Die Miethöhe

Als Gegenleistung für die Wohnung hat der Mieter nach § 535 Absatz 2 BGB die Miete zu zahlen. Sie besteht in den meisten Fällen aus der Grundmiete (Mehr dazu in unserem Bereich über „Die Miete”) und den Betriebskostenvorauszahlungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”). In dieser Form wird sie in fast allen Mietverträgen vereinbart. Mehr muss auch nicht vereinbart werden, insbesondere keine bestimmte Miethöhe (Was aber trotzdem in 99,9 % aller Mietverträge erfolgt). Alle anderen Punkte im Zusammenhang mit der Miete betreffen Fragen des abänderbaren Rechts oder sind Erläuterungen gesetzlicher Vorgaben.

Wichtig ist, dass deutlich wird, dass überhaupt eine Gegenleistung geschuldet wird. Das wird immer der Fall sein. Unentgeltlich werden Wohnungen nur in ganz seltenen Ausnahmefällen überlassen, z.B. im familiären Bereich oder bei manchen großen Vermietern die Gästewohnungen.

Auf die Höhe der Miete kommt es hingegen nicht an. Ein Mietvertrag kann daher auch dann vorliegen, wenn lediglich eine Gefälligkeitsmiete vereinbart worden ist oder wenn der Mieter lediglich Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen hat (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rnr. 10). Es muss sich aus dem Vertrag nur ergeben, dass überhaupt Miete gezahlt werden muss. Wenn zur Höhe nichts gesagt wird, gilt analog den §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB die ortsübliche Miete als vereinbart (BGH, Urteil vom 20.06.1997 – V ZR 39/96). Ortsüblich ist bei freifinanziertem Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) gemäß § 558 BGB, bei öffentlich gefördertem Wohnraum die preisrechtlich zulässige Kostenmiete und bei Gewerberaum die Marktmiete.

Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 316 BGB die Miethöhe nach den vorgenannten Maßstäben bestimmen. Er muss sie jedoch gemäß § 315 Absatz 1 BGB nach billigem Ermessen festsetzen. Entspricht die Festsetzung nicht der Billigkeit, so kann die Bestimmung nach § 315 Absatz 3 BGB durch Urteil des zuständigen Gerichts getroffen werden.

Allerdings trägt der Vermieter ohne ausdrückliche Vereinbarung die Betriebskosten selbst (siehe unseren Beitrag zur Betriebskostenvereinbarung), ohne dass er sie auf den Mieter umlegen kann. Solche Fälle kommen zwar nur selten vor. Die Überlegung hilft jedoch beim Verständnis des Mietpreisrechts.

Als Miete kommen auch andere Leistungen in Betracht, so z.B. Dienste als Hauswart. Das kommt aber nur sehr selten vor, so dass es hier nicht weiter erörtert werden muss.

Wegen seiner Relevanz und seines Umfangs haben wir dem Thema Miete einen eigenen Bereich gewidmet. Dort finden Sie weitere Informationen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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