Die Mietsicherheit

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung Monat für Monat in Vorleistung überlassen, ohne sicher sein zu können, dass er sein Geld bekommt. Der Bäcker reicht das Brot erst über die Theke, wenn der Euro in die Gegenrichtung wandert. Als Vermieter kann man die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Miete abhängig machen, ist aber danach in der Sache jeden Monat Vorleistender. Dies geht zumeist gut. Die Rückstandsquoten liegen bei 3 bis 4 % (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietschulden”). In diesen Fällen ist man dann auf die Hilfe der Gerichte und der Gerichtsvollzieher angewiesen, um die Wohnung nach vielen Monaten in einem manchmal erbärmlichen Zustand zurückzubekommen.

Inhaltsverzeichnis:
  1. Zweck der Mietsicherheit
  2. Vereinbarung der Mietsicherheit
  3. Höhe und Fälligkeit der Mietsicherheit
  4. Arten der Mietsicherheit
  5. Verzinsung der Barkaution
  6. Getrennte Anlage der Barkaution
  7. Zugriff auf die Mietsicherheit
  8. Rückzahlung der Mietsicherheit
  9. Verkauf der Wohnung
  10. Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit
  11. Versicherungspflicht
  12. Abweichende Vereinbarungen
1. Zweck der Mietsicherheit

Um sich wenigstens ein wenig gegen die daraus drohenden Verluste zu schützen gibt es die Mietsicherheit. Sie ist geregelt in § 551 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. 

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. 

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studentenoder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. 

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 

Die Mietsicherheit sichert die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter während und nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Es kommen sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis in Betracht, also solche auf Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturkosten, Anwalts- und Gerichtskosten, etc. Der Begriff der „Mietsicherheit” greift daher eigentlich zu kurz. Es geht um viel mehr als nur die Ansprüche auf Zahlung der Miete.

Noch anders ist es im Bereich des sozialen Wohnungsbaus nach altem Recht. Dort ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit gemäß § 9 Absatz 5 des Wohnungsbindungsgesetzes nur zulässig zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen. Alle anderen Ansprüche, insbesondere die auf rückständige Miete oder Betriebskostensalden, werden hier über das Mietausfallwagnis aus § 29 der II. BV berücksichtigt.

§ 551 BGB gilt nur im Bereich des Wohnraummietrechts. Sie gilt nicht für die Miete von Geschäftsräumen. Dort können Mieter und Vermieter die Mietsicherheit frei miteinander vereinbaren, insbesondere höhere Beträge.

Die Mietsicherheit dient nicht der Sicherung von Ansprüchen aus anderen Rechtsverhältnissen zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Dies folgt aus dem bezüglich der Mietsicherheit bestehenden Treuhandverhältnis (BGH, Urteil vom 21. Januar  1999 – I ZR 209–96) und gilt auch dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird (BGH, Urteil vom 11. Juli  2012 − VIII ZR 36/12). Die treuhänderische Gebundenheit erlischt erst, wenn der Vermieter fällige Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter hat und damit gegen die Kaution aufrechnet (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 92). Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der die Mietsicherheit auch andere Forderungen des Vermieters absichert, verstößt gegen § 551 Absatz 4 BGB und ist daher unwirksam.

2. Vereinbarung der Mietsicherheit

Eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Stellung einer Mietsicherheit gibt es nicht. Sie muss vielmehr ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Vereinbarung darf zum Nachteil des Mieters nicht von den Vorgaben des § 551 BGB abweichen. Tut sie es doch, z.B. wenn die gesamte Barkaution zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden soll, führt dies insgesamt zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede. Da es eine gesetzliche Pflicht zur Kautionsstellung nicht gibt, ist der Mieter dann von der Pflicht zur Stellung einer Mietsicherheit befreit.

In unserem Mustermietvertrag ist die Vereinbarung der Mietsicherheit in § 3 Absatz 4 enthalten.

3. Höhe und Fälligkeit der Mietsicherheit

Der Höhe nach ist die Mietsicherheit bei Mietverhältnissen über Wohnraum gemäß § 551 Absatz 1 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Maßgebend ist die zulässige Nettokaltmiete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Verstößt diese beispielsweise gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”), ist die Mietsicherheit nur aus der gültigen Miete zu berechnen. Eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale ist nicht mit einzurechnen.

Einen Anspruch auf Aufstockung der Mietsicherheit im Falle einer Mieterhöhung hat der Vermieter nicht. Eine solche Regelung kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, was aber unüblich ist (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 49).

Die Regelung über die Höhe der Mietsicherheit gilt nicht nur für die Barkaution, sondern für alle Arten der Sicherheitsleistung. Wird die zulässige Höchstgrenze überschritten, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, sondern zu deren Reduzierung auf die zulässige Höhe. Mehrere Sicherheiten sind zusammenzurechnen und dürfen insgesamt die gesetzlich festgelegte Grenze nicht übersteigen. Dies gilt auch, wenn z.B. bei einem Studenten eine Bürgschaft der Eltern gefordert wird. Diese ist neben einer Barkaution nicht zulässig, wenn dadurch der Gesamtbetrag von drei Mieten überschritten wird. Maßgebend ist die Höhe der Miete zum Zeitpunkt der Kautionsabrede. Spätere Erhöhungen oder Ermäßigungen der Miete z.B. durch eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bleiben außer Betracht.

Dies gilt grundsätzlich auch im Falle einer Mietminderung. Ist die Miete aufgrund von Mängeln der vermieteten Wohnung nach § 536 Absatz 1 BGB gemindert, so hat dieser Umstand im Allgemeinen keinen Einfluss auf die Berechnung der dreifachen Monatsmiete nach § 551 BGB. Jedoch bemißt sich die zulässige Höhe der Mietsicherheit lediglich nach der geminderten Miete, wenn die Minderung auf Mängeln beruht, die bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegen und nicht behoben werden können. Hat der Vermieter eine Wohnung vermietet, die von Anfang an einen unbehebbaren Mangel aufweist, ist die Miete von vornherein und auf Dauer gemindert. In diesem Fall besteht kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkaution in Höhe des dreifachen der vereinbarten Nettomiete. Vielmehr ist die geminderte Miete bei der Berechnung des Höchstbetrages nach § 551 Absatz 1 BGB zugrunde zu legen. Dies ist z.B. der Fall, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße hinter der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße zurückbleibt und die Miete deshalb gemindert ist. Eine Behebung dieses Mangels ist dem Vermieter nicht möglich. Folglich ist eine Kautionsvereinbarung nur zulässig in Höhe des Dreifachen der geminderten Miete. Der darüber hinausgehende Betrag ist vom Mieter nach § 551 Absatz 4 BGB nicht geschuldet (siehe BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).

Eine Ausnahme von der Beschränkung gilt nach der Rechtsprechung des BGH für den Fall, dass ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung anbietet, daß ein Wohnraummietvertrag zustande kommt und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird. Es widerspräche nicht dem Schutzzweck der Regelung, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen würden. Der Vermieter dürfe zwar über den Rahmen des Gesetzes hinaus keine zusätzliche Sicherheit von seinem Mieter fordern. Verbürge sich aber ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrags gegenüber dem Vermieter, ohne daß dadurch erkennbar der Mieter belastet werde, sei die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam und die Bürgschaft selbst nicht zu beanstanden. Diese Bedingungen liegen in der Regel bei Bürgschaften der Eltern zugunsten ihrer Kinder vor, nicht aber bei Bürgschaften von gewerblichen Dritten wie Banken, da die Mieter in diesen Fällen mit der Inanspruchnahme durch den Bürgen rechnen müssen.

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter im Falle von Zahlungsverzug zur Abwendung einer Kündigung gewährt wird, findet § 551 I, IV BGB grundsätzlich keine Anwendung (BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12). Darauf, ob der Bürge die Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Vermieter sie verlangt hat, kommt es im laufenden Mietverhältnis nicht an. Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situation eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs die Folge wäre; die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt.

Bei anderen Mietverhältnissen darf es auch mehr sein. Bei Gewerberaummietverträgen ist es daher durchaus üblich, die Nebenkosten in die Berechnung der Höhe der Mietsicherheit mit einzubeziehen.

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter nach § 551 Absatz 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses (Nicht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses!) fällig. Der Vermieter kann die Übergabe der Wohnung aufgrund seines Zurückbehaltungsrechtes aus § 273 BGB von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen.

Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig, also bei monatlicher Mietzahlung jeweils am dritten Werktag des zweiten und des dritten Mietmonats. Vereinbaren Mieter und Vermieter beispielsweise zwei mietfreie Monate, um den umrenovierten Zustand der Wohnung auszugleichen (Mehr zu diesem Thema in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”), werden die weiteren Raten erst zu Beginn des vierten und des fünften Mietmonats fällig. Die Quotierung gilt auch dann, wenn die Mietsicherheit geringer als drei Nettokaltmieten ist.

Diese Regelung hat ihren Grund darin, dass der Mieter einerseits zu Beginn des Mietverhältnisses durch Ausgaben für den Umzug oder die  Anschaffung von Einrichtungsgegenstände stark in Anspruch genommen wird, andererseits das Sicherungsbedürfnis des Vermieters zu Beginn des Mietverhältnisses noch vergleichsweise gering ist. Außerdem verfügt er in dieser Phase bei einem Umzug in der Regel noch nicht über die Bürgschaft aus dem alten Mietverhältnis.

Für eine Sicherheitsleistung durch Bürgschaft gilt die Regelung nicht. Sie muss sofort in voller Höhe gestellt werden.

Der Mieter kann an der Mietsicherheit kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB geltend machen, auch dann nicht, wenn die Wohnung bei Übergabe mangelhaft ist (BGH, Urteil vom 21. März 2007 – XII ZR 255/04). Denn die Sicherheitsleistung soll den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters in Bezug auf dessen Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen. Mit dem Sicherungszweck der Kaution ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution in der Regel nicht zu vereinbaren. Zur Durchsetzung seiner Mängelansprüche stehen dem Mieter genug andere Mittel zur Verfügung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mängel – Was kann der Mieter tun?”). Eine Aufrechnung des Mieters gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution ist ebenfalls ausgeschlossen (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 59).

Der Anspruch auf Zahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”).

4. Arten der Mietsicherheit

Es können alle Arten von Sicherheiten vereinbart werden, insbesondere die, die in § 232 BGB vorgesehen sind. Die Vorschrift lautet:

§ 232 Arten 

(1) Wer Sicherheit zu leisten hat, kann dies bewirken 

– durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren, 

– durch Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind, 

– durch Verpfändung beweglicher Sachen, 

– durch Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind, 

– durch Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken, 

– durch Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken. 

(2) Kann die Sicherheit nicht in dieser Weise geleistet werden, so ist die Stellung eines tauglichen Bürgen zulässig.

§ 551 BGB gilt für alle Arten von Mietsicherheiten. In welcher Form die Mietsicherheit geleistet werden muss, können Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbaren. Der Mieter ist dann nicht berechtigt, eine davon abweichende Mietsicherheit zu erbringen. Dies gilt vor allem dann, wenn eine Barkaution vereinbart ist. Es muss allerdings keine bestimmte Art der Mietsicherheit festgelegt werden. In diesem Fall ist der Mieter nach § 262 BGB frei in seiner Wahl.

In unserem Mustermietvertrag ist in § 3 Absatz 4 keine besondere Art der Mietsicherheit vorgesehen.

Im folgenden gegen wir kurz auf die im Wohnungsbereich gebräuchlichsten Formen der Mietsicherheit ein, nämlich

  • die Barkaution,
  • die Verpfändung von Guthaben bei einer Bank,
  • die Bürgschaft,
  • den Schuldbeitritt / die Schuldmitübernahme.
Barkaution

Eine Barkaution liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag übergeben oder überweisen muss.

In vielen Fällen werden Mietsicherheiten durch die Hinterlegung von Bargeld geleistet. Der Mieter überweist dem Vermieter den Kautionsbetrag. Dabei ist zusätzlich zu beachten, dass in diesem Fall der Mieter gemäß § 551 Absatz 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass bei allen anderen Kautionsarten (verpfändetes Konto, Bürgschaft) eine Vereinbarung über die Erbringung der Kaution insgesamt zu Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen werden darf. Eine andere beliebte Kautionsform ist das verpfändete Sparkonto.

Die Parteien können gemäß § 551 Absatz 3 Satz 2 BGB auch eine andere Anlageform vereinbaren. Hier kommen auch solche in Betracht, die höhere Zinsen bringen, dafür aber in aller Regel mit einem höheren Risiko verbunden sind, wie z.B. Aktien oder Fonds. Gerade vor den Erfahrungen der aktuellen Finanzmarktkrise dürfte jedoch deutlich geworden sein, dass es nicht dem Sinn und Zweck der Mietsicherheit entspricht, wenn der Vermieter seine Sicherheit und der Mieter sein Kapital wegen einiger zusätzlicher Euro im Jahr riskiert.

Bei Gewerberaummietverhältnissen kommt sehr häufig die durch die Hausbank des Unternehmens gestellte Bankbürgschaft zum Tragen.

Verpfändung von Guthaben bei einer Bank

Bei dieser Art der Mietsicherheit zahlt der Mieter den vereinbarten Betrag auf ein auf seinen Namen eingerichtetes Bankkonto oder Sparbuch ein und verpfändet es zugunsten des Vermieters. Geregelt ist die Verpfändung in den §§ 1273 ff BGB.

Um das Konto oder Sparbuch zu verpfänden müssen sich Mieter und Vermieter einig sein, dass daran ein dingliches Pfandrecht begründet werden soll. Außerdem setzt eine wirksame Verpfändung nach § 1280 BGB voraus, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt. Dafür muss der Bank mitgeteilt werden, dass die Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist.

Nach § 1289 BGB erstreckt sich das Pfandrecht des Vermieters auch auf die anfallenden Zinsen.

Zur Absicherung der Verpfändung versieht das Kreditinstitut das Konto oder Sparbuch mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters. Der Sperrvermerk hat zur Folge, dass jede Partei nur mit Zustimmung der anderen Partei über die Forderung verfügen kann. Wird die Zustimmung nicht freiwillig erteilt, so kann jede Partei die andere gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch nehmen. Für die Wirksamkeit der Verpfändung eines Sparbuchs spielt es hingegen keine Rolle, in wessen Hand es sich befindet. In der Praxis wird das Sparbuch in der Regel dem Vermieter ausgehändigt.

In der Insolvenz des Mieters hat der Vermieter ein Absonderungsrecht nach § 50 InsO. Die Absonderung ist auf die bevorzugte Befriedigung aus der Masse gerichtet. Sie gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Vorabbefriedigung aus der verpfändeten Forderung zu verlangen.

Statt es zu verpfänden kann ein Guthaben auch nach § 398 BGB zur Sicherheit abgetreten werden. Die Sicherungsabtretung setzt lediglich eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter voraus, dass die Sparforderung zur Sicherheit für die Erfüllung der Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag dem Vermieter zustehen soll. Eine Anzeige gegenüber dem Kreditinstitut ist nicht erforderlich. Da die Sicherungsabtretung dem Vermieter weitgehende Rechte an der Forderung einräumt, muss sie sich eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft als Sicherheit kommt im normalen Wohnraummietrecht nicht oft vor. Sie ist allerdings im gewerblichen Bereich üblich. Im Wohnraummietrecht spielt sie nur bei Mietern eine Rolle, die über keine festen Einkünfte verfügen wie Studenten, wo häufig neben der Barkaution noch eine Bürgschaft der den Studenten finanzierenden Eltern gefordert wird. Hier muss allerdings darauf geachtet werden, dass die Grenzen des § 551 Absatz 1 BGB eingehalten werden (Näheres dazu oben unter Ziffer 3) und keine Übersicherung eintritt.

Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge nach § 765 Absatz 1 BGB gegenüber dem Vermieter, für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Nach § 765 Absatz 2 BGB kann eine Bürgschaft auch für künftige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis übernommen werden (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 20).

Zur Gültigkeit des Bürgschaftsvertrags ist nach § 766 Satz 1 BGB schriftliche Erteilung der Bürgschaftserklärung erforderlich (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”).

Eine sogenannte „Bürgschaft auf erstes Anfordern” kann formularvertraglich grundsätzlich nur von Kreditinstituten, Banken, Sparkassen, Versicherungen und von solchen Personen abgegeben werden, die mit den besonderen Risiken dieser Art von Bürgschaft vertraut sind (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 28). Dies trifft auf die Eltern von Studenten in aller Regel nicht zu. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern muss der Bürge leisten, wenn der Vermieter die Zahlung verlangt. Der Bürge darf weder die Berechtigung der Forderung prüfen noch Einwendungen oder Gegenrechte geltend machen. All dies bleibt einem eventuellen Rückforderungsprozess vorbehalten.

Kommt der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nach, kann der Vermieter den Bürgen insoweit in Anspruch nehmen. Er ist im Vorfeld weder verpflichtet, den Bürgen über die Höhe der Rückstände des Mieters zu informieren, noch den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Der Bürge muss sich selbst über die Vermögenslage des Mieters informieren (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 20). Allerdings kann der Bürge die Befriedigung des Vermieters nach § 771 Satz 1 BGB verweigern, solange dieser nicht eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter ohne Erfolg versucht hat (Einrede der Vorausklage).

Der Bürge kann nach § 768 Absatz 1 Satz 1 BGB die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden geltend machen. Dies gilt insbesondere für die Verjährung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”). Ist die Hauptverbindlichkeit verjährt, so kann daher auch der Bürge die Einrede der Verjährung erheben.

Schuldbeitritt/Schuldmitübernahme

Beim Schuldbeitritt/der Schuldmitübernahme erwirbt der Vermieter einen Anspruch gegen den Dritten auf Zahlung der Miete, wenn der Mieter nicht zahlt. Gleiches gilt für die Erfüllung der sonstigen Verbindlichkeiten. Für die Abgrenzung der Bürgschaft vom Schuldbeitritt/Schuldmitübernahme ist entscheidend, ob nach dem Willen von Mieter und Vermieter eine selbständige oder nur eine abgeleitete Schuld begründet werden soll. Im erstgenannten Fall liegt ein Schuldbeitritt vor, im letztgenannten Fall ist eine Bürgschaft anzunehmen (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 31).

Im gewerblichen Bereich kommt der Schuldbeitritt häufig vor, etwa wenn der Gesellschafter-Geschäftsführer einer neu gegründeten GmbH neben der Gesellschaft den Mietvertrag unterzeichnet. Im Wohnraummietrecht kommt es zu einem Schuldbeitritt, wenn die Eltern von Studenten den Wohnungsmietvertrag für diese neben oder sogar anstatt der studierenden Kinder unterzeichnen. Bei dieser Konstruktion ist auch die Beschränkung auf 3 Mieten aus § 551 Absatz 1 BGB zu beachten (So auch Derleder, NZM 2006, 601), da der Schuldbeitritt ausschließlich der Sicherung des Vermieters dient.

5. Verzinsung der Barkaution

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme nach § 551 Absatz 3 Satz 1 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen nach § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB dem Mieter zu, müssen aber während der Mietzeit nicht ausgezahlt werden, sondern erhöhen nach § 551 Absatz 3 Satz 4 BGB die Mietsicherheit. Der Vermieter darf die Kaution auch höhenverzinslich anlegen, insbesondere mit längerer Laufzeit; er ist dazu aber nicht verpflichtet. Auch in diesem Fall erhöhen die Zinsen die Mietsicherheit und stehen am Ende dem Mieter zu. Kontoführungskosten sind vom Mieter zu tragen (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 80). Den Zinsertrag muss der Mieter nach seinen persönlichen Verhältnissen versteuern. Der Vermieter muss ihm dazu den anteiligen Kapitalertrag und den anteiligen Zinsabschlag mitteilen.

Die Vertragsparteien können nach § 551 Absatz 3 Satz 2 BGB auch eine andere Anlageform vereinbaren. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen auf Festgeldkonten könnte das eine Alternative sein. Trotzdem kommt es in der Praxis nur selten vor. Das Risiko tragen Mieter und Vermieter gemeinsam. Entstehen durch die Anlage Verluste, so haben Mieter und Vermieter gegen den jeweils anderen keinen Anspruch auf eine Mindestverzinsung „Wiederauffüllung” der Kaution, wenn sich die Sicherheit infolge einer unrentablen Anlage vermindert (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 67).

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Mieter hinsichtlich der Kaution auf Zahlung verklagt und Prozesszinsen verlangt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund (Urteil vom 05.04.2019, 425 C 1962/19; so auch schon AG Dortmund, Urteil vom 11.09.2018, 425 C 5989/18) handelt es sich bei der Kaution aus Sicht des Vermieters zwar um Fremdgeld und der Vermieter erleide auch keinen Zinsschaden, wenn die Kaution nicht gezahlt wird. § 291 BGB spreche dem Vermieter aber unabhängig davon quasi als Strafe die Prozesszinsen zu. Die Prozesszinsen erhält aber nicht der Vermieter, sondern sie erhöhen nach Auffassung des Amtsgerichts die Kaution, da die Zinsen auf die Kaution grundsätzlich dem Mieter zustehen.

Die Verzinsungspflicht besteht bei anderen Kautionsarten nicht. Dies verringert den mit den Kautionen verbundenen Verwaltungsaufwand erheblich. Andererseits ist der Zugriff auf die Barkaution in der Regel am einfachsten.

Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnung”) besteht für den Vermieter nach § 551 Absatz 3 Satz 5 BGB keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

6. Getrennte Anlage der Barkaution

Die Anlage der Kautionssumme muss nach § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist ist der Vermieter in der Wahl des Kreditinstituts frei. Er ist nicht verpflichtet, die Bank mit den höchsten Zinsen zu wählen. In der Regel spricht nichts dagegen wem der Vermieter das Geld bei seiner Hausbank anlegt. Es muss nur getrennt von seinem eigenen Vermögen sein.

Um dieser Anforderung zu genügen, muss es sich beim Kautionskonto um ein offenes Treuhandkonto handeln. Es muss also für die Bank und für Dritte erkennbar sein, dass es sich um Vermögen handelt, dass der Vermieter nur treuhänderisch für den Mieter hält. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter für jeden Mieter ein gesondertes Konto eröffnet. Es genügt, wenn er ein Sammelkonto für die Kautionen hat. Auch dies muss aber offen als Kautionskonto deklariert sein.

Die getrennte Anlage schützt den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Kreditinstitut kann nicht auf das Kautionskonto zu- greifen, wenn der Vermieter Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut nicht erfüllt. Gläubiger des Vermieters können das Konto nicht pfänden. Wenn es doch gepfändet wird haben die Mieter die Möglichkeit der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO. In der Insolvenz des Vermieters hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Insolvenzverwalter einen Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Mietsicherheit und ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Insolvenz des Vermieters”). Der Mieter kann die von ihm geleistete Mietkaution jedoch nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06).

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von vornherein von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen, auf das er dann die Kautionssumme einzahlt (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). Zu einer Übergabe von Bargeld oder zur Einzahlung der Kautionssumme auf ein normales Geschäftskonto des Vermieters ist der Mieter nicht verpflichtet. Hat er dies gleichwohl getan, so kann er jederzeit vom Vermieter verlangen, dass die Kautionssumme gesetzeskonform angelegt und ihm dies auch nachgewiesen wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06). Tut er dies nicht, kann der Mieter an den laufenden Mieten ein Zurückbehaltungsrecht ausüben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06) oder den Vermieter entsprechend auf Auskunft verklagen. Als Nachweis sind entsprechende Unterlagen der kontoführenden Bank vorzulegen, aus denen sich ergibt, dass das Konto als Treuhandkonto geführt wird.

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter übergeben hat (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/08).

Hat der Vermieter die Mietsicherheit aber auf einem Konto geführt, auf dem er auch eigene Gelder verwaltet hat, so wird es dem Mieter schwer fallen, sein Aussonderungsrecht nachzuweisen bzw. seine materielle Berechtigung im Rahmen einer Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO zu belegen.

Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen an und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so macht der Vermieter sich nicht nur dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, sondern es ist unter Umständen auch der Tatbestand der Untreue nach § 266 StGB erfüllt (BGH, Beschluß vom 23. August 1995 – 5 StR 371/95). Bei dem Schaden geht es insbesondere um den Zinsschaden, der bei der aktuellen (Oktober 2019) Zinslage allerdings keine allzu große Bedeutung haben dürfte. Bei juristischen Personen dürfte diese auch für die verantwortlich Handelnden persönlich gelten, da es sich bei § 551 Absatz 1 Satz 3 BGB um ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 BGB handelt.

7. Zugriff auf die Mietsicherheit

In der Regel erfolgt der Zugriff auf die Mietsicherheit durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, z.B. wegen noch offener Mietzahlungen oder wegen Schadensersatzansprüchen aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nach herrschender Meinung nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Mietsicherheit zugreifen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Der Zweck der Mietsicherheit während des Mietverhältnisses ist die materielle Absicherung der Ansprüche des Vermieters, nicht ihre erleichterte Durchsetzung. Eine Vertragsklausel, die ihn berechtigt, bereits während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zuzugreifen, ist unwirksam, da sie gegen § 551 Absatz 3 BGB verstößt (BGH, a.a.O.). Allerdings wird dieser Fall nur selten vorkommen, da Mietschulden in aller Regel eine Kündigung nach sich ziehen. Ein nicht beglichener Betriebskostensaldo oder eine streitige Mietminderung könnten z.B. so ein Fall sein, in dem diese Frage relevant wird. Hat der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugegriffen, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter von ihm verlangen, dass er die Mietsicherheit wieder auffüllt, da die unberechtigte Inanspruchnahme der Mietsicherheit gegen die Treuhandabrede verstößt und den Mieter bezüglich der Mietsicherheit dem Insolvenzrisiko des Vermieters aussetzt.

Greift der Vermieter während des Mietverhältnisses zu Recht auf die Mietsicherheit zu, kann er verlangen, dass der Mieter sie wieder auf den alten Stand auffüllt (Blank/Börstinghaus, § 551 BGB, Rdnr. 95). Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, offene Forderungen aus der Mietsicherheit zu begleichen. Er kann den Mieter auch direkt gerichtlich auf Zahlung in Anspruch nehmen oder kündigen, wenn die Voraussetzungen dazu vorliegen (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug”).

Umgekehrt gilt, dass der Mieter während des Mietverhältnisses ebenfalls nicht auf die Mietsicherheit zugreifen darf. Insbesondere ist er nicht berechtigt, mit seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete gegen die Mietsicherheit aufzurechnen. Das gilt auch für die letzten Monate des Mietverhältnisses nach einer ordentlichen Kündigung. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Kaution quasi „abzuwohnen”. Allerdings sind die Möglichkeiten des Vermieters gegen diese Unsitte gering. Kündigen kann er nicht mehr. Er müsste daher den Mieter auf Mietzahlung verklagen, was in dieser Phase des Mietverhältnisses nur selten sinnvoll ist.

Der BGH hat in der Entscheidung vom 07.05.2014 noch offengelassen, ob seine Rechtsprechung auch für den Fall der Beendigung des Mietvertrags gilt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund vom 13.03.2018 (425 C 5350/17) dürfe der Vermieter auch nach Mietvertragsende nicht mit strittigen Forderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution aufrechnen. Nach anderer, mittlerweile vom Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 24. Juni 2019, VIII ZR 141/17) bestätigter Ansicht kann sich der Vermieter nach Vertragsende auch wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen, weil dann der Sicherungszweck der Mietkaution gegenüber dem Recht auf materielle Befriedigung zurücktrete. Es widerspräche dem Sicherungszweck, wenn der Vermieter erst klagen müsse.

Unabhängig von allen dogmatischen Fragen ist dies die in der wohnungswirtschaftlichen Praxis vorherrschende Vorgehensweise. Wenn es am Ende eines Mietverhältnisses noch offene Forderungen gibt, wird der Vermieter sie gemäß § 387 ff BGB mit der Mietsicherheit verrechnen. Es ist lebensfremd, von ihm zu verlangen, den Mieter erst noch auf Zahlung zu verklagen. Häufig kennt er die Gründe gar nicht, warum der Mieter nicht gezahlt hat. In Anbetracht der recht überschaubaren Anzahl an Vermieterinsolvenzen hat die Argumentation des Amtsgerichts Dortmund auch keine praktische Relevanz. Wollte man hingegen jeden Vermieter zwingen, erst jede ggfls. streitige Forderung einzuklagen, wäre dies ein Beschäftigungsprogramm für die Justiz. Der Mieter kann seine Rechte im Falle der unberechtigten Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch eine Rückzahlungsklage sichern. Er kann nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017, 67 S 111/17) auch im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern, dass der Vermieter auf die Mietsicherheit zugreift, wenn die angeblich noch offenen Forderungen streitig sind.

Wegen verjährter Ansprüche auf Mieten und Betriebskostensalden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”) kann der Vermieter allerdings nicht mehr auf die Mietsicherheit zurückgreifen, da es sich dabei um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB handelt (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).

8. Rückzahlung der Mietsicherheit

Zwischen dem Mieter und dem Vermieter besteht bezüglich der Mietsicherheit ein Treuhandverhältnis. Aus diesem ergeben sich die Pflichten des Vermieters auf Abrechnung und Rückzahlung.

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Abrechnung und Rückzahlung der Mietsicherheit, sobald er sie geleistet hat. Die Bedingung ist die Rückgabe der Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”).

Allerdings wird der Anspruch auf Rückzahlung nicht sofort mit Rückgabe der Wohnung fällig.  Nach einem Urteil des BGH vom 20. Juli 2016 (VIII ZR 263/14) wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Maßgebend dafür ist der Zeitraum, der dem Vermieter zuzubilligen ist, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen. Dies betrifft insbesondere eventuelle Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht vertragsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”) oder wegen sonstiger vertragswidriger Beschädigungen der Wohnung.

Für die Prüfung dieser Ansprüche darf sich der Vermieter jedoch nicht unbegrenzt Zeit lassen. Nach einer weiteren Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 24. Juni 2019, VIII ZR 141/17) hat sich der Vermieter vielmehr nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Die Kaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 24. Juni 2019, VIII ZR 141/17). Hiermit bringt der Vermieter nach Auffassung des BGH wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

Üblicherweise wird dem Mieter erst nach Ablauf von 6 Monaten ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit zugestanden. Insbesondere die Amtsgerichte verfahren sehr schematisch nach diesem Muster. Der BGH stellt klar, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit nach inhaltlichen Kriterien zu bemessen ist, nicht nach einer bestimmten Frist. Er wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Das kann dazu führen, dass die Fälligkeit erst nach sehr viel längerer Zeit als 6 Monaten eintritt, weil der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Es kann aber auch umgekehrt dazu führen, dass der Anspruch nach kürzerer Zeit eintritt, wenn es unstreitig keine Forderungen des Vermieters mehr gibt. Wird die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben und sind alle Mietforderungen beglichen, gibt es keinen sachlichen Grund, die Überlegungsfrist unnötig auszudehnen. Mehr als einen Monat nach der Rückgabe darf die Prüfung nicht dauern. Wenn dies im Einzelfall doch so sein sollte, muss der Vermieter die Gründe dafür darlegen und beweisen können.

Bestehen unstreitig keine Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, ist die Kaution sofort zurückzuzahlen.

Die Abrechnung über die Mietsicherheit muss den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Aus ihr muss sich die Höhe des aktuellen Standes der Mietsicherheit aus  Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben. Gegenforderungen des Vermieters müssen nach Grund und Höhe nachvollziehbar dargelegt werden.

Häufig werden auf den Mieter noch Nachzahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung zukommen. Der Vermieter ist insoweit nach einem Urteil des BGH (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006VIII ZR 71/05) berechtigt, einen Teil der Kaution bis längstens zum Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB zurückzubehalten. Das Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur in Höhe einer zu erwartenden Nachzahlung. Der Betrag muss nachvollziehbar berechnet sein. Da die Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist ist, auf die § 215 BGB nicht angewendet werden kann (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05),  darf der Vermieter mit einem verspäteten Betriebskostensaldo nicht mehr gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Sind die Ansprüche des Vermieters verjährt, was insbesondere bei dem Schadensersatzanspruch wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sein kann, für den gemäß § 548 Absatz 2 BGB eine verkürzte Verjährung von 6 Monaten gilt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”), schließt dies nach § 215 BGB die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Ist der Schadensersatzanspruch also innerhalb der 6 Monate durch Ablauf der gesetzten Frist entstanden, kann auch danach noch aufgerechnet werden. Lief die Frist aber erst danach ab, ist die Aufrechnung nicht mehr möglich. Handelt es sich allerdings nicht um eine Barkaution, sondern um ein verpfändetes Guthaben, hindert nach § 216 Absatz 1 BGB die Verjährung den Vermieter nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der Zinsen verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen konnte (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”).

Gibt der Vermieter die Mietsicherheit nach Ablauf der Abrechnung- und Auszahlungsfrist nicht heraus, kann der Mieter ihn entsprechend verklagen. Bei einer Barkaution geht es um Rückzahlung, bei einem verpfändeten Konto um Freigabe.

In den meisten Fällen wird der Streit darum gehen, ob die Forderungen, mit denen der Vermieter aufgerechnet hat, bestehen oder nicht. Bei offenen Mietforderungen kann es um Mietminderungen, Mieterhöhungen oder Betriebskostensalden gehen, die streitig sind. Bei Schadensersatzforderungen kann es darum gehen, ob und in welchem Umfang und welcher Qualität der Mieter dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese Fragen müssen dann im Rahmen der Kautionsrückzahlungsklage vom Gericht beantwortet werden.

Mehrere Mieter sind hinsichtlich des Anspruchs auf Rückgewähr der Mietsicherheit Gesamtgläubiger nach § 428 BGB. Sie müssen den Vermieter daher entweder gemeinsam verklagen oder ein einzelner Mitmieter muss mit der Klage Leistung an alle Mieter verlangen.

9. Verkauf der Wohnung

Wird die Wohnung verkauft, ist die Vorschrift über den Kautionsübergang (§ 566a BGB) zu beachten.

§ 566a Mietsicherheit 

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. 

Wegen der in Satz 2 angeordneten Nachhaftung des Verkäufers übergeben diese Mietsicherheiten an die Erwerber in der Regel nur dann, wenn die Mieter dem Übergang zugestimmt haben. Andernfalls gibt man die Kaution lieber zurück. Der Mieter muss sie dann aufgrund seiner mietvertraglichen Verpflichtung neu an den Erwerber leisten. Umständlich, aber Folge dieser Vorschrift.

Vereinbart der Verkäufer mit dem Mieter in diesem Zusammenhang vor Umschreibung des Eigentums einen Verzicht auf die Mietsicherheit, ist der Mieter nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 12. Februar 2019 (316 C 279/18) nicht verpflichtet, sie gegenüber dem Erwerber erneut zu leisten, da dieser erst mit der Grundbuchumschreibung in den Mietvertrag eintritt und somit den vorher vereinbarten Verzicht gegen sich gelten lassen muss. Das Problem dieser Entscheidung besteht vor allem darin, dass das Amtsgericht schon die Rückzahlung als solche als Verzicht auf die Mietsicherheit interpretiert hat. Verkäufer und Käufer sollten daher in einem solchen Fall immer darauf achten, dass die Rückzahlung der Kaution vom Mieter nicht als Verzicht missverstanden werden kann. Daher sollte der Verkäufer den Mieter auch darauf hinweisen, wenn er ihn um seine Zustimmung zum Übergang der Mietsicherheit bittet.

10. Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt nach § 569 Absatz 2a BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”) in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB bedarf es auch hier nicht. Die Möglichkeiten zum Ausschluss oder der Heilung der Kündigung bestehen auch beim Verzug mit der Mietsicherheit.

Durch diese Regelungen wird die Nichtzahlung der Kaution dem Zahlungsverzug im Ergebnis gleichgestellt. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution zunächst geleistet wurde, aber danach vom Vermieter berechtigterweise zur Tilgung offener Ansprüche gegen den Mieter in Anspruch genommen und vom Mieter nicht wieder aufgefüllt wurde.

11. Versicherungspflicht

Eine Klausel, die dem Mieter den Abschluß einer Hausrat- und Haftpflichtversicherung auferlegt, verstößt nach einem Urteil des LG Berlin vom 16.09.1992 – 26 O 179/92 – gegen das AGB-Recht und ist daher unwirksam. Der Abschluß einer Versicherung im Hinblick auf die mögliche Befriedigung von Ansprüchen, die dem Vermieter entstehen könnte, erfülle wertungsmäßig die gleiche Funktion wie eine Mietsicherheit. Deshalb sei die Frage, ob die Klausel mit dem Grundtyp der gesetzlichen Regelung vereinbar ist, anhand der in § 551 BGB enthaltenen Wertung zu beurteilen. Demnach soll über die zulässige Höchstgrenze einer Mietsicherheit hinaus keine zusätzliche Sicherheit verlangt werden können. Das etwaige Risiko, das durch die Mietsicherheit nicht mehr abgedeckt ist, gehöre zum allgemeinen Risiko des Unternehmers, für welches er den Mietzins erhalte. Dem Mieter könne daher eine Pflicht, derartige Versicherungen abzuschließen, nicht auferlegt werden.

12. Abweichende Vereinbarungen

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Absatz 4 BGB  unwirksam. Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen, mit denen höhere als die gesetzlich vorgegebenen Mietsicherheiten vereinbart werden sollen oder mit denen sich der Vermieter das Recht einräumen lässt, die Mietsicherheit nicht von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Auch das Recht des Mieters zur Ratenzahlung bei einer Barkaution ist unabdingbar. Unwirksam ist daher eine Vereinbarung, nach der die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Gleiches gilt für eine Regelung, nach der die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Kaution abhängig sein soll.

Verstößt die Kautionsabrede gegen die gesetzlichen Vorgaben, führt das nur zur Unwirksamkeit der vom Gesetz abweichenden Bestimmung, nicht aber der Kautionsabrede an sich. Diese bleibt vielmehr mit dem gesetzlich zulässigen Inhalt bestehen (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02).

 

Bild: Stefan-Yang / Fotolia

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