Die Mietzeit

Jedes Mietverhältnis hat einen Beginn und ein Ende. Dazwischen können 9 Monate liegen, aber auch 9 Jahre oder mehr.

Der Beginn des Mietverhältnisses wird in der Regel im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt. Dort gibt es dann eine Klausel aus der sich ergibt, wann das Mietverhältnis beginnt. Zumeist ist das der erste Tag eines Monats, manchmal auch der fünfzehnte, in seltenen Fällen auch irgendein anderer festgelegter Tag. Dies hat seinen Grund darin, dass die meisten Mieter  ihre vorherigen Mietverträge immer nur zu einem Monatsende beenden können. Wichtig ist, dass es eine klare Festlegung im Mietvertrag gibt. Das ist durch die verwendeten Muster in aller Regel auch gewährleistet.

Das Ende des Mietverhältnisses muss man nicht regeln. Es gibt da auch nicht viel zu regeln, weil fast alle Fragen durch das Mietrecht verbindlich normiert sind. Man unterscheidet zwischen unbefristeten und befristeten Wohnraummietverträgen.

Der befristete Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag hat eine bestimmte festgelegte Laufzeit. Er endet nach § 542 Absatz 2 BGB grundsätzlich mit Zeitablauf. Eine Kündigung ist nicht erforderlich. Eine Räumungsfrist kann im Prozess nach § 721 Absatz 7 ZPO nicht gewährt werden.

In der Regel kann man ein befristetes Mietverhältnis während der Laufzeit nicht ordentlich kündigen. Möglich ist beiderseits nur ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Der Endzeitpunkt muss bei einem befristeten Mietvertrag kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar sein. Ist dies nicht der Fall, liegt keine wirksame Befristung vor. Bei unklaren Formulierungen kann die Befristung jedoch ggfls. durch Auslegung ermittelt werden. In aller Regel sind die entsprechenden Vertragsklauseln aber so eindeutig formuliert, dass es zu keinen Zweifeln kommt. Jede Zeitspanne ist zulässig. Bei Mietverträgen über 30 Jahre ist § 544 BGB zu beachten.

Ist der Mietvertrag abgelaufen, gibt es in der Rechtspraxis verschiedene Varianten. Der Vertrag kann schlicht enden, die Parteien können sich über eine Fortsetzung einigen, eine Partei hat ein einseitiges Optionsrecht oder der Vertrag läuft automatisch für einen bestimmten Zeitraum oder unbefristet weiter, wenn nicht eine Partei ihren Willen kundtut, ihn wirklich enden zu lassen.

Der befristete Mietvertrag kommt heute bei Wohnungen nur selten vor. Das beruht vornehmlich darauf, dass der alte Zeitmietvertrag durch die Mietrechtsreform 2001 abgeschafft wurde. Nach altem Recht konnte der Mieter spätestens zwei Monate vor dem vertraglich vorgesehenen Beendigungszeitpunkt durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Befristung hinaus auf unbestimmte Zeit verlangen. Konnte der Vermieter dem nicht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne der Kündigungsschutzvorschriften entgegensetzen, verlängerte sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Der Schutz des Mieters hing somit von dem Umstand ab, ob er die Möglichkeit des Fortsetzungsverlangens kannte oder nicht.

Die Notwendigkeit des Fortsetzungsverlangens wurde im neuen Recht ersatzlos gestrichen. Es gibt jetzt nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Für ihn gelten die unabdingbaren Regelungen der §§ 575 und 575a BGB.

Nach § 575 Absatz 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Der Mieter kann dann nach § 575 Absatz 2 BGB  frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch wie mitgeteilt besteht. Dies erfordert die konkrete Angabe des Vermieters, dass die mitgeteilte Absicht zeitnah umgesetzt werden soll. Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist nicht möglich. Zulässig hingegen ist es, wenn zum gleichbleibenden Grund ein geringfügiger Wechsel stattfindet (statt Tochter zieht Sohn ein). Die Mitteilung muss so gefasst sein, dass der Mieter beurteilen kann, ob die ursprüngliche Absicht entfallen ist oder sich verzögert hat, so dass er einen Fortsetzungsanspruch geltend machen kann.

Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter nach § 575 Absatz 3 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (Das Mietverhältnis setzt sich also nur fort, wenn der Mieter dies ausdrücklich verlangt). Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. Erfolgt die Mitteilung des Vermieters später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Wenn der Vermieter schuldhaft falsche Angaben macht, ist er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig (Entsprechend der Schadensersatzpflicht bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung. Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs”). Außerdem kann dies den Tatbestand des Betruges nach § 263 StGB erfüllen.

Ob die vorstehenden Voraussetzungen des Zeitmietvertrags tatsächlich vorgelegen haben, wird im Streitfall durch das Gericht im Rahmen einer Räumungsklage entschieden. Liegen die Voraussetzungen nicht vor, ist die Beendigung des Mietvertrages allein durch Zeitablauf nicht eingetreten. Das Mietverhältnis besteht dann auf unbestimmte Zeit und muss durch den Vermieter ordentlich gekündigt werden.

Außerdem ist nach dem Ablauf eines Zeitmietvertrages immer zu beachten, dass sich eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit aus § 545 BGB ergeben kann (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungserklärung”).

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 575 Absatz 4 BGB unwirksam.

Diese gesetzlichen Einschränkungen des einfachen Zeitmietvertrages haben das Bedürfnis der Vermieter daran allerdings nicht beseitigt. Insbesondere dann, wenn der Vermieter für einen bonitätsstarken Mieter individuelle Investitionen in die Wohnung vornimmt, hat er ein besonderes Interesse daran, dass dieser nicht schon nach kurzer Zeit den Mietvertrag wieder kündigt. Dieses Interesse hat die Rechtsprechung anerkannt und die Möglichkeit des temporären Kündigungsausschlusses zugelassen. Auf diese Weise kann man einen Mieter bis zu 4 Jahren fest an den Mietvertrag binden. Nähres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”.

Im Bereich des Gewerbes sind befristete Mietverträge die Regel. Bis zur Grenze von 30 Jahren (§ 544 BGB) können hier Mietverträge abgeschlossen werden. In der Regel handelt es sich um Mietverträge mit Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren.

Für Gewerberaummietverträge gelten die Beschränkungen der §§ 575, 575a BGB nicht. In diesem Bereich gelten die allgemeinen Vorschriften, insbesondere § 550 BGB. Dieser Vorschrift kommt auch eine wichtige Rolle im Bereich des Gewerbemietrechts zu. Immer wieder haben Mieter vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit ein Interesse daran, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen, beispielsweise weil die Geschäfte nicht so gut laufen wie geplant oder weil sie woanders einen günstigeren Standort gefunden haben. In dieser Situation wird immer wieder § 550 BGB instrumentalisiert, um aus einem befristeten einen unbefristeten Mietvertrag zu machen, den man dann unter Einhaltung der vorgesehenen Fristen ordentlich kündigen kann. Der BGH versucht dem Missbrauch dieser Praxis in seiner Rechtsprechung einen Riegel vorzuschieben. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Artikel zur Form des Mietvertrages.

Für den Mieter gibt es im Falle befristeter Mietverhältnisse eine Reihe von Sonderkündigungsrechten. Wir verweisen insoweit an dieser Stelle auf unseren Beitrag zur Mieterkündigung.

Der unbefristete Mietvertrag

Unbefristete Mietverträge haben keinen festgelegten Endzeitpunkt und laufen so lange, bis sie von einer der Mietvertragsparteien gekündigt werden. Schon immer war der unbefristete Mietvertrag im Wohnungsbereich der Regelfall. Dies ist durch die Änderungen in § 575 BGB noch verstärkt worden. Wohnraummietverträge sind fast ausschließlich unbefristete Mietverträge. Der unbefristete Mietvertrag gewährt dem Mieter ein Höchstmaß an Flexibilität, die er in der heutigen Zeit mit ihren vielfältigen Anforderungen an Mobilität auch braucht. Für die Vermieter kann dies allerdings zu Problemen durch Fluktuation führen. Da fast jeder Wohnungswechsel Vermarktungs- und Instandsetzungskosten verursacht und oft einige Leerstandsmonate mit sich bringt, drohen so erhebliche Kosten in Höhe von mehreren tausend € pro Wohnungswechsel.

Unbefristete Wohnraummietverhältnisse können fristlos oder fristgemäß gekündigt werden. Sie enden dann sofort oder mit Ablauf der Kündigungsfrist aus § 573c BGB. Auf die Einzelheiten gehen wir in dem Bereich unserer Website „Die Beendigung des Mietvertrages” ein. Mieter können immer kündigen, es sei denn, sie haben für einen bestimmten Zeitraum (Bis zu 4 Jahren) wirksam auf ihr Kündigungsrecht verzichtet. Die Vermieter benötigen für die fristgemäße Kündigung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB.

Im gewerblichen Bereich finden sich unbefristete Mietverträge nur selten. Die Interessen der Vermieter sind hier keine anderen als im Wohnungsbereich. Anders als im Wohnungsbereich mit seinem über den Mietspiegel regulierten Mietpreisrecht hat hier jedoch auch der Mieter ein erhebliches Interesse daran, dass er die angemieteten Räume für einen festen Zeitraum zu einer kalkulierbaren Miete nutzen kann. Aus diesem Grunde entspricht eine feste Mietzeit auch den Interessen des Gewerbemieters.

Man muss also in jedem Mietvertrag regeln, wann die Mietzeit beginnt. Die Frage, wann die Mietzeit endet, bedarf bei unbefristeten Mietverträgen hingegen keiner Regelung.

Bild: XtravaganT / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere