Die Mietzahlung

Inhaltsverzeichnis:
  1. Fälligkeit der Mietzahlung
  2. Barzahlung
  3. Zahlung mit Wechsel oder Scheck
  4. Zahlung per Überweisung
  5. Zahlung per Lastschrift
  6. Tilgungsbestimmung
  7. Leistungsort, Rechtzeitigkeitsklausel
  8. Verzug mit der Mietzahlung
  9. Verzugsfolgen
  10. Verjährung
1. Fälligkeit der Mietzahlung

Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in Mietverträgen zu vereinbaren, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen ist. Gesetz war das damals noch nicht. Jetzt ist diese Frage in § 556b BGB geregelt. Die Bestimmung lautet:

§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei den alten Mietverträgen ohne wirksame Fälligkeitsklausel bleibt es bei der alten gesetzlichen Regelung, also der Mietzahlungspflicht zum Monatsende. Dies hat der BGH in einer Entscheidung vom 04.02.2009 (VIII ZR 66/08) klargestellt. Von Interesse ist dies vor allem in den Fällen, in denen die in aller Regel vorhandene Fälligkeitsklausel durch eine Kombination mit einer anderen unwirksamen Klausel (Z.B. über Beschränkungen des Rechts zur Mietminderung) unwirksam ist.

Damit ist vom Gesetz rein rechtlich gesehen eine Vorleistungspflicht des Mieters vorgesehen. Faktisch ist es jedoch so, dass der Vermieter der Vorleistende ist. Er überlässt dem Mieter die Wohnung, die er ihm auch nicht wieder abnehmen kann, ohne das viele Monate in Anspruch nehmende gerichtliche Verfahren durchzuführen. Nur in Bezug auf den aktuellen Monat ist der vertragstreue Mieter zur Vorleistung verpflichtet.

2. Barzahlung

Bei der Miete handelt es sich um eine Geldschuld. Eine Geldschuld ist, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, durch Barzahlung zu erfüllen. Barzahlungen sind in Deutschland in vielen Bereichen des täglichen Lebens noch üblich. Dafür müsste der Mieter dem Vermieter gesetzliche Zahlungsmittel in Höhe der geschuldeten Mieter übereignen. In Deutschland sind auf Euro lautende Banknoten nach § 14 Absatz 1 Satz 2 Bundesbankgesetz das einzige unbeschränkte gesetzliche Zahlungsmittel.

In früheren Zeiten wurde die Miete durchaus auch bar bezahlt. Da ging der Vermieter durchs Haus und hat die Miete kassiert. Heutzutage ist die Barzahlung der Miete schon wegen der Höhe des Betrages, der monatlich zu zahlen ist, völlig unüblich geworden. Die Regel sind vielmehr bargeldlose Zahlungsweisen.

3. Zahlung mit Wechsel oder Scheck

Auch die Zahlung der Miete mit einem Scheck oder gar einem Wechsel ist mittlerweile unüblich geworden. Anders als bei der Barzahlung spielen Zahlungen per Scheck oder Wechsel im Geschäftsverkehr insgesamt nur noch eine untergeordnete Rolle. Während im Jahre 2000 im Inlandszahlungsverkehr noch 393,3 Millionen Schecks über 986,5 Milliarden Euro ausgestellt wurden, waren es 2015 nur noch 21 Millionen Schecks über 153,1 Milliarden Euro (https://de.wikipedia.org/wiki/Scheck#Rechtsfragen, abgerufen 20200114).

4. Zahlung per Überweisung

Die häufigsten Arten der Mietzahlung sind die Überweisung und das Lastschriftverfahren.

Die Überweisung ist ein Zahlungsdienst im Sinne des § 675c Absatz 3 BGB in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Nummer 3 c) Zahlungsdienstaufsichtsgesetz (ZAG). Dabei geht es um die Ausführung von Überweisungen einschließlich Daueraufträgen (Überweisungsgeschäft).

Bei der Überweisung handelt es sich um einen Zahlungsauftrag des Mieters an seine Bank als kontoführendes Kreditinstitut gemäß § 675f Absatz 4 BGB. Durch die Überweisung wird zulasten des Kontos des Mieters eine Gutschrift auf dem bei der Bank des Vermieters für diesen geführten Konto bewirkt. Überweisungen in Euro werden in Europa nach Artikel 5 Absatz 2 SEPA-VO im Wege der sogenannten SEPA-Überweisung abgewickelt.

Die erforderliche Zustimmung des Vermieters zur Überweisung wird in der Regel dadurch erteilt, dass im Mietvertrag oder in einer gesonderten Information an den Mieter die Bankverbindung des Vermieters benannt wird. Dafür ist es auch ausreichend, wenn der Vermieter seine Bankverbindung auf Briefen oder auf andere Weise bekanntgegeben hat.

Teilt der Vermieter dem Mieter für die Mietzahlung ein bestimmtes Konto mit, hat die Überweisung der Miete auf ein anderes Konto des Vermieters keine Tilgungswirkung. Dies gilt auch, wenn der Vermieter dem Mieter eine neue Bankverbindung mitteilt. Der Vermieter ist jedoch nach § 242 BGB verpflichtet, auf anderen Konten eingehende Zahlungen zurückzuverweisen oder umzubuchen.

Überweist der Mieter den geschuldeten Betrag auf das angegebene Konto, erlischt dadurch der jeweilige Mietanspruch gemäß § 362 Absatz 1 BGB wie bei einer Barzahlung. Dies gilt auch, wenn es sich dabei um das Konto eines Dritten wie z.B. das eines Hausverwalters handelt.

Die Überweisung kann als Einzelüberweisung oder als Dauerauftrag getätigt werden. Da es sich bei der Miete um monatlich in gleicher Höhe wiederkehrende Zahlungen handelt, ist es angebracht, dass der Mieter seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt.

5. Zahlung per Lastschrift

Eine bei der Wohnraummiete ebenfalls weit verbreitete Zahlungsart ist das Lastschriftverfahren. Bei ihr löst aber nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Zahlung aus, indem er die Lastschrift bei seiner Bank einreicht.

Der Mieter hat beim Lastschriftverfahren das seinerseits zur Erfüllung Erforderliche getan, wenn er dem Vermieter die Lastschrift zur Verfügung stellt und dafür sorgt, dass auf seinem Konto ausreichend Geld vorhanden ist.

Auch bei der Lastschrift erlischt durch die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters der jeweilige Mietanspruch gemäß § 362 Absatz 1 BGB. Die Schuld aber erst dann, wenn der Vermieter über den Lastschriftbetrag verfügen kann. Das ist noch nicht der Fall, wenn er die Lastschrift bei seiner Bank einreicht. Auch die Gutschrift seiner Bank mit der Einschränkung „Eingang vorbehalten” genügt noch nicht.

Das nationale Lastschriftverfahren ist mit Ablauf des 1. August 2014 eingestellt worden. An seine Stelle ist das EU-weite SEPA-Lastschriftverfahren getreten. Bei diesem gibt es zwei Verfahrensarten: das Firmenlastschriftverfahren und für Privatkunden, also auch für Wohnungsmieter, das Basislastschriftverfahren.

Die Basislastschrift setzt nach § 675j BGB eine Ermächtigung des Mieters an den Vermieter voraus (SEPA-Mandat). Diese wird in der Regel bei Abschluss des Mietvertrages in einem gesonderten Schriftstück erteilt. Das SEPA-Mandat autorisiert den Vermieter, die Miete vom Konto des Mieters einzuziehen, sowie eine Weisung an die Bank des Mieters, die SEPA-Lastschrift einzulösen. Das SEPA-Mandat ermächtigt den Vermieter in der Regel nur dazu, die laufende Miete einzuziehen, nicht jedoch eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung oder sonstige Zahlungen, die der Mieter schuldet.

Der Mieter hat beim SEPA-Lastschriftverfahren nach § 675x Absatz 2 und 4 BGB acht Wochen lang die Möglichkeit, einen Erstattungsanspruch geltend zu machen und so das Geld zurückbuchen zu lassen. Erst nach Ablauf dieses Zeitraums hat der Vermieter eine endgültig gesicherte Rechtsposition erlangt. Dies hindert jedoch den Eintritt der Erfüllungswirkung nicht (Münchener Kommentar zum BGB/Fetzer, § 675x, Rn. 30).

6. Tilgungsbestimmung

Sind mehrere Forderungen fällig, z.B. die laufende Miete und eine Betriebskostennachzahlung, zahlt der Mieter aber nur einen Teil davon, so ist es nach § 366 Absatz 1 BGB seine Sache, zu bestimmen, wie die Zahlung mit den Forderungen des Vermieters verrechnet wird. Trifft der Mieter keine Bestimmung, so wird nach § 366 Absatz 2 BGB  zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Vermieter geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt. Zahlt der Mieter ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung, sieht die Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil vom 11.05.1992, 67 S 258/91) darin eine konkludente Tilgungsbestimmung, dass auf die im laufenden Monat fällige Miete gezahlt wird.

Klauseln zur Verrechnung von solchen Teilzahlungen in Mietverträgen sind nach § 307 BGB nur eingeschränkt zulässig und daher nicht zu empfehlen.

7. Leistungsort, Rechtzeitigkeitsklausel

Bei der Miete handelt es sich grundsätzlich um eine Schickschuld gemäß § 270 Absatz 1 BGB. Die Miete hat der Mieter danach im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Vermieter an dessen Wohnsitz zu übermitteln. Dazu kann er die Miete an den Vermieter überweisen.

Vereinbaren Mieter und Vermieter jedoch eine Zahlung per Lastschrift, wandelt dies die Leistungsverpflichtung des Schuldners von einer Schickschuld in eine Holschuld gemäß § 269 Absatz 1 BGB. Der Vermieter ist dann verpflichtet, von der ihm erteilten Ermächtigung Gebrauch zu machen die Miete rechtzeitige einzuziehen. Der Mieter hat nur dafür zu sorgen, dass auf seinem Konto zum Fälligkeitszeitpunkt eine ausreichende Deckung besteht (Landgericht Hamburg, Urteil vom 22. Februar 2019 – 307 S 76/18).

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher grundsätzlich auf die Absendung des Geldes durch den Mieter an, also z.B. den Überweisungsauftrag, nicht jedoch auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters. Die sogenannte Verzögerungsgefahr, das heißt die Gefahr, dass es bei den beteiligten Banken zu Laufzeitverzögerungen kommt, liegt danach beim Vermieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05. Oktober 2016, VIII ZR 222/15; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20. Februar 2019, 531 C 255/18).

Die Vermieter sind aber für ihre Zahlungen für die Betriebskosten, für Zins- und Tilgung, für Instandhaltungen oder auch die Verwaltung der Liegenschaft auf pünktlich eingehende Mieten angewiesen. In vielen Mietverträgen geben die Vermieter daher vor, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes bei ihnen ankommt. Solche Klauseln sind jedoch nach einem Urteil des BGH (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15) unwirksam (Anders im Gewerberaummietrecht, BGH, Urteil vom 24.06.1998 – XII ZR 195/96).

8. Verzug mit der Mietzahlung

Verzug tritt bei der Mietzahlung auch ohne Mahnung ein, da der Leistungszeitpunkt gemäß § 556b Absatz 1 BGB kalendermäßig bestimmt ist. Dies ergibt sich aus § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB, wonach es einer Mahnung nicht bedarf, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Eine Mahnung ist ausnahmsweise nicht entbehrlich, wenn der Vermieter die unpünktlichen Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit über längere Zeit hingenommen hat. Es müssen dann erst die ausstehenden Beträge unter einer angemessenen Fristsetzung von 10 bis 14 Tagen angemahnt werden. Dabei sollte man darauf hinweisen, dass man eine unpünktliche Zahlung auch in Zukunft nicht mehr dulden werde. Nur wenn die ausstehenden Mieten daraufhin vom Mieter nicht ausgeglichen werden oder er erneut in Verzug kommt, können die gesetzlich vorgesehenen Rechtsfolgen greifen.

Grundsätzlich setzt der Verzug gemäß § 286 Absatz 4 BGB Verschulden voraus. Dieses wird bei Geldschulden in aller Regel vorliegen. Von Rechts wegen wird es vermutet. Der Mieter muss sich also entlasten. Es gilt der alte zivilrechtliche Grundsatz:„Geld hat man zu haben.”

Der Mieter trägt nach § 537 Absatz 1 Satz 1 BGB („Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird”) das Risiko der persönlichen Verwendungsmöglichkeit der Wohnung. Er muss die Miete daher auch dann zahlen, wenn er die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht nutzt oder das Geld wegen wirtschaftlicher (Arbeitslosigkeit) oder persönlicher (Krankheit) Probleme nicht aufbringen kann.

Die Vorschrift bekräftigt die allgemeine Regel „pacta sunt servanda” (=Verträge muss man halten). Für die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder der Unmöglichkeit ist daher kein Raum. Wenn solche Probleme auftreten, wird der Mieter in der Regel versuchen, seine Kosten zu reduzieren, indem er in eine preiswertere Wohnung umzieht. Bis er die jedoch gefunden und das bisherige Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet hat, muss er die vereinbarte Miete weiterzahlen.

Probleme mit dem Verschulden kann es zum Beispiel bei streitigen Mieterhöhungen oder Mietminderungen geben. Wenn die Position des Mieters hier nicht abwegig ist, sich am Ende aber nicht durchsetzt, so dürfte in der Regel kein Verschulden vorliegen.

Verzug tritt nicht ein, wenn im Rahmen eines vereinbarten Lastschriftverfahrens der Einzug scheitert, weil der Vermieter mehr als die mit dem Mieter vereinbarten Beträge einziehen will (Landgericht Hamburg, Urteil vom 22. Februar 2019 – 307 S 76/18). Im streitgegenständlichen Fall wollte der Mieter neben der Miete zugleich Verfahrenskosten aus einem vorangegangenen Gerichtsverfahren einziehen. Der Verzug tritt in einem solchen Fall auch nicht dadurch ein, dass der Mieter seine Kontobewegungen nicht daraufhin kontrolliert, ob denn der Vermieter die Miete erfolgreich abgebucht hat.

9. Verzugsfolgen

Zahlt der Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig, so entstehen Mietschulden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietschulden”). Diese kann der Vermieter vor Gericht geltend machen (Mahnverfahren, Klage), auch im Wege einer sogenannten Saldoklage (Näheres dazu in unserem Beitrag „Saldoklage”).

Nach § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB ist eine Geldschuld während des Verzugs zu verzinsen. Zahlt der Mieter die Miete also nicht bis zum dritten Werktag des Monats, kann der Vermieter Zinsen verlangen. Der Verzugszinssatz beträgt nach § 288 Absatz 1 Satz 2 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Näheres zum Basiszinssatz ist in § 247 BGB geregelt. Die Höhe der Basiszinssätze ist der Website der Deutschen Bundesbank zu entnehmen. Um sich die Rechnerei zu erleichtern kann man im Internet auf verschiedene Webseiten zurückgreifen, z.B auf http://basiszinssatz.info.

Der Verzugszins steht dem Vermieter als Mindestschadensersatz zu, bei dem keine weiteren Nachweise des Schadens erforderlich sind. Nach § 288 Absatz 4 BGB ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Entstehen dem Vermieter dadurch, dass der Mieter nicht pünktlich zahlt, höhere Kosten als durch die Verzugszinsen abgedeckt, kann er diesen höheren Betrag unter Anrechnung der Verzugszinsen verlangen.

Die Praxis zeigt allerdings, dass Zinsen zumeist nicht gefordert werden, wenn der Mieter wenn auch verspätet noch zahlt. Dafür ist der damit verbundene Verwaltungsaufwand zu hoch.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter im Falle des Zahlungsverzuges das Mietverhältnis kündigen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

10. Verjährung

Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Miete verjähren nach § 195 BGB in 3 Jahren. Dazu gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf die Betriebskostenvorauszahlungen und eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.

Wegen verjährter Ansprüche auf Mieten und Betriebskostensalden kann der Vermieter nicht mehr auf die Mietsicherheit zurückgreifen, da es sich dabei um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB handelt (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).

Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”.

Bild: Oleksii-Plotnytskyi / Fotolia

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