Die Mieträume

Welche Wohnung vermietet wird, ist dem Mieter und dem Vermieter in den meisten Fällen völlig klar, da dem Mietvertrag eine Wohnungsbesichtigung vorausgeht. Man stand schließlich gemeinsam in den Mieträumen. Es kommt über diese Frage auch nur in seltenen Fällen zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Mietvertragspartnern.

Trotzdem ist es für den Vermieter wichtig, die Wohnung im Mietvertrag genau zu bezeichnen. Dafür gibt es eine Reihe von Gründen. Der wichtigste Grund ist der, dass man für den Fall einer Räumungsklage und anschließender Zwangsräumung für das Gericht und den Gerichtsvollzieher die betroffene Wohnung so genau wie möglich identifizieren muss. Hier darf es keine Unklarheiten geben, da der Gerichtsvollzieher sonst die Räumung abbricht. Auch die Frage, ob der Mieter einen Keller hat, eine Waschküche vorhanden ist, der Garten genutzt werden darf oder das Auto im Hof geparkt werden kann, wird durch die Beschreibung im Mietvertrag geklärt. Schließlich spielt auch noch ein einzelner Aspekt der Wohnungsbeschreibung eine zentrale Rolle, nämlich die Angabe der Größe. Eine falsche oder ungenaue Größenangabe kann erhebliche Auswirkungen auf den Mietzins (Stichwort Mietminderung) haben.

Die genaue Bestimmung der Wohnung im Mietvertrag sollte anhand von drei Elementen erfolgen:

1. Die Lage der Wohnung

Die Lage der Wohnung erfordert zunächst die Angabe der Adresse des Hauses. Diese besteht aus der Straße, der Hausnummer, der Postleitzahl und der Gemeinde. In mehrstöckigen Gebäuden sollte auch noch angegeben werden, in welcher Etage die Wohnung liegt. Gibt es auf der Etage mehrere Wohnungen, sollte man hinzufügen, ob die Wohnung links, rechts oder in der Mitte der Etage liegt. Die Blickrichtung ist immer die vom Hauseingang aus. Viele Vermieter versehen ihre Wohnungen mit einer Wohnungsnummer, sei es in der verwendeten EDV, sei es vor Ort durch Aufkleber. Weder die eine noch die andere Art der Kennzeichnung ist ausreichend. Sie kann zusätzlich genutzt werden, aber nicht anstatt der genannten Merkmale.

Wer es ganz besonders genau machen möchte fügt dem Mietvertrag einen Lageplan der Wohnung bei, aus dem sich auch die Räume und die Wohnungsgröße ergeben. Üblich ist dies jedoch bei Bestandsbauten nicht.

Bei Neubauprojekten beginnt die Vermietung der Wohnungen zumeist schon vor der Fertigstellung des Gebäudes. In diesen Fällen gilt nichts anderes. Da eine Besichtigung jedoch gar nicht oder nur in eingeschränktem Maße (Rohbau) stattfinden kann, fügt man zur näheren Bestimmung der Wohnung zumeist einen Lageplan und eine Baubeschreibung bei.

2. Die Anzahl und Bezeichnung der Räume der Wohnung.

Jede Wohnung besteht aus einer bestimmten Anzahl von Zimmern, hat ein Bad und eine Küche. Dazu kommen in der Regel ein Flur, manchmal ein Gäste-WC oder eine Abstellkammer, häufig ein Balkon und zumeist auch ein Kellerraum, bei dem möglichst die Kellernummer anzugeben ist (Andernfalls muss die Lage des Kellers genau beschrieben werden). In vielen wohnungswirtschaftlichen Programmen sind diese Angaben als Teil der Stammdaten des Objektes bereits eingearbeitet, so dass sie nicht bei jedem Mietvertrag erneut recherchiert und eingetragen werden müssen. Eine nähere Bestimmung der Zimmer nach Nutzungsarten (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer) ist nicht erforderlich. Sie ist im übrigen Sache des Mieters und insofern nicht verbindlich.

An dieser Stelle sollte auch geregelt werden, ob ein Garten genutzt werden darf, ob im Hof geparkt werden darf, ob die Waschküche Teil der Mietsache ist und wie es mit Garagen, Kellern und Dachböden aussieht. Über diese Fragen kommt es wohl häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Daher sollte man einige Mühe darauf verwenden, auch diese scheinbaren Nebensächlichkeiten im Mietvertrag zu klären.

Über Garagen und Mietergärten könnend auch gesonderte Mietverträge abgeschlossen werden. Dies ist empfehlenswert, da nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10) sonst zusammen mit der Wohnung ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und Teilkündigungen durch Mieter oder Vermieter nicht möglich sind.

Auch die Ausstattung der Wohnung z.B. mit einer Einbauküche oder einem neuen Bad sollte an dieser Stelle erläutert werden. Das ist vor allem wichtig für die richtige Einordnung der Wohnung im Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”) und für die Frage, wer für die Instandhaltung zuständig ist. Am besten hat man für die Akte eine fotografische Dokumentation des Zustandes der Wohnung kurz vor der Übergabe an den Mieter.

3. Die Angabe der Wohnfläche.

Der heikelste Punkt ist die Angabe der Wohnfläche (Näheres in unserem Beitrag „Wohnfläche”). Sie ist nicht zwingend erforderlich. Man kann sich auch auf die Beschreibung der vermieteten Räume beschränken. Die Wohnfläche sollte jedoch trotzdem immer im Mietvertrag angegeben werden. Sie ist wichtig für die Bemessung des Mietzinses und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.

Durch die Rechtsprechung zu dieser Frage in den letzten Jahren ist die Bestimmung der vertraglichen Wohnfläche sorgfältig durchzuführen. Häufig ist nicht klar, ob die Angaben, die man hat, richtig und aktuell sind. Dies gilt vor allem für Altbauten. Auch Verkäufe, erst recht im Rahmen von Zwangsversteigerungen, führen häufig zu Unklarheiten bei den Flächen, weil Unterlagen nicht übergeben werden. Ein weiteres Problem besteht darin, dass es verschiedene Berechnungsmethoden für die Fläche einer Wohnung gibt. Man weiß nie, was man hat. Man sollte die Flächenangabe daher mit einem Zusatz versehen, der deutlich macht, dass es sich dabei nicht um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt. So hat der BGH mit Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09, folgende Klausel akzeptiert:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume” 

Die Berechnung der Wohnfläche sollte immer nach der Wohnflächenverordnung erfolgen. Dabei kann im Mietvertrag nach § 4 WoFlV vereinbart werden, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen statt nur zu einem Viertel zur Hälfte angerechnet werden.

4. Die Vermietung von noch nicht fertiggestellten Mieträumen

In Zeiten eines Vermietermarktes, wenn also die Nachfrage nach Wohnraum größer ist als das Angebot an Wohnraum, werden Wohnungen zum Teil auch schon vermietet, wenn sie sich erst in der Planung oder noch im Bau befinden (Allerdings kommt dies häufiger beim Verkauf von Wohnungen vor). In solchen Mietverträgen können die Mieträume nur anhand von Plänen und Baubeschreibungen beschrieben werden, nicht aber auf der Grundlage einer Wohnungsbesichtigung. Das Mietverhältnis beginnt in einem solchen Fall in der Regel zu einem bestimmten Zeitpunkt oder mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses (z. B. der Bezugsfertigkeit). Eine solche Vereinbarung ist nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 26. 11. 1997XII ZR 308/95) regelmäßig nicht als aufschiebende Bedingung,  sondern als Fälligkeitsregelung zu bewerten.

Die Vereinbarung eines Änderungsvorbehalts im Mietvertrag ist möglich, wenn sich der Vermieter sachlich gebotene unwesentliche oder zweckmäßige Änderungen sowie Änderungen aufgrund behördlicher Auflagen vorbehält. Hierfür ist der Vermieter im Streitfall darlegungs- und beweispflichtig (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 37).

Bild: XtravaganT / Fotolia

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