Die Mietzahlung

Inhaltsverzeichnis:
  1. Fälligkeit der Mietzahlung
  2. Tilgungsbestimmung
  3. Leistungsort, Rechtzeitigkeitsklausel
  4. Verzug mit der Mietzahlung
  5. Verzugsfolgen
  6. Verjährung
1. Fälligkeit der Mietzahlung

Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in Mietverträgen zu vereinbaren, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen war. Gesetz war das damals noch nicht. Jetzt ist diese Frage in § 556b BGB geregelt. Die Bestimmung lautet:

§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei den alten Mietverträgen ohne wirksame Fälligkeitsklausel bleibt es bei der alten gesetzlichen Regelung, also der Mietzahlungspflicht zum Monatsende. Dies hat der BGH in einer Entscheidung vom 04.02.2009 (VIII ZR 66/08) klargestellt. Von Interesse ist dies vor allem in den Fällen, in denen die in aller Regel vorhandene Fälligkeitsklausel durch eine Kombination mit einer anderen unwirksamen Klausel (Z.B. über Beschränkungen des Rechts zur Mietminderung) unwirksam ist.

Damit ist vom Gesetz rein rechtlich gesehen eine Vorleistungspflicht des Mieters vorgesehen. Faktisch ist es jedoch so, dass der Vermieter der Vorleistende ist. Er überlässt dem Mieter die Wohnung, die er ihm auch nicht wieder abnehmen kann, ohne das viele Monate in Anspruch nehmende gerichtliche Verfahren durchzuführen. Nur in Bezug auf den aktuellen Monat ist der vertragstreue Mieter zur Vorleistung verpflichtet.

2. Tilgungsbestimmung

Sind mehrere Forderungen fällig, z.B. die laufende Miete und eine Betriebskostennachzahlung, zahlt der Mieter aber nur einen Teil davon, so ist es nach § 366 Absatz 1 BGB seine Sache, zu bestimmen, wie die Zahlung auf die Forderungen berechnet wird. Trifft der Mieter keine Bestimmung, so wird nach § 366 Absatz 2 BGB  zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Vermieter geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt. Zahlt der Mieter ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung, sieht die Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil vom 11.05.1992, 67 S 258/91) darin eine konkludente Tilgungsbestimmung, dass auf die im laufenden Monat fällige Miete gezahlt wird.

Klauseln zur Verrechnung von solchen Teilzahlungen in Mietverträgen sind nach § 307 BGB nur eingeschränkt zulässig und daher nicht zu empfehlen.

3. Leistungsort, Rechtzeitigkeitsklausel

Leistungsort für die Zahlung der Miete ist gemäß den §§ 269 Absatz 1, 270 BGB der Wohnsitz des Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher grundsätzlich auf die Absendung des Geldes durch den Mieter an, also z.B. den Überweisungsauftrag, nicht jedoch auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters. Die sogenannte Verzögerungsgefahr, das heißt die Gefahr, dass es bei den beteiligten Banken zu Laufzeitverzögerungen kommt, liegt danach beim Vermieter. Die Vermieter sind aber für ihre Zahlungen für die Betriebskosten, für Zins- und Tilgung, für Instandhaltungen oder auch die Verwaltung der Liegenschaft auf pünktlich eingehende Mieten angewiesen. In den meisten Mietverträgen geben die Vermieter daher davon abweichend vor, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes bei ihnen ankommt. Solche Klauseln sind jedoch nach einem Urteil des BGH (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15) unwirksam (Anders im Gewerberaummietrecht, BGH, Urteil vom 24.06.1998 – XII ZR 195/96).

4. Verzug mit der Mietzahlung

Verzug tritt bei der Mietzahlung auch ohne Mahnung ein, da der Leistungszeitpunkt gemäß § 556b Absatz 1 BGB kalendermäßig bestimmt ist. Dies ergibt sich aus § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB, wonach es einer Mahnung nicht bedarf, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Eine Mahnung ist ausnahmsweise nicht entbehrlich, wenn der Vermieter die unpünktlichen Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit über längere Zeit hingenommen hat. Es müssen dann erst die ausstehenden Beträge unter einer angemessenen Fristsetzung von 10 bis 14 Tagen angemahnt werden. Dabei sollte man darauf hinweisen, dass man eine unpünktliche Zahlung auch in Zukunft nicht mehr dulden werde. Nur wenn die ausstehenden Mieten daraufhin vom Mieter nicht ausgeglichen werden oder er erneut in Verzug kommt, können die gesetzlich vorgesehenen Rechtsfolgen greifen.

Grundsätzlich setzt der Verzug gemäß § 286 Absatz 4 BGB Verschulden voraus. Dieses wird bei Geldschulden in aller Regel vorliegen. Von Rechts wegen wird es vermutet. Der Mieter muss sich also entlasten. Es gilt der alte zivilrechtliche Grundsatz:„Geld hat man zu haben.”  Der Mieter trägt nach § 537 Absatz 1 Satz 1 BGB („Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.”) das Risiko der persönlichen Verwendungsmöglichkeit der Wohnung. Er muss die Miete daher auch dann zahlen, wenn er die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht nutzt oder das Geld wegen wirtschaftlicher (Arbeitslosigkeit) oder persönlicher (Krankheit) Probleme nicht aufbringen kann. Die Vorschrift bekräftigt die allgemeine Regel „pacta sunt servanda” (=Verträge muss man halten). Für die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder der Unmöglichkeit ist daher kein Raum. Wenn solche Probleme auftreten, wird der Mieter in der Regel versuchen, seine Kosten zu reduzieren, indem er in eine preiswertere Wohnung umzieht. Bis er die jedoch gefunden und das bisherige Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet hat, muss er die vereinbarte Miete weiterzahlen.  

Probleme mit dem Verschulden kann es zum Beispiel bei streitigen Mieterhöhungen oder Mietminderungen geben. Wenn die Position des Mieters hier nicht abwegig ist, sich am Ende aber nicht durchsetzt, so dürfte in der Regel kein Verschulden vorliegen.

5. Verzugsfolgen

Zahlt der Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig, so entstehen Mietschulden. Diese kann der Vermieter vor Gericht geltend machen (Mahnverfahren, Klage), auch im Wege einer sogenannten Saldoklage.

Nach § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB ist eine Geldschuld während des Verzugs zu verzinsen. Zahlt der Mieter die Miete also nicht bis zum dritten Werktag des Monats, kann der Vermieter Zinsen verlangen. Der Verzugszinssatz beträgt nach § 288 Absatz 1 Satz 2 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Näheres zum Basiszinssatz ist in § 247 BGB geregelt. Die Höhe der Basiszinssätze ist der Website der Deutschen Bundesbank zu entnehmen. Um sich die Rechnerei zu erleichtern kann man im Internet auf verschiedene Webseiten zurückgreifen, z.B auf http://basiszinssatz.info.

Der Verzugszins steht dem Vermieter als Mindestschadensersatz zu, bei dem keine weiteren Nachweise des Schadens erforderlich sind. Nach § 288 Absatz 4 BGB ist nämlich die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Entstehen dem Vermieter dadurch, dass der Mieter nicht pünktlich zahlt, höhere Kosten als durch die Verzugszinsen abgedeckt, kann er diesen höheren betrag unter Anrechnung der Verzugszinsen verlangen.

Die Praxis zeigt allerdings, dass Zinsen zumeist nicht gefordert werden, wenn der Mieter wenn auch verspätet noch zahlt. Dafür ist der damit verbundene Verwaltungsaufwand zu hoch.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter im Falle des Zahlungsverzuges das Mietverhältnis fristlos kündigen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

6. Verjährung

Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Miete verjähren nach § 195 BGB in 3 Jahren. Dazu gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf die Betriebskostenvorauszahlungen und eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.

Wegen verjährter Ansprüche auf Mieten und Betriebskostensalden kann der Vermieter nicht mehr auf die Mietsicherheit zurückgreifen, da es sich dabei um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB handelt (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).

Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”.

Bild: Oleksii-Plotnytskyi / Fotolia

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