). Die zweite Ausnahme knüpft an § 555b Nummer 6 BGB an. Hierbei geht es um Modernisierungen, zu denen der Vermieter rechtlich verpflichtet ist.

Die Mieterhöhung ist nur soweit ausgeschlossen, wie sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Es ist also nicht die gesamte Mieterhöhung ausgeschlossen, sondern nur der unzumutbare Teil. Der Vermieter hat es auch stets in der Hand, durch einen Verzicht auf einen Teil der gewünschten Mieterhöhung die finanzielle Härte beim Mieter abzuwenden (Blank/Börstinghaus, § 559 BGB, Rdnr. 30).

Wie die Mietminderung ist die Mieterhöhung kraft Gesetzes ausgeschlossen, soweit die Voraussetzungen des § 559 Absatz 4 BGB vorliegen. Es handelt sich um keine Einrede oder ein Gestaltungsrecht, dass der Mieter geltend machen müsste. Soweit sich aus dem Sachverhalt ergibt, dass dem Mieter Härtegründe zustehen sind diese vom Gericht im Prozess zu berücksichtigen.

Der entscheidende Zeitpunkt für die Beurteilung der Härte ist der des Zugangs der Mieterhöhungserklärung. Spätere Veränderungen ändern am Ergebnis der Abwägung nichts.

Nach § 555d Absatz 3 BGB hat der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”) mitzuteilen. Andernfalls können sie nach § 559 Absatz 5 BGB nicht berücksichtigt werden. Der Lauf der Frist beginnt jedoch nach § 555d Absatz 3 Satz 2 BGB nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht und die tatsächliche Mieterhöhung (Unter Berücksichtigung eventueller Betriebskostensteigerungen) die angekündigte nicht um mehr als 10 Prozent übersteigt. Andernfalls kann der Mieter den Härteeinwand auch noch danach geltend machen. Durch den frühen Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vermieter über die Umstände, die für ihn eine Härte bedeuten, informieren muss, soll der Vermieter vor Beginn der Arbeiten Gelegenheit bekommen, sein Finanzierungskonzept zu überprüfen. Allerdings dürften die Aufträge zu diesem Zeitpunkt zumeist schon vergeben sein.

8. Geltendmachung der Mieterhöhung

Anders als bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, der der Mieter nach § 558b BGB zustimmen muss, wird die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß § 559b Absatz 1 Satz 1 BGB einseitig vom Vermieter erklärt. Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für die die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen gelten. Bei Meinungsverschiedenheiten muss auch kein Zustimmungsprozess geführt werden, sondern der Vermieter klagt auf Zahlung der ausstehenden Mieten, wenn der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptiert und nicht bezahlt.

Die Mieterhöhung darf gemäß § 559 Absatz 1 BGB erst nach Beendigung der Modernisierung erfolgen (Hat…durchgeführt). Eine vorher abgegebene Erklärung ist unwirksam Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 17). Außerdem müssen alle Belege (Rechnungen, Fördermittelbescheide) vorliegen, die erforderlich sind, um die Modernisierungskosten zu berechnen. Es ist nicht erforderlich, dass die Rechnungen bereits bezahlt wurden (BGH, Hinweisbeschluss vom 20.3.2012 − VIII ZR 294/11). 

Nach § 559b Absatz 1 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”) zu erklären. Aus ihr müssen der Absender (=der Vermieter), der Empfänger (=der Mieter) und das Mietobjekt ablesbar sein (Insoweit verweisen wir auf unsere Ausführungen zu Ziffer 1., 2. und 3. in unserem Beitrag „Die Formalien der Betriebskostenabrechnung”).

Die Erklärung ist gemäß § 559b Absatz 1 Satz 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB und 559a BGB erläutert wird. Der Mieter soll dadurch die Möglichkeit bekommen, die Mieterhöhung inhaltlich und rechnerisch zu überprüfen. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist (Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 6). Die Benutzung eines Rechners zur Kontrolle ist dabei durchaus zumutbar. Eine Mieterhöhungserklärung, die den formalen Anforderungen des § 559b Absatz 1 BGB nicht entspricht, ist nicht wirksam, also nichtig. Der Vermieter kann eine nichtige Erklärung nicht nachbessern, allerdings jederzeit wiederholen (BGH, Urteil vom 25.1.2006  VIII ZR 47/05; Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 5). Die Fristen nach Absatz 2 beginnen dann allerdings von vorne. 

Die Erklärung muss die vorgenannten Angaben enthalten, also

  • die durchgeführten Modernisierungsarbeiten,
  • die für die Wohnung aufgewendeten Kosten,
  • die ggfls. in Anspruch genommenen Dritt- oder Fördermittel,
  • die Kosten der Instandhaltung,
  • den Aufteilungsschlüssel,
  • die Berechnung der neuen Miete.

Der BGH (Urteil vom 25.1.2006  VIII ZR 47/05) führt dazu aus: „Der Vermieter kann die Miete nach § 559 I BGB u.a. dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nach § 559b I 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist gem. § 559b I 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.”

Grundlage sind die jeweiligen Modernisierungsarbeiten und die durch sie verursachten Gesamtkosten für alle Wohnungen und alle Gewerke. Diese müssen immer angegeben werden. Wie der BGH in der vorgenannten Entscheidung dargelegt hat, muss sich aus der Erläuterung auch ergeben, warum es sich bei den Bauarbeiten um eine Modernisierung handelt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dazu muss der Vermieter die erforderlichen Tatsachen vortragen, anhand deren der Mieter nachvollziehen kann, ob es sich um eine Modernisierung handelt. Dazu kann er sich auch auf die entsprechenden Ausführungen in der Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB berufen (BGH, Versäumnisurteil vom 7.1.2004VIII ZR 156/03). Dies dürfte in der Regel der einfachste Weg sein. Je umfangreicher die Modernisierungsarbeiten sind, um so umfangreicher sollten auch die Erläuterungen sein, um sicherzustellen, dass der Mieter nachvollziehen kann, worin die Modernisierung liegt. Bei Maßnahmen zur Einsparung vom Heizenergie muss der Vermieter beispielsweise die Umstände darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, das eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt. Bei neuen Fenstern sollte man den alten und den neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert, früher k-Wert) angeben.

Nicht ausreichend ist es, wenn bei einer mehrere Wohnungen betreffenden Maßnahme nur die auf die Wohnung des jeweiligen Mieters entfallenden Kosten angegeben werden. Wurden verschiedene Gewerke ausgeführt, so muss innerhalb der Modernisierungsarbeiten nach Gewerken wie z. B. Maurer, Maler, Installateur, Gerüst usw. untergliedert werden. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Vermieter einen Pauschalpreis mit einem Generalunternehmer vereinbart hat (Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 7). 

Von diesen Kosten sind die eingesparten Instandhaltungskosten und eventuelle Drittmittel nach § 559a BGB abzuziehen. Insofern verweisen wir auf unsere Ausführungen in den Ziffern 3. und 4. Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche eingesparten Instandhaltungskosten und welche Drittmittel er in welcher Höhe von den Gesamtkosten abgezogen hat. Aus den so ermittelten Gesamtkosten sind dann mit dem Aufteilungsschlüssel in nachvollziehbarer und übersichtlicher Weise die auf die einzelne Wohnung entfallenden Kosten zu berechnen. Werden für unterschiedliche Kosten unterschiedliche Aufteilungsschlüssel verwendet, muss auch das dargelegt werden. 

Schließlich muss der Vermieter berechnen und erläutern, wie er die anrechenbaren Gesamtkosten auf die Wohnung des Mieters verteilt hat. Dazu muss er hinsichtlich jeder einzelnen Modernisierungsmaßnahme den Aufteilungsschlüssel angeben und soweit erforderlich begründen.

Stehen die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Kosten fest, kann daraus der umlegbare Anteil von 11 % und daraus wiederum die monatliche Mieterhöhung berechnet werden. Die Angabe nur einer neuen Quadratmetermiete ist nicht ausreichend (Blank/Börstinghaus, § 559b BGB, Rdnr. 16).

Kopien von Aufträgen oder Rechnungen müssen der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt werden. Andererseits ersetzt die Übersendung dieser Unterlagen keine Berechnung und Erläuterung nach § 559b BGB. Der Mieter hat aber nach § 259 BGB ein Einsichtsrecht in die Unterlagen. Wegen der Einzelheiten kann auf die Belegeinsicht bei der Betriebskostenabrechnung verwiesen werden, deren Grundsätze hier entsprechend gelten.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete gemäß § 559b Absatz 2 Satz 1 BGB mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zugang”) der Erklärung. Nach § 559b Absatz 2 Satz 2 BGB verlängert sich die Frist um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. 

9. Abweichende Vereinbarungen

Nach § 559 Absatz 6 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Hierzu zählen Vereinbarungen, die den Vermieter berechtigen sollen, eine Mieterhöhung von mehr als 11 % geltend zu machen oder auch für Erhaltungsmaßnahmen. Auch die Vereinbarung, dass die Miete bei bestimmten Maßnahmen um einen festgelegten Betrag steigt, ist nicht wirksam.

Möglich und durchaus üblich sind jedoch Vereinbarungen, die Mieter und Vermieter nach § 557 BGB über Art, Umfang, Durchführung und finanzielle Folgen einer Modernisierung abschließen. Das gibt beiden Mietvertragsparteien bereits vor der Modernisierung Planungssicherheit.

Auch nach § 559b Absatz 3 BGB sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Dies betrifft beispielsweise Erleichterungen bei der Pflicht zur Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung oder die Vereinbarung eines früheren Zeitpunkts, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen ist.

10. Kritik

Eine Modernisierung ist eine rechtlich und technisch komplizierte Maßnahme, von der sich der Gesetzgeber viele positive Effekte insbesondere in ökologischer Hinsicht erhofft. Eines muss sie jedoch nicht sein: wirtschaftlich sinnvoll. Von Seiten der Mieterverbände wird das System der Modernisierungsumlage daher immer wieder kritisiert. Grundsätzlich sind die Mieter in Deutschland durch das Vergleichsmietensystem und die Mietpreisbremse gegen überfordernde Mieterhöhungen eigentlich geschützt, da es gesetzlich vorgegebene Grenzen gibt. Die Modernisierung ist eine Ausnahme davon, da sie weder am Nutzen oder der Einsparung anknüpft noch der Höhe nach begrenzt ist.

Der Berliner Mieterverein (BMV) hat dazu im August 2017 eine Studie vorgestellt, die auf der Website des Mietervereins einsehbar ist. Die Analyse basiert auf der Auswertung von 200 Fällen aus der Beratungspraxis des Vereins in den Jahren 2012 bis 2013 und 2015 bis 2016. Die untersuchten Fälle sind regional über die ganze Stadt verteilt. Erhoben wurden die Daten von Mitgliedern, die wegen einer Modernisierungsankündigungen ihres Vermieters um Hilfe gebeten haben.

Im Schnitt erhöhte sich die Miete in den untersuchten Fällen durch eine Modernisierung um 2,44 € je m² Wohnfläche oder 186,37 € monatlich.

Gerade bei energetischen Modernisierungen wird in der Regel damit argumentiert, dass diese zu geringeren Betriebskosten führen und sich dadurch quasi selbst finanzieren. Obwohl ein Großteil der untersuchten Modernisierungen der energetischen Sanierung diente, führten die Maßnahmen aber nicht zu verringerten Nebenkosten. Im Jahr nach der Modernisierung verlangten die Vermieter laut der Studie weiterhin die alten Vorauszahlungen – offenbar, weil sie wohl selbst nicht darauf vertrauten, dass die vermutete Energieeinsparung tatsächlich erreicht werde.

Nur bei einer sehr kleinen Zahl der Fälle habe sich nach der Modernisierung tatsächlich der Energieverbrauch verringert, so der Mieterverein. Dabei sank der Energieverbrauch für Heizwärme von vorher 138 Kilowattstunden pro m² Wohnfläche jährlich auf 102,94 Kilowattstunden. Bei einem Preis von 8 Cent je Kilowattstunde ergäbe sich daraus eine Einsparung von 2,80 Euro pro Quadratmeter jährlich oder 0,23 € monatlich. Das würde bei einer 70 m² großen Wohnung eine Einsparung in Höhe von knapp 200 Euro jährlich bedeuten. Dem gegenüber stünden anteilige Ausgaben für die energetische Modernisierung der Wohnhäuser in Höhe von mehr als 1.300 Euro pro Jahr. Die Mieterhöhungen durch Modernisierungen würden also „in keinen vernünftigen Verhältnis“ zur Heizkostenersparnis stehen.

Außerdem verlassen nach Schätzungen des BMV 20 bis 30 % der betroffenen Mieter nach einer Modernisierungsankündigung ihre Wohnung. Neben den zu erwartenden Mietsteigerungen spielen dabei auch die Belastungen durch die Modernisierungsarbeiten eine Rolle.

Der BMV fordert daher, dass künftig nur noch maximal 4 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen statt 11 Prozent. Die ortsübliche Vergleichsmiete dürfe zudem nach einer Modernisierung um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden, wie es jetzt auch bei der Mietpreisbremse der Fall ist.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ist mit der Untersuchung des Mietervereins nicht glücklich. „Angesichts der sehr geringen Fallzahlen sind an der Aussagekraft der Studie Zweifel angebracht“, so BBU-Sprecher David Eberhart. Es sei schade, dass die Diskussion über die Sinnhaftigkeit von Modernisierungen nicht auf einer sachlicheren Basis geführt werde.

11. Die Modernisierungsumlage in der Koalitionsvereinbarung 2018

Im Koalitionsvertrag 2018 haben CDU/CSU und SPD am 7. Februar 2018 vereinbart, dass in Gebieten mit reduzierter Kappungsgrenze für Mieterhöhungen die Modernisierungsumlage auf 8 Prozent abgesenkt wird. Diese Regelung wird auf fünf Jahre befristet und zum Laufzeitende überprüft. Die Modernisierungsumlage darf insgesamt 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren nicht überschreiten (Kappungsgrenze). Für kleinere Modernisierungen soll ein optionales, vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden, bei dem die formellen Anforderungen an die Ankündigung abgesenkt werden und ein maximaler Betrag von 10.000 Euro unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent umgelegt werden kann. Mieter sollen zukünftig besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschützt werden. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

Das Bundesministerium der Justiz hat nach Angaben des GdW Anfang Juni 2018 einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse in die Ressortabstimmung gegeben, der zum Thema Modernisierung folgendes enthält:

  • Die Kappungsgrenze soll von derzeit 11 auf 8 Prozent abgesenkt werden. Diese Regelung soll zunächst auf fünf Jahre befristet werden.
  • Gleichzeitig soll eine neue Kappungsgrenze eingeführt werden: Zukünftig soll die jährliche Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3,00 Euro pro Quadratmeter monatlich erhöht werden dürfen. Diese geplante Absenkung des Umlagesatzes wird nicht auf Gebiete beschränkt, in denen Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen gelten, wie es im Koalitionsvertrag vorgesehen ist.
  • Die befürchteten negativen Auswirkungen dieser Regelungen auf die Energieeinspareffekte werden nach der Gesetzesbegründung aus sozialpolitischen Gründen hingenommen.
  • Weiter soll ein neuer Tatbestand des „bewussten Herausmodernisierens“ als Ordnungswidrigkeit geschaffen werden. Es soll ein Anspruch des Mieters auf Schadenersatz gegen den Vermieter eingeführt werden, der dann eingreift, wenn der Vermieter die Ankündigung oder Durchführung der baulichen Veränderungen dazu instrumentalisiert, den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen.
  • Für Modernisierungsmaßnahmen, die vor Abzug einer entsprechenden Pauschale 10.000 Euro nicht übersteigen, wird ein vereinfachtes Verfahren eingeführt. So sollen die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen auf 30 Prozent pauschaliert werden können. Weiter soll sich der Mieter auf das Vorliegen einer finanziellen Härte in diesen Fällen nicht berufen dürfen.
12. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018

Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zur Modernisierungsumlage:

Die Modernisierungsumlage soll von elf auf sechs Prozent gesenkt werden.

Die Modernisierungsumlage soll nur noch für die Kosten von energetischen Modernisierungsmaßnahmen und barrieremindernde Maßnahmen geltend gemacht werden können.

Die Modernisierungsumlage soll auf den Zeitraum der Refinanzierung der eingesetzten Modernisierungskosten beschränkt werden.

Weiterhin soll für die Höhe der Modernisierungsumlage eine absolute Kappungsgrenze von zwei Euro je Quadratmeter monatlich für einen Zeitraum von acht Jahren eingeführt werden. Abweichend davon darf in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete nach Modernisierung zukünftig die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als zehn Prozent übersteigen.

Die Härtefallklausel soll konkretisiert werden: Ein wirtschaftlicher Härtefall soll in der Regel dann vorliegen, wenn der Mieterhaushalt mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben muss.

13. Die Kritik des Instituts der deutschen Wirtschaft vom 27. Juni 2018

Das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft hat sich in einer am 27. Juni 2018 veröffentlichten Stellungnahme (IW-Policy Paper 11/18, „Die Modernisierungsumlage zwischen Investitionshemmnis und Mieterüberforderung”) kritisch mit dem System der Modernisierungsumlage auseinandergesetzt. Bei der Modernisierungsumlage würden die Kosten der Investition mit dem Mietaufschlag verknüpft. Dies könne, gerade in angespannten Märkten und bei geringen Zinsen, zu Fehlanreizen führen, weil eine Steigerung der Kosten mit Zusatzerträgen verbunden sei. Generell setze die Modernisierungsumlage wenig Anreize, kosteneffizient zu sein.

Das heutige System der Modernisierungsumlage weise einen wesentlichen Fehlanreiz auf. Sofern die Renditen positiv sind, lohne es sich die Kosten möglichst hoch anzusetzen, da mit jedem eigesetzten Euro ein Gewinn verbunden ist. In ausgeglichenen und entspannten Wohnungsmärkten werde dies durch die Mieter sanktioniert, die dann in günstigere Wohnungen umziehen könnten, in angespannten Wohnungsmärkten wie den derzeitigen fehle dieses Korrektiv jedoch.

Perspektivisch sollte die Modernisierungsumlage nach Meinung des IW daher durch ein System ersetzt werden, bei dem nicht die Kosten den Mietaufschlag bestimmen, sondern der Nutzen. Dieser Nutzen ließe sich auf Basis von Mietdatenbanken und den realisierten Zahlungsbereitscha!en für bestimmte Ausstattungen bestimmen. So könne heute mit Hilfe empirischer Methoden bestimmt werden, welchen Mietaufschlag etwa ein saniertes Bad oder ein Balkon begründe. Ein ähnliches System werde bereits im niederländischen Mietwohnungsmarkt genutzt.

Anmerkung der Redaktion: Man könnte die Modernisierungsumlage auch in das Mietspiegelsystem integrieren, dass ebenfalls nicht kosten-, sondern nutzenorientiert ist. Dazu müsste jedoch die Bundespolitik endlich dafür sorgen, dass die Mietspiegel nach verbindlichen einheitlichen Kriterien erstellt und dem politischen Zugriff der örtlichen Politiker und Verbandsvertreter entzogen werden (Stichwort: Rotweinvereinbarungen). In Verbindung mit einer Auskunftspflicht der Vermieter und der Mieter könnte so auch eine ausreichend große Datengrundlage geschaffen werden.

Bild: vege / Fotolia

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